к делу №2-8/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22 февраля 2011 г. г.Геленджик
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Короткого В.А.
при секретаре Меляковой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Крамаренко Г.Л., Воронина А.Ф., Таушунаева Р.З., Порханова В.А., Маламед А.И., Ханенко В.В., Петрушина В.Н., Кузнецовой И,Н., Андриановой Е.И., Керелюк Л.В. к Повзнер Е.Д., Повзнер Е.Д. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и аннулировании записи в ЕГРП о регистрации права общей долевой собственности, -
У С Т А Н О В И Л :
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании недействительным по признаку ничтожности договора от 28.11.2006 г. купли-продажи нежилых помещений №1-18, №1-2 цокольного этажа комплекса отдыха «Магнолия», заключенного между Повзнер Е.Д., Повзнер Е.Д. (покупатели) и ООО «Кубаньрусагро» (продавец).
В обосновании заявленных требований сослались на то обстоятельство, что ООО «Кубаньрусагро» был возведен двенадцатиквартирный жилой дом <адрес> в г.Геленджике путем реконструкции здания комплекса отдыха «Магнолия», лит. «А», принадлежащий ему на праве собственности. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2004г. за ООО «Кубаньрусагро» было признано право собственности на реконструированное здание, признанное многоквартирным жилым домом, в связи с чем здание комплекса отдыха «Магнолия» прекратило свое существование.
28.11.2006г. ответчики по договору купли-продажи приобрели в общую долевую собственности у ООО «Кубаньрусагро» нежилые помещения №1-18, 1-2 цокольного этажа несуществующего комплекса «Магнолия», зарегистрировав за собой переход права собственности в УФРС.
Истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме <адрес> и полагают, что проданные ООО «Кубаньрусагро» ответчикам помещения находятся в их совместной собственности и в полной мере договор купли-продажи является ничтожной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушено обязательное условие о предмете и в отсутствии их согласия.
Просят признать недействительными по признаку ничтожности договор купли-продажи от 28.11.2006г., аннулировать запись регистрации в ЕГРП на имя ответчиков, а также признать за собой право общей долевой собственности на нежилые помещения №1-18, 1-2 цокольного этажа многоквартирного жилого дома по <адрес> в г.Геленджике, пропорционально площади находящихся в их собственности квартир.
В последующем истцы уточнили свои исковые требования и просили признать ничтожным договор купли-продажи, заключенный 28.11.2006г. между ответчиками и Черненьким В.И. (л.д.109, т.2).
Истцы Таушунаев Р.З., Петрушин В.Н., Воронин А.Ф., Меламед А.И., Кузнецова И.Н., Андрианова Е.И. в судебное заседание не явились. Письменно просили рассмотреть дело в их отсутствии, поддержав исковые требования.
Представитель истцов Меламед А.И., Порханова В.А., Ханенко В.В. - по доверенности Байкова А.А., а также истец Керелюк Л.В., действующий в своих интересах и по доверенности от Крамаренко Г.Л., Петрушина В.Н., уточненные требования поддержали в полном объеме и просили иск удовлетворить.
Представитель ответчиков по доверенности - Оленский В.Б. в судебном заседании исковые требования не признал полностью, пояснив, что ответчики договор купли-продажи заключали с Черненьким В.И., который 30.01.2006г. приобрел спорное имущество у ООО «Кубаньрусагро». В настоящее время истцы фактически хотят истребовать имущество у добросовестных приобретателей, пропустив срок исковой давности. Ответчики в настоящее время добровольно отказываются от некоторых нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного дома, в которых имеются общие инженерные сети. Остальные же помещения являются полноценными комнатами, которые могут эксплуатироваться ответчиками под магазины и т.п.
Представитель третьего лица - Геленджикского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю при разрешении спора полагался на усмотрение суда.
Третье лицо - Черненький В.И. в судебное заседание не явился, хотя был извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства. Суд с учетом мнения сторон признает неявку неуважительной и определяет рассмотреть дело в его отсутствии.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, допросив эксперта, суд пришел к выводу, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2004г. за ООО «Кубаньрусагро» было признано право собственности на многоквартирный жилой дом лит. «А» площадью застройки 2294,5 кв.м. по внутреннему обмеру, в соответствии с техническим паспортом БТИ от 19.08.2004г., инв. №13870, расположенный на земельном участке по <адрес> в г.Геленджике.
Решением установлено, что Обществу принадлежал на праве собственности гостиничный комплекс «Магнолия» по <адрес>, который был самовольно реконструирован и представляет собой многоквартирный жилой дом.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2005г. разъяснено, что такое решение является основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Кубаньрусагро», г.Краснодар на двенадцатиквартирный жилой дом лит. «А», площадью 2091,6 кв.м., из нее жилые помещения-квартиры площадью 701,1 кв.м, в соответствии с техпаспортом БТИ от 19.08.2004г., инв. №, по адресу: г.Геленджик, <адрес>
Право собственности зарегистрировано, о чем в ЕГРП внесена запись №
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Статья 432 ГК РФ указывает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. Согласно ст.ст. 550-551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами и подлежит государственной регистрации.
30.01.2006г. между ООО «Кубаньрусагро» (продавец) и Черненьким В.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи помещений №1-18, 1-2 цокольного этажа, общей площадью 346.4 кв.м., расположенного по адресу: г.Геленджик, <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.
28.11.2006г. между Черненьким В.И. (продавец) и Повзнер Е.Д., Повзнер Е.Д. (покупатели) был заключен договор купли-продажи помещений №1-18, 1-2 цокольного этажа комплекса «Магнолия», общей площадью 346.4 кв.м., расположенного по адресу: г.Геленджик, <адрес>. Переход права общей долевой собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись №.
В многоквартирном доме <адрес> в г.Геленджике Крамаренко Г.Л. с 20.10.2005г. является собственником квартиры №; Воронин А.Ф. с 21.08.2006г. собственником квартиры №№; Таушунаев Р.З. с 22.01.2008г. собственником квартиры №№; Порханов В.А. с 20.10.2005г. собственником квартиры №№; Маламед А.И. с 28.09.2009г. собственником квартиры №№; Хананеко В.В. с 21.04.2010г. собственником квартиры №№; Петрушин В.Н. с 20.10.2005г. собственником квартиры №№; Кузнецова И.Н. с 19.12.2005Г. собственником квартиры №№; Игнатенко Е.И. с 20.10.2005г. собственником квартиры №№; Керелюк Л.В. с 20.10.2005г. собственником квартиры №№.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Между тем, довод истцов о том, что проданные помещения цокольного этажа многоквартирного жилого дома являются их совместной собственностью и не могли отчуждаться ООО «Кубаньрусагро» является ошибочным.
Судом установлено, что цокольный этаж не является подвалом, представляет собой совокупность нежилых помещений, имеющих смешенное функциональное назначение, обособлены, имеют высокие потолки, оконные проемы, т.е. обладают признаками самостоятельного хозяйственного назначения, используются в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (аренда под офисные помещения).
Данные обстоятельства также подтверждаются техническим паспортом и заключением комиссии экспертов ООО «СтройТон» № от 11.02.2011г., согласно которому помещение №13 является комнатой отдыха; помещение №26 - санузел; помещение №27 - коридор, имеют отдельный наружный вход, т.е. являются изолированными от всего жилого дома, имеют свою разводку электрических сетей, водопровод, канализацию, отопление, но подключены к общим сетевым инженерным сетям жилого дома.
Помещения №1-3, 6-10, 15, 16, 23, 24, 28, общей площадью 187.5 кв.м. являются изолированными от всего жилого дома, имеют один наружный вход, разводку электрических сетей, водопровод, канализацию, отопление. Из них помещения №1,2,3,15,16,28 являются подсобными и в них расположены инженерное оборудование и устройства, являющиеся общими для квартир №12,5,6,9,10. В помещениях №6,7,9,10,23 нет общих инженерных устройств и оборудования, но имеют общий наружный вход с помещениями №1-3,15,16,28.
Как пояснил представитель ответчиков, в настоящее время они добровольно отказываются от права собственности на помещения, в которых находятся инженерное оборудование и устройства жилого дома.
Данные обстоятельства подтверждены заявлениями, сданными госрегистратору на погашения свидетельств.
Судом принимаются во внимания и показания эксперта ООО «СтройТон» о том, что возможен вывод всех коммуникаций и инженерных сетей в одно помещение с минимальными затратами на производство таких работ. Необходимости в передачи истцам всего цокольного этажа не имеется.
Суд из установленных обстоятельств и материалов дела, отмечает, что проектирование инженерных сетей было крайне неудачно организовано, поскольку первоначально здание являлось гостиничным комплексом, в спорном цокольном этаже которого предполагалось явное размещение бассейна, спортзала, бильярдной и т.п., что в данном случае явно не может переходить в совместную собственность жильцов многоквартирного дома.
Сам же оспариваемый договор купли-продажи от 28.11.2006г., заключенный между Черненьким В.И. и Повзнер Е.Д., Повзнер Е.Д. является действительным. Ответчики в полной мере приобрели статус добросовестного приобретателя.
Требований о признании сделки между первоначальным собственником имущества ООО «Кубаньрусагро» и Черненьким В.И. истцами не заявлено.
По общим положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Признаков ничтожности сделки судом не установлено. Определена цена и в полной мере оговорен предмет.
Имущество перешло по возмездной сделке с соблюдением требований ст.ст. 549-551 ГК РФ и находится у ответчиков в собственности более 5 лет.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Пропуск процессуального срока для обращения в суд за защитой своих прав и интересов является одним из оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.
Суд при вынесении решения также отмечает, что даже при условии признания оспариваемой сделки недействительной, в силу ч.2 ст. 167 ГК РФ имущество должно возвращаться к продавцу имущества и не может перейти в совместную собственность жильцов многоквартирного дома. Обратное привело бы к существенному нарушению, как прав Черненького В.И., так и ООО «Кубаньрусагро».
Таким образом, приведенные и другие, собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные судом, в своей совокупности не дают основания считать договор купли-продажи недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд -
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Крамаренко Г.Л., Воронина А.Ф., Таушунаева Р.З., Порханова В.А., Маламед А.И., Ханенко В.В., Петрушина В.Н., Кузнецовой И,Н., Андриановой Е.И., Керелюк Л.В. - отказать в полном объеме.
Обеспечительные меры, наложенные определением Геленджикского горсуда от 04.05.2010г. и от 14.07.2010г., отменить после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через городской суд в течение 10 дней.
Судья: