РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Красноярск ДД.ММ.ГГГГ
Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:
председательствующего - судьи Лузгановой Т.А.,
при секретаре - Анюточкиной И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шатрова Валерия Сергеевича к Товариществу собственников жилья «Пять звезд» о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Шатров В.С. обратился в суд с иском к ТСЖ «Пять звезд», ООО «Градстрой» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве жилом доме по адресу: <адрес>, в виде трехкомнатной <адрес>, общей площадью 111,8 кв.м., расположенной в осях Б-Н на 4-м этаже.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Шатров В.С. заключил с ООО «ГрадСтрой» договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> данного договора являлась трехкомнатная <адрес>, расположенная в 1 подъезде, общей площадью 132,8 кв.м.; цена одного квадратного метра составляла 10 000 рублей и являлась фиксированной. Согласно п.2.3 договора Шатров В.С. уплатил ООО «ГрадСтрой» 1 328 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок окончания строительства по вышеуказанному договору указан в виде ориентировочного - 2-е полугодие 2003 года. Строительство шло медленно, впоследствии ООО «ГрадСтрой» было признано банкротом.
Изначально участок под строительство жилого дома по <адрес> был предоставлен ООО «Енисейстройзаказчик» на основании распоряжения администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ сроком на два года. ДД.ММ.ГГГГ срок аренды был продлен распоряжением администрации <адрес> №-арх до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Енисейстройзаказчик» обратилось в администрацию <адрес> с заявлением о передаче земельного участка по <адрес> ТСЖ «Пять звезд», мотивируя отсутствием средств для продолжения строительства. При этом передачу земельного участка произвести при условии передачи обязательств ООО «Енисейстройзаказчик» перед инвесторами и владельцами домов, подпадающих под снос, в связи со строительством жилого дома, ТСЖ «Пять звезд». ДД.ММ.ГГГГ распоряжением администрации <адрес> №-ж ТСЖ «Пять звезд» был предоставлен указанный земельный участок и выдано разрешение на строительство дома.
На предложение вступить в ТСЖ «Пять звезд» Шатров В.С. подал заявление, в котором указал, что <адрес>, площадью 132,8 кв.м., расположенная в 1 подъезде строящегося жилого дома была приобретена им у ООО «ГрадСтрой» по договору № и полностью им оплачена ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, Шатров В.С. в заявлении выразил согласие на изменение нумерации квартиры, площади и этажа, так как строительство дома начиналось без утвержденной проектной документации.
ДД.ММ.ГГГГ между Шатровым В.С. и ТСЖ «Пять звезд» был заключен договор на достройку <адрес>, согласно которому ТСЖ «Пять звезд» обязуется выполнить строительно-монтажные работы, связанные с достройкой дома, вводом в эксплуатацию, и передать ему в собственность <адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 111,8 кв.м. (площадь указана согласно проекту), расположенную на 4 этаже (оси Б-Н ряды 6-7) - строительный адрес. Доплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ составит 424 840 рублей, должна быть произведена за два месяца до сдачи дома в эксплуатацию. При этом, в п.3.2 договора на достройку указано, что цена квадратных метров, оплаченная Шатровым В.С. по договору с ООО «ГрадСтрой» фиксирована и изменению не подлежит. Срок окончания строительства указан ориентировочный - 1 квартал 2009 года, при этом ТСЖ «Пять звезд» может продлить его в одностороннем порядке на срок не более 6 месяцев.
С момента заключения договора на достройку дома никаких уведомлений от ТСЖ «Пять звезд» истец не получал, на неоднократные обращения к руководству Товарищества об уточнении сроков сдачи дома в эксплуатацию ответа он не получил. На момент подачи иска в суд ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по строительству жилого дома пред Шатровым В.С., в соответствии с заключенным договором на достройку. Вплоть до настоящего времени строительство дома не завершено и объект не сдан в эксплуатацию.
На основании изложенного, ссылаясь на положения Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст.218, 702 ГК РФ, считая, что ответчику стоимость по договору полностью оплачена, истец просил удовлетворить заявленные им требования.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, в связи с представленными по делу документами о вводе жилого дома в эксплуатацию, выпиской из технического паспорта помещения, от представителя Шатрова В.С. - Косолаповой Е.В. (полномочия проверены) поступили уточнения к иску, в соответствии с которыми истец просит признать за ним права собственности на жилое помещение - трехкомнатную <адрес>, расположенную в осях Б-Н, ряды 6-7 на четвертом этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 103,0 кв.м., жилой 64,5 кв.м.
Кроме того, определением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления представителя истца об исключении из числа ответчиков ООО «Градстрой», прекращено производство по делу в части заявленных исковых требований к ООО «Градстрой». К участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены ООО Строительно-производственная компания «Вектор плюс», Шукюров Р.Д.о.
В судебном заседании представитель истца Косолапова Е.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования по изложенным выше основаниям, в соответствии с представленными изменениями. Дополнительно пояснила, что истцом неоднократно на расчетный счет ТСЖ «Пять звезд» перечислялись денежные средства в сумме 424 840 рублей, в соответствии с договором на достройку, однако, они были возвращены ответчиком. В адрес истца проект дополнительного соглашения к договору на достройку не поступало. По мнению представителя истца, Шатров В.С. исполнил все принятые на себя по договору на достройку обязательства, однако ответчик уклоняется от передачи ему спорного жилого помещения. В связи с тем, что из выписки технического паспорта жилого помещения видно, что в нем произведена самовольная перепланировка, представитель истца просит признать за Шатровым В.С. право собственности на спорную квартиру, общей площадью 102 кв.м., существовавшей до самовольного переустройства помещения.
Представитель ТСЖ «Пять звезд» Суркова М.С., действующая на основании доверенности, возражала против иска, представила письменный отзыв на исковые требования Шатрова В.С., в котором просила в иске отказать. В обоснование своих возражений указывает, что ООО «СПК «Вектор плюс» является участником долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с застройщиком - ТСЖ «Пять звезд». В соответствии с указанным договором, участник долевого строительства обладает правом требования от застройщика предоставления отдельной трехкомнатной <адрес>, общей площадью 111,8 кв.м., находящейся в осях Б-Н, рядах 6-7 на 4 этаже в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200034:264. Обязательство участника долевого строительства вышеуказанной квартиры исполнено полностью, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ТСЖ «Пять звезд». ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПК «Вектор плюс» и Шукюровым Р.Д.о. заключен договор уступки права требования №ДУ/СЕ-70 на указанное жилое помещение, оплата по договору уступки права требования Шукюровым Р.Д.о. произведена в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» по акту приема-передачи жилого помещения передало, а Шукюров Р.Д.о. принял в собственность трехкомнатную <адрес>, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>) общей площадью без учета балконов и лоджий - 102 кв.м., в том числе, жилая площадь 64,5 кв.м на 4 этаже. По мнению представителя ответчика, поскольку вышеуказанная квартира ТСЖ «Пять звезд» передана Шукюрову Р.Д.о, у Шатрова В.С. отпадает право требовать от ТСЖ «Пять звезд» предоставления трехкомнатной <адрес>, общей площадью без учета балконов и лоджий 102 кв.м., в том числе, жилая площадь 64.5 кв.м. на 4 этаже, в строящемся многоэтажном жилом доме, по адресу: <адрес>.
Более того, по мнению представителя ответчика, Шатров B.C. не являлся и не является инвестором ТСЖ «Пять звезд», поскольку в договоре подряда № ЕГ-00 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Енисейстройзаказчик» - первоначальным застройщиком жилого дома по <адрес>, и ООО «ГрадСтрой», не определены содержание и объемы строительных работ, то есть, отсутствует условие о предмете договора, а также невозможно установить данные об объемах работ, подлежащих выполнению ООО «ГрадСтрой», и сроках их выполнения. В этой связи, данная сделка не является заключенной, ввиду несогласования сторонами его существенных условий. Недействительность данной сделки влечет, по мнению представителя ТСЖ «Пять звезд», недействительность всех последующих сделок, в том числе, договора № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес>, в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, который подписан между ООО «ГрадСтрой» и Шатровым В.С. на основании договора подряда № ЕГ-00 от ДД.ММ.ГГГГ.
Каких-либо документов, подтверждающих договорные отношения между ООО «ГрадСтрой» и ТСЖ «Пять звезд», в том числе, по принятию Товариществом обязательств ООО «ГрадСтрой» перед Шатровым В.С., не имеется.
Кроме того, представитель ответчика полагает, что договор на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является следствием договора подряда № ЕГ-00 от ДД.ММ.ГГГГ, и в случае недействительности первоначального договора, также является недействительным. Помимо этого, указанный договор на достройку <адрес> является, по мнению представителя товарищества, недействительным, в связи с тем, что Ляшенко А.Г. в нарушение п.2 ст.149 ЖК РФ и положений Устава ТСЖ «Пять звезд» заключил данный договор, не получив одобрения общего собрания членов Товарищества, а также одобрения Правления Товарищества. В данный договор включены условия, согласно которым цена квартиры составляет 424 840 рублей, что составляет 3 800 рублей, и является несоразмерной фактической стоимости квартиры, указанной в договоре на достройку <адрес>, что свидетельствует о его кабальности. Ссылка в договоре на достройку <адрес> на то, что цена квадратных метров полностью оплаченных инвестором ООО «ГрадСтрой» пересмотру не подлежит и считается фиксированной, не может быть принята во внимание, поскольку обязательства ООО «ГрадСтрой» к ТСЖ «Пять звезд» не переходили, в связи с чем, уплаченные ранее денежные средства ООО «ГрадСтрой» зачету не подлежат. От Шатрова В.С. Товарищество денежные средства не принимало. На основании изложенного, просила в иске отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне ответчика - ООО СПК «Вектор плюс» Перов В.Г. (полномочия проверены) возражал против иска Шатрова В.С. В обоснование своих возражений указал на то, что ТСЖ «Пять звезд» не является правопреемником ООО «ГрадСтрой» и не может нести ответственность за неисполнение обязательств данным лицом. Договор на достройку <адрес> является ничтожным, поскольку на момент заключения данного договора у застройщика отсутствовало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое было выдано ДД.ММ.ГГГГ, то есть, спустя два года после заключения договора. Кроме того, объект спора - жилое помещение был объектом долевого строительства на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, заключенного между ответчиком и ООО «СПК «Вектор плюс». Данный договор исполнен третьим лицом, что подтверждается справкой ответчика о расчете в полном объеме за квартиру. В последующем, ООО «СПК «Вектор плюс», реализуя свое право свободного распоряжения имущественными правами, уступило на возмездной основе права требования объекта Шукюрову Р.Д.о. Расчет между третьими лицами произведен в полном объеме и в результате ряда взаимосвязанных седок (зачетов встречных однородных денежных требований по займу, по договору купли-продажи, по договору уступки). ДД.ММ.ГГГГ ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (жилой части дома), после чего ДД.ММ.ГГГГ указанный объект по акту был передан Шукюрову, и выбыл из обладания ответчика. Просит в иске отказать. Дополнительно представитель третьего лица пояснил, что поскольку в спорном жилом помещении произведены самовольные перепланировка и переустройство, которые не были признаны законными в установленном порядке, на данный объект не может быть признано право собственности.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, на стороне ответчика - Шукюрова Р.Д.о., Белякин А.К. (доверенность в деле) возражал против иска Шатрова В.С., поддержал возражения, изложенные представителем ООО «СПК «Вектор плюс», просит в иске отказать.
Третьи лица - администрация г.Красноярска, Управление Росреестра по Красноярскому краю извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, своих представителей не направили, ранее были представлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
Выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п.1 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно положениям статьи 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.1 ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В материалы дела представлен договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ГрадСтрой» - предприятие и Шатровым В.С. - инвестором, в соответствии с которым предметом договора является финансирование Шатровым В.С. объекта - жилого дома по <адрес> (строительный адрес) в доли стоимости трехкомнатной <адрес>, расположенной в 1 подъезде, общей площадью 132,8 кв.м. Строительство объекта возлагается на ООО «ГрадСтрой», имеющее право без доверенности представлять интересы инвестора, при осуществлении своих обязанностей по данному договору. Цена договора определяется общим объемом инвестиций, рассчитанных исходя из договорного объема строительства (доли) и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры, с учетом всех затрат по строительству, благоустройству участка, включая места общего пользования. Цена одного квадратного метра, как указано в договоре, составляет 10 000 (десять тысяч пятьсот) рублей, является фиксированной и изменению не подлежит. Общая сумма договора соответствует стоимости выделяемой <адрес> 328 000 рублей. Согласно положениям данного договора, ООО «ГрадСтрой» обязано организовать строительство объекта и обеспечить его ввод в эксплуатацию, после подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию, обеспечить предоставление и передачу в собственность инвестору причитающуюся ему долю площадей, путем подписания с ним акта приема-передачи (том 1, л.д.13-14). Обязательства по данному договору Шатровым В.С. были исполнены в полном объеме, что подтверждается представленной по делу копией квитанции (том 1, л.д.15).
Истцом представлен договор на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ТСЖ «Пять звезд» в лице председателя Ляшенко А.Г., действующего на основании Устава и протокола заседания Правления от ДД.ММ.ГГГГ, и Шатровым В.С. Согласно данному договору, его предметом является совместная деятельность по обеспечению достройки жилого дома, целью приобретения в собственность квартиры. Достройка жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществляется на основании распоряжения администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения администрации <адрес> №-ж от ДД.ММ.ГГГГ
По завершению строительства указанного дома, ТСЖ «Пять звезд» передает в собственность инвестору Шатрову В.С. трехкомнатную <адрес>, общей площадью 111,8 кв.м. (площадь квартиры указана согласно проекта) на 4 этаже. Оси Б-Н ряды 6-7. Доплата по договору № на достройку дома составляет 424 840 рублей. При этом, в стоимость квадратного метра общей площади не входит комплектация электроплитами, приобретение и установка сантехнического оборудования; стоимость металлических дверей, подоконников, сливов, окон и остекленения лоджий или балконов в общую сумму договора не входит и оплачивается инвестором дополнительно.
Согласно п.1.8 договора на достройку <адрес>, общая площадь и нумерация квартиры может быть изменена после фактического обмера квартиры органами технической инвентаризации во время сдачи объекта. При этом, общая сумма объекта корректируется (том 1, л.д.16).
Кроме того, согласно условиям данного договора, ТСЖ «Пять звезд» принимает средства инвестора, или иные услуги в полное хозяйственное пользование и обеспечивает их вклад в строящийся дом, выполняет все строительно-монтажные работы и услуги, связанные с достройкой жилого дома, в котором инвестор получает квартиру. Окончание строительства - ориентировочно 1 квартал 2009 года. ТСЖ «Пять звезд» имеет право в одностороннем порядке продлить срок окончания строительства на срок не более 6 месяцев. По окончании строительства, не позднее двухмесячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, Товарищество выдает инвестору правоустанавливающие документы, на оплаченную им квартиру.
В соответствии с п.п.3.1-3.4 договора на достройку <адрес>, заключенного с Шатровым В.С., инвестор оплачивает денежные средства, необходимые для окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, не позднее чем за два месяца до сдачи дома в эксплуатацию. О предполагаемом сроке сдачи дома в эксплуатацию ТСЖ «Пять звезд» уведомит инвестора письменно. Инвестор компенсирует все фактические затраты ТСЖ «Пять звезд», связанные с оформлением и вводом в эксплуатацию внутренних и наружных сетей, а также с созданием и содержанием ТСЖ, производит оплату за все коммунальные услуги с момента сдачи дома в эксплуатацию до получения им права собственности. Сумма выплаты определяется пропорционально доле жилья, получаемого инвестором в доме. При этом, цена квадратных метров, полностью оплаченных инвестором ООО «ГрадСтрой» пересмотру не подлежит и считается фиксированной (том 1, л.д.17).
В деле представлена копия письма ТСЖ «Пять звезд», направленного в адрес Шатрова В.С. ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, представленная представителем ТСЖ «Пять звезд», в соответствии с которым, Шатрову В.С. было предложено явиться в Товарищество в срок до ДД.ММ.ГГГГ для заключения дополнительного соглашения к договору на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в котором определен окончательный размер доплаты инвестора, необходимый для завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В случае отказа от подписания дополнительного соглашения, договор будет считаться не заключенным, так как между сторонами не достигнуто согласия по всем существенным условиям, в частности, экономически оправданная сумма, определяющая действительную долю участия инвестора в строительстве дома. Проект дополнительного соглашения к договору на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ прилагался к данному письму, согласно приложению (том 1, л.д.241).
Согласно пояснениям представителя истца, указанное письмо с проектом дополнительного соглашения к договору на достройку дома Шатров В.С. не получал.
Представитель ТСЖ «Пять звезд» не представил данный проект дополнительного соглашения, ссылаясь на то, что указанное письмо было направлено Шатрову В.С. ошибочно инвестиционным отделом. Каких-либо других писем, извещений в адрес Шатрова В.С. Товариществом не направлялось.
В материалы дела представлена копия платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Шатров В.С. перечислил на расчетный счет ТСЖ «Пять звезд» обусловленную договором на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 424 840 рублей. Согласно платежным документам, представленным в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представителем ответчика, указанная денежная сумма возвращена истцу.
Из представленных по делу материалов следует, что распоряжением администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ для ООО «Енисейстройзаказчик» предварительно согласован и передан в аренду сроком на два года земельный участок (24:50:02034:0013) по <адрес> для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (т.1, л.д.88). Распоряжением администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.89).
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> издано распоряжение №-арх о внесении изменений в распоряжение администрации города о предварительном согласовании ООО «Енисейстройзаказчик» места размещения объекта от ДД.ММ.ГГГГ, срок предварительного согласования продлен до ДД.ММ.ГГГГ, внесены изменения - в названии распоряжения слова «ООО «Енисейстройзаказчик» заменены словами «ТСЖ «Пять звезд» (т.1, л.д.90). ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации <адрес> согласован выбор земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> и ТСЖ «Пять звезд» заключен договор аренды земельного участка по ДД.ММ.ГГГГ, продленный до ДД.ММ.ГГГГ
Распоряжением администрации <адрес> №-ж от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» предоставлен указанный земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. Распоряжение вынесено на основании решения Красноярского арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по заявлению ТСЖ «Пять звезд» к администрации <адрес> о признании незаконными действий органа местного самоуправления.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым ТСЖ «Пять звезд» разрешено строительство многоэтажного жилого дома и инженерного обеспечения, общей площадью здания 11 926,10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (том 2, л.д.3).
ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> выдано Товариществу собственников жилья «Пять звезд» разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию (за исключением нежилых помещений) (том 2, л.д.2).
В деле представлены Устав Товарищества собственников жилья «Пять звезд», утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, протоколы собраний участников ТСЖ «Пять звезд», анализ которых позволяет суду сделать вывод о том, что ТСЖ «Пять звезд» в 2005 году стало застройщиком и приняло на себя обязательства ООО «Енисейстройзаказчик» перед инвесторами и лицами, подпавшими под снос, в связи со строительством жилого многоэтажного дома, расположенного по адресу: <адрес> и о его достройке.
Документов, подтверждающих договорные отношения между ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд», в том числе, по принятию Товариществом обязательств ООО «Градстрой» перед Шатровым В.С., суду не представлено.
Вместе с тем, в соответствии с положениями ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п.5.2 Устава Товарищества, членство в Товариществе возникает у домовладельца с момента подачи заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (том 1. л.д.102).
ДД.ММ.ГГГГ Шатровым В.С. в Правление ТСЖ «Пять звезд» было подано заявление о вступлении в члены Товарищества собственников жилья «Пять звезд», в котором указал, что <адрес>, площадью 132,8 кв.м., расположенная в 1 подъезде строящегося жилого дома была приобретена им у ООО «ГрадСтрой» по договору № и полностью им оплачена ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, Шатров В.С. в заявлении выразил согласие на изменение нумерации квартиры, площади и этажа, так как строительство дома начиналось без утвержденной проектной документации. Заявление принято ТСЖ «Пять звезд», что подтверждается штампом входящей корреспонденции (том 1, л.д.19). Сведений о том, что в принятии Шатрова В.С. в члены Товарищества было отказано, суду не представлено. Кроме того, имеется заключенный между сторонами договор на достройку <адрес>.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что между ТСЖ «Пять звезд» и Шатровым В.С. был заключен договор на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий в себе все существенные условия договора, и в соответствии с которым ТСЖ «Пять звезд» приняло на себя обязательство по передаче Шатрову В.С. после окончания строительства объект недвижимости - трехкомнатную <адрес>, общей площадью 111,8 кв.м. (площадь квартиры указана согласно проекта) на 4 этаже, оси Б-Н, ряды 6-7, а Шатров В.С. обязался выплатить указанную в договоре денежную сумму. При этом, общая площадь и нумерация квартиры могла быть изменена после фактического обмера квартиры органами технической инвентаризации во время сдачи объекта, общая сумма объекта также подлежала коррекции.
Несостоятельными являются ссылки представителя ТСЖ «Пять звезд» на то, что поскольку в договоре подряда № ЕГ-00 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Енисейстройзаказчик» - первоначальным застройщиком жилого дома по <адрес>, и ООО «ГрадСтрой», не определены содержание и объемы строительных работ, он должен быть признан недействительным, что, в свою очередь влечет недействительность последующих сделок - договора № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес>, в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, и договора на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку договор подряда № ЕГ-00 от ДД.ММ.ГГГГ не являлся предметом рассмотрения данного дела, суд не может давать оценку данному договору. Кроме того, требования о признании недействительными договора подряда № ЕГ-00 от ДД.ММ.ГГГГ, договора № о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес>, в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, могут заявить стороны по данным договорам, либо лица, чьи интересы нарушены при заключении данных договоров. Поскольку ТСЖ «Пять звезд» не являлось стороной по указанным сделкам, на момент заключения данных договоров ТСЖ «Пять звезд» не было создано, и доказательств того, что эти договоры нарушают права и законные интересы Товарищества, суду не представлены, возражения представителя ответчика в этой части рассмотрению не подлежат. Кроме того, требования о признании договоров недействительными заявляются в исковом порядке.
Также являются необоснованными доводы представителя ТСЖ «Пять звезд» о том, что договор на достройку <адрес> нельзя признать действительным, в связи с тем, что Ляшенко А.Г. в нарушение п.2 ст.149 ЖК РФ и положений Устава ТСЖ «Пять звезд» заключил данный договор, не получив одобрения Общего собрания членов Товарищества, одобрения Правления Товарищества, а также, что данная сделка является кабальной для ответчика, поскольку стоимость одного квадратного метра по договору явно преуменьшена и не соответствует действительности. Требования о признании недействительным договора на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Товариществом собственников жилья «Пять звезд» в рамках данного дела не заявлялись, и ранее не рассматривались, оснований для признания ее ничтожной в соответствии со ст.168 ГК РФ, у суда не имеется.
По указанным основаниям суд считает несостоятельными ссылки представителя третьего лица - ООО «СПК «Вектор плюс» о том, что договор на достройку <адрес> является ничтожным, поскольку на момент заключения данного договора у застройщика отсутствовало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое было выдано ДД.ММ.ГГГГ, то есть, спустя два года после заключения договора. Как следует из материалов дела, договоры по уступке права требования на жилые помещения, находящиеся в доме по <адрес>, в <адрес>, заключались между застройщиком, генеральным подрядчиком и третьими лицами в период, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не было выдано, в том числе, и с третьим лицом по данному делу - Шукюровым Р.Д.о. (том 1. л.д.271).
Поскольку до ДД.ММ.ГГГГ инвестору Шатрову В.В. не направлялись какие-либо уведомления ТСЖ «Пять звезд» о вводе жилого дома в эксплуатацию и необходимости внесения денежных средств, установленных по договору на достройку <адрес>, в кассу Товарищества, доплаты по договору на достройку, суд приходит к выводу о том, что ТСЖ «Пять звезд» не были выполнены обязательства по исполнению договора на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Шатровым В.С., в связи с чем, у инвестора возникло право предъявить требования об исполнении данных обязательств.
Вместе с тем, суд полагает, что в исковых требованиях Шатрову В.С. следует отказать, по следующим основаниям.
Из представленных по делу материалов следует, что жилому дому, расположенному по адресу: <адрес> (строительный адрес), присвоен почтовый адрес: <адрес> (том 1, л.д.120).
Из выписки технического паспорта здания следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение на 4 этаже, здания Литера А, с количеством комнат три, имеет общую площадь с холодными помещениями в размере 111,6 кв.м., площадь помещения 102, кв.м., жилую - 64,5 кв.м., соответствует нумерации <адрес> (том 1, л.д.263-266).
Сторонами, третьими лицами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что <адрес> соответствует жилому помещению, указанному в договоре на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ - трехкомнатной <адрес>, общей площадью 111,8 кв.м. (площадь квартиры указана согласно проекта) на 4 этаже, оси Б-Н, ряды 6-7.
В силу положений ст.13 ГПК РФ, законная сила решения суда проявляется в ряде правовых свойств - неопровержимости, исключительности, преюдициальности, обязательности и исполнимости, при этом, свойство исполнимости судебного решения подразумевает под собой возможность принудительной реализации судебного решения.
Согласно положениями ст.22 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно положениям пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В материалы дела представлены документы, подтверждающие, что между ТСЖ «Пять звезд» и ООО «СПК «Вектор плюс» заключен генеральный договор подряда на строительство жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному договору, ТСЖ «Пять звезд» и ООО «СПК «Вектор плюс», заказчик и генеральный подрядчик, соответственно, пришли к соглашению о взаимодействии при реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, на пересечении улиц Северо-Енисейская и Северная. На основании данного договора генеральный подрядчик по заданию заказчика выполняет работы по строительству указанного объекта, а заказчик создает необходимые условия для выполненных работ, принимает их результат и оплачивает обусловленную настоящим договором цену. Согласно п.3.1.1 договора, стоимость строительно-монтажных работ определяется передачей генеральному подрядчику 6 883,16 кв.м. долевого строительства от жилой площади строящегося дома (согласно приложению №), стоимость строительных работ может быть изменена после получения проектно-сметной документации и уточнения основных объемов работ (том 1, л.д.128-135). Из приложения № к договору № видно, что спорное жилое помещение в перечень квартир, подлежащих передаче ООО СПК «Вектор плюс» в счет оплаты выполненных объемов строительно-монтажных работ не входит (том 1, л.д.136). В дополнение к данному договору между застройщиком и генеральным подрядчиком заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому п.3.1.1 изложен в следующей редакции: «Стоимость строительно-монтажных работ определяется передачей генеральному подрядчику 6 883,16 кв.м. долевого строительства от жилой площади строящегося дома (согласно приложению №) или перечислением денежных средств на расчетный счет генерального подрядчика или любыми другими способами, незапрещенными законодательством РФ. Стоимость строительных работ может быть изменена после получения проектно-сметной документации и уточнения основных объемов работ (том 1, л.д.138).
Помимо этого, в материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору генерального подряда строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны договорились об изложении условий генерального подряда № (с учетом всех изменений и дополнений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) в новой редакции. Согласно п.п.3.3, 3.4 дополнительного соглашения, расчет между ТСЖ «Пять звезд» - заказчиком и ООО «СПК «Вектор плюс» - генеральным подрядчиком, производятся путем передачи имущественных прав на индивидуализированные объекты долевого строительства (квартиры и нежилые помещения), создаваемые в составе объекта - жилого дома по <адрес> стоимость имущественных прав на индивидуализированные объекты долевого строительства, принимаемая сторонами при расчетах по данному договору и сформированная в рыночных ценах 2006 года, местонахождение (этаж, оси, ряды) и площадь, указываются сторонами в приложении № к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью. В случае превышения стоимости выполненных работ, расчет производится денежными средствами, путем внесения их на расчетный счет генерального подрядчика, или расчетный счет иного лица, указанного им письменно. Стороны при расчетах допускают взаимозачет, по сделкам совершенным между теми же сторонами, стороны допускают расчет путем передачи уступки права требования денежных требований заказчика к третьим лицам, а также иные способы расчетов, незапрещенные действующим законодательством, в том числе, путем передачи ценных бумаг, векселей и прочее. При этом, согласно положениям данного дополнительного соглашения, изложенным в пункте 3, настоящее соглашение регулирует весь объем прав и обязанностей сторон по исполнению генерального договора подряда на строительство жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции, изложенном в нем, которая является основной в определении отношений сторон и приоритетной по отношению к ранее достигнутым соглашениям и договоренностям подлежит самостоятельному применению при разрешении споров (том 1. л.д.141-145).
Приложением № к дополнительному соглашению к договору генерального подряда строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден перечень квартир и нежилых помещений, подлежащих передаче ООО «СПК «Вектор плюс», в счет оплаты произведенных генеральным подрядчиком работ по строительству жилого дома по <адрес>, из которого следует, что <адрес> представленный перечень не входит. Жилое помещение с нумерацией 68 расположено на 3 этаже, осей Ж-Б, рядов 5-6, площадью 65,08 кв.м., и не соответствует параметрам объекта, являющегося спорным по данному делу (том 1, л.д.146).
Кроме того, представителем ООО СПК «Вектор плюс» представлен договор участия в долевом строительстве, заключенный между ТСЖ «Пять звезд» - застройщиком и ООО «СПК «Вектор плюс» - участником долевого строительства, от ДД.ММ.ГГГГ, с приложением №, согласно которому, спорное жилое помещение входит в перечень квартир, подлежащих передаче ООО «СПК «Вектор плюс», как инвестору строящегося жилого дома по <адрес> (том 2, л.д.21-25).
Данный договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Шатровым В.С. оспорен не был.
В деле представлены документы, подтверждающие затраты, понесенные ТСЖ «Пять звезд» в ходе строительства жилого дома по адресу <адрес> (строительный адрес), а также сводный реестр расходов ТСЖ «Пять звезд» на строительство дома. Расходы согласно данным документам составили 251 569 942,40 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.243). Представителем истца указанные суммы расходов не оспаривались и подтверждены документами по делу.
Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПК «Вектор плюс» и Шукюровым Р.Д.о. заключен договор уступки права требования №ДУ/СЕ-70 на спорное жилое помещение, оплата по договору уступки права требования Шукюровым Р.Д.о. произведена в полном объеме (том 1, л.д.271). ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» по акту приема-передачи жилого помещения передало, а Шукюров Р.Д.о. принял в собственность трехкомнатную <адрес>, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>) общей площадью без учета балконов и лоджий - 102 кв.м., в том числе, жилая площадь 64,5 кв.м на 4 этаже (том 1, л.д.272).
Суду представлена выписка из кадастрового паспорта спорного жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что в настоящее время в <адрес> произведено самовольное переустройство и перепланировка, общая площадь жилого помещения составляет 112,6 кв.м. (с учетом помещений вспомогательного использования), общая площадь 103,0 кв.м., жилая площадь - 64,5 кв.м. (т.2, л.д.56-62)
Документов, подтверждающих тот факт, что переустройство жилого помещения признано законным, суду не представлено. Вместе с тем, суд, в силу положений ст.222 ГК РФ, не может признать за Шатровым В.С. право собственности на спорное жилое помещение, по изложенным основаниям.
Таким образом, учитывая тот факт, что спорное жилое помещение по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ТСЖ «Пять звезд» и ООО «СПК «Вектор плюс» ДД.ММ.ГГГГ, передано ООО «СПК «Вектор плюс», которое, в свою очередь, по договору №ДУ/СЕ-70 от ДД.ММ.ГГГГ уступило право требования на данную квартиру Шукюрову Р.Д.о.; квартира передана во владение Шукюрову Р.Д.о. согласно акту приема-передачи, в ней произведено самовольное переустройство, оснований для удовлетворения требований Шатрова В.С. к ТСЖ «Пять звезд» в том виде, в котором они заявлены, у суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Шатрова Валерия Сергеевича оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через районный суд в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Копия верна:
Судья Т.А. Лузганова