Дело № 2-1211/11 подлинник
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Красноярск ДД.ММ.ГГГГ
Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего - судьи Хвалько О.П.,
при секретаре - Шарыповой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Колодееву Александру Альбертовичу о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Колодееву А.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Дом вашей мечты» предоставило Колодееву А.А. ипотечный жилищный заем в размере 2000 000,00 рублей на срок 60 месяцев под 12% годовых для приобретения в собственность <адрес> (строительный номер), расположенной в мкр. Южный <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ сумма займа зачислена на счет Колодеева А.А. Согласно п. 1.4. договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу договора квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимость которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 008 000,00 рублей на основании заключения ООО «Оценка и Консалтинг» и отчета №-И от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке жилого помещения 2-комнатной квартиры», что указано в закладной. Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры произведена.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной первоначальному залогодержателю ОАО «Дом вашей мечты» ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец, права которого, в силу п. 3. ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основываются на договоре купли-продажи закладной и соответствующей отметке на закладной о новом ее владельце.
Начиная с июня 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием займом ответчиком не производятся. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 774 648,16 рублей, которую истец просит взыскать с него, а так же начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения задолженности определить подлежащими выплате 12 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму неисполненных обязательств по основному долгу; обратить взыскание на заложенную квартиру; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 3 008 000,00 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17073,24 рублей.
В дальнейшем истец неоднократно уточнял требования в связи с изменением с момента обращения в суд суммы долговых обязательств заемщика-залогодателя Колодеева А.А. и с учетом произведенных последним платежей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составила 1 794 879,07 рублей, которую истец просит взыскать с ответчика, а так же начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного исполнения решения суда определить подлежащими выплате на остаток основного долга - 873 689,23 рублей, проценты за пользование займом в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, обратить взыскание на заложенную квартиру; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки её ликвидационной стоимости, указанной в отчете ООО «Оценка и Консалтинг», в размере 2 305 000,00 рублей; взыскать с ответчика в пользу истцарасходы по уплате услуг представителя в сумме 30 000,00 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17 073,24 рублей.
В судебном заседании представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - Гуреев А.В., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (полномочия проверены), уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям.
Ответчик Колодеев А.А., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, его представитель Андреев Е.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании с основной суммой задолженности согласился, однако полагал, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения ответчиком своих обязательств, и в целях установления баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, в соответствии со ст. 333 ГК РФ просил уменьшить размер неустойки, предусмотренной п. 5.2 и 5.3 договора займа до размера соответствующего действительному размеру ущерба, причинённого истцу несвоевременным исполнением ответчиком своих обязательств по оплате.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащими частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия... Обязательства возникают из договора.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На основании ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии с ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Как установлено в судебном заседании, ОАО «Дом вашей мечты» в соответствии с условиями договора займа №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ предоставило Колодееву А.А. ипотечный жилищный заем в размере 2 000 000,00 рублей на срок 60 месяцев под 12% годовых для приобретения в собственность <адрес> (строительный номер), состоящей из 2-х комнат, общей площадью 113,7 кв.м. (проектная), расположенной в мкр. Южный <адрес> (л.д. 7-17).
ДД.ММ.ГГГГ сумма займа в размере 2000000,00 рублей была зачислена на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением № (л.д. 18).
В соответствии с п. 1.4. вышеназванного договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является ипотека в силу договора об ипотеке квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимость которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 3 008 000,00 рублей, что подтверждается заключением ООО «Оценка и Консалтинг» и отчетом №-И от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке жилого помещения 2-комнатной квартиры», и указано в закладной (л.д. 22-27).
Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю № (л.д. 43).
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация).
Согласно п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В силу п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Таким образом, истец в настоящее время является законным владельцем Закладной на основании сделки по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - Небанковской кредитной организацией «Ипотечный расчетный центр» (ООО) (л.д. 28-41).
Также судом установлено, что, начиная с июня 2009 года, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им ответчиком не производятся.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается и представить доказательства в обоснование своих требований.
Согласно представленному истцом расчету, задолженность Колодеева А.А. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: 1 794 879,07 рублей, в том числе: 873 689,23 рублей - остаток суммы основного долга по договору займа, 250 588,68 рублей - начисленные и неуплаченные проценты за пользование кредитом, 670 601,16 рублей -сумма пени за просроченный основной долг и проценты.
Приведенный выше расчет задолженности с учетом добытых доказательств суд находит правильным, ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по договору займа.
Вместе с тем, с учетом положений ст.333 ГК РФ, конкретных обстоятельств по делу, периода задолженности, а также то, что рассчитанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком, суд полагает необходимым уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки (пени) до суммы 100 000,00 рублей. При этом суд также принимает во внимание, что ответчик предпринимал меры к погашению суммы задолженности, о чем свидетельствуют внесенные суммы платежей.
Согласно ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым взыскать с ответчика задолженность в размере 1 224 286,91рублей, а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения задолженности, определить подлежащими выплате на остаток основного долга - 873 689,23 рублей проценты за пользование займом в размере 12% годовых, обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Россия, <адрес>; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить первоначальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки ликвидационной стоимости квартиры, указанной в закладной, в размере 2 305 000,00 рублей.
Вместе с тем, суд не может согласиться с требованием истца в части взыскания с ответчика, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день исполнения решения суда, пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств в размере 873 689,23 рубля, поскольку в соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно ст.51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
С момента реализации предмета залога основанное обязательство является прекращенным в силу пункта 1 ст. 352 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке» предусмотрено, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Согласно п. 6 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодателя, разница возвращается залогодателю согласно абзацу 1 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке».
В соответствии с пунктом 1 ч.2 ст.54 выше указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Из изложенного следует, что указание в резолютивной части судебного решения для сумм, исчисляемых в процентном отношении, суммы, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению, необходимо лишь при обращении взыскания на предмет залога и в последующем будет реально исполняться (удовлетворяться) в этой части в случае реализации предмета залога за счет сумм, вырученных от такой реализации. Возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основного долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа. В связи с чем, по мнению суда, применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия. Иного же в договоре займа не предусмотрено.
Разрешая требования истца в части взыскания с ответчика расходов по уплате услуг представителя в сумме 30 000,00 рублей, суд исходит из следующего.
В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Красноярским краевым фондом жилищного строительства, последний принял на себя обязательства оказать истцу услуги по обращению взыскания на заложенное имущество отношении закладной по заемщику Колодееву А.А., включающие в себя подготовку искового заявления в суд и представительство в суде. Стоимость услуг составила 30 000 рублей. Факт оплаты услуг в указанной сумме подтверждается актами приема-передачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Представитель участвовал при рассмотрении настоящего дела. Учитывая характер и степень сложности рассматриваемого правоотношения, работу представителя по настоящему делу, суд считает размер вознаграждения завышенным, и определяет сумму расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000,00 рублей.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска в суд сумма государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 14 321, 43рубля.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Колодеева Александра Альбертовича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность в размере - 1 224 286 (один миллион двести двадцать четыре тысячи двести восемьдесят шесть) рублей 91 копейку, расходы по уплате услуг представителя в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, государственную пошлину в сумме 14 321 (четырнадцать тысяч триста двадцать один) рубль 43 копейки, а всего 1 253 608 (один миллион двести пятьдесят три тысячи шестьсот восемь) рублей 34 копейки.
Взыскать с Колодеева Александра Альбертовича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 12 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 873 689 (восемьсот семьдесят три тысячи шестьсот восемьдесят девять), начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактической полной уплаты указанных сумм.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Россия, <адрес>.
Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов.
Назначить начальную продажную стоимость <адрес> в <адрес> - 2 305 000 (два миллиона триста пять тысяч ) рублей.
В остальной части иска ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Красноярска в течение 10 дней с момента его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья О.П. Хвалько