к делу №2-31/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 февраля 2011 г. г.Геленджик
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего: Короткого В.А.,
при секретаре: Меляковой М.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антиповой О.Б. к Пышновой Е.Г., Пышнову С.Д. о признании права собственности на недвижимое имущество, исключении имущества из состава наследства, и по иску Пышнова С.Д. к Антиповой О.Б., Пышновой Е.Г. о признании договора купли-продажи ничтожным, -
У С Т А Н О В И Л :
Антипова О.Б. обратилась в суд с иском к Пышновой Е.Г., Пышнову С.Д. о признании права собственности на земельный участок площадью 420 кв.м. из земельного участка площадью 820 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, категория - земли населенных пунктов, с расположенным на нем хозяйственным строением литер «Г5», площадью 146,5 кв.м., по адресу: <адрес>, исключении указанного недвижимого имущества из наследства П.Д.Д.
Требования мотивированы тем, что отчуждаемое продавцом - П.Д.Д. имущество принадлежало ему на праве собственности, при подписании сделки принял на себя обязательства произвести размежевание земельного участка на два самостоятельных площадью 420 кв.м. и 400 кв.м., соответственно. Такие действия продавец не успел произвести и зарегистрировать сделку в регистрационном органе, по причине скоропостижной кончины.
Однако полагает, что все существенные условия договора купли-продажи были оговорены, денежные средства в размере 500.000 руб. переданы в полном объеме до его подписания, 28.07.2009 г. П.Д.Д. был заключен договор № с ООО «Гео Лэнд» на размежевание земельного участка.
Пышнов С.Д. обратился в суд с самостоятельным иском к Антиповой О.Б., Пышновой Е.Г. о признании указанного выше договора купли-продажи недействительным по признаку ничтожности, ссылаясь на то, что при заключении такого договора продавец выступал в лице свей супруги по доверенности Пышновой Е.Г., покупатель Антипова О.Б. является ее дочерью от первого брака.
Стоимость земельного участка была определена чрезмерно заниженной, расписки о реальном получении денег покупателем не имеется, существенные условия договора о предмете не были достигнуты сторонами, размежевание земельного участка своевременно не произведено, в связи с чем считает, что сделка является ничтожной в силу норм гражданского права. Кроме того, земельный участок не является супружеским имуществом, поскольку ранее был предоставлен матери продавца, которая в последующем переоформила права на сына.
Определением Геленджикского горсуда от 19.01.2011г. исковые требования объедены в одно производство.
В судебном заседании представитель истицы Антиповой О.Б. - по доверенности Гримберг Н.В. поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Требования Пышнова С.Д. не признала, полагая их необоснованными.
Ответчик Пышнова Е.Г. и ее представитель первоначальные исковые требования признали в полном объеме, пояснив, что денежные средства по сделке были переданы в полном объеме присутствии П.Д.Д. и израсходованы на строительство. Договор не был зарегистрирован, в связи со смертью последнего. Исковые требования Пышнова С.Д. не признали.
Ответчик Пышнов С.Д. и его представитель по доверенности Бычков А.В. исковые требования не признали, встречные требования поддержали, пояснив, что межевой план изготовлен после смерти П.Д.Д. и не может быть принят во внимание как допустимое доказательство. Поскольку договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не отвечает требованиям закона, считают, что он не может являться действительным.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, выслушав судебные прения, суд находит, что первоначальны исковые требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска Пышнова С.Д. следует отказать по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, Пышнова Е.Г. и П.Д.Д. состояли в зарегистрированном браке с 31 октября 1998 г.
П.Д.Д. доверенностью №, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Геленджикского нотариального округа К. и зарегистрированной в реестре за №, уполномочил свою супругу Пышнову Е.Г. управлять и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, заключать сделки по управлению и распоряжению имуществом, в том числе продавать земельные участки, нежилые помещения, определяя во всех случаях сроки, суммы и другие условия по заключенным сделкам по своему усмотрению, получать причитающееся имущество, деньги, совершать все действия, связанные с данным поручением.
В частности, на основании постановления главы администрации МО г.Геленджика № от 29.11.2000г. П.Д.Д. был предоставлен в собственность земельный участок площадью 820 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.03.2001г., запись в ЕГРП №
Ссылка ответчика Пышнова С.Д. на то, что это имущество не является совместно нажитым, поскольку ранее было закреплено в пользование матери умершего, в данном случае не имеет юридического значения.
Ответчик Пышнова Е.Г., как супруга продавца, в данной части следку не оспаривает. Имущество было приватизировано в период брака, в постановлении главы № сведений о бывшем правообладатели не содержится. Согласно технической инвентаризации, жилой дом, при котором был предоставлен земельный участок, хозяйственное строение литер «Г5», также возведены в период брака.
20.05.2009г. Пышнова Е.Г., действуя по доверенности от имени П.Д.Д. (продавец) заключила 20 мая 2009 года с Антиповой О.Б. (покупатель) договор купли-продажи земельного участка площадью 420 кв.м. из земельного участка площадью 820 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, на землях населенных пунктов, с расположенным на нем хозяйственным строением литер «Г5», площадью 146,5 кв.м., по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора продавец обязался в срок до 01 сентября 2009 года оформить документы по размежеванию земельного участка на два участка 420 кв.м. и 400 кв.м., оформить договор купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы (п.4.2). Как следует из п.2.1 договора, указанный земельный участок и хозяйственное строение продаются за 500 000 рублей, так как затраты на строительство и оборудование хозяйственного строения понесла Антипова О.Б., расчет производится полностью до подписания договора, претензий стороны друг к другу не имеют. Вышеуказанное имущество передается путем подписания настоящего договора и передачи правоустанавливающих документов, вследствие чего договор приобретает силу и значение акта приема-передачи (п.5.4). Покупатель приобретает право собственности с момента государственной регистрации договора (п.5.5).
Земельный участок площадью 820 кв.м. при недостроенном жилом доме по указанному адресу принадлежал П.Д.Д. на праве собственности на основании постановления главы г. Геленджика № от 29 ноября 2000 года, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 февраля 2001 года, запись регистрации №, о чем ему 01 марта 2001 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серии №. На кадастровый учет с кадастровым номером № земельный участок поставлен 08 августа 2005 года.
Хозяйственное строение литер «Г5», площадью 146,2 кв.м., принадлежало П.Д.Д. на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 27 апреля 2009 года и указанного постановления № от 29 ноября 2000 года, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 мая 2009 года, запись регистрации №, о чем ему 18 мая 2009 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ №.
Право собственности на жилой дом литер «А», при котором П.Д.Д. был предоставлен земельный участок, зарегистрировано за ним на основании акта приемки в эксплуатацию, утвержденного постановлением главы города-курорта Геленджик 24 мая 2001 года № и решения мирового судьи 13-го судебного участка г.Геленджика от 08 июля 2002 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 октября 2002 года, запись регистрации №, о чем 15 октября 2002 года выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АА №.
Заключением Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик № от 01 ноября 2008 года земельному участку и жилому дому литер «А» определен и присвоен адрес: <адрес>
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами.
Выдавая генеральную доверенность своей супруге, П.Д.Д. выразил свою волю на отчуждение части земельного участка и хозяйственного постройки литер «Г5». При выдаче доверенности нотариусом была проверена его дееспособность, которая в судебном порядке не оспорена.
В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности.
Договор от 20.05.2009 г. составлен в письменной форме, подписан сторонами, отвечает требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, а именно: четко определен предмет договора (ст. 556 ГК РФ).
Злонамеренного умысла между Пышновой Е.Г. и ее дочерью Антиповой О.Б., в соответствии со ст. 179 ГК РФ не установлено.
Довод ответчика Пышнова С.Д. об отсутствии письменных доказательств передачи денег по сделке - несостоятелен.
Действующим гражданским законодательством не предусмотрено в качестве обязательного условия при подписании договора купли-продажи недвижимости, наличие расписки либо иного доказательства, подтверждающего реальную передачу денежных средств.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. В данном случае, цена сделки - 500.000 руб. была самостоятельно определена сторонами. Продавец при жизни не оспаривал такие условия договора. Ответчик Пышнова Е.Г. в судебном заседании признала получение денег. Оснований сомневаться в ее показаниях у суда не имеется.
То обстоятельство, что при подписании сделки продавец взял на себя обязательство произвести размежевание участков, а после зарегистрировать сделку, не является существенным условием, коем являются цена и предмет договора.
Исходя из общих положений гражданского законодательства о продажи земельных участков, следует учитывать, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяются законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд находит, что договор от 20.05.2009г. в полном объеме содержит сведения о продаваемом земельном участке.
Так, согласно п.1 Договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок площадью 420 кв.м., из земельного участка общей площадью 820 кв.м. с кадастровым номером №, представленный для индивидуального жилищного строительства, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>
Условие же о размежевании является дополнительным условием, который не был исполнен по независящим от сторон обстоятельствам, а именно: скоропостижной кончины продавца - П.Д.Д., согласно справки о смерти № от 26 августа 2009г.
Кроме того, о намерении П.Д.Д. исполнить такие условия свидетельствует договор № от 28 июля 2009 года, заключенный им с ООО «ГеоЛэнд» на размежевание земельного участка.
Позднее 23.08.2009г. договор исполнен и произведено размежевание земельного участка площадью 820 кв.м. на два участка площадью 420 кв.м. и 400 кв.м., что подтверждено межевыми планами.
В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Наследниками после смерти П.Д.Д. в соответствии со ст. 1142 ГК РФ являются супруга Пышнова Е.Г. и сын Пышнов С.Д. (наследственное дело №, нотариус Геленджикского нотариального округа Г.).
Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Исходя из данных норм закона, в состав наследства входят, в том числе обязанности по исполнению условий сделки купли-продажи, заключенной П.Д.Д. в лице представителя по доверенности с Антиповой Е.Г.
При таких обстоятельствах, истица в соответствии со ст.ст.165, 551, 1112 ГК РФ вправе в судебном порядке предъявить требования к наследникам П.Д.Д. об исполнении обязательств по переходу права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, исключении приобретенного имущества из состава наследства П.Д.Д., поскольку данным имуществом он при жизни осознанно распорядился.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Антиповой О.Б. о признании за ней права собственности на спорное имущество и исключении его из состава наследства, открывшегося после смерти П.Д.Д.
При вынесении решения судом принимаются показания свидетелей Д.., Я., К., о том, что являются соседями умершего П.Д.Д. Его падчерица АнтиповаО.Б. постоянно проживала с ним и матерью Пышновой Е.Г. Известно, что сделка имела места быть, денежные средства передавались по средствам их вложения в строительство дома на спорном земельном участке.
К. в частности пояснила, что семью П.Д.Д. знает очень много лет, поскольку работая в интернате, закупала у него молоко для больных детей, часто бывала в доме. Знала, что у него есть сын от первого брака, однако с ним он находился в неприязненных отношениях, отцу никогда не помогал, в жизни его не принимал участия. Падчерица Антипова напротив постоянно проживала с ним, находилась в прекрасных отношениях, вкладывала свои сбережения в содержание дома и земельного участка.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Таким образом, приведенные и другие, собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные судом в своей совокупности не дают оснований для удовлетворения иска Пышнова С.Д.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд -
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Антиповой О.Б. удовлетворить.
Признать за Антиповой О.Б. право собственности на земельный участок площадью 420 кв.м. из земельного участка площадью 820 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, категория - земли населенных пунктов, с расположенным на нем хозяйственным строением литер «Г5», площадью 146,5 кв.м., по адресу: <адрес>, исключив указанное недвижимое имущество из состава наследства П.Д.Д..
Уменьшить площадь земельного участка - 820 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося в собственности умершего П.Д.Д., ДД.ММ.ГГГГ г.р., для индивидуального жилищного строительства, категория - земли населенных пунктов, до 400 кв.м., расположенного по тому же адресу.
В удовлетворении исковых требований Пышнова С.Д. отказать в полном объеме.
Отменить меры по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок площадью 820 кв.м. с кадастровым номером №, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, и хозяйственное строение литер «Г5», площадью 146,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> наложенные определением Геленджикского городского суда от 10 марта 2010 года, после вступления решения суда в законную силу и его исполнения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение 10 дней.
Судья: