к делу № 2-2533/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации03 декабря 2010 г. г.Геленджик
Геленджикский горсуд Краснодарского края в составе:
председательствующего Короткого Виктора Алексеевича
при секретаре Меляковой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Соболевой Н.Ф. к Денисову А.Ю., Иванову А.И., Скрипникову И.П. о признании сделки недействительной, -
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о признании сделки недействительной.
В обосновании своих требований с учетом уточнений указала, что являлась собственником земельного участка площадью 874 кв.м. и жилого дома общей площадью 496.3 кв.м. по <адрес> выдала доверенность на гр. Иванова А.И. с правом продажи недвижимости по цене и на условиях по его усмотрению.
Ответчик Иванов, ранее выступая подрядчиком по договору подряда на строительство дома № от 24.06.2008г., стоимость работ которого составила <данные изъяты> руб., и уведомленный о наличии договора купли-продажи земельного участка по цене <данные изъяты> руб., т.е. зная о реальной стоимости недвижимого имущества, заключил 27.07.2009г. договор купли-продажи со Скрипниковым И.П., действовавшим по доверенности от имени Денисова А.Ю., на крайне невыгодных условиях по цене <данные изъяты> руб., что противоречит, в том числе, и среднерыночным ценам на недвижимость.
Поскольку истица постоянно не проживает в г.Геленджике, денежные средства от Иванова А.И. не получала, о произведенной сделке узнала случайно, увидев объявление на доме о его продажи гр. Денисовым А.Ю. Просит признать договор купли-продажи недействительным и аннулировать запись в ЕГРП о регистрации за ним права собственности на жилой дом и земельный участок.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал и пояснил, что его доверительница выражала в устной форме Иванову А.И. свои намерения продать недвижимость по цене не менее <данные изъяты> руб., учитывая ранее понесенные затраты на строительство дома и приобретение земельного участка в сумме порядка <данные изъяты> руб. Ответчик злоупотребил данными ему правами в соответствии с доверенностью и продал имущество по крайне невыгодной цене, не передав полученные по сделке деньги истице.
Представитель ответчика Иванова А.Г. по доверенности - Гримберг Н.В. требования не признала, представив письменный отзыв на иск. Пояснив, что ее доверитель был лишь поверенным по сделке и не может нести ответственности, учитывая и то обстоятельство, что по доверенности истицей были переданы ему полномочия на заключение договора купли-продажи по цене на его усмотрение.
Ответчик Денисов А.В. в судебное заседание не явился, представив письменный отзыв, в котором просит в иске отказать. Его представитель по доверенности в судебном заседании указал, что по оспариваемой сделке Денисов приобрел незавершенный строительством жилой дом, в который были вложенные денежные средства порядка <данные изъяты> руб., является добросовестным приобретателем.
Ответчик Скрипников И.П. в судебное заседание не явился, хотя был извещен надлежащим образом. Причины неявки не сообщил, письменный отзыв не представил.
С учетом мнения сторон, суд признает его неявку неуважительной и определяет рассмотреть дело по существу.
Выслушав стороны, судебные прения, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Статья 432 ГК РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи являются: предмет и цена.
Как установлено в судебном заседании, Соболева Н.Ф. на основании договора купли-продажи от 03.07.2008г. являлась собственником земельного участка площадью 874 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, о чем выдано свидетельство серии 23-ЕА № от 23.07.2008г.
Расположенный на земельном участке трехэтажный жилой дом лит. «А, а», общей площадью 496.3 кв.м., также находился у истицы в собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 23-АЕ №.
07.03.2009г. Соболева Н.Ф. выдала на имя Иванова А.И. доверенность сроком на 3 года с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению указанного недвижимого имущества.
11.05.2009г. Иванов А.И., действуя по доверенности от имени Соболевой Н.Ф., (продавец) и Денисов А.Ю. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи указанного недостроенного жилого дома и земельного участка по цене <данные изъяты> руб.
Согласно п.1.1 данного Договора продаваемый жилой дом покупатель обязуется достроить и сдать в эксплуатацию согласно проекта в срок до конца июля 2009г. за свой счет.
Распиской от 11.05.2009г. подтверждается передача денежных средств по сделке Иванову в размере <данные изъяты> руб.
27.07.2009г. Иванов А.И., действуя по доверенности от имени Соболевой Н.Ф., (продавец) и Скрипников И.П., действующий по доверенности от имени Денисова А.Ю., (покупатель) заключили основной договор купли-продажи земельного участка и завершенного строительством жилого дома по пер. Речному, 12 «а» в <адрес>, по цене <данные изъяты> руб.
Ранее, 23.05.2008г. спорный земельный участок был приобретен по договору купли-продажи сыном истицы Соболевым В.А. по цене <данные изъяты> руб.
Кадастровая стоимость земли составляет <данные изъяты> руб.
24.06.2008г. между Соболевым В.А. и ответчиком Ивановым А.И., как директором ООО «<данные изъяты>», был заключен договор подряда № на строительство жилого дома по <адрес>.
На производство строительных работ Иванов получил <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб., согласно данных им расписок от 19.09.2008г., 31.10.2008г., и 05.11.2008г.
Как следует из пояснений истицы, при выдаче нотариальной доверенности она в устной форме выражала намерения продать земельный участок и жилой дом по цене не менее <данные изъяты> руб., с учетом вложенных затрат.
В соответствии с п.5 ст. 421 ГК РФ если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Таким образом, суд придерживается мнения о том, что ответчик Иванов А.И. злоупотребил данными ему правами, продав недвижимое имущество по явно заниженной цене, при этом зная о реальных понесенных затратах истицей при строительстве дома и о стоимости земельного участка.
При заключении сделки, Иванов обязан был исходить из примерной рыночной стоимости недвижимого имущества, поскольку действовал в интересах доверителя.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что после подписания предварительного договора купли-продажи, по условиям которого покупатель взял на себя обязательство завершить строительство жилого дома за свой счет, между Денисовым А.Ю. (доверитель) и ответчиком Ивановым А.И. (поверенный без представления интересов Соболевой Н.Ф.), был заключен договор поручения, по условиям которого последний обязался представлять интересы доверителя по вопросам завершения строительства дома, приобретать необходимые стройматериалы и др. (п.1.1).
Суд не исключает и наличие умысла в действиях обоих сторон при снижении покупной цены недвижимого имущества.
В период действия предварительного договора и до заключения основного договора Иванов действовал уже в интересах Денисова А.Ю.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ недействительной является сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
Под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается умышленный сговор представителя с третьим лицом в ущерб интересам представляемого.
Суд отмечает, что вместо того чтобы заключить сделку, которую желал совершить представляемый, представитель, пользуясь предоставленными ему полномочиями, фактически вступил в сговор с третьим лицом и совершил сделку, невыгодную для представляемого. При этом формально он не вышел за рамки предоставленных ему полномочий, в силу чего невозможна квалификация заключенной сделки ни по ст. 174, ни по ст. 183 ГК, но приведенные выше обстоятельства в совокупности являются косвенными доказательствами наличия в действиях Иванова и Денисова злонамеренного соглашение по снижению цены сделки.
В связи с этим, суд также не находит оснований для признания Денисова добросовестным приобретателем, и считает возможным признать оспариваемую сделку недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.
Учитывая, что истица денежные средства по сделке от Иванова не получала. Доказательство обратного ответчиками не представлено, обязанность по возврату денежных средств Денисову в сумме <данные изъяты> руб. суд возлагает на Иванова.
То обстоятельство, что Денисовым были понесены расходы на завершение строительных рабов в сумме порядка <данные изъяты> руб. в рамках разрешения настоящего спора не могут быть рассмотрены по существу.
Строительство осуществлялось за счет Денисова. Денежные средства получал по договору поручительства Иванов, действовавший не в интересах Соболевой, а от своего имени, в связи с чем, Денисов вправе обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями о возмещении ущерба.
Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд-
Р Е Ш И Л:
Требования Соболевой Н.Ф. удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным, заключенный между Ивановым А.И., действовавшим по доверенности от имени Соболевой Н.Ф., и Скрипниковым И.П., действовавшим по доверенности от имени Денисова А.Ю., договор купли-продажи от 27.07.2009г. земельного участка площадью 874 кв.м., кадастровый номер №, и трехэтажного жилого дома лит. «А, а» общей площадью 496.3 кв.м., расположенными по адресу: <адрес>, приведя стороны в первоначальное положение, исключив Денисова А.Ю. из числа собственников на данное имущество.
Обязать Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП на жилой дом лит. «А, а», общей площадью 496.3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на имя Денисова А.Ю., №. Восстановить право собственности и зарегистрировать за Соболевой Н.Ф. право собственности на жилой дом лит. «А, а», общей площадью 496.3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Обязать Геленджикский отдел УФРС по Краснодарскому краю аннулировать запись в ЕГРП на земельный участок, общей площадью 874 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, на имя Денисова А.Ю., №. Восстановить право собственности и зарегистрировать за Соболевой Н.Ф. право собственности на земельный участок, общей площадью 874 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.
Обеспечительные меры, наложенные определением Геленджикского горсуда от 14.09.2010г., отменить по вступлению решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение 10 дней.
Судья: