РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 мая 2010г. Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего: судьи Морозовой Г.В.,
при секретаре Р,
а также с участием истца ФИО3,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам,
У С Т А Н О В И Л :
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам в размере 218 000 рублей, мотивируя свои требования тем, что 01 июля 2009г. сроком до 01 июня 2010г. заключил с ответчиком договор аренды, по которому предоставил ему в аренду нежилое помещение, расположенное в г. ... общей площадью 176, 3 кв.м., а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.
Согласно условиям договора арендная плата составляет 50 000 рублей ежемесячно, однако ответчик свои обязательства не исполняет, оплату арендной платы с 01 июля 2009г. и по настоящее время не производит.
В ходе судебного разбирательства истец увеличил свои исковые требования: просил расторгнуть заключенный между ним и ответчиком договор аренды нежилого помещения, взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 459 030 рублей, пени по договору аренды в размере 61010 рублей, понесенные им судебные расходы на оплату юридических услуг - в размере 2000 рублей, на оплату государственной пошлины - в размере 9100 рублей.
В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал, сославшись на изложенные в заявлении доводы, пояснил также, что ответчик уклонялся от исполнения обязательства, лишь 2 раза частично внес арендную плату: в ноябре 2009г. - в размере 50 000 рублей, в декабре 2009г. - в размере 20000 рублей.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал частично - в размере 101 429 рублей. Ответчик пояснил, что 23 июня 2009г. заключил с истцом договор аренды, помещение уже было подготовлено предыдущим арендатором ООО ... учредителем и директором которого он являлся, для целей общественного питания - организация кафе. 25 июня 2009г. комиссией Администрации г. Железногорск была проведена проверка арендуемого здания, вынесено заключение, что здание эксплуатируется не в соответствии с заявленной собственниками сферой деятельности. После этого летнее кафе на прилегающей территории было им демонтировано, а оба экземпляра договора аренды были разорваны. Акт приема-передачи от этого (не действующего) договора аренды предоставлен истцом в суд. 01 июля 2009г. между ним и истцом была достигнута договоренность о дальнейших действиях: он обязался подготовить экспертное заключение СЭС, на основании которого истец смог бы изменить статус эксплуатации здания на соответствующий фактическому виду деятельности (общественное питание). Был заключен новый договор аренды, но пока без акта приема-передачи. До получения экспертного заключения СЭС здание не эксплуатировалось. 28.09.2009г. он получил заключение СЭС, предложил истцу с 01.10.2009г. составить акт приема-передачи и изменить статус эксплуатации здания. Истец отказался. С этого времени возник неразрешимый конфликт: истец утверждает, что он должен оплачивать аренду с 01.07.2009г., несмотря на то, что акт приема-передачи не был заключен, и коммерческая деятельность не велась. 01.11.2009г. кафе было открыто, арендную плату он стал вносить с ноября 2009г. Отопление в здании было подключено 07.11.2009г., клиентов по этой причине не было. 12.02.2010г. истец отключил в здании холодную воду, что сделало невозможным дальнейшую работу. 18.02.2010г. он вывез оборудование и освободил помещение.
Истец указывает, что при отсутствии акта приема-передачи не является арендатором помещения, собственник помещения противодействовал работе кафе, поэтому он признает финансовую ответственность (без пени) за период эксплуатации с 01.11.2009г. по 12.02.2010г.
Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличенаг. ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: ...
01 июля 2009г. между ФИО3 (Арендодателем) и ФИО2 (Арендатором) был заключен договор аренды, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает за определенную договором плату, во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: ... общей площадью 176, 3 кв.м., а также прилегающую к помещению территорию.
Согласно пункту 3 договора передача арендуемого помещения производится по акту приема-передачи, подписание которого сторонами свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду.
По соглашению сторон арендная плата составляет 50 000 рублей в месяц со дня подписания договора, вносится ежемесячно путем передачи Арендатором денежных средств Арендодателю в срок до 11 числа каждого месяца (пункт 4).
Срок действия договора составляет 11 месяцев - с 01.07.2009г. по 01.06.2010г. (п. 5).
За невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых на себя обязательств стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. При нарушении сроков платежей, установленных договором, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0, 1 % от подлежащей выплате суммы за каждый день просрочки (пункт 9 договора).
Истцом суду представлен акт приема-передачи от 23.06.2009г. по которому вышеуказанное нежилое помещение Арендодателем Арендатору передано.
24.12.2009г. ФИО3 ФИО2 вручено уведомление о расторжении договора, в котором истец, ссылаясь на невнесение арендной платы, предлагает расторгнуть договор, освободить арендуемое помещение, сдать его по акту приема-передачи и оплатить задолженность по арендной плате и пени.
Истец, ссылаясь на надлежащее исполнение договора аренды, требует его расторжения и взыскания задолженности по арендным платежам и пени.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п.п. 3).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
При признании приоритета доводов истца суд исходит из совокупности установленных обстоятельств.
В судебном заседании ответчиком факт заключения и подписания представленного суду договора аренды на указанных в нем условиях и акта приема-передачи не оспаривался.
Согласно условиям договора размер арендной платы определен в размере 50 000 рублей ежемесячно, а равно определено, что арендная плата вносится со дня подписания договора.
В подтверждение факта передачи имущества арендатору истец ссылается на акт приема-передачи от 23 июня 2009г.
Истец поясняет при этом, что ранее арендатором этого же помещения было ООО ... учредителем и директором которого являлся ответчик. Поскольку срок договора аренды истекал, ответчик предложил ему с 01 июля 2009г. заключить договор аренды с ним, как с индивидуальным предпринимателем. Он согласился, в подтверждение состоявшегося соглашения 23 июня 2009г. ими был подписан акт приема-передачи, помещение было передано в пользование и владение арендатору.
Суд не может признать основательными доводы ответчика о том, что он не является арендатором, не несет перед истцом никаких обязательств по договору аренды, поскольку акт приема-передачи не составлялся.
Ответчиком суду какие-либо доказательства, подтверждающие его доводы, не представлены.
Достоверность и относимость представленного истцом акта приема-передачи ответчиком не опровергнута.
Кроме того, в судебном заседании ответчик не оспаривал факт передачи ему в пользование и владение арендованного имущества: как следует из пояснений ответчика, помещение им, как директором прежнего арендатора - ООО ... было переоборудовано для использования в качестве кафе, в нем находилось соответствующее оборудование, мебель и тому подобное, после окончания срока аренды с ООО ... указанное имущество оставалось в помещении, впоследствии использовалось по назначению при работе кафе.
Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Ответчик, как следует, в том числе из его личных пояснений, к арендодателю с требованиями об истребовании имущества не обращался, что свидетельствует об отсутствии у него таких претензий на момент рассматриваемых событий.
Кроме того, согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
Ответчик, хотя и ссылается на наличие препятствий в пользовании имуществом, о своих претензиях арендодателю в установленном порядке не заявлял, а равно с предложением расторгнуть договор - не обращался.
Ответчик к арендодателю с претензиями о недостатках сданного в аренду имущества либо о наличии препятствий в пользовании им в период действия договора не обращался, приведенные им в судебном заседании доводы, не подтвержденные фактическими данными, суд оценивает критически.
В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Ответчик в судебном заседании пояснил, что им же производилось переоборудование помещения, предназначенного для торговли, для целей использования в качестве кафе. Поэтому он мог и должен был обнаружить недостатки, препятствующие использованию помещения в качестве кафе на момент заключения договора.
Сам ответчик пояснил в судебном заседании, что на момент заключения договора 01.07.2009г. знал о претензиях Администрации ЗАТО г. Железногорск в отношении данного помещения.
Вместе с тем, суд полагает неосновательными ссылки ответчика, на якобы, невозможность использования помещения из-за претензий Администрации ЗАТО г. Железногорск.
Представленный ответчиком документ суд не может признать доказательством, поскольку он не отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.
Представленная ответчиком ксерокопия акта обследования от 25.06.2009г. не гарантирует тождественности оригиналу документа, указанный документ не утвержден полномочным должностным лицом Администрации ЗАТО г. Железногорск, наконец, из этого документа не следует, что у ответчика имелись препятствия по пользованию помещением.
Условиями договора аренды, заключенного между сторонами, обязанность внесения арендной платы в зависимость от возможности использования помещения арендатором в определенных им целях не ставилась.
Кроме того, несмотря на приведенные им доводы, ответчик, как следует из его позиции, отказался выполнить предъявленное ему в декабре 2009г. требование арендодателя досрочно расторгнуть договор, что также опровергает его доводы о наличии препятствий в пользовании имуществом или о наличии противодействия со стороны арендодателя.
Ссылаясь на заключенный договор аренды, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 459 030 рублей, при этом указывая, что, кроме частичного: в ноябре 2009г. - в размере 50 000 рублей, и в декабре 2009г. - в размере 20 000 рублей - погашения, иные платежи по арендной плате ответчиком не вносились.
Ответчик в судебном заседании указанные обстоятельства не оспаривал, подтвердив, что, действительно, в ноябре и декабре 2009г. передал истцу по договору аренды 70 000 рублей.
Внесение ответчиком соответствующих платежей, помимо прочего, свидетельствует о признании им обязанности внесения арендной платы.
Пояснениями истца и ответчика в судебном заседании установлено, что с момента подписания договора аренды нежилое помещение было передано во владение и пользование арендатору.
Ответчик подтвердил, что в арендуемом им помещении находилось принадлежащее ему имущество, оборудование, истец использовать помещение в своих целях, пользоваться им иным образом, не мог, ключи от входной двери имелись только у него - ответчика.
Доводы истца о том, что он не имел возможности даже попасть в помещение, так как у него отсутствовали ключи от помещения, для охраны помещения использовалась сигнализация, ответчиком не оспаривались.
Оплата за фактическое использование помещения ответчиком (за исключением 70 000 рублей) как установлено судом не производилась.
Ответчик, таким образом, более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока не исполнил обязательство по внесению арендной платы, поэтому требования истца о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.
Истец в установленном порядке в декабре 2009г. направил ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, которое ответчиком проигнорировано.
Суд не может признать основательными доводы ответчика о наличии обязанности оплаты лишь за период до 12 февраля 2010г.
Ответчиком, в нарушение условий договора и положений ст. 655 ГК РФ арендодателю имущество, являющееся предметом аренды, по передаточному акту не возвращалось, ответчик в установленном порядке арендодателя о предстоящем освобождении помещения не уведомлял.
В силу ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Кроме того, договор аренды между сторонами не был расторгнут, ответчик с соответствующим предложением к арендодателю не обращался, имущество не было передано (возвращено), соответственно, обязательства по внесению арендной платы не были прекращены.
Доказательства передачи (возвращения) имущества арендодателю ответчиком не представлены. Доводы истца о том, что, поскольку договор не расторгнут, он не имеет возможности пользоваться имуществом, заключить другой договор, несет соответствующие убытки, ответчиком не опровергнуты, являются обоснованными.
Размер задолженности за период с 01.07.2009г. по 18.05.2010г. составляет: 50 000 рублей х 10 месяцев 18 дней = 529 999 рублей - 70 000 рублей = 459 999 рублей.
Исходя из волеизъявления истца, просившего взыскать с ответчика задолженность в размере 459 030 рублей, суд удовлетворяет иск в размере заявленных требований.
Требования истца о взыскании неустойки по договору, по мнению суда, подлежат удовлетворению частично.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Условиями договора аренды было предусмотрено, что при нарушении сроков платежей, установленных договором, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0, 1 % от подлежащей выплате суммы за каждый день просрочки.
Стороны при заключении указанного договора действовали добровольно, осуществляя принадлежащие им права и обязанности, условия договора соответствуют положениям действующего гражданского законодательства, вместе с тем, суд полагает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ.
Истец просит взыскать с ответчика пени в размере 61 010 рублей. Правильность приведенного истцом расчета ответчиком не оспаривалась.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (часть первая); при этом правила о возможности уменьшения неустойки не затрагивают права кредитора на возмещение убытков (часть вторая).
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.
Исходя из анализа спорных правоотношений и обязательств сторон, суд приходит к выводу о том, что сумма заявленной истцом неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При решении вопроса об уменьшении неустойки суд учитывает обстоятельства дела, в том числе наличие в договоре высокого процента неустойки.
Суд принимает также во внимание, что ненадлежащее исполнение договорных обязательств ответчиком содействовало увеличению суммы неустойки.
В целях установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд, исходя из изложенного, снижает размер неустойки до 30 000 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд также взыскивает с ответчика в пользу истца понесенные им расходы: на оплату услуг юриста - в размере 2000 рублей, на оплату государственной пошлины (пропорционально удовлетворенным требованиям) в размере 8090, 30 руб. Несение истцом соответствующих расходов подтверждено доказательствами, расходы связаны с рассмотрением настоящего дела, являются необходимыми.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 июля 2009г., заключенный между ФИО3 и ФИО2.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате в размере 459 030 рублей, пени в размере 30 000 рублей, понесенные судебные расходы: на оплату услуг юриста - в размере 2000 рублей, на оплату государственной пошлины - в размере 8090, 30 руб., а всего взыскать 499 120, 30 руб.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 суток со дня ознакомления с мотивированным решением, то есть с 23 мая 2010г., путем подачи жалобы в Железногорский городской суд.
Судья Железногорского городского суда Г.В. Морозова