К делу №2-2007/10г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 июля 2010 г. г. Геленджик
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Дроздова К.В.,
при секретаре Залевской Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ярцевой Ирины Евгеньевны к Лайко Ольге Исидоровне, Пугачёвой Танзилии Викторовне о признании сделки купли-продажи доли жилого дома и земельного участка действительной, о признании права собственности на долю жилого дома и земельного участка, исключении из числа собственников, а также встречному иску Лайко Ольги Исидоровны к Ярцевой Ирине Евгеньевне о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка незаключенным,
У С Т А Н О В И Л:
Ярцева И.Е. обратилась в суд с иском к Лайко О.И., Пугачевой Т.В. о признании недействительным договора от 27.10.2009г. купли-продажи доли земельного участка и жилого дома лит. «В», расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, 67/104, заключенного между Лайко О.И. и Пугачёвой Т.В., в части продажи доли жилого дома, являющейся объектом предварительного договора от 21.05.2007г. и приложениями к данному договору. Также просила обязать ответчиков заключить с ней договор купли-продажи доли жилого дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, 67/104, равной 54 кв.м., в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 21.05.2007г. и приложениями к данному договору.
Лайко О.И. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Ярцевой И.Е. просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи доли неоконченного строительством жилого дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, 67/104, равной 54 кв.м., заключенный между ней и Ярцевой И.Е. 21.05.2007г. В обоснование указанных требований Лайко О.И. сослалась на то обстоятельство, что предварительный договор не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: не согласовано условие о предмете договора.
В судебном заседании Ярцева И.Е. отказалась от заявленных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 27.10.2009 года, заключенного между Лайко О.И. и Пугачевой Т.В. в части продажи доли жилого дома. Заявила об уточнении исковых требований, согласно которым просила признать действительной сделку купли-продажи 173/801 долей земельного участка с расположенной на нем 21/100 долей жилого дома, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, д. 67/104, заключенной между ней и Лайко О.И., исключив из числа собственников Пугачёву Т.В. в соответствующих долях. В обоснование уточненных требований сослалась на то обстоятельство, что в счет купли-продажи указанного выше недвижимого имущества она передала ответчикам оговоренные предварительным договором от 21.05.2007г. денежные средства, а Лайко О.И., в свою очередь, передала истице 21/100 долю (равную 54 кв.м.) жилого дома, на тот момент неоконченного строительством и 173/901 долю земельного участка, на котором расположена доля дома. Так же указала, что ответчица Лайко О.И. предала ей указанное имущество для ремонта и вселения. Она понесла расходы по капитальному ремонту переданной ей доли жилого дома в размере пятисот тысяч рублей. Свои обязательства по передаче денежных средств исполнила передав Лайко денежные средства через ее представителя в размере 968 000 рублей, а так же передала Пугачевой Т.В. денежные средства в размере 1000 000 рублей. Однако, ответчик Лайко О.И. сдала дом в эксплуатацию, не выполнив перед ней свои обязательства, оформила долю дома и земельного участка ответчицу Пугачёву Т.В. В обоснование требований о защите своего нарушенного права истица со ссылкой на п. 3 ст. 165 ГК РФ указала на то, что ответчицы уклоняются от государственной регистрации сделки и перехода к истице права собственности на указанное недвижимое имущество. В остальной части доводы иска поддержала, просила удовлетворить, сославшись на те же обстоятельства. Требования встречного искового заявления не признала, ссылаясь на необоснованность заявленных требований.
Представитель Лайко О.И. по доверенности в судебном заседании иск Ярцевой И.Е. не признала, встречный иск подержала по изложенным в нем доводам.
Представитель Пугачёвой Т.В. по доверенности в судебном заседании возражала против исковых требований Ярцевой И.Е., встречный иск Лайко О.И. просила удовлетворить.
Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд считает, что исковые требования Ярцевой И.Е. с учетом уточнений удовлетворению не подлежат, а встречный иск Лайко О.И. подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, Лайко О.И., на основании постановления главы города-курорта Геленджик №1100 от 02.09.2002г., разрешения на строительство №005 от 19.01.2006г., акта готовности объекта незавершенного строительства от 09.03.2006г., свидетельства о государственной регистрации права серии 23 АА №826658 от 05.07.2006г., на праве собственности принадлежал незавершенный строительством жилой дом - 47 % готовности, лит. «В», площадью застройки 109,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, д. 67/104.
21.05.2007г. Лайко Е.Н., действующая по доверенности от имени Лайко О.И., и Ярцева И.Е. подписали предварительный договор «купли-продажи доли земельного участка и неоконченного строительством жилого дома», согласно которому Лайко О.И. обязалась продать Ярцевой И.Е. долю неоконченного строительством жилого дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, 67/104, равную 54 кв.м., расположение которой указано в Приложении №2 к договору, соответствующую долю земельного участка, а Ярцева И.Е. обязалась купить указанную долю неоконченного строительством жилого дома и соответствующую долю земельного участка необходимую для ее эксплуатации.
Согласно п. 2.1. предварительного договора, цена доли земельного участка и доли жилого дома, определенная по договоренности, составляет 2000000 рублей, которые подлежали уплате в следующем порядке: 600000 рублей в качестве задатка - 21.05.2007г.; 1000000 рублей - не позднее 01.07.2007г.; 400000 рублей - в день сдачи документов в юстицию для ввода домовладения, находящегося по адресу: г. Геленджик. ул. Херсонская/Колхозная, д. 67/104, в эксплуатацию.
В соответствии с п. 2.4. предварительного договора, договор купли-продажи будет подписан и сдан на государственную регистрацию до 01.01.2008г., указанная дата может быть изменена соглашением сторон.
Согласно п. 4.3. предварительного договора, дополнением к нему будет являться договор между Ярцевой И.Е. и Пугачёвой Т.В., который они обязуются заключить не позднее 26.05.2007г.
25.05.2007г. Пугачёвой Т.В. и Ярцевой И.Е. подписано приложение к предварительному договору от 21.05.2007г., согласно которому Пугачёва Т.В. обязалась произвести за свой счет следующие работы в доле жилого дома. являющейся объектом предварительного договора от 21.05.2007г., находящейся по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, д. 67/104, равной 54 кв.м., а именно: установить межкомнатные перегородки; подвести и подключить все коммуникации; установить счетчики на газ, свет и воду; установить витражные окна.
В соответствии с п. 1.1. приложения от 25.05.2007г. к предварительному договору от 21.05.2007г., подписанному Пугачёвой Т.В. и Ярцевой И.Е., Пугачева Т.В. обязалась выполнить указанные работы в срок до 01.08.2007г. (п.1.1.), а также ввести жилой дом в эксплуатацию с регистрацией права собственности на указанную долю жилого дома на Ярцеву И.Е. до 01.01.2008г. (п. 2.).
Согласно соглашению о задатке от 21.05.2007г. (приложение №1 к предварительному договору) Ярцева И.Е. передала Лайко Е.Н., действующей по доверенности от имени Лайко О.И., 600000 рублей.
21.05.2009г. Лайко Е.Н., действующей от имени Лайко О.И., была дана расписка в том, что она получила от Ярцевой И.Е. денежную сумму в размере 368000 рублей в счет оплаты за продаваемую долю объекта недвижимости согласно предварительного договора от 21.05.2007г.
Как следует из квитанций, выданных отделением (филиалом) №13510300047 операционной кассой вне кассового узла №47 Губкинского ОСБ, 16.06.2007г. Ярцевой И.Е. осуществлен платежный блиц-перевод на имя Пугачевой Т.В. на сумму 250000 рублей, 21.06.2007г. - 350000 рублей и 388000 рублей. _5.10.2007г. Ярцева И.Е. передала Пугачевой Т.В. сумму в размере 12000 рублей в счет оплаты за квартиру.
Таким образом, общая сумма денежных средств, переданных Ярцевой И.Е. Пугачевой Т.В. составляет 1000000 рублей.
Сумма денежных средств, переданных Ярцевой И.Е. Лайко О.И. составляет 968000 рублей.
Давая правовую оценку заявленным Ярцевой И.Е. требованиям о признании за ней права собственности на указанное недвижимое имущество, суд считает, что предусмотренными законом основаниями возникновения права собственности Ярцева И.Е. не обладает.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Основанием возникновения права собственности на спорные объекты не может служить предварительный договор. Свои намерения по продаже имущества путем заключения основного договора стороны не реализовали.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является будущий договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, сам по себе предварительный договор купли-продажи не может являться основанием для возникновения у приобретателя права собственности на имущество.
Стороны по указанному договору находятся в обязательственных правоотношениях, следовательно, использование вещно-правового способа защиты недопустимо.
Таким образом, на основании предварительного договора у стороны сделки вещные права на имущество не возникают и, соответственно, отсутствует право требовать государственной регистрации перехода права собственности (если предметом сделки является недвижимое имущество).
Кроме того, отказывая в удовлетворении требований Ярцевой И.Е. о признании действительной сделки купли-продажи 173/801 долей земельного участка с расположенной на нем 21/100 долей жилого дома, расположенных по адресу: г. Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная, д. 67/104, заключенной между Ярцевой И.Е. и Пугачевой Т.В., суд исходя из положений ст.ст. 160, 161, 164, 165, 420, 549, 550, 554 ГК РФ, считает, что хотя Ярцевой И.Е. и Лайко О.И. был подписан предварительный договор, однако сделка купли-продажи недвижимого имущества в виде соответствующего договора, отвечающего по форме и содержанию требованиям закона, сторонами заключена не была, в связи с чем отсутствует предмет заявленного истицей требования о признании сделки купли-продажи действительной.
Кроме того, исковые требования Ярцевой И.Е. о признании за ней права собственности на указанное имущество и исключении из числа собственников Пугачёвой Т.В. не подлежат удовлетворению также по тому основанию, что право Пугачевой Т.В. на жилой дом и земельный участок основано на не оспоренной сделке, зарегистрировано в установленном законом порядке. В свою очередь, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрированное право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.
Обоснования размера заявленных требований в виде 173/801 долей земельного участка с расположенной на нем 21/100 долей жилого дома истицей также не представлено.
Более того, суд считает, что истицей не доказан факт выплаты Лайко О.И. указанной в предварительном договоре суммы в размере 2000000 рублей.
Судом на основе исследованных в судебном заседании письменных доказательств установлен факт передачи Ярцевой И.Е. Лайко О.И. денежных средств в размере 968000 рублей.
Доказательств передачи Лайко О.И. остальной части денежных средств Ярцевой И.Е. не представлено, в связи с чем ее утверждения о том, что она произвела полную оплату стоимости, указанной в предварительном договоре, судом во внимание приняты быть не могут.
Судом при отказе в удовлетворении исковых требований Ярцевой И.Е. также принимаются во внимание основания, по которым подлежит удовлетворению встречный иск Лайко О.И.
Согласно п. 1.1. предварительного договора от 21.05.2007г., предметом договора является доля в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом, соответствующая доля в праве на земельный участок, необходимая для эксплуатации доли в праве на незавершенный строительством жилой дом. Доля определена в предварительном договоре равной 54 кв.м.
Вместе с тем, суд считает, что предварительный договор от 21.05.2007г. следует признать незаключенным в связи со следующим.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п.п. 1.1 и 1.2 предварительного договора предметом договора является доля неоконченного строительством жилого дома, расположенного по адресу г.Геленджик, ул. Херсонская/Колхозная 67/104, равная 54 кв.м., расположение которой указано в Приложении №2 к настоящему договору.
Вместе с тем, приложение №2 к предварительному договору от 21.05.2007г. суду не представлено.
Кроме того, на момент заключения предварительного договора, Лайко О.И. являлась собственником незавершенного строительством жилого дома литер «В» - 47% готовности, с площадью застройки 109,5 кв.м.
При этом, Лайко О.И. принадлежали по вышеуказанному адресу по ул. Херсонская/Колхозная, д. 67/104 два объекта недвижимости, а именно: жилой дом лит. «В» и жилой дом лит. «А».
В предварительном договоре не указан литер дома, его площадь, этажность, в связи с чем предварительный договор не содержит необходимых данных, позволяющих определить предмет договора, а равно данных о том, какую долю от целого жилого дома составляли 21.05.2007 года 54 кв.м.: 54 кв.м. от 109 кв.м. площади застройки незавершенного строительством жилого дома лит. «В» или 54 кв.м. от готового, сданного в эксплуатацию жилого дома лит. «А» площадью 251 кв.м., данных о месторасположении 54 кв.м. на одном из трех этажей, на которые претендует истица.
Суд также считает, что условие предварительного договора о продаже доли земельного участка является также не согласованным, поскольку п. 1.1 предварительного договора одновременно содержит указание на размер этой доли равной соответствующей величине доли в праве на жилой дом и равной неопределенному значению, величина которого обусловлена пределами площади необходимого для эксплуатации недвижимости земельного участка.
Предварительный договор также содержит взаимоисключающие условия. Исходя из буквального толкования положений п.1.1 предварительного договора, продавец обязуется продать долю неоконченного строительством жилого дома. В то же время, из п. 2.3., 2.4., предварительного договора следует обязанность продавца сдать дом в эксплуатацию, зарегистрировать свое право собственности на этот сданный в эксплуатацию дом, после чего заключить с истицей основной договор купли-продажи и сдать его на регистрацию.
Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом вышеуказанного, суд приходит к выводу, что выявленные нарушения закона при заключении предварительного договора купли-продажи от 21.05.2007 года, не свидетельствуют о законности заключения предварительного договора купли-продажи от 21.05.2007 года, и соответственно данный предварительный договор не может считаться заключенным, поэтому требования Лайко О.И. в данной части подлежат удовлетворению.
Между тем, Ярцева И.Е. оплатила Лайко О.И. денежные средства в размере 968 000 рублей, и стороны предварительного договора купли-продажи от 21.05.2007 года, квалифицировали факт уплаты денежных средств в размере 600 000 рублей, как задаток, согласно соглашения о задатке от 21.05.2007 года. Однако, предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств, поскольку основной договор купли-продажи еще не заключен, поэтому правила ст. 380 ГК РФ, на отношения возникающие из предварительного договора не распространяются. Соответственно уплаченная по предварительному договору сумма является авансом, и назначение данного платежа - предварительная оплата.
В результате того, что предварительный договор купли-продажи недвижимости от 21.05.2007 года между сторонами признан судом незаключенным, у ответчика Лайко О.И. отсутствуют правовые основания для удержания уплаченной ей суммы аванса в размере 968 000 рублей, которые подлежат взысканию с Лайко О.И. в полном объеме.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что часть денежных средств в размере 1000 000 рублей Ярцевой И.Е. была уплачена Пугачевой Т.В., которая не являлась стороной в рамках возникших правоотношений между Ярцевой И.Е. и Лайко О.И. по предварительному договору купли-продажи от 21.05.2007 года, поэтому суд считает, что указанная сумма денежных средств является неосновательным обогащением в силу главы 60 ГК РФ.
Поскольку Ярцевой И.Е. в рамках заявленных требований, не заявлено о взыскании с Пугачевой Т.В. денежных средств в размере 1000 000 рублей, а суд не вправе выйти за пределы заявленных исковых требований, то суд приходит к убеждению о том, что Ярцева И.Е. не лишена права реализовать свои права на защиту, обратившись в суд с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения с Пугачевой Т.В. в отдельном исковом производстве.
Доводы представителя Пугачевой Т.В. - Апачевой А.А. о том, что правоотношения согласно приложению к предварительному договору купли-продажи от 21.05.2007 года, заключенное 25.05.2007 года между Ярцевой И.Е. и Пугачевой Т.В., является договором строительного подряда с условием выполнения работы иждивением подрядчика, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку данное соглашение по своей природе не соответствует требованиям главы 37 ГК РФ «Подряд».
С учетом изложенного и установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Ярцевой И.Е. с учетом уточнений удовлетворению не подлежат, а встречный иск Лайко О.И. подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Ярцевой Ирины Евгеньевны к Лайко Ольге Исидоровне, Пугачевой Танзилии Викторовне о признании сделки купли-продажи доли жилого дома и земельного участка действительной, о признании права собственности на долю жилого дома и земельного участка, исключении из числа собственников - отказать.
Встречный иск Лайко Ольги Исидоровны - удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи от 21.05.2007 года, доли жилого дома и земельного участка по адресу: г. Геленджик, ул. Харсонская/Колхозная, 67/104, равной 54 кв.м., между Лайко Ольгой Исидоровной и Ярцевой Ириной Евгеньевной - незаключенным.
Взыскать с Лайко Ольги Исидоровны в пользу Ярцевой Ирины Евгеньевны денежные средства в размере 968 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней со дня его вынесения через Геленджикский городской суд Краснодарского края.
Судья
Геленджикского городского суда: К.В. Дроздов