РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 августа 2010 года г.Георгиевск
Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи – Брянцевой Н.В.,
при секретаре - Алферовой В.С.,
с участием помощника Георгиевской межрайонной прокуратуры Бош В.В., истца-ответчика Омельченко С.Н., его представителя адвоката Росляковой Г.А., действующей по ордеру и доверенности, ответчика-истца Топчий А.П., ее представителя Тхакумачева Р.Ю., действующего по ордеру, ответчика-истца Топчий В.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Омельченко Сергея Николаевича к Топчий Алле Петровне, Топчий Владимиру Яковлевичу о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении, иску Топчий Аллы Петровны к Омельченко Сергею Николаевичу о признании договора-купли-продажи недействительным, иску Топчий Владимира Яковлевича к Омельченко Сергею Николаевичу, Топчий Алле Петровне о признании договора-купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Омельченко С.Н. обратился в суд с иском к Топчий А.П. и Топчий В.Я., в котором просит признать ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ..., и выселить их из принадлежащей ему квартиры, взыскать с ответчиков, оплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 400 рублей, а также расходы по оплате услуг адвоката в размере 15 000 рублей.
В обоснование заявленного иска ссылается на то, он является собственником квартиры ... Указанную квартиру он приобрел 07 августа 2009 года у Топчий А.П., которая попросила у него одну неделю для того, чтобы перевезти вещи и обещала, что она с мужем снимется с регистрационного учета. Однако до настоящего момента ни Топчий А.П., ни ее супруг не освободили квартиру и не снялись с регистрационного учета. Он неоднократно обращался к ответчице, она обещала выселиться в ближайшие дни. В феврале 2010 года он направил ответчикам уведомление с требованием освободить квартиру, однако они его проигнорировали. Считает, что своими действиями ответчики нарушают его права собственника жилого помещения, предусмотренные ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ.
Ответчик Топчий В.Я., не соглашаясь с иском Омельченко С.Н., обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры ..., заключенный 07 августа 2009 года между Омельченко С.Н. и его супругой Топчий А.П., прекратить запись о праве собственности Омельченко С.Н., внесенную 19 августа 2009 года в ЕГРП за Номер обезличен.
В обоснование поданного иска указывает, на то что, он состоит в зарегистрированном браке с Топчий А.П. с 1970 года. Квартира ... является их совместно нажитым в период брака имуществом, так как она приобретена 05 марта 2009 года на их общие денежные средства. Однако, в апреле 2010 года он узнал, что собственником их квартиры является Омельченко С.Н., который обратился в суд с иском о его выселении. Своего нотариального согласие на продажу квартиры он не давал. Кроме того, Омельченко С.Н. было известно о том, что отсутствует согласие супруга продавца на продажу квартиру, так как в УФРС о данном факте его предупреждали.
Со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ... заключенного 07 августа 2009 года между Омельченко С.Н. и Топчий А.П., прекращении записи о праве собственности, обратилась к Омельченко С.Н. продавец Топчий А.П. Указанный договор просит признать недействительным по в виду его безденежности.
В судебном заседании Топчий А.П. изменила основание иска, просила признать договор купли-продажи недействительным по мотиву обмана со стороны покупателя Омельченко С.Н.
В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указала, что 07 августа 2009 года между ней и Омельченко С.Н. было подписано одновременно два договора: первый – договор займа, по которому она заняла у Омельченко С.Н. денежные средства в размере 800 000 рублей под залог квартиры .... Одним из условий получения денежных средств по договору займа являлась передача квартиры под залог, поэтому Омельченко С.Н. предложил истице зарегистрировать данное обременение в регистрирующем органе. В последствии выяснилось, что она подписала договор купли-продажи, по которому продала Омельченко С.Н. квартиру за 990 000 рублей. Указанных в договоре купли-продажи денег, она не получала, недвижимое имущество Омельченко С.Н. не передавала, в квартире проживает постоянно с марта 2009 года.
В судебном заседании Омельченко С.Н. заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований супругов Топчий, просил отказать в полном объеме, в обоснование чего пояснил, что у него имеются в наличии свободные денежные средства, поэтому он дал объявление в газету, что предоставляет под залог недвижимости, автотранспорта займ денежных средств. Примерно в июле-августе 2009 года ему позвонил Грант с просьбой дать в займы деньги. Он ему рассказал, что деньги дает только под залог недвижимости под 15 процентов в месяц. В этот же день ему перезвонил Топчий Дмитрий, которой ему предложил под залог квартиру матери, он согласился. Он подготовил проект договор займа и они встретились у риэлтора в центре .... Договор займа подписывали в машине, деньги по данному договору он сразу отдал Топчий А.П., которая тут же позвонила сыну Топчий Дмитрию и сказала, что деньги получила, а он ей говорит, что этих денежных средств ему не достаточно для погашения долгов, поэтому необходимо продать квартиру. Топчий А.П. ему предложила купить квартиру ... за 1 000 000 рублей, он согласился и они пошли в риэлторскую фирму для заключения договора купли-продажи. С проектом договора, изготовленным риэлтором он и Топчий А.П. ознакомились и согласились, после обеда риэлтор назначил им время для сдачи документов в регистрационную службу. Продажную стоимость они оговорили в сумме 1 000 000 рублей, в договоре указали 990 000 рублей, по просьбе Топчий А.П., так как с суммы 1 000 000 рублей, ей пришлось бы платить налог, так как квартиру они купила в марте 2009 года. После этого, созвонившись с ФИО16, он уехал в ... за денежными средствами для покупки квартиры. В районе ... он встретился с ФИО17, который передал ему необходимую сумму. После обеда он встретился с Топчий А.П. в регистрационной службе, она была не одна, а с мужчиной, который находится в судебном заседании, то есть с Топчий В.Я.
В отношении отсутствия согласия супруга пояснил, что было условное согласие мужа Топчий А.П., она его убедила, что квартира является ее личной собственностью, супруг к ней не имеет никакого отношения. При регистрации предыдущего договора купли-продажи также отсутствовало согласие супруга. Данный факт он проверил, по его просьбе специалист в регистрационной службе поднимал документы, в них действительно, отсутствовало согласие мужа покупателя. Он поверил Топчий А.П., если бы он знал, то не покупал бы квартиру.
В регистрационной службе их встретил риэлтор ФИО18, фамилии его он не помнит, его жена завела их в кабинет приема документов, где они подписали договор купли-продажи. Деньги в сумме 1 000 000 рублей он передал лично Топчий А.П. в присутствии ФИО19 и своего водителя ФИО20 Топчий А.П. попросила время, чтобы перевезти вещи и обещала, что она с мужем снимется с регистрационного учета. Однако до настоящего момента ни Топчий А.П., ни ее супруг не освободили квартиру и не снялись с регистрационного учета. Требовать от Топчий А.П. в залог другое имущество по договору займа он не стал, так как она показалась ему порядочной женщиной, он поверил ей и ее сыну на честное слово. В суд с требованием о взыскании суммы долга по договору займа не обращался, последний раз деньги Топчий А.П. отдавала в декабре 2009 года.
Представитель Омельченко С.Н. – адвокат Рослякова Г.А. в судебном заседании исковые требования, заявленные Омельченко С.Н. просила удовлетворить, во встречных требованиях Топчий А.П. и Топчий В.Я. просила отказать, в обоснование чего пояснила, что доводы истцы о том, что она не понимала, какую сделку совершает, не являются состоятельными, поскольку 05 марта 2009г. она заключала договор купли-продажи квартиры и знакома с процедурой совершения подобных сделок. Также ранее в судебном заседании Топчий А.П. пояснила, что она имеет образование и понимает содержание всех слов указанных в договоре (купля-продажа, продавец, покупатель и т.п.), которые позволяют отличить одну сделку от другой. О том, что между Омельченко С.Н. и Топчий А.П. было заключено два договора, свидетельствует несовпадение сумм данных сделок. Так, договор займа заключен на сумму 800 000 рублей, а договор купли-продажи квартиры - на сумму 990000 рублей. О заключении договора займа сам Омельченко С.Н. не отрицает, однако данный договор является самостоятельным и никак не связан с договором купли-продажи.
По встречному иску Топчий В.Я. о признании сделки недействительной ввиду отсутствия согласия супруга на продажу квартиры, пояснила, что Топчий А.П. в присутствии сотрудника регистрационной службы заявила об отсутствии прав третьих лиц на продаваемую квартиру, в том числе Топчий В.Я., который не имеет никакого отношения к праву собственности на данную квартиру. Омельченко С.Н. был заверен продавцом о том, что квартира является собственностью только продавца Топчий А.П., а отсутствие согласие супруга Топчий В.Я. на заключение договора купли-продажи с ФИО21., в результате которого Топчий А.П. стала собственницей квартиры, явилось отдельным подтверждением. Кроме того, Топчий В.Я. находился у здания регистрационной палаты, и присутствовал при беседе Топчий А.П. с Омельченко С.Н. Данные факты свидетельствуют о том, что Топчий В.Я. знал о совершении сделки, и его согласие не требовалось.
Ответчик – истец Топчий А.П. в судебном заседании просила в иске Омельченко С.Н. отказать. Встречный иск Топчий В.Я. о признании сделки недействительной ввиду отсутствия согласия супруга на продажу квартиры признала в полном объеме, просила его удовлетворить, так как ее супруг действительно не давал свого согласия на продажу квартиры, так как не знал о том, что она взяла у Омельченко в долг 800 000 рублей под залог квартиры. Свои требования, заявленные к Омельченко С.Н. о признании договора купли-продажи недействительным, поддержала, просила иск удовлетворить, при этом, пояснила, что у ее сына Топчий Д.В. возникли проблемы материального характера, поэтому он попросил ей взять деньги в займы под залог, принадлежащей ей квартиры. Она очень сильно хотела помочь сыну, поэтому согласилась. Сын обещал, что быстро расплатиться с долгами и вернет деньги. Поиском денежных средств занимался друг сына - ФИО22. Позже ей позвонил сын или ФИО40 она не помнит, о том что необходимо подписать документы и получить деньги. 7 августа 2009 года она с ФИО23 подъехала к риэлтору ФИО24, где она в первый раз увидела Омельченко С.Н. Договор займа был уже готов, она его прочитала и подписала, но деньги не получила, так как ей сказали, что надо еще подписать договор о продаже квартиры, на что она сказала, что квартиру не продает, а ей просто нужны деньги в займы. Омельченко С.Н. ей пояснил, что договор купли-продажи прикладывается к договору займа, то есть это договор обременения, чтобы она не смогла продать квартиру. Омельченко С.Н. говорил, что как только долг будет погашен, он обратно вернет Топчий А.П. ее жилье. Она поверила Омельченко С.Н., поэтому подписала все необходимые документы, кроме того, ее сыну срочно требовались деньги. После обеда около регистрационной палаты она вновь встретилась с Омельченко С.Н., где он передал ей в машине денежную сумму в размере 800 000 рублей. Кроме нее и Омельченко С.Н. при передаче денежных средств присутствовал ФИО25 и водитель Омельченко С.Н.
После чего, они пошли регистрировать договор купли-продажи квартиры в регистрационную службу, где специалист приема документов спросил у нее и Омельченко С.Н., имеется ли у них согласие супругов на покупку и продажу квартиры. Ввиду того, что такого согласия не имелось, она, и Омельченко С.Н. написали в заявлении, что уведомлены об оспоримости данной сделки. Ее супруг - Топчий В.Я. ничего не знал о том, что она взяла деньги в займы и квартиру передала в залог. О данном факте ему стало известно только спустя три дня, когда он увидел деньги, и спросил, откуда у нее такая сумма. При заключении договора займа и договора купли-продажи квартиры муж был дома, в регистрационной палате он не присутствовал, он не знал, что у сына долги, и она для него берет деньги в займы. Она с сыном не говорила мужу, поэтому что, он болен, у него периодически поднимается высокое давление, они не хотели его травмировать. Она согласна с тем, что квартиру заложила, но никак не продала ее Омельченко С.Н., и денежных средств в размере 990 000 рублей или 1 000 000 рублей, как утверждает ответчик она не получала. Она видела, что в договорах разные суммы, но не знала, что квартиру продает, подразумевая, что регистрируется договор обременения. Она юридического образования не имеет, поэтому думала, что договор залога это и есть договор купли-продажи. О том, что квартира продана, она узнала в конце августа 2009 года, когда пришла за документами в регистрационную службу, поэтому сразу же позвонила Омельченко С.Н., на что он ей ответил, что как только она вернет основной долг с процентами, квартира перейдет в ее собственность. По договору займа она платила только проценты по 96 тыс. рублей, с сентября по декабрь включительно. С декабря 2009 года по настоящее время она платежи по договору займа ввиду отсутствия средств не производит, поэтому Омельченко С.Н. передали в счет погашения задолженности автомобиль. ФИО26 и ФИО27 поехали в ... и передали Омельченко С.Н. машину за 350 000 рублей в счет погашения процентов. Она не отказывается от долга по договору займа, поэтому если получится продать базу, принадлежащую сыну, то она вернет деньги Омельченко С.Н.
Ранее она заключала договор купли-продажи и его регистрировала в рег.палате. В настоящее время она квартиру не продавала и действия, когда ранее совершала при отчуждении жилья отличались от совершенных ею при оформлении договора с Омельченко С.Н. Кроме того, Омельченко С.Н. в квартире никогда не был и ее не видел. Она не знала, что продает квартиру, и в регистрационной палате она об этом сказала, что это не купля-продажа, а договор обременения, а договор купли-продажи квартиры просто прикладывается. После регистрации договора купли-продажи, документы на квартиру ей никто не вернул, но при выходе из рег.палаты на ступеньках Омельченко С.Н. ей сказал, что все эти документы ему не нужны, он их оставит в рег.палате.
Представитель Топчий А.П. – Тхакумачев Р.Ю. в судебном заседании исковые требования, заявленные Топчий А.П., поддержал и просил удовлетворить в полном объеме, иск Топчий В.Я. признал, в связи с чем не возражал в его удовлетворении, в иске Омельченко С.Н. просил отказать ввиду его необоснованности.
Ответчик-истец Топчий В.Я. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении иска Топчий А.П. не возражал, требования Омельченко С.Н. не признал, просил в иске отказать, в обоснование чего пояснил, что Топчий А.П. приходится ему законной супругой, в браке с ней он прожил более 40 лет. Ранее у них была трехкомнатная квартиры по ..., однако ввиду того, что старшая дочь развелась с мужем, они с женой ее разменяли и купили себе по ... однокомнатную квартиру и жилье семье дочери. В 2009 году они с женой решили улучшить свои жилищные условия, поэтому продали однокомнатную и купили двухкомнатную по .... Право собственности оформили на супругу, в указанной квартире он проживает с женой с марта 2009 года. О том, что жена продала квартиру, узнал в апреле 2010 года, когда позвонил Омельченко С.Н. и стал спрашивать его фамилию, имя, отчество. Он спросил у жены, кто звонил, она ответила, что мужчина, который занял деньги для сына. Своего согласия на продажу квартиры он не давал, по этим основаниям просит признать договор купли-продажи, заключенный между его супругой и Омельченко С.Н., недействительным.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя и вынести решение на усмотрение суда.
Свидетель ФИО28 суду пояснил, что с Омельченко С.Н. он находится в приятельских отношениях, они являются партнерами по бизнесу, знакомы более 20 лет. По факту приобретения Омельченко С.Н. квартиры в ... указал, что в августе 2009 года, какого именно числа не помнит, ему позвонил Омельченко С.Н. и попросил денежную сумму в размере 1 000 000 рублей. Они встретились в районе ст.Александрийской на трассе ..., где он передал ему наличными денежными средствами сумму в размере 1 000 000 рублей. Про заключенный договор займа между ним и Топчий А.П. ему ничего не известно, так же как и про то предоставляет ли он под залог недвижимости денежные средства. Омельченко С.Н. у него занимает деньги очень редко.
Свидетель ФИО29 суду пояснил, что с семьей Топчий знаком давно, поскольку Топчий А.П. приходится ему родной сестрой. О том, что его сестра продала квартиру, он узнал с ее слов, когда приехал к ним в гости, проведать ее супруга, так как у него были проблемы со здоровьем. Сестра ему рассказала, что заняла 800 000 рублей для сына под залог квартиры. Человек, который дал ей деньги в займы, сказал, что необходимо на квартиру зарегистрировать обременение, сестра ему поверила, и подписала все необходимые документы. А когда узнала, выяснилось, что квартира она ему продала. Муж сестры ему жаловался на жену, так как она его не поставила в известность, что взяла в займы большую сумму денег под залог квартиры, а впоследствии выяснилось, что ее продала, и в настоящее время собственником их квартиры является чужой им человек.
Свидетель ФИО30 суду пояснил, что с Омельченко С.Н. знаком около трех месяцев, когда отдавал машину по просьбе Топчий Д.В. – сына Топчий Аллы Петровны. Ему позвонил Дима Топчий и сказал, что ему срочно нужны деньги, попросил помочь. Он предложил ему машину, Дима согласился. Он встретился в Омельченко С.Н. и в счет долга Топчий А.П. передал машину, которую купил в 2009 году за 350 000 рублей, а передал Омельченко в счет долга за 300 000 рублей. Омельченко С.Н. предлагал подписать договор купли-продажи, по которому он якобы продал ему машину за 100 000 рублей, но он отказался, и выдал на имя Омельченко С.Н. генеральную доверенность сроком на 1 месяц. Передачу машины они никакими документами не оформляли.
Свидетель ФИО31 суду пояснил, что с сыном супругов Топчий - Топчий Дмитрием Владимировичем они находятся в дружеских отношениях. Он ему позвонил и попросил занять в долг деньги. Так как собственных денежных средств у него не имеется, в газете «Из руки в руки» он нашел объявление, о том, что предоставляется заем денежных средств под залог недвижимости. Позвонив по указанному объявлению, ему ответил Омельченко С.Н., который согласился предоставить займ под 15 процентов в месяц, при этом, одним из условий получения денежных средств являлась передача недвижимого имущества в залог. Он в этот же день перезвонил Топчий Дмитрию, и рассказал об условиях получения займа, а также дал ему телефон Омельченко С.Н., чтобы согласовать процент по сделке. В последствии ему перезвонил Омельченко С.Н. и сказал, что согласен дать деньги в займы под 12 процентов в месяц. До дня подписания договора займа с Омельченко С.Н. он никогда не встречался. Первый раз его увидел у риэлтора, который находится на пересечении улиц .... В первой половине дня он, Топчий А.П. и Омельченко С.Н. встретились у риэлтора, где они подписали договор займа денежных средств. После обеда, примерно в три часа, они встретились вновь около регистрационной службы, где Омельченко С.Н. передал Топчий Алле Петровне денежные средства в размере 800 000 рублей, после чего он отвез Топчий А.П. домой. Он не помнит, чтобы Топчий А.П. заходила в регистрационную службу и подписывала договор купли-продажи. Ему неизвестно, было ли в регистрационной службе зарегистрирована передача квартиры под залог. Речи о договоре купли-продажи между ними вообще не было, он точно помнит, что Топчий А.П. кроме 800 000 рублей других денежных средств от Омельченко С.Н. не получала. При передачи 800 000 рублей в машине находился также водитель Омельченко С.Н. Муж Топчий А.П. при заключении договора займа не присутствовал. Топчий Дима просил его не говорить отцу о передачи квартиры в залог и о займе денежных средств. Не отрицал, что Топчий А.П. знала, о том ее квартира передается в залог в связи с заключенным договором займа денежных средств. Он также присутствовал при передачи ФИО32 транспортного средства Омельченко С.Н. в счет погашения процентов по договору займа за три месяца. Топчий Дмитрий в настоящее время находится в Москве, Омельченко С.Н. было известно о том, что деньги Топчий А.П. берет для своего сына Топчий Д.В.
Свидетель ФИО33 суду пояснил, что с Омельченко С.Н. знаком, так как работает у него на автозаправочной станции в должности управляющего. По факту заключения договора купли-продажи между Омельченко С.Н. и Топчий А.П. пояснил, что с Омельченко С.Н. они приехали в .... Передача денежных средств между Омельченко и Топчий А.П. происходила дважды, первый раз около риэлтовской фирмы, второй - около регистрационной службы. При передаче денежный средств около регистрационной службы присутствовал муж Топчий А.П.
Выслушав стороны, свидетелей, заслушав мнение прокурора, считавшего исковые требования Топчий А.П. и Топчий В.Я. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Омельченко С.Н. и Топчий А.П., законными и обоснованными, а исковые требования Омельченко С.Н. не подлежащими удовлетворению, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования Топчий А.П. и Топчий В.Я. подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований Омельченко С.Н. по первоначальному иску следует отказать, по следующим основаниям:
Судом установлено, что 07 августа 2009 года между Омельченко С.Н. и Топчий А.П. заключен договор займа денежных средств, по которому Омельченко С.Н. передал Топчий А.П. сумму в размере 800 000 рублей под залог квартиры, расположенной по адресу: ...
Указанные обстоятельства Омельченко С.Н. и Топчий А.П. в судебном заседании подтвердили и не оспаривали факт заключения 07 августа 2009 года договора займа денежных средств в размере 800 000 рублей.
В этот же день 07 августа 2009 года Топчий А.П. продает эту же квартиру Омельченко С.Н. за 990 000 рублей, договор купли-продажи и право собственности за Омельченко С.Н. зарегистрировано Георгиевским отделом УФРС в ЕГРП 19 августа 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации Номер обезличен от Дата обезличена года.
Омельченко С.Н. считая, что ответчик Топчий А.П. и ее супруг Топчий В.Я. незаконно проживают в принадлежащей ему квартире обращается в суд с иском о их выселении и признании прекратившими право пользования.
Ответчик Топчий А.П., не соглашаясь, с иском Омельченко С.Н. обращается в суд со встречными исковыми требованиями о признании договора купли-продажи от 07 августа 2009 года недействительной со ссылкой на ст.179 ГК РФ ввиду того, что сделка была совершена под влиянием обмана со стороны покупателя.
Одновременно с иском Топчий А.П. в суд обращается за защитой нарушенного права ее супруг Топчий В.Я., считая, что его жена не имела право отчуждать квартиру без его согласия, поскольку данное жилье приобреталось в период брака и является совместно нажитым.
Рассматривая требования Топчий А.П. о признании договора купли-продажи квартиры ... от 07 августа 2009 года, недействительным, суд считает, что данные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Исходя из содержания названной статьи, для признания соответствующей сделки недействительной необходимо установить, что волеизъявление потерпевшей стороны не соответствует ее действительной воли либо она вообще была лишена возможности действовать по своей воли и в своих интересах.
При этом, обман представляет собой намеренное (умышленное) введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку.
Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в т.ч. к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки). Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Таким образом, основным элементом данного состава являлся факт вступления стороны в сделку в результате искажения действительной воли такой стороны.
В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Топчий А.П. обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи от 07 августа 2009 года, недействительным ссылается на то, что квартиру ... она не продавала Омельченко С.Н., денежные средства в размере 990 000 рублей не получала, она проживает в спорной квартире с марта 2009 года. Договор купли-продажи от 07 августа 2009 года заключен под влиянием обмана со стороны покупателя, поскольку, подписывая договор купли-продажи, Омельченко С.Н. ее заверил, что данная сделка не является куплей-продажей, а необходима для заключения договора займа, как обременение, то есть гарантия возврата денежных средств по договору займа. Как только она выплатит ему денежные средства по договору займа, он вернет ей квартиру в собственность, что и предусмотрено условиями договора займа.
Указанные доводы Топчий А.П. нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Так, в п.1.4 указано, что заемщик в качестве залога оформляет на заимодавца квартиру ....
Подпункт «в» пункта 3.1 возлагает обязанность на заимодавца (Омельченко С.Н.) после возврата заемщиком полной суммы долга и причитающихся процентов переоформить квартиру, находящуюся по адресу: ... на заемщика (Топчий А.П.).
Из буквального смысла данных условий договора займа следует, что Топчий А.П. обязана в обмен на полученные денежные средства по договору займа переоформить квартиру на Омельченко С.Н., в свою очередь Омельченко С.Н. после уплаты Топчий А.П. всех выплат обязан возвратить квартиру в собственность заемщика.
Действительно, как установлено судом, Топчий А.П. переоформила квартиру ... на Омельченко С.Н. в виде заключенного в тот же день, что и договор займа, договора купли-продажи, право собственности, по которому зарегистрировано в ЕГРП за Омельченко С.Н.
Таким образом, пояснения, данные в судебном заседании Топчий А.П. о том, что договор купли-продажи заключался в целях исполнения обязательств по договору займа, заключенного между Омельченко С.Н. и Топчий А.П., расчет по договору купли-продажи в размере 990 000 рублей не производился, квартира по договору отчуждения не передавались Омельченко С.Н., нашли свое подтверждение в условиях заключенного сторонами 07 августа 2009 года, договора займа.
Кроме того, как установлено судом договор займа и договор купли-продажи заключены в один и тот же день 07 августа 2009 года, их предметом выступает одно и то же имущество – квартира ..., что еще раз подтверждает, что сделка по отчуждению спорной квартиры была совершена сторонами как гарантия возврата денежных средств заемщиком по договору займа.
При этом, зарегистрировав право собственности на залоговое имущество на свое имя, Омельченко С.Н., не требует возврата Топчий А.П. денежных средств по договору займа, что еще лишний раз доказывает, что договор купли-продажи был оформлен в целях обеспечения обязательств по договору займа.
Свидетель ФИО34, являющийся очевидцем описываемых событий подтвердил, что заключался только договор займа с передачей квартиры в залог, по которому Топчий А.П. получила только 800 000 рублей, других денежных сумм Топчий А.П. не получала, в регистрационной службе подлежало регистрации обременение, о продаже квартиры у сторон отсутствовала договоренность.
К показаниям свидетеля ФИО35 суд относится критически, ввиду того, что данный свидетель, допрошенный по ходатайству Омельченко С.Н., находятся у него в должностном подчинении.
Пояснения свидетеля ФИО36 также не подтверждают бесспорность факта передачи Омельченко С.Н. денежных средств в размере 1 000 000 рублей Топчий А.П. по договору купли-продажи, поскольку указанная сумма могла быть взята Омельченко С.Н. в долг у ФИО37 для иных целей.
Топчий А.П. является пенсионеркой, юридического образования не имеет, следовательно, она не могла понимать правовых тонкостей переоформления квартиры и передачи ее в залог, подписывая договор купли-продажи, она предполагала, что регистрирует договор обременения по заключенному с Омельченко С.Н. договору займа. Ее действия и воля была направлена на заключение договора займа с передачей квартиры под залог.
Однако, Омельченко С.Н. воспользовавшись ее юридической безграмотностью, ввел ее в заблуждение, убедив, что договор купли-продажи необходим для регистрации обременения, то есть залога квартиры, имущество будет ей возращено после уплаты всех платежей по договору займа.
С учетом установленных судом обстоятельств дела, суд, считает доказанным факт обмана Топчий А.П. со стороны покупателя Омельченко С.Н.
Доводы Омельченко С.Н. о том, что по факту было заключено два договора, которые друг с другом не взаимосвязаны, он передал Топчий А.П. по договору займа 800 000 рублей, а по договору купли-продажи 1 000 000 рублей, опровергаются вышеизложенными судом доказательствами.
С учетом того обстоятельства, что судом установлен факт обмана Топчий А.П. при заключении договора купли-продажи Омельченко С.Н., суд полагает, что требования Топчий А.П. о признании договора купли-продажи квартиры ..., заключенного 07 августа 2009 года между Омельченко и Топчий А.П. по мотиву обмана со стороны ФИО13, подлежат удовлетворению.
Согласно ч.2 ст.179 ГК РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.
Учитывая изложенное, суд считает, что стороны по сделки должны быть возвращены в первоначальное положение, с прекращением права собственности Омельченко С.Н. на квартиру ....
Разрешая встречные исковые требования Топчий В.Я. к Омельченко С.Н. и Топчий А.П. о признании договора купли-продажи квартиры ... заключенного 07 августа 2009 года между Омельченко С.Н. и Топчий А.П., недействительным, суд считает, что исковые требования ответчика-истца по встречному иску подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. По смыслу п.2 ст.34 СК РФ общим имуществом супругов является приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, а также любое другое нажитое супругами в период брака имущество.
Следовательно, Семейный Кодекс РФ презюмирует право на имущество, нажитое супругами в период брака, заключенного в установленном законом порядке и принадлежит обоим супругам, независимо от того, кем из них и на имя кого приобретено имущество, выдан правоустанавливающий документ. Аналогичные положения содержаться в ст.254, 256 ГК РФ.
Судом установлено, что супруги Топчий состоят в зарегистрированном браке с 1970 года, что нашло подтверждение в свидетельстве о браке серии Номер обезличен, выданного отделом ЗАГСа Шаумяновского РИК ....
В период брака ими приобретена квартира ..., право собственности оформлено на Топчий А.П.
Следовательно, спорная квартира является совместной собственностью супругов Топчий, а потому владение, пользование и распоряжение ею должно осуществляться в соответствии с требованиями ст.35 Семейного Кодекса РФ, ст.253 ГК РФ.
Статьей 35 Семейного Кодекса РФ определено следующее:
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, при разрешении о признании недействительной сделки по распоряжению общим имущество, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст.35 СК РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п.3 ст.253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Анализ вышеприведенных норм гражданского, семейного права позволяет прийти к следующему:
- при заключении сделки с одним из супругов следует исходить из факта наличия согласия другого супруга;
- сделка подлежит признанию недействительной лишь при доказанности того, что вторая сторона в сделке (в данном случае покупатель) знала или заведомо должна была знать о правах второго супруга на спорное имущество, в том числе и об отсутствии согласия на его отчуждение.
Как установлено судом, 07 августа 2009 года Топчий А.П. заключила с Омельченко С.Н. договор купли-продажи квартиру ...
Сторонами в судебном заседании не оспаривается, то обстоятельство, что указанный договор купли-продажи был совершен между сторонами без получения согласия истца-ответчика Топчий В.Я., как законного супруга продавца Топчий А.П.
Фактически согласие Топчий В.Я. на совершение Топчий А.П. сделки по отчуждению квартиры по договору купли-продажи действительно получено не было, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов.
При разрешении вопроса о добросовестности приобретения Омельченко С.Н. спорной квартиры, на основании оценки представленных доказательств, суд считает установленным, что Омельченко С.Н. знал об отсутствии согласия Топчий В.Я. на совершение договора купли-продажи. Указанный факт Омельченко С.Н. в судебном заседании не оспаривал.
Так из пояснений самого Омельченко С.Н. следует, что ему было известно, о том, что отсутствует согласие Топчий В.Я. на продажу квартиры, о чем он собственноручно указал в заявлении о регистрации сделки, предоставленном в регистрирующий орган – «Осведомлен об оспоримости сделки ввиду отсутствия согласия супруга».
Кроме того, как указывает Омельченко С.Н., супруг продавца Топчий А.П. присутствовал при сдачи пакета документов в регистрационную службу, однако Омельченко С.Н. не выяснил у Топчий В.Я. согласен ли он на продажу спорной квартиры, при этом не предпринял мер по истребованию у мужа продавца письменного согласия на ее отчуждение, а ограничился записью в деле правоустанавливающих документов об оспоримости сделки.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что Омельченко С.Н. располагая сведениями о том, что квартира является совместно нажитым имуществом супругов Топчий, знал о необходимости получения согласия Топчий В.Я. на продажу совместной собственности супругов.
Часть 3 ст.10 ГК РФ устанавливает, что участники гражданских правоотношений должны осуществлять свои права с той степенью разумности и добросовестности, которая предполагается законом.
Поскольку обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении заявленного иска, является добросовестность приобретателя Омельченко С.Н., то он должен был, проявляя обычную степень осмотрительности при покупке жилья, предпринять дополнительные меры, направленные на проверку законности совершаемой сделки.
При должной степени разумности и осмотрительности отсутствие согласие супруга продавца должны были вызвать у приобретателя имущества Омельченко С.Н. сомнения в отношении права Топчий А.П. на отчуждение спорного имущества, однако указанных действий Омельченко С.Н не совершил.
Указанное бездействие покупателя Омельченко С.Н. суд рассматривает как осведомленность об отсутствии согласия супруга Топчий В.Я на продажу совместной собственности, что он также в судебном заседании не оспаривал.
Данные вывода суда подтверждаются также свидетельскими показаниями.
Свидетель ФИО38 суду пояснил, что с семьей Топчий знаком давно, поскольку Топчий А.П. приходится ему родной сестрой. Муж сестры ему жаловался на жену, так как она его не поставила в известность, что взяла в займы большую сумму денег под залог квартиры, а впоследствии выяснилось, что ее продала, и в настоящее время собственником их квартиры является чужой им человек.
Свидетель ФИО39 также подтвердил, что муж Топчий А.П. при заключении договора займа не присутствовал, Топчий Дима просил его не говорить отцу о передачи квартиры в залог и о займе денежных средств.
В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена статьей 35 Семейного Кодекса РФ, является оспоримой.
Совокупность исследованных судом обстоятельств свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры ..., заключенный 07 августа 2009 года между Омельченко С.Н. и Топчий А.П., является недействительной сделкой, как совершенный без согласия сособственника данного недвижимого имущества Топчий В.Я., о чем знал приобретатель Омельченко С.Н.
Учитывая изложенное, исковые требования Топчий В.Я. о признании договора купли-продажи от 07 августа 2009 года, недействительным и прекращении в ЕГРП права собственности Омельченко С.Н. подлежат удовлетворению.
Суд не принимает во внимание доводы Омельченко С.Н. о том, что при покупке квартиры Топчий А.П. в марте 2009 года также отсутствовало согласие супруга на приобретение, а соответственно, данное имущество является личной собственностью Топчий А.П., поскольку в судебном заседании судом, бесспорно, установлено, что данная квартира приобретена супругами Топчий в период брака, соответственно на данное имущество распространяется режим совместной собственности, в связи с чем при его отчуждении требуется письменное согласие супруга.
Поскольку требования Топчий А.П. и Топчий В.Я. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ..., заключенного 07 августа 2009 года между Омельченко С.Н. и Топчий А.П. по мотиву совершения сделки под влиянием обмана и отсутствием согласия супруга судом удовлетворены и в соответствии с ч.3 ст.179 ГК РФ суд применил последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, а именно приведение сторон сделки в первоначальное положение с прекращением права собственности покупателя на спорную квартиру, то в требованиях Омельченко С.Н. о выселении и признании прекратившими право пользования Топчий А.П. и Топчий В.Я. следует отказать за необоснованностью предъявленных требований.
Отказав в требованиях Омельченко С.Н. о выселении и признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, суд полагает, что в требованиях о взыскании уплаченной при подачи иска государственной пошлины и судебных расходов также следует отказать в удовлетворении.
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы.
Поскольку исковые требования Топчий А.П. и Топчий В.Я. о признании сделки недействительной судом удовлетворены в полном объеме, сумма госпошлины подлежит возмещению ответчикам-истцам со стороны Омельченко С.Н.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Топчий Аллы Петровны к Омельченко Сергею Николаевичу о признании договора-купли-продажи недействительным - удовлетворить.
Исковые требования Топчий Владимира Яковлевича к Топчий Алле Петровне и Омельченко Сергею Николаевичу о признании договора-купли-продажи недействительным - удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры ..., заключенный 07 августа 2009 года между Топчий Аллой Петровной и Омельченко Сергеем Николаевичем - недействительным.
Возвратить стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности Омельченко Сергея Николаевича, зарегистрированное 19 августа 2009 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Номер обезличен на квартиру ..., расположенную по адресу: ...
В удовлетворении исковых требований Омельченко Сергея Николаевича к Топчий Алле Петровне, Топчему Владимиру Яковлевичу о признании прекратившими право пользования жилым помещением и выселении – отказать.
Взыскать с Омельченко Сергея Николаевича в пользу Топчий Аллы Петровны в счет возврата оплаченной государственной пошлины денежную сумму в размере 200 рублей.
Взыскать с Омельченко Сергея Николаевича в пользу Топчий Владимира Яковлевича в счет возврата оплаченной государственной пошлины денежную сумму в размере 200 рублей.
Взыскать с Омельченко Сергея Николаевича государственную пошлину в размере 25 800 рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд.
Судья