ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2012 года г. Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего - судьи Курякиной Л.Н.,

при секретаре – Лихомановой Ю.П.,

с участием:

представителя истца Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК Фисенко Д.М.,

представителя ответчиков Щербакова В.Н., Щербакова Г.Н. по доверенности – Щербаковой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания к Щербакову В.Н., Щербакову Г.Н. о взыскании суммы займа, начисленных процентов и обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены предмета ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. акционерная компания обратился в суд с иском к Щербакову В.Н., Щербакову Г.Н. о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом; процентов за пользование кредитными средствами по ставке <данные изъяты>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно и обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки на основании судебного экспертного отчета об определении рыночной стоимости предмета ипотеки.

В ходе судебного разбирательства представитель истца Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. (АК) Фисенко Д.М. уточнил заявленные исковые требования, просил взыскать с Щербакова В.Н., Щербакова Г.Н. в пользу банка солидарно задолженность по договору займа в сумме <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом; проценты за пользование кредитными средствами по ставке <данные изъяты>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно и обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки: жилого дома и земельного участка согласно ч.2 ст. 54 Закона об ипотеке в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать с ответчиков расходы по государственной пошлине в размере <данные изъяты> расходы за производство экспертизы в сумме <данные изъяты>., расходы по оценке залогового имущества, произведенной оценщиком согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и солидарными заемщиками Щербаковым В.Н., Щербаковым Г.Н. был заключен договор целевого займа № на приобретение жилого помещения на вторичном рынке. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора займа ответчикам был предоставлен сроком на <данные изъяты> месяцев заем в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек с целевым назначением - на приобретение в собственность заемщика Щербакова В.Н. жилого одноэтажного дома, кадастровый номер <данные изъяты>, состоящего из четырех комнат, общей площадью дома <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>; и земельного участка, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Факт предоставления займа подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Жилой дом и земельный участок были приобретены Щербаковым В.Н. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что указанный объект был приобретен за счет заемных средств, в силу ст.ст. 64.1, 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ на жилой дом и земельный участок была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по указанному договору займа, о чем указано в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Первоначальным залогодержателем Предмета ипотеки и Заимодавцем по Договору займа являлось ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», права которого как залогодержателя предмета ипотеки и заимодавца по договору займа удостоверены закладной в соответствии с положениями ст.ст. 13, 14 Закона об ипотеке, оформленной заемщиками и выданной ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» передало права по закладной Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (Закрытое акционерное общество). ДД.ММ.ГГГГ АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) передал права по Закладной "Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А.", акционерная компания. Передача прав подтверждена отметками о передаче прав на закладной, оформленными в соответствии с п.1 ст.48 Закона об ипотеке. В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. На основании изложенного, кредитором заемщиков и залогодержателем предмета ипотеки на текущий момент является Gazprombank Mortgage Funding 3 S.A., Societe anonyme (Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания). В соответствии с пп.3.1., 3.2., 4.1.1. договора займа, разделом 4 закладной заемщики обязались возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 14% годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно. Вместе с тем, заемщики не исполняли надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов. За нарушение сроков возврата займа и/или процентов пунктами 5.2., 5.3. Договора займа, п.6.1. Закладной установлена неустойка в размере <данные изъяты>% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. В связи с просрочкой оплаты заемщиками очередного ежемесячного платежа по договору займа более чем на 30 календарных дней, владелец закладной, руководствуясь п.4.4.1. договора займа, п.4.1. закладной, п.2 ст.811 ГК РФ, ДД.ММ.ГГГГ предъявил заемщикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа. При предъявлении такого требования заемщики в силу п.4.1.19. договора займа были обязаны досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не исполнено до настоящего времени. Общая сумма задолженности заемщиков перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей, в том числе: <данные изъяты> рублей - сумма просроченного основного долга (займа); <данные изъяты> рублей - проценты за пользование займом. Кроме того, в силу п. 3.2. договора займа, п.2 ст. 809 ГК РФ на сумму основного долга (<данные изъяты> рублей) после составления расчета, то есть с ДД.ММ.ГГГГ и до полного возврата займа включительно, продолжают начисляться проценты в размере <данные изъяты>% годовых, установленные договором займа. В подп.1 п.2 ст.54 Закона об ипотеке указано, что суд при принятии решения для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должен указать в решении сумму, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. В соответствии с п.2 ст.809 ГК РФ, п.3.2. договора займа проценты начисляются по дату возврата займа включительно. В связи с неисполнением заемщиками условий договора займа, в том числе просрочке оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств, владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (п.4.4.2. договора займа, п.7.1. закладной, п.1 ст.50, ст.51 Закона об ипотеке, ст.348 ГК РФ). В соответствии с п.7.3. Закладной, ст.3 Закона об ипотеке требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по закладной и доведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению заемщика (залогодателя). Взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается по решению суда (ст. 51 Закона об ипотеке). Суд, в силу ст.54 Закона об ипотеке, указывает в решении, в том числе, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание и определяет на основе соглашения сторон его начальную продажную цену на публичных торгах. В соответствии с п.1 ст.56, ст.78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании его денежной оценки, согласованной сторонами, в случае спора судом. Денежная оценка предмета ипотеки, определенная на момент выдачи займа, составляла <данные изъяты>,00 рублей, в том числе: жилого дома - <данные изъяты>,00 рублей, земельного участка - <данные изъяты>,00 рублей, что определено в разделе 5 закладной, однако данная стоимость на сегодняшний момент является неактуальной и сильно завышенной, в связи с чем данная оценка не может быть установлена в качестве начальной продажной цены предмета ипотеки. Согласно ч.2 ст.54 Закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом исходя из 80% рыночной оценки предмета ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей помещением, допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание. В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующего законодательства. В связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по договору займа истец обращается в суд за защитой нарушенных прав. В соответствии со ст.40 ГПК РФ, ст.322, ст.323 ГК РФ настоящий иск предъявляется ко всем солидарным заемщикам.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчиков Щербакова В.Н., Щербакова Г.Н. по доверенности – Щербакова Л.В. по существу заявленные исковые требования признала, пояснив, что, действительно, ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и созаемщиками Щербаковым В.Н., Щербаковым Г.Н. был заключен договор целевого займа № сроком на <данные изъяты> месяцев на сумму <данные изъяты> рублей с целевым назначением - на приобретение в собственность заемщика Щербакова В.Н. жилого одноэтажного дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>; и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Жилой дом с земельным участком были приобретены на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных денежных средств ДД.ММ.ГГГГ на имя Щербакова В.Н.. Вначале заемщики выплачивали долг, но в связи с изменением имущественного положения погашение займа прекратили, с суммой задолженности, определенной истцом согласны, не возражают, чтобы взыскание было обращено на дом и земельный участок, указанные в закладной, однако не согласны с установлением начальной продажной цены: жилого дома и земельного участка в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, так как заключением эксперта определена реальная рыночная стоимость предмета залога на 2012 год и уменьшать её до 80% нет оснований.

Выслушав представителя истца, представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего:

Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору займа являлось ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», права которого как залогодержателя и кредитора удостоверены в соответствии с положениями ст.ст. 13, 14 Закона об ипотеке, закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» передало права по закладной Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (Закрытое акционерное общество).

ДД.ММ.ГГГГ АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) передал свои права по закладной Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК.

Указанные обстоятельства подтверждаются отметками о передаче прав на закладной в соответствии с п.1 ст.48 Закона об ипотеке.

Таким образом, кредитором заемщика и залогодержателем предмета ипотеки в настоящее время является Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК, в связи с чем право требования возмещения по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК на основании договора купли-продажи закладных, так как в соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Из кредитного договора № следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым акционерным обществом «Регион Ипотека Ставрополь» и солидарными заемщиками Щербаковым В.Н., Щербаковым Г.Н. был заключен договор целевого займа на сумму <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев с целевым назначением - на приобретение в собственность заемщика Щербакова В.Н. жилого одноэтажного дома, кадастровый номер <данные изъяты>, состоящего из четырех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: <адрес>; и земельного участка, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на личный счет Щербакова В.Н. перечислена сумма <данные изъяты> рублей.

Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Щербаковым В.Н. приобретены: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В связи с тем, что указанные объекты были приобретены за счет заемных средств на жилой дом и земельный участок в соответствие с требованиями ст. 77, ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщиков по указанному договору займа, что подтверждается свидетельствами серии № №, № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> на имя Щербакова В.Н..

Согласно п.1.1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ займодавец предоставляет заемщикам заем в размере <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев, считая с даты фактического предоставления займа.

На основании п. 1.2 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором;

В соответствии с п.3.1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ за пользование займом заемщики уплачивают заимодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере <данные изъяты>% годовых.

Согласно п. 3.2-3.5 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ проценты по займу начисляются заимодавцем на остаток суммы займа (ссудной задолженности, основного долга), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму займа, называется процентным периодом. Базой для начисления процентов по займу является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).

Согласно п. 3.6, 3.6.1-3.6.4 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей в следующем порядке: Исполнение обязательств заемщиками по настоящему договору осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет заимодавца или его представителя. Реквизиты банковского счета заимодавца для перечисления заемщиками денежных средств в счет исполнения обязательств по настоящему Договору указаны в разделе 7 настоящего Договора. Об изменении реквизитов заемщики предварительно уведомляются. Денежный перевод должен содержать в графе «Назначение платежа» следующие реквизиты: фамилию, имя, отчество заемщиков (Представителя заемщиков), номер и дату настоящего Договора, а также специальный номер (идентификатор, лицевой счет), присвоенный заемщикам заимодавцем (если присвоен) в противном случае платеж не принимается и возвращается за вычетом расходов по возврату соответствующих сумм. Ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий Процентный период не позднее последнего дня Процентного периода. Если последний день Процентного периода приходится на выходной (праздничный) день, то платеж осуществляется в последний рабочий день Процентного периода. Первый платеж включает только начисленные проценты за Первый Процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для внесения второго платежа, который состоит из начисленных процентов за Первый Процентный период и аннуитетного платежа за второй Процентный период, определяемого в соответствии с п.3.6.4. настоящего Договора. Возврат суммы займа и уплата начисленных процентов за второй Процентный период и далее, за исключением последнего платежа, производится ежемесячными аннуитетными платежами. Аннуитетные платежи означают равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя суммы по возврату займа и уплате начисленных процентов.

Из п.3.6.5 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что последний платеж по настоящему договору включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы займа и платеж по уплате начисленных процентов. Последний платеж подлежит уплате в дату истечения срока пользования займом, указанного в п.1.1 настоящего договора.

На основании п.4.1.1 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь фактический период пользования займом путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, предусмотренном настоящим договором.

Заёмщики не исполняли надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов. В связи с просрочкой оплаты заёмщиками очередного ежемесячного платежа по договору займа более чем на 30 календарных дней, владелец закладной вправе согласно п.4.4.1 договора займа, п.5.1 закладной, ч.2 ст.811 ГК РФ, предъявить заёмщикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа, так как на основании ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно требования № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с допущением заемщиками просрочки внесения ежемесячного аннуитетного платежа по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ более чем на 30 календарных дней, владелец закладной потребовал досрочно в полном объеме исполнить обязательства по договору займа, а именно: уплатить основной долг в размере <данные изъяты> рублей, уплатить проценты из расчета <данные изъяты>% годовых; уплатить пени из расчета <данные изъяты>% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Однако до настоящего времени требования банка ответчики не исполнили.

В соответствии со ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из расчёта взыскиваемой суммы, представленного истцом Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК, общая сумма задолженности составляет <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом.

Согласно ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа. При предъявлении такого требования заёмщики в силу п.ДД.ММ.ГГГГ договора займа были обязаны досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не было исполнено ответчиками и не исполнено до настоящего времени, в связи с чем, суд считает, что требования истца в части взыскания в солидарном порядке с ответчиков <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> – суммы просроченного основного долга, <данные изъяты> – процентов за пользование займом подлежат удовлетворению.

Суд находит подлежащими удовлетворению и требования истца о взыскании в солидарном порядке с ответчиков в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК суммы процентов за пользование заёмными средствами по ставке <данные изъяты>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по займу за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы включительно, так как в силу п.3.2 договора займа, п.2 ст.809 ГК РФ на сумму основного долга и до полного возврата займа продолжают начисляться проценты в размере <данные изъяты>% годовых, установленные договором займа, в силу неисполнения заёмщиками условий договора займа, в том числе просрочке оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств.

В соответствии с ч.1 ст.3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ч.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст.3,4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.4.4.2.3 договора займа в случае неисполнения Заемщиками требования Займодавца о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании, Займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в обеспечение исполнения обязательств.

В соответствии с ч.5 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из материалов дела, обязательства по договору в течение 30 календарных дней с даты предъявления займодавцем письменного уведомления с требованием о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование ответчиками не исполнены, срок внесения платежей по договору займа ими нарушался в течение 12 месяцев более трех раз, в связи с чем требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч.1 ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем: имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В пункте 6 Информационного письма от 15 января 1998 года N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно п.4.4.2 договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.

В соответствии с разделом 5 Закладной денежная оценка предмета ипотеки составляет <данные изъяты> рублей, в т.ч. жилого дома по адресу: <адрес> – <данные изъяты> рублей, земельного участка по тому же адресу – <данные изъяты> рублей. Оценка произведена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчета № об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, изготовленного ООО «Деловой партнер» ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома с земельным участком составляет <данные изъяты> рублей: жилого дома <данные изъяты> рублей, земельного участка <данные изъяты> рублей.

В связи с наличием двух противоречащих друг другу отчетов о рыночной оценке предмета ипотеки, судом была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза с целью определения действительной рыночной стоимости жилого дома и земельного участка.

Из заключения строительно-технической экспертизы ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что действительная рыночная стоимость реализуемого заложенного имущества – домовладения с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, на 2012 год составляет <данные изъяты> рублей, в том числе жилого дома <данные изъяты> рублей, земельного участка <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 7 стандарта ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией; методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В пункте 20 ФСО N 1 указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Пунктами 21 и 22 ФСО N 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, суд не может принять его во внимание для определения начальной продажной цены предмета ипотеки, так как он составлен более 5 лет назад, для целей заключения кредитного договора и при анализе указанных заключений в совокупности усматривается, что с 2007 года стоимость на недвижимость изменилась.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ проводился в специализированной организации оценщиком, имеющим необходимое высшее образование, однако заочно, без осмотра предмета ипотеки. При этом оценщик не предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, в связи с чем этот отчет также не может быть принят судом.

Оценивая заключение строительно-технической экспертизы ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ, судом установлено, что при ее проведении для определения рыночной стоимости жилого дома экспертом был использован затратный и сравнительный подход. Не применение иных подходов к оценке жилого дома эксперт мотивировал отсутствием на день экспертизы информации о коммерческом использовании аналогичного объекта для расчета стоимости доходным подходом, что соответствует требованиям п.20 ФСО №1.

Оценка предмета залога в данном случае произведена экспертом экспертного учреждения ФИО1, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доводы эксперта подтверждаются подробными расчетами, которые произведены с учетом износа дома и корректирующих коэффициентов, с осмотром объекта залога на месте, поэтому у суда не возникает сомнений в правильности и объективности сделанных выводов.

В связи с чем, суд принимает заключение строительно-технической экспертизы ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость жилого дома и земельного участка, исходя из чего суд считает справедливым определить начальную продажную цену заложенного имущества: жилого дома с земельным участком в размере <данные изъяты> рублей, в том числе жилого дома <данные изъяты> рублей, земельного участка <данные изъяты> рублей и установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации <данные изъяты> рублей, в том числе жилого дома <данные изъяты> рублей, земельного участка <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Доводы истца об установлении начальной продажной цены заложенного имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> при их реализации в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит несостоятельными, поскольку начальная продажная цена в случае спора определяется судом и для определения начальной продажной цены заложенного имущества судом принимается экспертное заключение ООО Центра судебных экспертиз «Эксперт-профи» № от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена реальная рыночная стоимость объекта недвижимости на 2012 год, а не отчет об оценке, оснований для снижения её до 80% при реализации с публичных торгов суд не находит, в связи с чем требования об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:

суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд;

расходы на оплату услуг представителей;

расходы на производство осмотра на месте;

компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со ст.99 настоящего Кодекса;

связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами;

другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу указанных процессуальных норм, ст.333.19 НК РФ, суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика государственной пошлины в размере <данные изъяты> коп., уплаченной истцом при подаче иска, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходов на проведение судебно-строительной экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ. Расходы по оплате услуг по оценке имущества – по составлению отчета № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей возмещению со стороны ответчиков не подлежат, поскольку данный отчет не принят судом для определения начальной продажной цены предмета ипотеки.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. акционерная компания к Щербакову В.Н., Щербакову Г.Н. о взыскании солидарно задолженности по договору займа в сумме <данные изъяты> рублей, из них: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом; процентов за пользование кредитными средствами по ставке <данные изъяты>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно, обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> с установлением начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 80% от суммы оценки недвижимого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ – удовлетворить частично.

Взыскать в солидарном порядке с Щербакова В.Н., Щербакова Г.Н. в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. акционерная компания задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей: <данные изъяты> – сумма просроченного основного долга, <данные изъяты> – проценты за пользование займом.

Взыскать в солидарном порядке с Щербакова В.Н., Щербакова Г.Н. в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. акционерная компания проценты за пользование заёмными средствами по ставке <данные изъяты>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы включительно.

Взыскать с Щербакова В.Н., Щербакова Г.Н. в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. и расходы на проведение судебно-строительной экспертизы в сумме <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> рублей в равных долях – по <данные изъяты> рублей с каждого.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в сумме <данные изъяты> рублей, в том числе жилого дома <данные изъяты> рублей, земельного участка <данные изъяты> рублей, определенных заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ для уплаты указанной суммы задолженности Щербакова В.Н., Щербакова Г.Н. перед Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. АК.

В требованиях Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. акционерная компания к Щербакову В.Н., Щербакову Г.Н. об установлении начальной продажной цены предмета ипотеки в размере 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и расходов по оплате услуг по оценке имущества согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 1 месяца.