дело № 2-43/11
<данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Красноярск
Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе председательствующего судьи, Копеиной И.А.,
при секретаре Самсоновой Н.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нечахина Валерия Алексеевича к Новоселову Евгению Александровичу, признании договора недействительным, и недействительной регистрацию права, к ЗАО «Сибстоун» о признании права требования квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Нечахин В.А.. обратился в суд с исковым заявлением к Новоселову В.Н., ЗАО «Сибстоун» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сибстоун» и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве трехкомнатной <адрес>, общей площадью 123, 26 кв.м., расположенной на 6-м этаже в 4-й блок-секции многоэтажного жилого дома по <адрес> (первая очередь). Обязанностью ответчика в строительстве жилого дома должны были стать выполнение следующих работ: построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением и, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать объект долевого строительства Инвестору; выполнить в нежилых помещениях следующие строительные работы: штукатурка стен, стяжка пола, все сантехнические трубные разводки из оцинкованных труб, электрические разводки из медных проводов и кабеля; передать в регистрирующий орган документы на жилой дом, необходимые для регистрации Инвестором права собственности на квартиру. При этом плановое окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию был установлен 2-е полугодие 2008 г. Со стороны истца обязательства по оплате квартиры выполнены в полном объеме в сумме 4 375 730 рублей. Несмотря на полученные от истца денежные средства, ответчик свои обязательства по договору не исполнил, многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением ни к окончанию 2-го полугодия 2008 г., ни к настоящему времени в эксплуатацию не введен. При таких обстоятельствах все сделки, совершенные ЗАО «Сибстоун» с объектом недвижимости и с долей истца в праве собственности в этом объекте после заключения с истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ. на участие в долевом строительстве жилого дома и получении от истца в полном объеме инвестиций на строительство его доли в указанном объекте недвижимости, являются незаконными в части принадлежащей ему доли в праве собственности на объект недвижимого имущества в виде трехкомнатной <адрес>, общей площадью 123,26 кв.м., расположенной на 6 этаже в 4-й блок-секции по <адрес>. Однако ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. был заключен договор долевого строительства <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Новоселов зарегистрировал залог права требования участника долевого строительства в долевом строительстве за №. при этом ЗАО «Сибстоун» произвел переадресацию дома и квартиры, не поставив в известность НЕчахина. При переадресации трехкомнатной <адрес> площадью 123,26 кв.м., расположенной на 6-ом этаже в 4 блок-секции многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес> г. Красноярска был присвоен номер - 182 с почтовым адресом <адрес>.вместе с тем, договор долевого участия в долевом строительстве был заключен между ответчиками в период действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ЗАО «Сибстоун», кроме того, цена договора Новоселовым оплачена не была, в связи с чем, договор, заключенный с Новоселовым не порождает каких - либо правовых последствий, является ничтожным, а следовательно и регистрация права является недействительной. Просил признать за ним право требования к ЗАО «Сибстоун» о передаче в собственность трехкомнатной <адрес> (строительный номер - 182), общей площадью 123, 26 кв.м., в 4-м подъезде на 6-м этаже в 4-й блок-секции многоэтажного дома по <адрес> после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.
В судебном заседании представитель истца Козлова Л.Б., действующая на основании доверенности (полномочия проверены), уточненные исковые требования поддержала, просила признать за Нечахиным В.А. право требования на трехкомнатную квартиру со строительным № общей площадью 139, 5 кв.м., расположенную в 4 блок-секции на шестом этаже жилого многоэтажного дома по адресу: г. Красноярск, <адрес> (строительный адрес, почтовый адрес: <адрес>), признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. на участие в долевом строительстве трехкомнатной <адрес>(строительный номер), общей площадью 139, 5 кв.м., расположенной в 4 блок-секции на 6-м этаже жилого кирпичного дома по <адрес> (строительный адрес) г. Красноярска с момента подписания указанного договора. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать недействительным регистрацию объекта долевого строительства трехкомнатной <адрес> площадью 139, 5 кв.м. на 6 этаже блок-секции 4 по строительному адресу: г. Красноярск, <адрес> (вторая очередь) на имя Новоселова Е.А.. и суду пояснила, что договор между истцом и ответчиком не был зарегистрирован по объективным причинам, в связи с отсутствием разрешения на строительство и документов на земли, поэтому вины истца нет. Договор между Новоселовым и ответчиком был фактически договором займа и обеспечением залога.
Истец Нечахин в судебном заседании пояснил, что при заключении договора ему было известно со слов директора Шапочкина, что документы на землю и разрешение на строительства находятся в разработке и будут подписаны в ближайшее время, при этом он поверил и подписал договор, передал деньги, но ему не была выдана проектная документация к договору. Также ему обещали, что регистрировать договор будут в совокупности со всеми остальными договорами.
Представитель ответчика ЗАО «Сибстоун», конкурсный управляющий не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика Новоселова Е.А., Мельников В.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании не согласился с иском и пояснил, что договор истца является ничтожным, поскольку отсутствовали условия для его заключения в силу закона. Договор не был зарегистрирован в установленном Законом порядке, тогда как договор между его доверителем и ответчиком был заключен в соответствии с требованиями закона, зарегистрирован в установленном порядке, не расторгнут. Просил отказать в удовлетворении требований истцу в полном объеме.
Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица администрации г. Красноярска Н.С. Прохоренко, действующая на основании доверенности (полномочия проверены) в судебное заседание также не явилась, представила письменное ходатайство в котором просила рассматривать дело в ее отсутствии.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии с п.3 ст.4 Закона РФ о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч.1 ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
На основании ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Порядок проведения государственной регистрации договоров на долевое участие регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных с объектов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. (далее - Закон о долевом строительстве), а также нормами Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).
Согласно ст.25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком предоставляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Согласно ст.13 закона о регистрации регистрирующим органом при государственной регистрации права проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также устанавливается отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию (п.1 ст.17 Закона).
На основании п.4 ст.25 названного закона в случае, если земельный участок отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенное строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В силу ст.12 ГК РФ право выбора способа защиты гражданских прав принадлежит истцу.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Нечахиным В.А. (Инвестор) и ЗАО «Сибстоун» (Застройщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, согласно которому ответчик обязался построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением и, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать объект долевого строительства в виде трехкомнатной <адрес> на 6 этаже в 4-й блок-секции, Инвестору. Планируемый срок сдачи жилого дома в эксплуатацию 2-е полугодие 2008 г.. (л.д.14). Расчет по договору был произведен Инвестором в полном объеме в сумме 4375730 рублей по квитанциям к приходному кассовому ордеру № №, 120, 15, 318, 270, 189 (л.д.15-16).
В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними на спорный объект недвижимого имущества - спорную квартиру зарегистрирована ипотека в пользу Новоселова Е.А.
Вместе с тем, поскольку договор об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Нечахиным В.А. и ЗАО «Сибстоун», не был зарегистрирован в установленном порядке, он не может считаться заключенным, в связи с чем суд не может разрешать требования по договору, не имеющему юридической силы, т.к. такой договор не порождает прав и обязанностей, поскольку разрешение на строительство указанного выше дома получено ЗАО «Сибстоун» только ДД.ММ.ГГГГ, в то время как договор с Нечахиным был заключен ДД.ММ.ГГГГ., т.е. до получения Разрешения на строительство, договор аренды земельного участка был заключен только ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, суд полагает, что внесенные истцом в кассу ЗАО «Сибстоун» 4375730 рублей являются неосновательным обогащением, поскольку у Застройщика отсутствовали правовые основания для получения от Нечахина денежных средств ввиду отсутствия условий для заключения договора об участии в долевом строительстве на момент его заключения, т.к. отсутствовало Разрешение на строительство.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отношения, возникшие между истцом и ЗАО «Сибстоун» должны регулироваться общими положениями Гражданского Кодекса РФ, а не специальной нормой - Законом «О защите прав потребителей» или Законом «О долевом строительстве», в связи с чем Нечахиным В.А.. выбран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку у истца имеется право требовать возмещение денежной суммы, переданной ответчику без законных оснований.
Тогда как, договор между ЗАО Сибстоун и Новоселовым был заключен в период действия разрешения на строительство, договора аренды земельного участка, т.е. имелись все условия к заключению договора долевого участия, что привело в последствии к государственной регистрации права.
Доводы представителя истца о том, что указанный договор являлся фактически договором займа и залога в обеспечение займа, объективно ничем не подтверждаются и суд признает их несостоятельными.
Ссылка представителя истца о том, что договор между ЗАО Сибстоун и Новоселовым расторгался по инициативе ЗАО Сибстоун в связи с не произведенной оплатой, и о чем было направлено уведомление, а следовательно договор является ничтожным, суд расценивает как необоснованные, поскольку как следует из представленного уведомление, направлено оно было только в июне 2010 года в период спора, иск был оставлен без рассмотрения в виду не явки представителя ЗАО Сибстоун, а следовательно договор не расторгнут, является законным.
Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду сделать вывод о необоснованности заявленных Нечахиным В.А.. требований к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Е.А. о признании за Нечахиным В.А. права требования на трехкомнатную квартиру со строительным № общей площадью 139, 5 кв.м., расположенную в 4 блок-секции на шестом этаже жилого многоэтажного дома по адресу: г. Красноярск, <адрес> (строительный адрес, почтовый адрес: <адрес>), признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. на участие в долевом строительстве спорного жилого помещения с момента подписания указанного договора с применением последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным регистрации объекта долевого строительства трехкомнатной <адрес> площадью 139, 5 кв.м. на 6 этаже блок-секции 4 по строительному адресу: г. Красноярск, <адрес> (вторая очередь) на имя Новоселова Е.А.., в связи с чем их следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Нечахину Валерию Алексеевичу к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Евгению Александровичу о признании недействительным в силу ничтожности договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Новоселовым Евгением Александровичем и ЗАО «Сибстоун», признании недействительной государственной регистрации договора, о признании права требования на трехкомнатную <адрес> общей площадью 123, 26 кв.м., расположенную на 6 этаже в жилом <адрес> в <адрес>, отказать в полном объеме.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в Краевой суд с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд в течении 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий И.А. Копеина
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья И.А. Копеина