«К делу № 2- 2356/2010»
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации22 ноября 2010 года г. Геленджик
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего: судьи Дроздова К.В.
при секретаре: Залевской Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Байкова О.Н. к ОАО «Геленджикагрокурортстрой», Кузнецова О.З. о признании сделки недействительной, применении последствий ничтожной сделки, об исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах, о понуждении заключить договор купли-продажи с установлением цены продаваемого имущества,
У С Т А Н О В И Л:
Байков О.Н. обратился в суд с иском к ОАО «Геленджикагрокурортстрой», Кузнецову О.З., с учетом уточнения исковых требований, о признании договора купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Геленджикагрокурортстрой» и Кузнецовым О.З. ничтожным, аннулировании записи регистрации права собственности на указанную квартиру за Кузнецовым О.З., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в обоснование иска указав, что с 11.03.1988 года проживает в квартире <адрес>, которая была предоставлена его отцу Байкову Н.А. на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в 1994 году отцу была предоставлена отдельная квартира <адрес>, а он со своей семьей -жена и дочь остались проживать в спорной квартире, до настоящего времени несет бремя содержания имущества, из квартиры не выезжал, с регистрационного учета не снимался. ОАО «Геленджикагрокурортстрой» занималось оформлением квартир в собственность нанимателей, но ему пришло уведомление ДД.ММ.ГГГГ о выкупе квартиры по цене 14400 руб. за 1 кв.м. без объяснения из чего складывается такая цена, пока он вел переговоры о выкупе, ему стало известно, что занимаемая им квартира продана через агентство «Премьер-Центр» Мамаеву В.В., истец обратился в июле 2006 г. обратился в суд с иском о признании договора недействительным, но Мамаев В.В. отказался от заключения договора, узнав, что в ней проживают люди, а Байков отказался от иска.
По договору купли-продажи от 10.03.2006г. квартира оказалась продана во второй раз Кузнецову О.З., однако деньги за проданную квартиру бывший директор ОАО ГАКС в кассу предприятия не внес, впоследствии по этому эпизоду был осужден Геленджикским городским судом.
Просит обязать ОАО «Геленджикагрокурортстрой» заключить с ним договор купли-продажи квартиры <адрес> по цене, установленной Положением о порядке продажи имущества АООТ «Геленджикаргокурортстрой», утвержденного собранием кредиторов АООТ «Геленджикагрокурортстрой» от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №), с внесенными изменениями (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) в сумме 74011 рублей.
В судебном заседании Байков О.Н. и его представители, по доверенности Байкова Т.Б. и Бернгарт О.В. исковые требования, с учетом их уточнения поддержали в полном объеме, Байкова Т.Б. пояснили, что 10.03.2006г. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с Мамаевым В.В., который от сделки отказался узнав, что в спорной квартире зарегистрирован Байков О.Н., однако, что этим же числом был оформлен договор купли-продажи на имя Кузнецова О.З. истец не знал и не предполагал, что директор Ли С.А. вторично будет заключать тот же договор но с другим лицом. Кроме того, в октябре 2006 года на имя Байкова О.Н. приходило уведомление о необходимости оплатить коммунальные услуги, а в феврале 2007 года Ли С.А. подписал его заявление с разрешением на регистрацию в спорной квартире супруги Байковой Т.Б.
Ответчик Кузнецов О.З. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Миронов В.А. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, заявил о пропуске срока исковой давности.
Представитель ответчика - ОАО «Геленджикагрокурортстрой» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, присутствовал в судебном заседании 01 ноября 2010г., о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствии не просил, суд считает неявку представителя ОАО ГАКС по неуважительной причине и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель администрации МО город-курорт Геленджик, по доверенности Искандерова Ю.Ф. исковые требования просила удовлетворить, пояснила, что ранее состоявшиеся судебные акты с участием ОАО «Геленджикагрокурортстрой» нельзя признать как имеющие преюдициальное значение, поскольку иски были заявлены по другим основаниям, а именно рассматривался иск Администрации МО г.Геленджик к ОАО «ГАКС» о передаче многоквартирных домов в муниципальную собственность Администрации МО г.Геленджика.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации - Основного Закона государства - каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, трестом «Геленджикагропромкурортстрой», на основании решения профкома от ДД.ММ.ГГГГ № выдан ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на право занятия жилой площади в <адрес>. № <адрес> <адрес>, Байкову Н.А. и он составом семьи - Байков Н.А., жена Байкова Г.И. и сын Байков О.Н. вселились и зарегистрированы по указанной квартире с 11.03.1988 года. В 1993 году, в связи с получением квартиры, Байков Н.А. и Байкова Г.И. сняты с регистрационного учета, спорную квартиру занимает Байков О.Н., оплачивает коммунальные услуги, т.е. несет бремя содержания имущества. При этом отсутствие договора найма, социального найма не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору найма, социального найма.
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что квартиру <адрес>, на законных основаниях занимает и несет расходы по содержанию Байков О.Н. и члены его семьи.
Из материалов дела следует, что 10 марта 2006 года между ОАО «Геленджикагрокурортстрой» и Мамаевым В.В. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> за 437760 рублей, однако впоследствии Мамаев В.В. от регистрации сделки отказался, обращался в суд с иском о взыскании материального ущерба, причиненного в связи с покупкой квартиры, занятой Байковым О.Н.
В июле 2006 года Байков О.Н. обращался в суд с иском о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, дело производством прекращено в связи с отказом истца от иска.
Из материалов дела следует, что тем же числом - 10 марта 2006 года между ОАО «Геленджикагрокурортстрой» и Кузнецовым О.З. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> за 437760 рублей.
Суд считает указанный договор ничтожным в силу ст. 169 ГК РФ, совершенным с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.
Руководство ОАО «Геленджикагрокурортстрой» было уведомлено о том, что в указанной квартире проживает семья Байкова О.Н., сделка с Мамаевым В.В. была расторгнута, однако тем же числом, но с другим лицом заключен тот же договор, суд считает указанный договор антисоциальной сделкой, направленной на лишение жилья истца, поскольку членом семьи Байкова О.Н. Кузнецов О.З. не является, в соответствии с п.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Кроме того, 01 сентября 2010 года на основании кассационного определения Краснодарского краевого суда, вступил в законную силу приговор в отношении Ли С.. -бывшего генерального директора ОАО «Геленджикагрокурортстрой», который осужден за хищения вверенного ему чужого имущества, с использование своего служебного положения в крупном размере и особо крупном размере, а также хищения чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием с использованием своего служебного положения с причинением значительного ущерба гражданам, в крупном размере.
Приговором суда установлено, что Ли С.А. руководствуясь корыстными намерениями, используя свое служебное положение, умышленно составил протокол общего собрания акционеров, датированный от 13 февраля 2006 года в котором незаконно внес расшифровку вопроса № 3, именуемого как «разное», изложил заведомо ложные сведения о рассмотрении продажи квартир размещенных в жилых домах № <адрес> по цене 14.400 рублей за квадратный метр общей площади. Кроме того, заключил с Кузнецовым О.З. договор купли-продажи квартиры <адрес>, вырученные от реализации денежные средства в общей сумме 437.760 рублей в кассу ОАО «Геленджикагрокурортстрой» не внес, на расчетный счет организации не зачислил, распорядившись ими по своему усмотрению похитив вверенное ему имущество на сумму 417.600 рублей.
В соответствии с ч.4 ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствия действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда.
Суд считает также подлежащими удовлетворению исковые требования в части передачи квартиры в собственность истца по определенной цене.
В п. 1 ГК РФ сформулированы основные принципы гражданского законодательства, которые базируются на положениях Конституции и выражают сущность гражданско-правовых отношений, в соответствии с которыми устанавливается равенство участников гражданских отношений, т.е. признается за всеми гражданами равная правоспособность.
Из материалов дела следует, что квартиры в многоквартирном доме <адрес> передавались в собственность нанимателей квартир: в 2001 году по цене - 10% балансовой стоимости квартиры, в 2005 году - на основании Положения о порядке продажи имущества АООТ «Геленджикагрокурортстрой» по цене 2442,61 руб. за квадратный метр.
Согласно Положения о порядке продажи имущества АООТ «Геленджикагрокурортстрой», утвержденного собранием кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ п. 5.3. недвижимое имущество в виде жилого фонда: общежитие <адрес> продается конкурсным управляющим по договорам купли-продажи жильцам занимаемых комнат и квартир.
Указанное положение не отменено, таким образом, суд считает, что истец имеет право выкупа занимаемой им квартиры по цене, установленный вышеуказанным положением, т.е. 74011 (2442,61 рублей х 30,3 кв.м.) рублей.
Обсуждая вопрос о применении срока исковой давности, заявленным представителем ответчика, суд приходит к следующему.
Нормами гражданского законодательства установлены сроки исковой давности для оспаривания сделок, которые подлежат применению по заявлению участвующих в деле лиц. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исключения из этого правила устанавливаются Кодексом и иными законами.
В пункте 1 статьи 181 Кодекса, предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В силу статьи 166 Кодекса ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дано следующее разъяснение. ГК РФ не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки и споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пункт 1 статьи 181 ГК РФ не допускает возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от субъективного фактора - осведомленности истца о недействительной (ничтожной) сделке. В указанной норме закреплено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (объективный момент). Поэтому к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные статьей 200 Кодекса о начале течения срока исковой давности.
В данном случае исковая давность подлежит исчислению с момента исполнения недействительной (ничтожной) сделки сторонами.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что сделка купли-продажи спорной квартиры не исполнена: имущество по договору не передано, поскольку семья Байковых продолжает проживать в спорном жилом помещении в настоящее время, и с момента вселения в него, никогда его не освобождали, что не отрицается ответчиком.
По правилам ст. 223 ГК РФ момент возникновения права собственности у приобретателя по договору недвижимости связан с двумя неразрывными моментами передачей недвижимости и его государственной регистрации.
На момент обращения с иском, срок исковой давности не истек.
Требование об аннулировании зарегистрированного за Кузнецовым О.З. права собственности на спорную квартиру вытекает из требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой. По существу, это требование направлено на устранение последствий недействительности названной сделки.
Кроме того, суд находит в действиях Кузнецова О.З. злоупотребление правом. Принцип недопустимости злоупотребления правом закреплен в ст. 10 ГК РФ и заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права интересы других лиц.
Доводы представителя ответчика о том, что ранее Геленджикским городским судом рассмотрено гражданское дело по иску Администрации МО город-курорт Геленджик к ОАО «Геленджикагрокурортстрой», где Байков О.Н. участвовал в качестве третьего лица судом во внимание не принимаются, поскольку спор рассматривался о правомерности передачи общежитий, принадлежащих ОАО «Геленджикагрокурортстрой» в муниципальную собственность.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Байкова О.Н. - удовлетворить.
Признать сделку по договору купли-продажи от 10 марта 2006 года квартиры <адрес>, заключенному между ОАО «Геленджикагрокурортстрой» и Кузнецова О.З. - ничтожной.
Применить последствия ничтожной сделки, аннулировав запись регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № на квартиру <адрес> за Кузнецова О.З., исключив его из числа собственников на указанную квартиру, возвратив квартиру в собственность ОАО «Геленджикагрокурортстрой».
Обязать ОАО «Геленджикагрокурортстрой» заключить с Байкова О.Н. договор купли-продажи квартиры № <адрес>, по цене установленной Положением о прядке продажи имущества АООТ «Геленджикагрокурортстрой», утвержденного собранием кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) с внесенными изменениями (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) в сумме 74011 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней со дня его вынесения через Геленджикский городской суд Краснодарского края.
Председательствующий: