Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 ноября 2010 года г.Георгиевск
Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Ивахненко Л.С.
при секретаре Ивановой Н.Н.,
с участием истца Еремян В.Б., представителя Еремян В.Б. Снежковой Л.А., действующей на основании ордера, представителя ответчика Незлобненского сельсовета Бухаевой И.Ю., действующей на основании доверенности, третьего лица Директора Незлобненского земельного отдела Азарской Е.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еремян В.Б. к Администрации Незлобненского сельсовета о признании незаконными действий Администрации Незлобненского сельсовета, выразившихся в отказе предоставить в собственность земельный участок и об обязании Администрации Незлобненского сельсовета заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи, предоставленного Администрации Незлобненского сельсовета, о признании договора аренды земельного участка прекращенным и о признании соглашения к договору аренды недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Еремян В.Б. обратился в суд с заявлением к Администрации Незлобненского сельсовета о признании незаконными действий Администрации Незлобненского сельсовета, выразившихся в отказе предоставить в собственность земельный участок и об обязании Администрации Незлобненского сельсовета заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи, предоставленного Администрации Незлобненского сельсовета.
Также Еремян В.Б. обратился в суд с иском к Администрации Незлобненского сельсовета о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным и о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды недействительным.
Определением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные гражданские дела объединены в одно производство в соответствии со ст. 151 ГПК РФ.
В судебном заседании Еремян В.Б. поддержал свои требования и в их обоснование суду пояснил, что согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по <адрес> <адрес> общей площадью 11241 кв. м. был закреплен на праве аренды за ним и Марковым М.И. Решением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ договор простого товарищества между ним и Марковым М.И. признан прекращенным, перераспределены доли в праве общей долевой собственности, прекращено право общей долевой собственности Маркова М.И. и Еремян В.Б. на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке с выплатой Маркову М.И. денежной компенсации за его 1/10 долю. Право собственности на объекты недвижимости по <адрес> <адрес> зарегистрировано им в установленном законом порядке. Он является единственным собственником нежилых зданий, расположенных на указанном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Администрацию Незлобненского сельсовета с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату, приложив проект договора купли-продажи земельного участка. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Незлобненского сельсовета в письменном виде отказала в предоставлении ему в собственность земельного участка, в связи с тем, что им в полном объеме не выполнено решение Арбитражного Суда СК от ДД.ММ.ГГГГ и на участке ведется хозяйственная деятельность. Считает, что действия Администрации Незлобненского сельсовета в отказе заключения с ним договора купли-продажи земельного участка незаконны, так как противоречат нормам Земельного кодекса. Нежелание Администрации Незлобненского сельсовета предоставить ему земельный участок за плату, как гражданину, имеющему исключительное право на приватизацию земельного участка, препятствует ему в реализации конституционного права иметь в частной собственности земельный участок. Кроме того, земельный участок выделялся с целевым назначением под строительство автосалона с автостоянкой, с прекращением права общей долевой собственности и прекращении договора простого товарищества, выплатой Маркову М.И. денежной компенсации за его долю в праве общей долевой собственности, а также в связи со смертью Маркова М.И. договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ должен быть прекращен. Однако, ДД.ММ.ГГГГ Администрация Незлобненского сельсовета заключило с Лисовой С.М., наследницей Маркова М.И., соглашение о вступлении Лисовой С.М. в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на том основании, что права и обязанности Маркова М.И. по указанному договору аренды переходят в порядке наследования к Лисовой С.М., что является незаконным, нарушает его права на исключительное право приобретения земельного участка в собственность. Кроме того, данное соглашение заключено без его участия. Просит суд признать незаконными действия администрации Незлобненского сельсовета, выразившиеся в отказе предоставить ему в собственность земельный участок, общей площадью 11241 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, обязать администрацию Незлобненского сельсовета заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка, общей площадью 11241 кв.м. на условиях предоставленного проекта договора купли-продажи, а также признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным, и признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды, заключенное между Администрацией Незлобненского сельсовета и С.М., недействительным.
Представитель Еремян В.Б. адвокат Снежкова Л.А. в судебном заседании считала требования Еремян В.Б. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации Незлобненского сельсовета Бухаева И.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных Еремян В.Б. требований, и в обоснование возражений суду пояснила, что оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес> <адрес>, только Еремян В.Б. не имеется. С Лисовой С.М., как наследницей второго арендатора Маркова М.И., заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в права аренды на спорный земельный участок вступила Лисова С.М. Данное соглашение не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов Еремян В.Б., а договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан прекращенным в связи с заключением соглашения с Лисовой С.М. Кроме того, испрашиваемый земельный участок используется Еремян В.Б. для организации стихийного рынка, возведению самовольных строений, и им не выполнено в полном объеме решение Арбитражного Суда СК от ДД.ММ.ГГГГ. По указанным основаниям Еремян В.Б. и было отказано в заключении с ним договора купли-продажи земельного участка. Просит суд в удовлетворении требований Еремян В.Б. отказать.
Третье лицо директор Незлобненского земельного отдела Азарская Е.П. в судебном заседании требования Еремян В.Б. считала не подлежащими удовлетворению ввиду отсутствия правовых оснований к заключению с Еремян В.Б. договора купли-продажи спорного земельного участка, так как он обременен правами двух арендаторов.
Третье лицо Лисова С.М., извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства посредством направления в ее адрес телеграммы, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляла.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные суду доказательства, суд считает требования Еремян В.Б. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования Еремян В.Б. о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным и признании соглашения к указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Незлобненского сельсовета и Лисовой С.М., недействительным, суд исходит из следующего.
По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Незлобненского сельсовета, Еремян В.Б. и Марковым М.И. заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения площадью 11241 кв. м. сроком на 25 лет. Целевое назначение указанного земельного участка было определено под автосалон с автомобильной стоянкой.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Еремян В.Б. на праве собственности принадлежат все нежилые здания складские помещения и ремонтные боксы, расположенные по <адрес> <адрес>.
На основании ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, во всех случаях осуществляется после определения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка.
Исходя из п.1 ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания.
Сходные правила предусмотрены п. 1 ст. 552 ГК РФ.
Вступившим в законную силу решением Георгиевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ договор простого товарищества между Марковым М.И. и Еремян В.Б. признан прекращенным, прекращено право общей долевой собственности Маркова М.И. и Еремян В.Б. на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, с выплатой Маркову М.И. денежной компенсации в размере стоимости его доли.
Согласно материалам дела, Еремян В.Б. выплатил Маркову М.И. денежную компенсацию в размере стоимости его 1/10 доли, право собственности Маркова М.И. на указанную долю перешло Еремян В.Б., и права Маркова М.И. на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, прекращено полностью.
В силу прямого указания закона пределы разрешенного целевого использования земельного участка как предоставленного для строительства здания определенного назначения действуют и для новых собственников данного здания независимо от их количества и факта оформления земельных отношений с собственником земельного участка.
В силу положений ч. 1 и ч. 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
С учетом положений ч. 2 ст. 251 и ст. 223 ГК РФ право собственности Еремян В.Б. на долю, принадлежащую Маркову М.И., возникло с момента государственной регистрации права собственности Еремян В.Б. на все объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке – ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Соответственно, одновременно с прекращением права собственности Маркова М.И. на недвижимое имущество, у него прекратилось и право аренды на спорный земельный участок.
При указанных обстоятельствах в соответствии с вышеизложенными положениями закона, право аренды Маркова М.И. на земельный участок по <адрес> <адрес> переходит к новому собственнику его доли-Еремян В.Б. на тех же условиях и в том же объеме, что существовали у Маркова М.И.
Таким образом, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит прекращению с арендатором Марковым М.И. путем исключения его из числа арендаторов.
Еремян В.Б. также заявлены требования о признании соглашения к договору аренды недействительным, которые суд считает подлежащими удовлетворению в силу следующего.
ДД.ММ.ГГГГ Марков М.И. умер.
ДД.ММ.ГГГГ с Лисовой С.М., наследницей Маркова М.И., заключено соглашение о вступлении Лисовой С.М. в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № является многосторонней сделкой со множественностью лиц на стороне арендатора /Еремян В.Б., Маркова М.И./.
В силу ст.ст. 450,452 ГК РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон и такое изменение совершается в той же форме, что и договор.
Оспариваемое соглашение, влекущее за собой изменение основных положений и условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключено Администрацией Незлобненского сельсовета только с правопреемником одной стороны договора – Маркова М.И., что безусловно, нарушает права другой стороны договора – Еремян В.Б.
Таким образом, судом установлено, что субъектный состав оспариваемого соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не совпадает с субъектным составом основного договора аренды, что противоречит указанным положениям закона и влечет недействительность данного соглашения в силу ст. 168 ГК РФ.
Кроме того, в п.2 ст. 617 ГК РФ предусмотрены частные случаи смены арендатора, когда арендатор является гражданином и одновременно предметом аренды является нежилое недвижимое имущество.
Согласно положениям ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
На день смерти Маркова М.И. право аренды спорного земельного участка ему уже не принадлежало, а следовательно, не могло перейти в порядке универсального правопреемства к Лисовой С.М. как к наследнику, что также влечет его недействительность в силу ст. 168 ГК РФ.
Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обуславливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающие как гражданские, так и земельные права и обязанности.
В числе юридических фактов выделяются такие разновидности юридических актов, как административные акты компетентных органов государства и органов местного самоуправления, гражданско-правовые сделки с земельными участками, юрисдикционные акты судов, с которыми закон связывает возникновение прав на землю граждан, юридических лиц и т.д.
Требования Еремян В.Б. о признании отказа Администрации Незлобненского сельсовета в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка и возложении на Администрацию обязанности по заключении такого договора подлежат удовлетворению как в силу вышеизложенного, так и в силу следующего.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Незлобненского сельсовета, Еремян В.Б. и Марквоым М.И. был заключен договор аренды земельного участка по <адрес> <адрес> сроком на 25 лет.
ДД.ММ.ГГГГ один из арендаторов Марков М.И. умер.
Еремян В.Б., как единственный собственник объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию Незлобненского сельсовета с заявлением о приобретении земельного участка в собственность за плату, предоставив проект договора купли-продажи земельного участка.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в ст. 36 ЗК РФ, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты( плана).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п.2 ст. 28 Земельного Кодекса, а в случаях, указанных в п.1 ст. 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного ( бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Судом установлено, что Еремян В.Б. предоставил администрации Незлобненского сельсовета все необходимые, предусмотренные нормами Земельного кодекса документы, для заключения договора купли-продажи земельного участка.
В ходе судебного заседания представитель администрации Незлобненского сельсовета Бухаева И.Ю., не оспаривая данный факт, возражала против удовлетворении требований Еремян В.Б. по причине наличия на спорный земельный участок договора аренды земельного участка с двумя лицами на стороне арендатора, а также в связи с неисполнением Еремян В.Б. решения АС СК от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Незлобненского сельсовета отказано Еремян В.Б. в приобретении земельного участка в собственность за плату на основании того, что им не выполнено решение АС СК от ДД.ММ.ГГГГ.
Действующее земельное законодательство предусматривает предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности гражданам только на праве собственности или аренды ( ст. 28 ЗК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с земельным кодексом.
На основании п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно указанной норме и ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Земельный кодекс РФ определяет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая общий принцип недопустимости отказа в выкупе земельных участков.
П.4 ст. 28 Земельного кодека РФ установлены случаи ограничения в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с указанным Кодеком, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд( в ред. ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 69-ФЗ).
Администрацией Незлобненского сельсовета не представлены суду доказательства того, что арендуемый Еремян В.Б. по договору аренды спорный земельный участок несельскохозяйственного назначения изъят из гражданского оборота либо ограничен в обороте, и форма собственности не может быть изменена.
Согласно выписке от ДД.ММ.ГГГГ из государственного земельного кадастра, на кадастровом учете состоит земельный участок по <адрес> в ст. Незлобная общей площадью 11241 кв.м.
Кроме того, истцом представлен суду план земельного участка, из которого следует, что данный земельный участок индивидуализирован.
В связи с эти, доводы представителей ответчика и Незлобненского земельного отдела о том, что договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка не может быть заключен, в том числе и по причине наличия двух земельных участков по указанному адресу, суд считает несостоятельными.
В соответствии с п.2.2 ст. 3 ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса России» № 137-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Из изложенного следует, что в независимости от момента возникновения арендных отношений ( до или после введения в действие ЗК РФ) собственник расположенной на земельном участке недвижимости имеет безусловное и исключительное право на приватизацию такого земельного участка, а уполномоченный орган власти в ведении которого находится этот земельный участок, не вправе отказать в его приватизации, если иное не установлено ЗК РФ и федеральными законами.
Таким образом, право Еремян В.Б. на приобретение в собственность спорного земельного участка определено указанными выше правовыми нормами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием невыполненного решения АС СК.
Если собственник строения имеет право аренды на земельный участок, то это не исключает его право на приобретение впоследствии этого земельного участка в собственность. Данное право основано на положения ст. 15 и п.4 ст. 28 Земельного кодекса РФ.
Администрация Незлобненского сельсовета не представила суду доказательств наличия обстоятельств, которые согласно п.4 ст. 28 ЗК РФ служат препятствием для приватизации Еремян В.Б. за плату земельного участка, ссылок на иные обстоятельства в обжалуемом отказе не содержится, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что, действия администрации Незлобненского сельсовета, выразившиеся в отказе заключения договора купли-продажи земельного участка, не соответствует действующему законодательству, нарушают права и законные интересы заявителя Еремян В.Б. и создают препятствия для осуществления им прав и охраняемых законом интересов.
Данная позиция отражена в Определении Конституционного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, который отметил, что из п. 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу-собственнику расположенного на этом земельном участке здания, строения, сооружения. Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании действий /бездействия/ этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов и органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка.
Исходя из изложенной правовой позиции доводы ответчика о наличии на стороне Еремян В.Б. обязанности по исполнению решения Арбитражного Суда, и как следствие этому, невозможность заключения с ним договора купли-продажи спорного земельного участка, суд считает несостоятельными, поскольку такое основание к отказу в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не предусмотрено нормами ст. 28 ЗК РФ.
Таким образом, спорный земельный участок может являться предметом договора купли-продажи, поскольку его оборот не запрещен, не ограничен, и он не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, в связи, с чем у заявителя имеется исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность за плату в порядке ст. 36 ЗК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Еремян В.Б. к Администрации Незлобненского сельсовета о признании незаконными действий Администрации Незлобненского сельсовета, выразившихся в отказе предоставить в собственность земельный участок и об обязании Администрации Незлобненского сельсовета заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи, предоставленного Администрации Незлобненского сельсовета, о признании договора аренды земельного участка прекращенным и о признании соглашения к договору аренды недействительным удовлетворить.
Признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, расположенного по <адрес> <адрес>, заключенный между Администрацией Незлобненского сельсовета и Марковым М.И., прекращенным.
Признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о вступлении в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ Лисовой С.М. недействительным.
Признать незаконными действия Администрации Незлобненского сельсовета в части отказа в предоставлении в собственность Еремян В.Б. земельного участка общей площадью 11241 кв. м., находящегося по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, из категории земель - земли несельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для строительства автосалона с автомобильной стоянкой.
Обязать Администрацию Незлобненского сельсовета заключить с Еремян В.Б. договор купли-продажи земельного участка общей площадью 11241 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, из категории земель - земли несельскохозяйственного назначения, разрешенное использование- для строительства автосалона с автомобильной стоянкой на условиях, указанных в проекте договора купли-продажи, предоставленного Администрации ст. Незлобная.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
СУДЬЯ