Дело № 2-316/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:
председательствующего судьи, Попцовой М.С.,
с участием представителя истицы Филяковой С.Г. – Громцева А.Н.,
представителя ответчика Протасова С.В. - Смирнова Е.В.,
ответчика Якунина Ю.Ю.,
при секретаре, Бояркиной И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филяковой Светланы Геннадьевны к ЗАО «Сибстоун», Якунину Юрию Юрьевичу, Протасову Сергею Владимировичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании недействительными (ничтожными) договора участия в долевом строительстве, договора уступки права требования, признании права (требование) на получение в собственность квартиры, вынесении решения о государственной регистрации договора,
У С Т А Н О В И Л:
Филякова С.Г. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Сибстоун» о государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве жилого дома, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и истцом был заключен договор на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры №129 (строительный адрес), расположенной на 7 этаже в 3 подъезде, многоэтажного жилого дома по <адрес> (в последующем номер квартиры изменился на №). Обязанностью ответчика в строительстве жилого дома должны были стать выполнение следующих работ: построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением и, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать объект долевого строительства Инвестору. Со стороны истца обязательства по оплате квартиры выполнены в полном объеме в сумме 1156800 рублей. В нарушение закона ответчик не произвел государственную регистрацию договора, заключенного с истцом. В срок, установленный договором, 1-е полугодие 2008г., в нарушение своих обязательств ответчик не ввел жилой дом в эксплуатацию, не передал в собственность истцу квартиру. Договор участия в долевом строительстве жилого дома заключен между истцом и ответчиком в надлежащей форме, существенные условия данного договора соблюдены, истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору. В то же время в результате недобросовестных действий ответчика договор не был зарегистрирован в государственном реестра в установленном законом порядке. В связи с этим существенно нарушаются права истца, как участника долевого строительства. Просила вынести решение о государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Филяковой С.Г. и ЗАО «Сибстоун».
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Якунин Ю.Ю. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Протасов С.В.
В дальнейшем истица Филякова С.Г. дополнила свои исковые требования.унинаивлечены а от ДД.ММ.ГГГГ в ания, право на ознакомление с протоколом судебного заседания и принесения замечаний на него., указав, что договоры между ЗАО «Сибстоун» и Протасовым С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, между Протасовым С.В. и Якуниным Ю.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ были подписаны после подписания договора между истицей и ЗАО «Сибстоун», в связи с чем правомочие распоряжения правом на спорную квартиру принадлежало только истице. ЗАО «Сибстоун» не вправе был распоряжаться правом на квартиру без ее согласия. Полагает, что подписанный между ЗАО «Сибстоун» и Протасовым С.В. договор является недействительной (ничтожной) сделкой, как и договор с Якуниным Ю.Ю., по которой передано несуществующее право. Просит признать недействительными (ничтожными) сделками: договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ЗАО «Сибстоун» и Протасовым С.В. в части передачи Протасову С.В. прав участника долевого строительства в отношении однокомнатной <адрес>, общей площадью 48,54 кв.м., находящейся в 3 подъезде на 7 этаже жилого дома с инженерным обеспечением, расположенного по строительному адресу: <адрес> (вторая очередь); договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между Протасовым С.В. и Якуниным Ю.Ю. Признать за Филяковой С.Г. право (требование) на получение в собственность однокомнатной <адрес>, общей площадью 48,54 кв.м., находящейся в 3 подъезде на 7 этаже указанного жилого дома - на основании Договора № участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Вынести решение о государственной регистрации договора № на долевое участие в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Филяковой С.Г. и ЗАО «Сибстоун».
В судебном заседании представитель истицы Громцев А.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, уточненные исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительно суду пояснил, что договор на долевое участие в строительстве однокомнатной <адрес> жилого дома по <адрес> между Филяковой С.Г. и ЗАО «Сибстоун» был заключен ДД.ММ.ГГГГ В связи с этим права истицы на спорную квартиру возникли ранее, чем права Якунина Ю.Ю. и Протасова С.В. Филякова С.Г. свои обязанности по договору исполнила в полном объеме, однако ЗАО «Сибстоун» уклоняется от государственной регистрации договора, не представляя необходимых документов, в связи с чем договор от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю. Истице известно, что в связи с изменениями в проекте жилого дома, строительный номер ее квартиры изменился и сейчас квартира по ее мнению имеет номер №. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик Якунин Ю.Ю. и представитель ответчика Протасова С.В. - Смирнов Е.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признали.
Представитель Смирнов Е.В. суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Протасовым С.В. был заключен договор на долевое участие в строительстве <адрес>. Впоследствии Протасову С.В. стало известно, что данный договор был заключен ЗАО «Сибстоун» при отсутствии разрешения на строительство. Кроме того, была изменена проектная документация. В этой связи ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Протасовым С.В. был заключен новый договор долевого участия в строительстве <адрес> (предыдущий номер №) в строящемся жилом <адрес>. Протасовым С.В. оплата по договору была произведена полностью. Данный договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Протасов С.В. заключил договор уступки права требования указанной квартиры с Якуниным Ю.Ю. Данный договор также прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Договор между истицей и ЗАО «Сибстоун» был заключен в период отсутствия у ЗАО «Сибстоун» разрешения на строительство, которое было выдано ДД.ММ.ГГГГ, проектная документация была составлена ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка был заключен ДД.ММ.ГГГГ Договор между ЗАО «Сибстоун» и Филяковой С.Г. от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Ответчик Якунин Ю.Ю. суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор уступки права требования с Протасовым С.В. и приобрел <адрес>. При заключении договора уступки права требования ему были представлены все необходимые документы, договор между Протасовым С.В. и ЗАО «Сибстоун» был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы, поэтому у него не возникло сомнений в правомерности сделки. Для приобретения квартиры он взял кредит в Сберегательном банке РФ, поэтому на данную квартиру зарегистрирована ипотека. При заключении ипотеки все документы дополнительно тщательно проверялись, в том числе и банком. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ЗАО «Сибстоун» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель Управления Росреестра Чернова А.Г., действующая на основании доверенности от 28.12.2010г., исковые требования не признала, суду пояснила, что регистрации подлежит только договор о долевом участии в строительстве, право требования на объект долевого строительства регистрации не подлежит. Управлением Росреестра права Филяковой С.Г. не нарушены, в связи с чем просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Представители третьих лиц Акционерного Сберегательного банка РФ в лице Красноярского городского отделения № 161, ОАО «Красноярскэлектросетьстрой», третье лицо Ромулова Ж.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и подлежащими отклонению.
В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч.3 ст.433 ГК РФ).
Согласно ч.1, ч.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.17 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ст.25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком предоставляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сибстоун» было выдано разрешение на строительство № на подготовительные работы по строительству жилого дома сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которое отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству № от ДД.ММ.ГГГГ Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ЗАО «Сибстоун» сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству № от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> было выдано распоряжение № о предварительном согласовании ЗАО «Сибстоун» места размещения жилого дома на земельном участке, площадью 9917,14кв.м., расположенном по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом недвижимости и ЗАО «Сибстоун» был заключен договор аренды земельного участка на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ на основании Распоряжения Администрации г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № ЗАО «Сибстоун» было предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке, площадью 18006 кв.м., по <адрес> города от ДД.ММ.ГГГГ № ЗАО «Сибстоун» был предоставлен в аренду на три года земельный участок, площадью 9377кв.м. по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений был заключен договор аренды земельного участка №:50:02 00 127:0039 по <адрес>, общей площадью 9377кв.м., сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением администрации от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сибстоун» был предоставлен земельный участок №:50:00 00 000:0106, площадью 8060кв.м. по <адрес> для строительства многоэтажного жилого дома, сроком на 3 года. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений был заключен договор аренды земельного участка, площадью 8060кв.м., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сибстоун» было выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением (вторая очередь) по <адрес>, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, которое действует в настоящее время.
ДД.ММ.ГГГГ незавершенному строительством многоэтажному жилому дому (1-я очередь) присвоен почтовый адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ был разработан проект первой очереди жилого дома по <адрес> (здание №) в <адрес>, из которого следует, что проектируемое здание представляет собой 5-секционный жилой дом переменной этажности (12-14 этажей) со встроенными офисами и встроено-пристроенным магазином. В первую очередь вошли две 14-этажные секции, расположенные вдоль <адрес>, и промтоварный магазин. В жилой части дома (две 14-этажные секции) запроектированы: одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, всего 104 квартиры.
Из общей пояснительной записки к проекту 2 очереди жилого дома по <адрес> видно, что проектом предусмотрено строительство 151 квартиры.
Из представленных директором Красноярского филиала ОАО «ГСПИ» «Красноярский проектно-изыскательский институт «ВНИПИЭТ» Травиным В.Е. пояснений следует, что филиал готовил проектную документацию на строительство жилого дома по адресу: <адрес>, здание 5 (1 очередь строительства, секции 1,2). В проектной документации, разработанной в 2004г., офисные помещения размещались только на 1 этаже здания (отм.0.000). При разработке рабочей документации в 2005 году в соответствии с письмом зам.директора ЗАО «Сибстоун» Г.Е. Малькина офисные помещения были откорректированы и размещены на 1 и 2 этажах здания (отм.0.000 и +3.000). Указанная корректировка была отражена в дополнении к заданию на проектирование, утвержденном директором ЗАО «Сибстоун» С.Г.Шапочкиным от ДД.ММ.ГГГГ, ранее выданная рабочая документация была аннулирована. В июле 2007г. по поручению заказчика этажность секций №№1 и 2 была увеличена с 14 до 16 этажей. Увеличение этажности было согласовано с Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> – письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в архитектурно планировочное задание.
Данные пояснения подтверждены приложенными к ним письмом зам.директора ЗАО «Сибстоун» Г.Е.Малькина от ДД.ММ.ГГГГ, дополнением к заданию на проектирование, утвержденным ДД.ММ.ГГГГ, письмом Управления архитектуры администрации <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Филяковой С.Г. и ЗАО «Сибстоун» был заключен договор № на долевое участие в строительстве однокомнатной <адрес> на 7 этаже, общей площадью 48,2кв.м., жилого <адрес>. Согласно п.3.1. договора оплата стоимости квартиры в общем размере 1156800 рублей производится путем внесения при подписании договора денежных средств в сумме 900000 рублей, оставшейся суммы в размере 256800 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, в подтверждение своих обязательств по договору истица представила квитанцию № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 256800 рублей и квитанцию № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 900000 рублей. Исходя из указанных квитанций, на момент подписания договора истица уже оплатила стоимость квартиры в полном объеме, однако в договоре были указаны иные условия расчета. Кроме того, квитанция от ДД.ММ.ГГГГ выдана Филяковой С.Г. в счет уплаты стоимости <адрес>, хотя на тот момент договор долевого участия между сторонами подписан не был. При этом, квитанция более поздней даты ДД.ММ.ГГГГ имеет №, в то время как номер квитанции от ДД.ММ.ГГГГ указан как 183. Подписанный между Филяковой С.Г. и ЗАО «Сибстоун» договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Протасовым С.В. был заключен договор на долевое участие в строительстве однокомнатной <адрес>, общей площадью 48,54 кв.м. на 7 этаже жилого <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Протасовым С.В. и ЗАО «Сибстоун» был перезаключен новый договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого <адрес> (вторая очередь) <адрес> на 44 квартиры, в том числе <адрес> (предыдущий №). Расчет по договору был произведен Инвестором в полном объеме, что подтверждается представленной квитанцией и соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Данный договор был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по <адрес> на основании заявлений обеих сторон договора с представлением всей необходимой документации ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между Якуниным Ю.Ю. и Протасовым С.В. был заключен договор уступки права требования, в силу которого к Якунину Ю.Ю. перешло право требования от ЗАО «Сибстоун» всех обязательств на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на долевое участие в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>. Стоимость уступки права требования в размере 2100000 рублей оплачена Якуниным Ю.Ю. в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ При этом, ЗАО «Сибстоун» был уведомлен о состоявшейся переуступке ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, судом установлено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ между Филяковой С.Г. и ЗАО «Сибстоун» был заключен в отсутствие разрешения на строительство и не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Разрешение на строительство 2-й очереди многоэтажного жилого дома <адрес> выдано ЗАО «Сибстоун» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем на рассматриваемые судом правоотношения распространяются требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поскольку договор на долевое участие в строительстве между Филяковой С.Г. и ЗАО «Сибстоун» от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке, данный договор в силу ч.3 ст.433 ГК РФ и ч.3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» является незаключенным. При этом, истицей не представлено доказательств обращения к ЗАО «Сибстоун» и его уклонения либо обращения в Управление Росреестра с требованиями о регистрации договора вплоть до обращения с настоящим исковым заявлением в суд.
Суд отказывает истице в удовлетворении исковых требований, поскольку судом не установлены законные основания для признания договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, а заявленное истицей основание – наличие договора между ней и ЗАО «Сибстоун» от ДД.ММ.ГГГГ, который в силу закона является незаключенным и не несет юридических последствий, не влечет ничтожности оспариваемых ею договоров от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированных в установленном законом порядке.
Доводы истицы об отсутствии оплаты со стороны Протасова С.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ опровергаются представленной им квитанцией, соглашением и справкой застройщика. Каких-либо иных оснований недействительности оспариваемых Филяковой С.Г. сделок истицей не названы, а судом не установлены.
В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ суд в соответствии с требованиями п.10 ч.1 ст.333-20, ч.3 ст.333-36 НК РФ взыскивает с истицы Филяковой С.Г. госпошлину в доход местного бюджета в размере 584 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Филяковой Светлане Геннадьевне в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Сибстоун», Якунину Юрию Юрьевичу, Протасову Сергею Владимировичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании недействительными (ничтожными) сделками договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ЗАО «Сибстоун» и Протасовым Сергеем Владимировичем в части передачи Протасову С.В. прав участника долевого строительства в отношении однокомнатной <адрес>, общей площадью 48,54 кв.м., находящейся в 3 подъезде на 7 этаже жилого дома с инженерным обеспечением, расположенного по строительному адресу: <адрес> (вторая очередь); договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между Протасовым Сергеем Владимировичем и Якуниным Юрием Юрьевичем, о признании права (требование) на получение в собственность однокомнатной <адрес>, общей площадью 48,54 кв.м., находящейся в 3 подъезде на 7 этаже жилого дома с инженерным обеспечением, расположенного по строительному адресу: <адрес> (вторая очередь) на основании договора № на долевое участие в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Филяковой Светланой Геннадьевной и ЗАО «Сибстоун», вынесении решения о государственной регистрации договора, отказать.
Взыскать с Филяковой Светланы Геннадьевны госпошлину в доход местного бюджета в размере 584 рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд.
Председательствующий: