Дело№2-1284/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

« 30 » сентября 2011г. г.Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего Кайшева А.Е.,

при секретаре Оганесян А.Н.,

с участием:

истца Поправкиной Н.Н.,

ее представителя Тороповой Л.В.,

представитель ответчика Никифоровой С.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поправкиной Н.Н. к Гавриленко Ю.А. о признании расписки договором купли-продажи, о возложении обязанности по регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Поправкина Н.Н. обратились в суд с иском к Гавриленко Ю.А. о возложении обязанности по регистрации договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> и регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

В судебном заседании истица Поправкина Н.Н. увеличила размер исковых требований и просила признать расписку от 09.01.2003года договором купли-продажи, пояснив при этом, что ДД.ММ.ГГГГ года она купила 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, у Гавриленко Ю.А. за <данные изъяты> рублей, о чем он написал расписку, подтверждающую то, что он получил деньги за продажу ? части домовладения и претензий не имеет. В связи с тем, что у ответчика не до конца были оформлены документы, подтверждающие право собственности на 1/2 долю указанного жилого дома, они договорились зарегистрировать сделку и переход права собственности после приведения им в соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов. Ответчик освободил дом от личных вещей, передал ей ключи, домовую книгу, то есть исполнил свои обязательства продавца по передаче имущества.

В январе 2003года она со своей семьей вселилась в дом, перевезла личные вещи, с 07.02.2003года состоит на регистрационном учете по указанному адресу, то есть является законным владельцем этого имущества. Начиная с 2003года она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи в регистрирующем органе. Он пообещал, что как только приведет в порядок свои правоустанавливающее документы на 1/2 дою жилого дома, то сразу зарегистрируют сделку и переход права собственности. В 2009 году она обратилась в агентство недвижимости с тем, чтобы они привели в соответствие с законодательством его документы, составили договор купли-продажи и зарегистрировали переход права собственности в регистрирующем органе. Все расходы она брала на себя. Ответчик отказался предоставить документы представителю агентства. Она просила дать доверенность на оформление документов и регистрацию сделки, но ответчик отказался дать доверенность. Она как покупатель исполнила обязательства по договору, полностью оплатив стоимость за продажу 1/2 долю жилого дома, является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. Кроме того, нарушено ее право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Нежелание ответчика зарегистрировать договор купли-продажи и переход права является незаконным и п.3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. В удовлетворении заявления о применении срока исковой давности просила отказать, поскольку по вине ответчика она до настоящего времени не может реализовать свое право на недвижимое имущество.

Адвокат Торопова Л.В. исковые требования и доводы Поправкиной Н.Н. поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Никифорова С.Л., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив при этом, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статьей 554 ГК РФ регламентировано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 164, ст. 558 п. 2 ГК РФ). Как правило, государственная регистрация договора осуществляется одномоментно с государственной регистрацией перехода права собственности, поэтому, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности означает отсутствие регистрации самого договора, что, в свою очередь, влечет признание его незаключенным. Незаключенный договор, равно как и ничтожный, не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе обязанности по исполнению. Следовательно, в связи с отсутствием договора купли-продажи на Гавриленко Ю.А. не может перейти обязанность исполнения незаключенного, ничтожного, договора. В силу ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сделки, а именно договора купли-продажи, совершенной в надлежащей – письменной форме нет, соответственно, и уклониться от её регистрации невозможно, что, в свою очередь, влечет отказ в данных исковых требованиях, поскольку невозможно зарегистрировать сделку, которой не существует. В данном случае имущество собственником Гавриленко Ю.А. не отчуждено, и право его собственности не прекращено в связи с заключением договора купли-продажи. Возможность понудить Гавриленко Ю.А. заключить договор купли-продажи, принадлежащей ему 1/2 доли жилого дома, противоречит положениям ст. 209 ГК РФ.

Совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что исковые требования Поправкиной Н.Н. не подлежат удовлетворению. Кроме того, в силу ст.181 ГК РФ трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом РФ, срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ (Федеральный закон от 21.07.2005 N 109-ФЗ). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Ответчик Гавриленко Ю.А., 3-и лица – представители УФСГРКиК по СК, Черников В.И., в судебное заседание не явились, хотя надлежащим образом были извещены о времени и месте слушания дела, уведомили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Поправкиной Н.Н. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец указала, что по договору от 09 января 2003года Гавриленко Ю.А. продал ей 1/2 долю домовладения <адрес>

Начиная с 2003года она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи в регистрирующем органе. Он пообещал, что как только приведет в порядок свои правоустанавливающее документы на 1/2 долю жилого дома, то сразу зарегистрируют сделку и переход права собственности. Однако до настоящего времени этого не сделал.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. ст. 554, 555 ГК РФ условия о предмете договора и его цене являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. ст. 165, 551, 558 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости, а также сам договор продажи недвижимости подлежат государственной регистрации, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

В подтверждение заключения договора купли-продажи 1/2 части домовладения истцом представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, которая является единственным документом, подписанным сторонами и содержащим все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.

Из представленной расписки следует, что Гавриленко Ю.А. получил деньги в сумме <данные изъяты> за продажу 1/2 части домовладения по <адрес>. Передаточный акт не составлялся. Государственная регистрация сделки и перехода прав не производилась.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ условием принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по требованию одной стороны по договору купли-продажи является уклонение другой стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Доказательств уклонения Гавриленко Ю.А. от государственной регистрации сделки и перехода прав истцом не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома квартиры между сторонами не был заключен.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация вещных (абсолютных) прав на недвижимое имущество - их возникновение, переход и прекращение.

В части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В материалах дела не представлено доказательств осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Отсутствие государственной регистрации влечет признание сделки от 09.01.2003 года незаключенной и не влекущей юридических последствий, а правоотношений сторон невозникшими.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 23 ноября 2010 года № 47-В10-7.

Довод истца о том, что Гавриленко Ю.А. обращался в администрацию г.Георгиевска о согласовании купли-продажи домовладения между Поправкиной Н.Н., а также о том, что с момента заключения договора она, как собственник имущества владеет и пользуются им, являются необоснованным и не могут быть приняты судом поскольку, данный факт, не является основанием для возникновения права собственности на указанное имущество.

При подписании договора не соблюдены требования ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Но продажа и мена доли в общей собственности допускается лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли.

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела видно, что Гавриленко Ю.А. не извещал сособственника Черникова В.И. о продаже своей доли недвижимого имущества, чем нарушил право преимущественной покупки.

Таким образом, проанализировав совокупность представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования Поправкиной Н.Н. не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика было подано заявление о применении срока исковой давности, однако поскольку Поправкиной Н.Н. по существу заявленных исковых требований отказано в полном объеме, суд считает нецелесообразным применять срок исковой давности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Поправкиной Н.Н. к Гавриленко Ю.А. о признании расписки договором купли-продажи, о возложении обязанности по регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности- отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней, путем подачи кассационной жалобы через Георгиевский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 06 октября 2011года.

Судья Кайшев А.Е.