Дело №2-773/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:
председательствующего судьи, Попцовой М.С.,
с участием истицы-ответчика Федоровой Н.А. и ее представителя Эрлих Е.Н.,
представителя истца – ответчика Петрович О.В. – Борискиной Е.О.,
представителя ответчика Котляровой Н.А.,
при секретаре, Бояркиной И.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федоровой Нины Александровны к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Евгению Александровичу, Петрович Ольге Викторовне о признании договора недействительным, признании права требования квартиры,
по иску Петрович Ольги Викторовны к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Евгению Александровичу, Федоровой Нине Александровне о признании договора недействительным, признании права требования квартиры, государственной регистрации сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Федорова Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Новоселову В.Н., ЗАО «Сибстоун» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и истицей был заключен договор участия в долевом строительстве <адрес> квартиры <адрес> <адрес> <адрес> (первая очередь). Обязанностью ответчика в строительстве жилого дома должны были стать выполнение следующих работ: построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать объект долевого строительства Инвестору; выполнить в нежилых помещениях следующие строительные работы: штукатурка стен, стяжка пола, все сантехнические трубные разводки из оцинкованных труб, электрические разводки из медных проводов и кабеля; передать в регистрирующий орган документы на жилой дом, необходимые для регистрации инвестором права собственности на квартиру. При этом плановое окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию были установлены в 4ДД.ММ.ГГГГ. Со стороны истицы обязательства по оплате квартиры выполнены в полном объеме в сумме 723000 рублей. Несмотря на полученные от истца денежные средства, ответчик свои обязательства по договору не исполнил, многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением ни к окончанию ДД.ММ.ГГГГ., ни к настоящему времени в эксплуатацию не введен. При таких обстоятельствах, все сделки, совершенные ЗАО «Сибстоун» с объектом недвижимости и с долей истицы в праве собственности в этом объекте после заключения с истицей договора от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилого дома и получения от истицы в полном объеме инвестиций на строительство ее доли в указанном объекте недвижимости, являются незаконными в части принадлежащей ей доли в праве собственности на объект недвижимого имущества в виде <адрес> <адрес>. Однако ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сибстоун» зарегистрировал в Управлении ФРС по Красноярскому краю право собственности на объект незавершенного строительства, и с указанной даты объект незавершенного строительства принадлежит ЗАО «Сибстоун» на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. был заключен договор залога недвижимого имущества по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Новоселов Е.А. предоставляет ЗАО «Сибстоун» 30000000 рублей. Обязанность известить и предупредить Залогодателя обо всех известных Залогодателю к моменту государственной регистрации договора ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки не была исполнена, что влечет последствия, предусмотренные ст.168 ГПК РФ. Просила признать за ней право собственности на 9/1000 долю в объекте незавершенного строительства - однокомнатную <адрес>, общей площадью 48,2 кв.м., расположенную на 13 этаже в 1-й блок-секции многоэтажного жилого дома по <адрес>.
Впоследствии Федорова Н.А. изменила и дополнила свои исковые требования, указав, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Петрович О.В. является недействительным (ничтожным), поскольку не соответствует проектной и разрешительной документации, имевшейся у застройщика, поскольку измененная проектная документация появилась у застройщика не ранее октября 2007г. – после заключения договора с Петрович О.В. На момент заключения указанного договора действовало разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Администрацией г.Красноярска на основании проекта строительства ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем Федорова Н.А. и Петрович О.В. находятся в равном положении при решении вопроса о возможности расположения <адрес> <адрес> в период заключения обоих договоров долевого участия. В разрешениях на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. не указан номер дома, в то время как в договоре с Петрович О.В. содержится указание на номер, а следовательно указанный договор не соответствует действующему в момент его заключения разрешению. Кроме того, договор Федоровой Н.А. имеет приложение в виде плана расположения квартиры, в то время как в договоре с Петрович О.В. такой план отсутствует. На момент заключения договора с Петрович О.В. действовал ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», в связи с чем требовалась его обязательная государственная регистрация. Решение суда по иску Петрович О.В. к ЗАО «Сибстоун» о государственной регистрации сделки не представлено. Следовательно, договор с Петрович О.В. является недействительным. В подтверждение оплаты по договору Петрович О.В. представлены: копия квитанции и справка о произведенной полной оплате. Однако в материалах уголовного дела имеются другие 4 приходных кассовых ордера от разных дат, на разные суммы, выданные на имя Петрович О.В., и изъятые у ЗАО «Сибстоун», в связи с чем квитанция к ПКО и справка о произведенной оплате от ДД.ММ.ГГГГ, представленные Петрович О.В., содержат недостоверную информацию, и соответственно не подтверждают факт оплаты. Просит признать за Федоровой Н.А. право требования к ЗАО «Сибстоун» о передаче в собственность <адрес> (первая очередь) <адрес> после завершения строительства и введения в эксплуатацию жилого дома, в соответствии с договором на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным в силу ничтожности договор № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» Петрович О.В.
Кроме того, Петрович О.В. обратилась с исковым заявлением к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Е.А. о признании права требования квартиры, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ЗАО «Сибстоун» был заключен договор № на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, согласно которого ЗАО «Сибстоун» приняло обязательства в предусмотренный договором срок построить многоквартирный <адрес> жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать часть жилых помещений – однокомнатную <адрес> <адрес>., Петрович О.В. ДД.ММ.ГГГГ она внесла платеж за долевое строительство в полном размере, однако до настоящего времени квартира истцу не передана. ЗАО «Сибстоун» препятствует государственной регистрации договора. Просила признать Петрович О.В. участником долевого строительства в отношении однокомнатной квартиры: строительный №, <адрес> <адрес>, общей <данные изъяты>.; признать за Петрович О.В. право требования по окончании строительства и после ввода в эксплуатацию <данные изъяты> жилого дома по <адрес> передачи <адрес>
В дальнейшем Петрович О.В. уточнила и дополнила свои требования, указав, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Федоровой Н.А. является недействительным – ничтожным, так как приложением к указанному договору является план <адрес> <адрес>., однако фактически на плане, соответствующему проекту на строительство ДД.ММ.ГГГГ отсутствует <адрес> квартира указанной площади. На момент заключения договора <адрес> не могла располагаться на <данные изъяты>, так как по проекту она находилась на <данные изъяты>. Изменения в проект были внесены только в ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, фактически договор № был заключен после указанной в нем даты. ФИО7 пояснил, что денежные средства в кассу ЗАО «Сибстоун» не поступали. Со слов представителя Федоровой Н.А. расчет производился через ФИО8, который передавал денежные средства ФИО9, денежные средства передавались по частям. Петрович О.В. предпринимала попытки зарегистрировать договор, однако не смогла по причине непредставления ЗАО «Сибстоун» документов, необходимых для государственной регистрации. Просит признать недействительным (ничтожным) договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Федоровой Н.А.; признать за Петрович О.В. право требования к ЗАО «Сибстоун» о передаче в собственность <адрес> после завершения строительства и введения в эксплуатацию указанного жилого дома в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ на долевое участие в строительстве жилого <адрес>; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществить государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, заключенного между Петрович О.В. и ЗАО «Сибстоун».
В судебном заседании Федорова Н.А. и ее представитель Эрлих Е.О., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, исковые требования Петрович О.В. не признали.
Федорова Н.А. дополнительно пояснила, что она планировала переехать в г.Красноярск. Ее зять ФИО8 предложил ей купить квартиру у ЗАО «Сибстоун», она доверяла ему. Первоначально о покупке квартиры договаривались в ДД.ММ.ГГГГ года через ФИО9 – знакомого ФИО8, который сказал ей, что есть возможность приобрести квартиру по хорошей цене. На тот момент она не располагала деньгами на приобретение квартиры, однако ФИО8 сказал ей, что договор надо оформлять как можно быстрее, а ФИО9 согласился внести за нее стоимость квартиры, таким образом предоставить ей деньги в долг. Письменно они это не оформляли, договорились, что как только она рассчитается с ФИО9, то он передаст ей договор. В ДД.ММ.ГГГГ. она приезжала в г.Красноярск и смотрела дом, в котором приобрела квартиру. Саму квартиру не осматривала, проект также не видела, она знала район, знала, что это будет однокомнатная квартира, знала ее площадь, что ее устраивало. Она рассчитывалась с ФИО9 через ФИО8 частями, последнюю сумму передала примерно ДД.ММ.ГГГГ. После чего ФИО8 передал ей договор, который она подписала у него в машине, и квитанцию, датированные ДД.ММ.ГГГГ Просит удовлетворить ее требования.
Представитель Федоровой Н.А. – Эрлих Е.О. дополнила, что ее бывший муж ФИО8 не имел отношения к дому по <адрес>, ему квартиру предложил его знакомый ФИО9, который для директора ЗАО «Сибстоун» ФИО7 подыскивал инвесторов. ФИО9 предложил ФИО8 приобрести квартиру, который в свою очередь предложил данную квартиру ее матери Федоровой Н.А. Поскольку у ЗАО «Сибстоун» была хорошая репутация, не было двойных продаж, она согласилась. План <адрес>, являющийся приложением к договору, заключенному с Федоровой Н.А., визуально соответствует проектной документации, имеющейся у ЗАО «Сибстоун» на момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ Гражданин при заключении договора не может заметить разницу в проекте. Даже если бы Федорова имела возможность ознакомиться с проектом строительства ДД.ММ.ГГГГ. при заключении договора, она, как лицо, не обладающее специальными познаниями в области архитектуры и строительства, не смогла бы прийти к выводу о несоответствии плана квартиры проектной документации. Директор ЗАО «Сибстоун» ФИО7 знал об изменении проекта изначально, когда Федорова Н.А. покупала квартиру, сразу было известно, что квартира будет располагаться <адрес> и иметь №. Считает, что у застройщика отсутствовали какие-либо препятствия указать в предмете договора номер квартиры, площадь и этаж, на котором она располагается в соответствии с планами застройщика, но еще до того, как эти планы нашли документальное подтверждение в виде нового согласованного проекта здания. Тот факт, что на момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ существовал проект ДД.ММ.ГГГГ., который предусматривал офисные помещения лишь на первой этаже, не помешал ЗАО «Сибстоун» заключить в тот же период времени более десятка договоров на долевое участие в строительстве с учетом размещения офисных помещений на 1 и 2 этажах, так же как в договоре с Федоровой Н.А. По многим из данных договоров уже состоялись судебные решения, в том числе признающие право требования за инвесторами на помещения с учетом офисов на 1 и 2 этажах. Измененная проектная документация появилась у застройщика ЗАО «Сибстоун» не ранее ДД.ММ.ГГГГ., т.е. после заключения договора с Петрович О.В., в связи с чем договор № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует проектной документации, имевшейся у застройщика ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения договора с Петрович О.В. действовало разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Администрации <адрес> на основании проекта строительства ДД.ММ.ГГГГ. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку содержит указание на номер дома, а в разрешении номер дома не указан, в связи с чем предмет договора не согласован. На момент заключения договора между ЗАО «Сибсоун» и Петрович О.В. проектной документации не было, и Федорова Н.А. и Петрович О.В. находятся в равном положении. Приложения к договору в виде плана у Петрович О.В. нет, указанная у нее в договоре площадь квартиры не соответствует фактической площади спорной квартиры. Следовательно, предметом ее договора является другое имущество. На момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Петрович О.В. требовалась обязательная государственная регистрация данного договора. Однако данный договор в установленном порядке зарегистрирован не был, поэтому он является недействительным – ничтожным. Полагает, что ЗАО «Сибстоун» целенаправленно не представлялись документы в Управление Росреестра для регистрации договора с Петрович О.В., поскольку бывший директор ЗАО «Сибстоун» осознавал, что не имел права заключать договор с Петрович О.В., поскольку ранее уже заключил договор на ту же квартиру с Федоровой Н.А., в связи с чем обязательства по договору с Петрович О.В. исполнены быть не могут. Из содержания договора № от ДД.ММ.ГГГГ можно четко установить, что его предметом является однокомнатная <адрес>, <адрес> спорного жилого дома, в связи с чем предмет договора является согласованным. Показания ФИО7 о том, что деньги от Федоровой Н.А. в кассу ЗАО «Сибстоун» не поступали, должны восприниматься критически, т.к. ему выгодно так говорить. Тот факт, что деньги фактически передавались Федоровой Н.А. не ему лично в руки, а через посредников с использованием договора займа и удержанием правоустанавливающих документов у займодавца до момента возврата займа, не свидетельствует о более позднем заключении договора Федоровой Н.А. Обязательства ЗАО «Сибстоун» по передаче спорной квартиры перед Федоровой Н.А. возникли раньше, чем у Петрович О.В. Кроме того, имеющаяся у Петрович О.В. квитанция об оплате стоимости квартиры не соответствует имеющимся в материалах уголовного дела по обвинению ФИО7, где у ЗАО «Сибстоун» были изъяты 4 квитанции об оплате Петрович О.В. квартиры, которые также отражены в кассовых книгах. По исковым требованиям Петрович О.В. о государственной регистрации сделки полагает, что ею пропущен срок исковой давности. За государственной регистрацией договора от ДД.ММ.ГГГГ она обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, значит, до этого времени у нее отсутствовали правоустанавливающие документы на спорную квартире, т.е. договор был подписан в <адрес>. задним числом. Петрович О.В. знает о наличии второго претендента на спорную квартиру с момента объединения дел уже в течение 2 лет, но это не побудило ее к подаче искового заявления. Поэтому причины для пропуска срока обращения Петрович О.В. с иском об обязании УФРС осуществить государственную регистрацию договора являются неуважительными. Кроме того, обстоятельства, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации договора с Петрович О.В., на момент рассмотрения дела не устранены. Незарегистрированный договор не несет никаких правовых последствий. Просит удовлетворить исковые требования Федоровой Н.А., в удовлетворении требований Петрович О.В. отказать.
Представитель истицы Петрович О.В. – Борискина Е.О., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, возражает против удовлетворения требований Федоровой Н.А., дополнительно суду пояснила, что представленный Федоровой Н.А. договор от № ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку предмет договора сторонами был не согласован. Пояснения ФИО7 подтверждают, что денежные средства от Федоровой Н.А. в кассу ЗАО «Сибстоун» не поступали. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ не мог быть подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, т.к. Федоровой Н.А. он был фактически получен только после полного расчета ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства по указанному договору в кассу ЗАО «Сибстоун» и непосредственно ФИО7 не передавались, а передавались ФИО8 ФИО9 Представленный в материалы дела договор № был подписан позднее даты, указанной в самом договоре, т.е. после заключения договора между ЗАО «Сибстоун» и Петрович О.В. Поскольку на момент подписания договора с Федоровой Н.А. у ЗАО «Сибстоун» имелись обязательства перед Петрович О.В. по передаче <адрес>, ЗАО «Сибстоун» не вправе был заключать договор с другим инвестором в отношении указанной квартиры. Петрович О.В. произвела оплату за квартиру в день подписания договора в полном объеме, о чем ей была выдана квитанция. Как данная сумма была проведена по бухгалтерии в ЗАО «Сибстоун» ей не известно. Кроме того, считает, что квитанциями, изъятыми в ЗАО «Сисбтоун» и кассовой книгой подтверждается факт внесения Петрович О.В. денежных средств и их поступление в ЗАО «Сибстоун», в то время как доказательства поступления денежных средств от Федоровой Н.А. отсутствуют. Петрович О.В. предпринимала попытки зарегистрировать заключенный с ЗАО «Сибстоун» договор № на долевое участие в строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, однако не смогла это сделать по причине непредставления ЗАО «Сибстоун» документов, необходимых для государственной регистрации, что свидетельствует об уклонении ответчика от регистрации договора. Просит удовлетворить требования Петрович О.В.
Представитель ответчика и.о.конкурсного управляющего ЗАО «Сибстоун» Кустикова В.В. – Котлярова Н.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, считает обоснованным признание права требования на <адрес> на 13 этаже жилого дома по <адрес> за Петрович О.В. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Федоровой Н.А., имеет предмет договора, не соответствующий проектной документации, утвержденной на тот момент, чем нарушены основные положения о заключении договора, предусмотренные п.1 ст.432 ГК РФ. Кроме того, факт оплаты Петрович О.В. квартиры подтверждается. Поддержала пояснения ФИО7, ранее данные в ходе судебного заседания как представитель ЗАО «Сибстоун». Просит удовлетворить исковые требования Петрович О.В., в удовлетворении исковых требований Федоровой Н.А. отказать в полном объеме.
В ходе подготовки дела к судебном разбирательству представитель ЗАО «Сибстоун» генеральный директор Шапочкин С.Г., обладающий на момент дачи пояснений полномочиями на представление интересов ЗАО «Сибстоун» признал исковые требования Петрович О.В., исковые требования Федоровой Н.А. не признал, суду пояснил, что договор с Федоровой Н.А. подписал по просьбе ФИО9, с которым у него на тот момент были деловые отношения. Договор от ДД.ММ.ГГГГ фактически был подписан в ДД.ММ.ГГГГ. Деньги по данному договору фактически уплачены не были, квитанцию он подписал одновременно с договором и передал ФИО9 Петрович О.В. действительно заключала договор с ЗАО «Сибстоун» в отношении <адрес>, вносила денежные средства. Договор с Федоровой Н.А. в отношении <адрес> на <адрес> не мог быть заключен ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на тот момент по проекту строительство квартир планировалось со второго этажа. ДД.ММ.ГГГГ. он решил изменить проект, разместить нежилые помещения на 1-2 этажах, в связи с чем расположение квартир изменилось. К договору от ДД.ММ.ГГГГ был приложен план квартиры по проекту, утвержденному в ДД.ММ.ГГГГ. Данный проект разрабатывала и готовила соответствующая организация, и он был получен ЗАО «Сибстоун» только после изготовления в ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик Новоселов Е.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Петрович О.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению, а исковые требования Федоровой Н.А. необоснованными и подлежащими отклонению.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сибстоун» было выдано разрешение на строительство № на подготовительные работы по строительству жилого дома сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которое отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству № от ДД.ММ.ГГГГ Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ЗАО «Сибстоун» сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству № от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Красноярска было выдано распоряжение № о предварительном согласовании ЗАО «Сибстоун» места размещения жилого дома на земельном участке, <данные изъяты>.м., расположенном по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом недвижимости и ЗАО «Сибстоун» был заключен договор аренды земельного участка на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ на основании Распоряжения Администрации г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ № ЗАО «Сибстоун» было предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке, <данные изъяты> кв.м., по <адрес> города от ДД.ММ.ГГГГ № ЗАО «Сибстоун» был предоставлен в аренду на три года земельный участок, площадью <данные изъяты>.м. по <адрес> для строительства 1-й очереди многоэтажного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений был заключен договор аренды земельного участка № по <адрес>, общей площадью <данные изъяты>.м., для использования в целях строительства первой очереди многоэтажного жилого дома, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сибстоун» было выдано разрешение на строительство 1й очереди многоэтажного жилого дома по <адрес>, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ незавершенному строительством многоэтажному жилому дому (1-я очередь) присвоен почтовый адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ был разработан проект первой очереди жилого дома по <адрес> (здание №) в <адрес>, из которого следует, что проектируемое здание представляет собой <данные изъяты>. В первую очередь вошли две <данные изъяты> секции, расположенные вдоль <адрес>, и <данные изъяты>. В жилой части дома (<данные изъяты> секции) запроектированы: одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, всего № квартиры. При этом, <адрес> предполагалась на <адрес>.
Из представленных директором Красноярского филиала ОАО «ГСПИ» «Красноярский проектно-изыскательский институт «ВНИПИЭТ» ФИО14 пояснений следует, что филиал готовил проектную документацию на строительство жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>). В проектной документации, разработанной в <адрес>., офисные помещения размещались только на 1 этаже здания (<данные изъяты>). При разработке рабочей документации в ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с письмом зам.директора ЗАО «Сибстоун» ФИО15 офисные помещения были откорректированы и размещены на 1 и 2 этажах здания (отм<данные изъяты>). Указанная корректировка была отражена в дополнении к заданию на проектирование, утвержденном директором ЗАО «Сибстоун» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, ранее выданная рабочая документация была аннулирована. В ДД.ММ.ГГГГ. по поручению заказчика этажность секций №№1 и 2 была увеличена с <данные изъяты>. Увеличение этажности было согласовано с Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> – письмом исх. № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в архитектурно планировочное задание.
Данные пояснения подтверждены приложенными к ним письмом зам.директора ЗАО «Сибстоун» ФИО15 от ДД.ММ.ГГГГ, дополнением к заданию на проектирование, утвержденным ДД.ММ.ГГГГ, письмом Управления архитектуры администрации г.Красноярска.
В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Федоровой Н.А. был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которого застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок с использованием привлеченных сил и средств построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по строительному адресу: <адрес> (первая очередь), и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства, которым является однокомнатная <адрес>, инвестору, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену в размере 723000 рублей и принять объект долевого строительства. В подтверждение оплаты стоимости квартиры Федорова Н.А. представила квитанцию и справку ЗАО «Сибстоун» от ДД.ММ.ГГГГ Приложение № – план квартиры на плане этажа является неотъемлемой частью договора. Из указанного приложения следует, что на нем отражен 13 этаж, 1 и 2 секции, <адрес> по проекту <данные изъяты>. При этом, указанный план является 12 листом проекта, на нем указаны: разработчик, проверяющий, начальник гр., н.контр., гл.архитектор отдела, которые поставили свои подписи.
Вместе с тем, из представленного проекта <данные изъяты>., в отношении которого получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого в свою очередь заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ, о чем прямо указано в п.1.1., следует, что объект долевого строительства, предусмотренный договором, отсутствует, а приложенный к договору план квартиры не соответствует указанному проекту. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен в отношении объекта, описание которого не соответствует проектной документации.
Только в мае 2005г. застройщиком ЗАО «Сибстоун» было принято решение о внесении изменений в проектную документацию в части размещения офисных помещений на 1 и 2 этажах, в связи с чем <адрес> стала располагаться на <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ указанные изменения были утверждены. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Сибстоун» было получено новое разрешение на строительство 1й очереди многоэтажного жилого дома по <адрес>, которому ДД.ММ.ГГГГ присвоен почтовый адрес: <адрес>. Однако, между Федоровой Н.А. и ЗАО «Сибстоун» в связи с изменением вышеуказанных условий договора, являющихся существенными, поскольку они касаются предмета договора, дополнительное соглашение к первоначальному договору от ДД.ММ.ГГГГ заключено не было.
При этом, суд признает несостоятельными доводы представителя истца Федоровой Н.А. о том, что приложенный к договору от ДД.ММ.ГГГГ план соответствует проекту, утвержденному в ДД.ММ.ГГГГ., поскольку как в договоре, так и в плане, приложенном к договору, указано, что <адрес> располагается на <адрес> жилого дома, в то время как по проекту <адрес> располагалась на тот момент на <адрес>, что свидетельствует о несоответствии предмета договора проектной документации.
В то же время, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Петрович О.В. был заключен договор № на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный 14-этажный кирпичный жилой дом, расположенный по <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать часть жилых помещений (квартиру) инвестору, который обязуется осуществлять финансирование строительства квартиры в порядке и сроки, установленные договором, и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Предметом договора является однокомнатная <адрес> первом подъезде, на <адрес>, <адрес>.м. Петрович О.В. оплатила стоимость квартиры в размере 1280250 рублей, что подтверждается квитанцией и справкой, а также данными бухгалтерской экспертизы, проведенной по уголовному делу по обвинению ФИО7, из которых следует, что денежные средства поступили в кассу ЗАО «Сибстоун». Указанный договор заключен в соответствии с проектной документацией и действующим разрешением на строительство на момент заключения договора.
При этом, тот факт, что дата внесения денежных средств в сумме 1280250 рублей на выданной Петрович О.В. квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует датам приходно-расходных ордеров, изъятых у ЗАО «Сибстоун» в рамках уголовного дела, из которых следует, что Петрович О.В. внесла денежные средства в счет оплаты <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в сумме 565250 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 100000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 465000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 150000 рублей, что также отражено в кассовой книге ЗАО «Сибстоун», не свидетельствует о недействительности указанного договора, а наоборот, достоверно подтверждает факт внесения Петрович О.В. денежных средств в кассу застройщика.
Судом установлено, что Петрович О.В. предпринимала попытки зарегистрировать заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Сибстоун» договор, однако не смогла этого сделать по причине не представления ЗАО «Сибстоун» документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, что свидетельствует об уклонении ответчика от регистрации договора.
В соответствии с ч.1 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В силу ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
В соответствии с ч.ч.1,3,4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч.1 и ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Закона).
Анализируя пояснения сторон и представленные ими доказательства, суд пришел к выводу, что представленный Федоровой Н.А. договор от ДД.ММ.ГГГГ фактически был заключен позже указанной в нем даты, что подтверждается как пояснениями представителя ответчика ФИО7, так и пояснениями самой истицы, а также регистром учета поступления денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что денежные средства от Федоровой Н.А. ДД.ММ.ГГГГ в кассу ЗАО «Сибстоун» не поступали, которые согласуются между собой и объективно подтверждают установленные судом обстоятельства. Учитывая пояснения истицы Федоровой Н.А. о внесении последней суммы за квартиру и получении договора примерно в конце ДД.ММ.ГГГГ., а также представителя ответчика о том, что договор с Федоровой Н.А. подписан им в ДД.ММ.ГГГГ., суд признает, что представленный ею договор подписан в ДД.ММ.ГГГГ., т.е. после заключения договора между ЗАО «Сибстоун» и Петрович О.В. При этом, суд учитывает, что сама истица ни с кем из представителей ЗАО «Сибстоун» условия договора не оговаривала, документы, подтверждающие право застройщика на строительство жилого дома, проектную документацию не смотрела, подписала бланк договора и передала деньги постороннему лицу для передачи их другому лицу, не обладающим правом на совершение каких-либо действий от имени ЗАО «Сибстоун».
Ссылки представителя истицы Федоровой Н.А. на решение суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО16 к Новоселову Е.А., ЗАО «Сибстоун» о признании права требования нежилого помещения, по иску ФИО17 к ЗАО «Сибстоун» о признании права требования нежилого помещения, суд не принимает во внимание, поскольку в соответствии со ст.61 ГПК РФ оно не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела.
Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку на момент подписания договора с Федоровой Н.А., у ЗАО «Сибстоун» имелись обязательства перед Петрович О.В. по передаче прав на <адрес> доме по <адрес>, ЗАО «Сибстоун» не вправе был заключать договор с другим инвестором в отношении указанной квартиры.
Учитывая изложенное, а также то, что дата, указанная в договоре, не соответствует действительному времени его подписания сторонами, суд признает договор от ДД.ММ.ГГГГ между Федоровой Н.А. и ЗАО «Сибстоун» недействительным, так как он подписан в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, и является ничтожным.
Принимая решение о признании сделки недействительной, суд учитывает, что в производстве Ленинского районного суда <адрес> находится уголовное дело в отношении ФИО7, в ходе рассмотрения которого судом будут устанавливаться факт и обстоятельства передачи и получения денежных средств при подписании данного договора, в связи с чем суд не применяет последствия ее недействительности при рассмотрении настоящего гражданского дела.
Оснований для признания договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным судом не установлено, и с учетом исполнения Петрович О.В. своих обязательств по договору, суд признает за ней право требования спорной квартиры от застройщика.
Суд признает ненадлежащим ответчиком по настоящему делу Новоселова Е.А., поскольку он был привлечен истцами к участию в деле в качестве соответчика в связи с заключенным на момент подачи иска договором залога от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А., предметом которого являлся объект незавершенного строительства, застроенной площадью 5581,80 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и право аренды земельного участка, площадью 9377 кв.м., расположенного под незавершенным строительством объектом, кадастровый номер №. Решением Железнодорожного районного суда г.Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, указанный договор залога был признан недействительным, в связи с чем у Новоселова Е.А. отсутствуют какие-либо права в отношении спорной квартиры, которая входила в состав незавершенного строительства, переданного по недействительному договору залога.
Суд отказывает истице Петрович О.В. в удовлетворении исковых требований о возложении на Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии обязанности по регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Управление Росреестра является государственным органом, в связи с чем возложение на него каких-либо обязанностей возможно только при признании их действий или бездействия незаконными. Истица, обращаясь с требованиями о возложении на Управление Росреестра обязанности по регистрации сделки, не оспаривает их действия по отказу в ее регистрации и не оспаривает законность такого отказа, в связи с чем оснований для удовлетворения ее исковых требований путем возложения на государственный орган обязанности по регистрации сделки не имеется.
В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Вместе с тем, принятие судом решения о регистрации сделки не освобождает сторону договора от представления полного пакета документов, необходимых для регистрации указанной сделки, а лишь заменяет заявление уклоняющейся от ее регистрации стороны. Истицей Петрович О.В. такие документы на исследование суда не представлены. Кроме того, в настоящее время ЗАО «Сибстоун» в порядке исполнения ст.25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представлены все необходимые документы, на основании которых начата регистрация договоров долевого участия первой очереди жилого дома.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения ее исковых требований в указанной части не имеется.
В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика ЗАО «Сибстоун» госпошлину в размере, в котором истец Петрович О.В. в силу закона была освобождена от ее уплаты при подаче иска, в доход местного бюджета в сумме 14401 рубля.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика ЗАО «Сибстоун» в пользу истицы Петрович О.В. возврат государственной пошлины, уплаченной истицей при подаче иска в размере 200 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Петрович Ольги Викторовны удовлетворить частично.
Признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Федоровой Ниной Александровной и ЗАО «Сибстоун», недействительным.
Признать за Петрович Ольгой Викторовной право требования от ЗАО «Сибстоун» передачи в собственность однокомнатной <адрес>, <адрес> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию.
Взыскать с ЗАО «Сибстоун» в пользу Петрович Ольги Викторовны возврат госпошлины в размере 200 рублей.
Взыскать с ЗАО «Сибстоун» госпошлину в доход местного бюджета в размере 14401 рубля 25 копеек.
В остальной части Петрович Ольге Викторовне в удовлетворении исковых требований отказать.
Федоровой Нине Александровне в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Сибстоун», Новоселову Евгению Александровичу, Петрович Ольге Викторовне о признании договора недействительным, признании права требования квартиры, отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд.
Председательствующий: