Дело № 2-398/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г.Красноярск
Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе председательствующего судьи Тихоновой Т.В.
при секретаре Гавриленко Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зиминой Анны Викторовны к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Евгению Александровичу о признании недействительным в силу ничтожности договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Новоселовым Евгением Александровичем и ЗАО «Сибстоун», о внесении изменений в договор участи в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зиминой Анной Викторовной и ЗАО «Сибстоун», о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения,
У С Т А Н О В И Л:
Зимина А.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Е.А. о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, о государственной регистрации данного договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. был заключен договор № об участии в долевом строительстве, но не был зарегистрирован в соответствии с требованиями ФЗ РФ «об участии в долевом строительстве» от ДД.ММ.ГГГГ Истица в полном объеме рассчиталась с ЗАО «Сибстоун», внеся в его кассу 3 014 750,00 рублей, в связи с чем приобрела право требования в отношении 3-хкомнатной <адрес> общей площадью 97,25 кв.м., расположенной на 5-м этаже в 4-ой блок-секции в многоквартирном доме по <адрес> (2-я очередь) в г.Красноярске. Застройщик ЗАО «Сибстоун» уклонялся от регистрации сделки, в связи с чем истица просит «вынести решение о регистрации договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ею с ЗАО «Сибстоун».
Кроме того, отказывая ей в регистрации указанного договора, регистрирующий орган сослался на то, что в отношении данного строящегося помещения уже зарегистрирован договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А.
Позднее, изменяя исковые требования, истица просила:
1) Признать недействительным в силу ничтожности п.1.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А., в части передачи Новоселову Е.А. объекта долевого строительства - <адрес>;
2) Внести изменения:
- в п.1.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В., изменив строительный номер <адрес> на строительный номер <адрес>;
- в п.1.2. договора, изложив его в следующей редакции: «Срок передачи Застройщиком квартиры Инвестору - 2-е полугодие 2008г.;
- в п.4.6. договора, изложив его в следующей редакции: «Гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию»;
3) Вынести решение о государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю договора участия в долевом строительстве №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. (л.д.119-120).
В судебном заседании истица Зимина А.В. и ее представитель Шмаланд О.Н. (доверенность в деле) иск поддержали по изложенным в нем основаниям с учетом изменений. Представитель истицы Шмаланд О.Н. пояснила, что требования о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ вызваны изменениями в нумерации квартир. Кроме того, Шмаланд О.Н. просила учесть, что договор с Зиминой А.В. был заключен раньше, чем с Новоселовым, в связи с чем ЗАО «Сибстоун» не имело права распоряжаться повторно одним и тем же объектом.
Представитель Зиминой А.В. - Шмаланд О.Н. просила отложить судебное заседание для уточнения исковых требований. Однако судом было отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку данное дело находится в производстве суда длительное время (с октября 2009 года), судебные заседания неоднократно откладывались по ходатайствам истицы и ее представителя, которым оказывалось судом содействие в сборе доказательств (л.д.121, 122-123, 145, 152), ДД.ММ.ГГГГ истицей были уточнены требования (л.д.118-120), в мае 2010 года представитель истицы была ознакомлена с материалами дела (л.д.156), но уточненных требований не последовало. О данном судебном заседании истица и ее представитель были извещены заблаговременно, имели возможность составить уточненные требований и подать их в суд, однако не сделали этого.
В соответствии с действующим гражданско-процессуальным законодательством основанием для отложения судебного заседания является поступление в суд измененных исковых требований, когда суд обязан начать досудебную подготовку. Но намерение подать уточненные требования не является основанием для отложения судебного заседания, в связи с чем истице и ее представителю было разъяснено судом положение ч.1 ст.35 ГПК РФ, предусматривающей обязанность лиц, участвующих в деле, добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Представитель Новоселова Е.А. - Мельников В.Ю., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (выдана на 3 года), с иском не согласился пояснил, что согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ если заключено несколько договоров купли-продажи помещений в строящемся доме, то претендовать на передачу этого помещения может то лицо, чей договор надлежащим образом зарегистрирован, остальные участники правоотношений, возникших с Застройщиком, вправе требовать возмещения убытков, т.е. истицей выбран неверный способ защиты права. Более того, Арбитражным судом <адрес> требования истицы на сумму 3 014 750,00 руб. включены в реестр требований кредиторов в третью очередь требований, т.е. имущественные права истицы защищены. Кроме того, договор, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. является действующим, в то время как договор, заключенный между истицей и ЗАО «Сибстоун» не зарегистрирован в установленном законом порядке, значит он не влечет никаких правовых последствий. Мельников В.Ю. просил отказать Зиминой А.В. в удовлетворении иска.
Представитель 3-го лица - Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Лисун Л.Н., оставила на разрешение суда заявленные Зиминой А.В. требований.
ЗАО «Сибстоун», временный управляющий ЗАО «Сибстоун», АКБ «Енисей», Управление Росреестра по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, о причине неявки суд не уведомили, не просили об отложении слушания дела. В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.
В деле имеется отзыв представителя 3-го лица - Управления Росреестра по Красноярскому краю, согласно которому Управление Росреестра возражает против удовлетворения исковых требований Зиминой А.В., поскольку договор между Зиминой А.В.и ЗАО «Сибстоун» не был зарегистрирован, несмотря на то, что был заключен после вступления в законную силу закона, обязывающего регистрировать подобные договоры, для регистрации договора обращалась лишь Зимина А.В., представив неполный пакет документов, что явилось препятствием к регистрации договора. Кроме того, в отношении помещения на которое заявлены Зиминой А.В. требования, зарегистрирован в установленном законом порядке договор участия в долевом строительстве, заключенный между Новоселовым Е.А. и ЗАО «Сибстоун», в связи с чем Зиминой А.В. следует избрать иной способ защиты нарушенного права (л.д.58-64).
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Порядок проведения государственной регистрации договоров на долевое участие регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных с объектов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. (далее - Закон о долевом строительстве), а также нормами Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).
В соответствии с п.3 ст.4 Закона РФ о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч.1 ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
На основании ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Согласно ст.25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком предоставляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Согласно ст.13 закона о регистрации регистрирующим органом при государственной регистрации права проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также устанавливается отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию (п.1 ст.17 Закона).
На основании п.4 ст.25 названного закона в случае, если земельный участок отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенное строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В силу ст.12 ГК РФ право выбора способа защиты гражданских прав принадлежит истцу.
В ходе судебного разбирательства установлено, что между ЗАО «Сибстоун» (Застройщик) и Зиминой А.В. (Инвестор) заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: г.Красноярск, Железнодорожный район, ул.Копылова - ул.Гоголя - ул.Ленина и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Инвестору жилое помещение в данном доме - 3хкомнатную <адрес> общей площадью 97,25 кв.м., расположенную в 4 блок-секции, на 5 этаже, а Инвестор обязался уплатить 3 014 750,00 руб. и принять квартиру (л.д.5).
Из квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что от Зиминой А.В. в кассу ЗАО «Сибстоун» поступило 3 014 750,00 руб. в качестве взноса за долевое строительство <адрес> жилом доме по <адрес> (л.д.6).
В регистрации данного договора Зиминой А.В. было отказано в апреле 2009 года по ряду оснований, в том числе в связи с непредоставлением всех необходимых документов (л.д.7-10).
Согласно постановлению следователя СЧ СУ при УВД по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в ходе предварительного следствия, проведенного по уголовному делу в отношении генерального директора ЗАО «Сибстоун» Шапочкина С.Г., установлено, что <адрес>, в отношении которой заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ между Зиминой А.В. и ЗАО «Сибстоун», и <адрес>, в отношении которой заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ между Новоселовым Е.А. и ЗАО «Сибстоун», является одним и тем же объектом (л.д.11).
В связи с данным обстоятельством Зиминой А.В. заявлены правопритязания на <адрес>, касающиеся внесения изменений в договор об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в части номера квартиры (с № на №), а также гарантийного срока и срока передачи помещения (л.д.118-120).
Вместе с тем, поскольку договор об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зиминой А.В. и ЗАО «Сибстоун», не был зарегистрирован в установленном порядке, он не может считаться заключенным, в связи с чем суд не может разрешать требования по договору, не имеющему юридической силы, т.к. такой договор не порождает прав и обязанностей, а заявленные истицей требования о внесении изменений в данный договор не позволят разрешить окончательно возникший спор.
Кроме того, требования Зиминой А.В. о регистрации данного договора с учетом изменений не могут быть удовлетворены, поскольку спорный объект долевого строительства, расположенный по строительному адресу: <адрес> общей площадью 99,6 кв.м., на 5 этаже в 4 блок-секции, зарегистрирован за участником долевого строительства Новоселовым Е.А., что подтверждается выпиской из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.35, 24-48).
Судом также установлено, что Разрешение на строительство указанного выше дома получено ЗАО «Сибстоун» ДД.ММ.ГГГГ (л.д.99), в то время как договор с Зиминой А.В. был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до получения Разрешения на строительство,
Таким образом, суд полагает, что внесенные истицей в кассу ЗАО «Сибстоун» 3 014 750,00 рублей являются неосновательным обогащением, поскольку у Застройщика отсутствовали правовые основания для получения от Зиминой А.В. денежных средств ввиду отсутствия условий для заключения договора об участии в долевом строительстве на момент его заключения, т.к. отсутствовало Разрешение на строительство.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отношения, возникшие между истицей и ЗАО «Сибстоун» должны регулироваться общими положениями Гражданского Кодекса РФ, а не специальной нормой - Законом «О защите прав потребителей» или Законом «О долевом строительстве», в связи с чем Зиминой А.В. выбран неверный способ защиты нарушенного права, однако она настаивала на заявленных требованиях, возражая против предъявления иска о взыскании суммы, ссылаясь на отсутствие у ЗАО «Сибстоун» денежных средств и имущества.
Кроме того, согласно Определению Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, вступившему в законную силу договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Зиминой А.В. и ЗАО «Сибстоун» признан незаключенным, требование Зиминой А.В. в размере 3 014 750 рублей включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Сибстоун»
Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду сделать вывод о необоснованности заявленных Зиминой А.В. требований к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Е.А. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ, внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем их следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Зиминой Анны Викторовны к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Евгению Александровичу о признании недействительным в силу ничтожности договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Новоселовым Евгением Александровичем и ЗАО «Сибстоун», о внесении изменений в договор участи в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зиминой Анной Викторовной и ЗАО «Сибстоун», о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Красноярска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий-судья: Т.В.Тихонова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья: