Решение Дело № 2-1490/2011

Именем Российской Федерации

05 августа 2011 года г. Глазов

Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего судьи Машкиной Н. Ф.,

При секретаре Куртеевой О. С.,

С участием истца Бузанакова И. Ю.,

Представителя истца адвоката Комарова Р. Н., предоставившего ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

Представителя ответчика Зюзикова Н. М.,

Представителя третьего лица Касимовой Т. В., действующее по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бузанакова И. Ю. к ООО «Чепца» о государственной регистрации перехода права собственности,

Установил:

Бузанаков И. Ю. обратился в суд с иском к ООО «Чепца» о государственной регистрации перехода права собственности.

Свои исковые требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договора его цена составляет <данные изъяты>. Денежные средства по договору им были внесены в кассу продавца при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме. Так же покупаемый объект был им принят по акту приема-передачи, претензий у сторон договора друг другу не было. В дальнейшем ответчик отказался являться на регистрацию данного договора в Глазовский отдел Управления Росреестра по УР для государственной регистрации права собственности, сделки купли-продажи и перехода права. На его дальнейшие требования ему также отказывали, мотивируя тем, что отказываются ему продать данный объект в связи с тем, что он уже продается другому лицу. Ему стало известно, что после заключения договора с ним, покупаемое здание было продано третьему лицу и договор находиться на регистрации в Глазовском отделе Управления Росреестра по УР. Таким образом, факт уклонения ответчика от государственной регистрации, заключенного между ними договора находит свое неопровержимое подтверждение. По данному факту им подавалось заявление в правоохранительные органы, где сейчас проводится проверка. В соответствии со ст. 551 ГК РФ просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания конторы, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ним и ответчиком.

В судебном заседании истец Бузанаков И. Ю. исковые требования поддержал.

В ходе судебного разбирательства пояснил, что между ним и ООО Чепца был заключен договор купли – продажи здания, расположенного по адресу: <адрес>. На момент оформления сделки здание не было продано, иначе бы Зюзиков Н. М. на подлог не пошел. Заключив договор он поехал в ООО «...» за свидетельством о праве собственности и документами на землю. Зюзиков Н. М. передал ему технический паспорт на здание, накладную и квитанцию, согласно которым им внесено <данные изъяты> в счет оплаты здания. Приехав в ООО «...» он подошел к директору и попросил выдать документы, но директор документы не отдала сославшись на то, что они находятся у Главы Администрации Глазовского района. Потом он узнал, что Зюзиков Н. М. до того как они заключили договор купли – продажи, продал данное здание ООО «...», но деньги в счет оплаты здания не были уплачены. Считает, что он первый заключил договор, оплатил деньги, но Зюзиков Н.М. не довел дело до конца, заключив договор купли – продажи с ООО «...» задним числом. Просит исковые требования удовлетворить»

В судебном заседании представитель истца адвокат Комаров Р. Н. исковые требования поддержал.

В ходе судебного разбирательства пояснил, что у Бузанакова И. Ю. не было оснований не доверять Зюзикову Н. М. Со слов директора Зюзикова Н. М. объект находился в собственности ООО «Чепца», Бузанакову И. Ю. был передан оригинал технического паспорта на данный объект. Все существенные условия в договоре определены – имеется адрес объекта, цена договора, условия оплаты, денежные средства были уплачены. Не отрицают, что свидетельство о праве собственности находилось не у продавца, а в ООО «...». После того, как Бузанаков И. Ю. подошел в ООО «...» за документами, появился договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Чепца» и ООО «...» и документы были сданы в регистрационную палату ДД.ММ.ГГГГ. Факт уклонения подтверждается тем, что после заключения договора не были предоставлены документы, что является обязанностью продавца, позже в регистрационную палату был подан другой договор. Договор не зарегистрирован по вине продавца.

В судебном заседание представитель ответчика Зюзиков Н. М. исковые требования не признал, пояснил, что на комиссии при Администрации Глазовского района было принято решение о продаже здания конторы ООО «...». ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор и передаточный акт, оплата была предусмотрена в рассрочку. Так как директор ООО «...» была в отпуске, на регистрацию документы не стали сдавать. После ее выхода ДД.ММ.ГГГГ сдали на регистрацию. Факт заключения договора с Бузанаковым И. Ю. отрицает, но факт его подписания нет. К нему подъехал Глава МО Понинское и сказал, что звонил учредителям и согласовал с Главой Глазовского района, что здание нужно продать Бузанакову И. Ю. Договор подписал, так как его ввели в заблуждение. Данный договор на регистрацию не сдавали. Договор продажи задания конторы намерены продать ООО «...».

В судебном заседании представитель третьего лица Касимова Т. В. с исковыми требованиями не согласилась.

В ходе судебного разбирательства пояснила, что договор купли – продажи недвижимости между ООО «Чепца» и ООО «...» был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является здание конторы, расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ договор сдан на государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ получили от регистрационного органа уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности. Договор купли – продажи недвижимости между Бузанаковым И. Ю. и ООО «Чепца» заключен позже того, как заключен договор с ООО «...», кроме того он не соответствует ст. 554 ГК РФ. Считает, что квитанция к приходному кассовому ордеру, предоставленная Бузанаковым И. Ю. не содержит номер, что не соответствует Порядку ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденным Решением Совета директоров ЦБ РФ ДД.ММ.ГГГГ №. Считает, что данный документ не может подтвердить факт оплаты истцом денежных средств и не может расцениваться как надлежащее доказательство по делу. В акте приема-передачи недвижимости отсутствует дата его составления. По данному акту не возможно определить срок передачи здания истцу. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи им было передано здание конторы, собственник предал правоустанавливающие документы, копию технического паспорта здания, здание было осмотрено директором, после государственной регистрации были намерены готовить документы для реконструкции здания, Просит отказать в удовлетворении исковых требований

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике не явился, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил дело рассмотреть в отсутствие указанного лица.

Согласно поступивших в суд письменных пояснений, стороны по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в Глазовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не обращались.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив предоставленные материалы и доказательства суд приходит к следующему.

В судебном заседании из поясней сторон судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ состоялся договор купли-продажи № (л. д. №), заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Чепца» в лице директора Зюзикова Н. М. (продавец) и Бузанаковым И. Ю. (покупателем) по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество: здание конторы, расположенное по адресу: <адрес> (пункт 1 ), общей площадью <данные изъяты> (пункт 3), цена отчуждаемого здания <данные изъяты>.(пункт 6 ), принятие и передача здания осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи (пункт 7).

Полагая, что ответчик (Продавец) уклоняется от осуществления действий по государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости к покупателю (Бузанакову И. Ю.), истец обратился в суд с иском.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Требование истца основано на п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ООО «Чепца» ОАО подписало два договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «...» (л.д. №) и от ДД.ММ.ГГГГ с Бузанаковым И. Ю. (л. д. №) нежилого здания.

Судом с учетом норм гражданского законодательства проанализированы предоставленные суду договоры.

Так, в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В судебном заседании Бузанаков И. Ю. и представитель ООО «Чепца» Зюзиков Н. М. не оспаривали подписание договора № от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, содержащихся в нем. Как и стороны не оспаривали факт заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Чепца» с ООО «...».

Суд находит, указанные договоры заключенными в надлежащей форме (письменная форма), содержащими данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (здание конторы), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (<адрес>), а также условия о цене продаваемого объекта недвижимости.

Доказательств, свидетельствующих о незаключении и недействительности вышеназванных договоров в судебном заседании не добыто.

В абзаце 6 пункта 61 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года, указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, Верховным Судом Российской Федерации прямо указано, что при наличии нескольких договоров купли-продажи и нескольких актов приема-передачи недвижимого имущества приоритет имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется данным объектом.

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Истец в обоснование своих доводов, ссылается на передачу ему по акту приема-передачи спорного объекта (л. д. 8), суд находит, что данное доказательство не может быть принято судом в качестве относимого, допустимого и достаточного доказательства по делу в виду того, что из указанного акта не следует, когда была осуществлена передача объекта недвижимости, а именно данный акт не содержит дату его подписания и исполнения передачи имущества.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих фактическое владение и использование Бузанаковым И. Ю. спорным объектом недвижимости после подписания сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем суд находит, что на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество находилось в фактическом владении ООО «...» с ДД.ММ.ГГГГ.

К данному выводу суд приходит из следующего.

В судебном заседании установлено и не опровергнуто сторонами, что на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимости был отчужден и передан ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО «Чепца» третьему лицу ООО «...» (л. д. №), также в подтверждение заключения договора переданы правоустанавливающие документы на спорное имущество и на земельный участок, на котором расположен данный объект. На момент подачи иска в суд ДД.ММ.ГГГГ (л. д. №), договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сдан ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию перехода права и регистрацию права собственности (л. д.№). Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом

Из этого разъяснения следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, заключенные продавцом договоры купли-продажи недвижимого имущества с разными покупателями в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ сами по себе не могут являться основанием возникновения у покупателей права собственности на эти объекты недвижимости.

С учетом изложенного, суд находит, что после передачи ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу ООО «...» спорного имущества, ООО «Чепца» заключило договор с Бузанаковым И. Ю., когда как ООО «...» являлось обладателем правовых правомочий в отношении спорного имущества.

Вступивших в законную силу судебных актов, подтверждающих отсутствие у ООО «...» прав на спорный объект недвижимости, не имеется.

В судебном заседании установлено волеизъявление собственника ООО «Чепца» на отчуждение спорного имущества именно ООО «...».

При этом, суд не может согласиться с доводами истца о том, что он имеет право преимущества в силу того, что им были преданы денежные средства в счет оплаты покупаемого объекта, а ООО «Свет» денежные средства не оплатило. Положения ст. 486 Гражданского кодекса РФ предусматривают право сторон определить в договоре купли-продажи оплату в рассрочку.

Ссылка истца на заключение договора между ООО «Чепца» и ООО «...» задним числом в судебном заседании не нашла своего подтверждения. Истцом доказательств в обоснование своих доводов не предоставлено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, заявленного в порядке п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, о государственной регистрации перехода права собственности к Бузанакову И. Ю. по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ здания конторы, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ООО "Чепца".

При этом суд отмечает, что истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным требованием, избрав способ защиты, соответствующий последствиям нарушения своего оспариваемого права

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В иске Бузанакову И. Ю. к ООО «Чепца» о государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательном виде путем подачи жалобы через Глазовский районный суд Удмуртской Республики.

Днем изготовления решения определить ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Н. Ф. Машкина