РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2011 года город Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего - судьи Рогозина К.В.,

при секретаре – Степанове Д.Ю.,

с участием : истца Саакьянц А.Г., ответчицы Ланской Э.Ф., ее представителя – Конькова А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саакьянца А.Г. к Черныш (Ланской) Э.Ф. об обязании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, компенсации морального вреда, встречному иску Ланской А.Г. к Саакьянцу А.Г. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым,-

УСТАНОВИЛ:

Саакьянц А.Г. обратился в суд с иском к Черныш Г.Ф. ( после перемены фамилии и имени Ланской Э.Ф.) об обязании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей.

Ланская (Черныш) Э.Ф. предъявила встречные исковые требования к Саакьянцу А.Г. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ по требованию Саакьянца А.Г..

В судебном заседании истец Саакьянц А.Г. поддержал заявленные исковые требования и в их обоснование суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между им и Черныш Г.Ф. был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> № в <адрес> и в этот же день было подписано соглашение о задатке, на основании которого он передал Черныш Г.Ф. <данные изъяты> рублей в обеспечение его обязательства о покупке квартиры. Согласно условий предварительного договора, оставшиеся 850000 рублей он должен был передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ при оформлении договора купли-продажи в Георгиевском отделе Управления Росреестра по СК. Вместе с тем, после заключения предварительного договора и получения задатка, ответчица стала всячески уклоняться от подписания договора купли-продажи квартиры, приводя различные доводы, в том числе ссылаясь на необходимость предоставления ей времени для снятия с регистрационного учета ее и членов ее семьи, а также приведения в соответствие документов в связи перепланировкой квартиры, о которой ему не было известно на день подписания предварительного договора купли-продажи. В адрес ответчика дважды направлялись телеграммы с предложением заключить основной договор и разъяснением, что в противном случае она должна будет вернуть сумму задатка в двойном размере. Однако, Черныш Г.Ф. отказалась от получения письменного предложения и подписания прилагаемого к нему договора купли-продажи. Таким образом, основной договор купли-продажи между сторонами по вине ответчицы по настоящее время не заключен.

В обоснование требований о взыскании компенсации морального вреда, истец пояснил, что действиями ответчицы, выразившимися в уклонении от заключения договора купли-продажи спорной квартиры, ему причинены нравственные страдания, поскольку на протяжении нескольких месяцев он вынужден испытывать неудобства, связанные с необходимостью проживания на съемной квартире с грудным ребенком, невозможностью пользоваться принадлежащими ему вещами, которые хранятся в нежилом помещении и из-за погодных условий приходят в негодность. Полагает, что действиями Черныш (Ланской) Г.Ф. ему причинен моральный вред, который он оценивает в <данные изъяты> рублей и просит взыскать с ответчицы.

Встречные исковые требования Ланской Э.Ф. не признал и пояснил, что считает их незаконными и необоснованными, поскольку взятые на себя обязательства, предусмотренные п. 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Черныш Э.Ф. не исполнила, не сняла с регистрационного учета членов своей семьи, скрыла факт перепланировки квартиры. Направленная им ДД.ММ.ГГГГ в адрес Черныш Э.Ф. телеграмма не содержит в себе отказа в заключении договора купли-продажи, а направлена исключительно в связи с невыполнением обязательств Черныш Э.Ф. по заключенному ДД.ММ.ГГГГ предварительному договору купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ при встрече Черныш Э.Ф. деньги ему не вернула, показав телеграмму от ДД.ММ.ГГГГ просила предоставить еще срок для оформления документов, ссылаясь на какие-трудности, а так же пояснила, что при наличии у нее паспорта, который находится на обмене, она заключит с ним сделку. Он предпринимал меры по заключению сделки, но Черныш Г.Ф. не являлась в назначенное время, а в последствии стала уклонять от ее заключения.

Ответчица Ланская (Черныш) Э.Ф. исковые требования Саакьянца А.Г. не признала и пояснила, что Саакьянцем А.Г. не соблюден предусмотренный ст. 435 ГК РФ не может служить основанием к понуждению заключения сделки.

Заявленные ею встречные исковые требования поддержала в полном объеме и в их обосновании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ею и Саакьянцем А.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> №, принадлежащей ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с соглашением о задатке Саакьянц А.Г. передал ей <данные изъяты> рублей. Указанный договор составлялся риэлтором ФИО1 после осмотра ею и покупателем квартиры и правоустанавливающих документов. Претензий по состоянию квартиры у покупателя не возникло. Согласно условий предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ она должна была снять с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить квартиру и передать необходимые документы покупателю. В связи с этим она стала выполнять взятые на себя обязательства по предварительному договору, готовить необходимые документы, а также в указанный период она производила перемену фамилии и отчества, в связи с чем ее паспорт находился на обмене. Однако, ДД.ММ.ГГГГ ею была получена телеграмма, из содержания которой следовало, что Саакьянц А.Г. отказывался от совершения сделки по причине наличия ареста на квартиру и ее незаконной перепланировки и требовал возврата задатка в двойном размере. Риэлтору она пояснила, что вопрос с перепланировкой она решит, а ареста на квартиру никто не накладывал. В связи с этим, просит признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ по требованию Саакьянца А.Г..

Выслушав стороны, свидетеля и исследовав письменные материалы дела, суд считает, исковые требования Саакьянца А.Г. и встречные исковые требования Ланской Э.Ф. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

ДД.ММ.ГГГГ между Черныш Г.Ф. и Саакьянц А.Г. заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, расположенной по <адрес> № <адрес>. В этот же день сторонами достигнуто соглашение о задатке, согласно которого Саакьянц А.Г. передал Черныш Г.Ф. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в обеспечении его обязательств по покупке квартиры.

Свидетель ФИО1 суду показала, что является риэлтором. Стороны обращались в агентство «Свой дом» в котором она работает для оформления сделки купли-продажи <адрес> края. При оформлении Черныш Г.Ф. пояснила, что перепланировка квартиры не производилась, сообщив, что на регистрационном учете в квартире состоят 5 человек. ДД.ММ.ГГГГ был составлен и подписан предварительный договор купли-продажи между Саакьянц А.Г. и Черныш Г.Ф., а после чего Саакьянц А.Г. в ее присутствии передал Черныш Г.Ф. задаток за квартиру в сумме <данные изъяты> рублей. В последствии Черныш Г.Ф. стала задерживать заключение сделки. Войдя в квартиру сотрудники БТИ обнаружили, что в ней осуществлена перепланировка. Спустя некоторое время Черныш Г.Ф. пришла к ней и со скандалом забрала правоустанавливающие документы на квартиру. Они пытались с ней созвониться, неоднократно направляли ей телеграммы по поводу заключения договора купли-продажи, но результатов не последовало. Спустя некоторое время после заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи, ей стало известно, что на спорную квартиру наложен арест, в связи с имеющимся у Черныш Г.Ф. долгом. Она предпринимала все меры, чтобы довести сделку до конца и зарегистрировать в регистрационной палате.

Из пояснений истца Саакьянца А.Г. следует, что ДД.ММ.ГГГГ он обращался к Черныш Г.Ф. с предложением заключить договор купли-продажи, направил ответчику телеграмму с предложением совершить сделку купли-продажи квартиры, однако ответчица Черныш Г.Ф. отказалась от получения письменного предложения и подписания договора купли-продажи на ранее определенных условиях.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Черныш Г.Ф. принадлежит <адрес> края. Указанный договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в органах БТИ.

Согласно поступившего в адрес суда заявления начальника Георгиевского отдела Управления Росреестра по СК следует, что в соответствующий подраздел ЕГРП внесена информация для сведения госрегистратора о поступлении в 2007 году в Георгиевский отдел заявления представителя КПКГ «Доверие» не осуществлять регистрационные действия связанные с отчуждением имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Наличие в ЕГРП подобной информации не является основанием, предусмотренным ст.ст. 19,20 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни для приостановления, ни для отказа в регистрации. Подобная запись вносится для сведения и не является ни ограничением чьих-либо прав, ни обременением в отношении объекта недвижимости.

Исследованием доказательств по делу установлено, что исковые требования Саакьянца А.Г. не основаны на законе и не подлежат удовлетворению поскольку, согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Заключенный между Саакьянц А.Г. и Черныш Г.Ф. предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит п. 15, согласно которого основной договор купли-продажи должен быть заключен и зарегистрирован в Георгиевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав содержание положений ст.ст. 429, 434, 432, 435, 438 ГК РФ о предварительном договоре, суд приходит к выводу о том, что соглашение между сторонами не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

В данном случае имущество собственником Ланской Э.Ф. не отчуждено, и право ее собственности прекращается в связи с заключением договора купли-продажи, возможность понудить Ланскую Э.Ф. заключить договор купли-продажи, принадлежащей ей квартиры противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Совокупность представленных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что исковые требования Саакьянца А.Г. об обязании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества – <адрес> края не подлежат удовлетворению, поскольку, ни в силу закона, ни в силу добровольно принятого обязательства у ответчика не возникло обязанности заключить договор купли-продажи и основания для понуждения его к заключению договора на условиях истца отсутствуют.

Разрешая заявленные Ланской Э.Ф. исковые требования о признании расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В телеграмме от ДД.ММ.ГГГГ направленной Саакьянц А.Г. в адрес Черныш Г.Ф. указано, что «сделка купли продажи состояться не может наложен арест прошу вернуть задаток в противном случае Вы будете после ДД.ММ.ГГГГ возвращать его в двойном размере так как умышленно скрыли факт наложения ареста и перепланировку квартире».

Положением ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания изменения и расторжения договора. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено и не оспаривается Ланской Э.Ф., что ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи и достигнуто соглашение о задатке в силу которого Саакьянц А.Г. передал Ланской Э.Ф. <данные изъяты> рублей.

Совокупность представленных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что исковые требования Ланской Э.Ф. о признании расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, поскольку основания для признания предварительного договора купли-продажи расторгнутым отсутствуют.

Разрешая заявленные Саакьянц А.Г. исковые требования о компенсации морального вреда, суд находит их не подлежащими удовлетворению, поскольку в соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага ( жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, семейная тайна и т.п.), а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В иных случаях компенсация морального вреда может иметь место при наличии указания об этом в законе.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Саакьянца А.Г. к Черныш (Ланской) А.Г. об обязании заключения договора купли-продажи недвижимого имущества – <адрес> края и компенсации морального вреда - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Ланской А.Г. к Саакьянц А.Г. о признании расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Ланской Э.Ф. и Саакьянц А.Г. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы через Георгиевский городской суд.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ К.В. Рогозин