Дело 2-976/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
7 июня 2011 года г. Красноярска
Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе председательствующего судьи Тихоновой Т.В.
при секретаре Юровой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельянова Валерия Викторовича к ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство», НТСЖ «Локомотив» о признании незаконной передачи дома в управление НТСЖ «Локомотив», признании недействительным акта приема-передачи, возложении обязанности произвести передачу дома в управление ТСЖ «Космос»,
У С Т А Н О В И Л:
Емельянов В.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство», НТСЖ «Локомотив» о признании незаконной передачи дома в управление НТСЖ «Локомотив», признании недействительным акта приема-передачи, возложении обязанности произвести передачу дома в управление ТСЖ «Космос».
Требования мотивированы тем, что по договору о долевом участии в строительстве жилого <адрес>, заключенному 08.02.2007 года между истцом и ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство», Емельяновым В.В. было приобретено право требования однокомнатной <адрес> общей (проектной) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <адрес> доме по строительному адресу: <адрес>.
Согласно разрешению от 12.02.2008г. № застройщик – ЗАО «СИА» получил право на ввод в эксплуатацию 14-этажного многоквартирного дома с инженерным обеспечением по адресу: <адрес> с присвоением почтового адреса: <адрес>, после чего по актам приема-передачи квартиры в этом доме ответчиком ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство» стали передаваться инвесторам. Поскольку истец выполнил свои обязательства по договору перед застройщиком в полном объеме, указанное выше жилое помещение было передано ему по акту приема-передачи от 26.05.2008г., квартире был присвоен почтовый адрес: <адрес>, Емельянов В.В. зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру в установленном законом порядке.
На основании решения Правления НТСЖ «Локомотив» от 28.01.2008г. и Положения о порядке создания и деятельности товариществ собственников жилья в городе Красноярске», утвержденного постановлением администрации г.Красноярска от 11.09.2000г. № 505, 14 февраля 2008 года ЗАО «СИА» по акту приема-передачи передало 14-этажный многоквартирный дом с инженерными сетями, в котором расположена квартира истца, в управление НТСЖ «Локомотив». Передачу дома от одного ответчика другому истец считает незаконной, нарушающей положения жилищного законодательства и права собственников помещений, поскольку НТСЖ «Локомотив» было создано на базе 10-этажного строящегося дома по <адрес>, расположенного обособленно и не имеющего никакого отношения к дому по <адрес>. На момент сдачи 14-этажного жилого дома - 12.02.2008г. пункты 1, 2, 3, 7, 9 Постановления администрации г.Красноярска от 11.09.2000г. № 505 и приложения №№ 1 и 2 утратили юридическую силу в связи с изданием постановления администрации г.Красноярска от 28.11.2003г. № 502, а также в связи с противоречиями нормам ЖК РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года. Незаконность передачи дома застройщиком ТСЖ «Локомотив» заключается в нарушении ст.ст.44, 136 и 161 ЖК РФ, поскольку собственники 14-этажного многоквартирного <адрес> были лишены права на выбор способа управления, т.к. общего собрания собственников жилых помещений указанного дома для решения вопроса о вступлении в существующее НТСЖ «Локомотив» или о создании нового ТСЖ на момент сдачи дома не проводилось. Факт передачи на баланс НТСЖ «Локомотив» 14-этажного многоквартирного дома был сокрыт от собственников жилых помещений домов № и № по <адрес> того, собственники помещений дома по <адрес> связи с незаконной передачей дома на баланс НТСЖ «Локомотив» как владельцы общедолевой собственности были лишены возможности разрешить вопрос о формировании и определении границ земельного участка, прилегающего к данному дому.
Незаконная передача дома по <адрес> на баланс НТСЖ «Локомотив» повлекла цепь нарушений прав собственников помещений этого многоквартирного дома, в том числе нарушено права на участие в управлении многоквартирным домом, обеспечивающее благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов, касающихся пользования общим имуществом, надлежащее предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме. Истец просит признать незаконной передачу 14-этажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, от ЗАО «Сибирское Инвестиционное Агентство» в управление Некоммерческому товариществу собственников жилья «Локомотив» по акту приема-передачи от 14 февраля 2008 года, который также признать недействительным с применением последствий в виде возвращения сторон в первоначальное положение, существовавшее до передачи дома на баланс НТСЖ «Локомотив», обязать ЗАО «Сибирское Инвестиционное Агентство» произвести передачу 14-этажного жилого дома по <адрес> соответствии с требованиями жилищного законодательства Товариществу собственников жилья «Космос», созданному по решению большинства собственников многоквартирного дома.
В судебном заседании Емельянов В.В. иск поддержал по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство» Белькова А.В., действующая по доверенности от 11.01.2011г. (выдана до 31.12.2011г), с иском Емельянова В.В. не согласилась, пояснила, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был построен застройщиком - ЗАО «СИА» с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров долевого участия в долевом строительстве. Одним из участников долевого строительства являлся Емельянов В.В., с которым был заключен договор № от 08.02.2007г. Фактически жилой дом был передан не НТСЖ «Локомотив», а собственникам помещений при подписании с ними актов приема-передачи их помещений для определения ими в дальнейшем способа управления.
Учитывая, что жилой дом по <адрес> строился в комплексе жилых домов № и №-г по <адрес> в <адрес>, имеющих общие инженерные сети, собственники помещений <адрес> обратились в НТСЖ «Локомотив» за предоставлением им коммунальных услуг и услуг по управлению многоквартирным жилым домом. До создания ТСЖ «Космос» НТСЖ «Локомотив» предоставляло коммунальные услуги, а собственники помещений их оплачивали. ЗАО «СИА» и НТСЖ «Локомотив» не имели возможности лишить истца права на выбор способа управления жилым домом, т.к. полномочия по определению порядка управления многоквартирным жилым домом находятся в сфере ведения собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если собственники помещений не выбрали способ управления или выбранный способ управления не был реализован, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию. 1 марта 2010 года по решению собственников помещений жилого дома по <адрес> в <адрес> в целях управления жилым домом было создано ТСЖ «Космос», в связи с чем по мнению представителя ЗАО «СИА», на момент обращения Емельянова В.В. в суд предмет спора отсутствует, поскольку собственниками помещений, в том числе истцом, был выбран способ управления многоквартирным жилым домом - через товарищество собственников жилья «Космос».
Представитель ответчика - НТСЖ «Локомотив» Руденко Л.А., действующая на основании доверенности от 25.05.2011г. (выдана до 31.12.2011г.), надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суд не уведомила, не просила об отложении слушания дела. В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
Представитель третьего лица - ТСЖ «Космос» Уварова О.Н., действующая на основании протокола № 1 от 01.03.2010г., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суд не уведомила, не просила об отложении слушания дела. В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя 3-го лица. В предварительном судебном заседании представитель ТСЖ «Космос» поддержала иск Емельянова В.В.
Представитель третьего лица - администрации г.Красноярска Прохоренко Н.С. (доверенность в деле), надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В соответствии со ст.139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
В силу требований ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Статья 45 ЖК РФ предусматривает порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с которым общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания, не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В силу ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В соответствии со ст.47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Емельянов В.В. является собственником <адрес> в <адрес>, право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.20-25, 26).
Кроме того, судом установлено, что Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 12.02.2008г., а 14.02.2008г. составлен акт приема-передачи многоэтажного жилого дома с инженерными сетями по адресу: <адрес>, в управление НТСЖ «Локомотив». Согласно указанному акту в управление НТСЖ «Локомотив» передан многоэтажный жилой дом с инженерными сетями (л.д.28).
При изложенных обстоятельствах суд находит надуманными доводы представителя ответчика – ЗАО «СИА» о том, что инвесторам (собственникам помещений в жилом доме) вместе с жилыми помещениями по актам приема-передачи передавалось в собственность и общее имущество в виде коммуникаций и инженерных сетей пропорционально доли в праве собственности.
К тому же, в акте приема-передачи, составленном 26 мая 2008 года и подписанном представителем застройщика и истцом (инвестором), отсутствует ссылка на передачу ему части коммуникаций и инженерных сетей пропорционально его доли в праве собственности (л.д.25).
Кроме того, в акте приема-передачи дома в управление НТСЖ «Локомотив» от 14.02.2008г. указано, что приемка произведена на основании Положения о порядке и деятельности товариществ собственников жилья в г.Красноярске, утвержденного Постановлением администрации города от 11.09.2000г. № 505 (л.д.28).
Вместе с тем, пунктом 4 Положения о порядке и деятельности товариществ собственников жилья в г.Красноярске, утвержденного Постановлением администрации города от 11.09.2000г. № 505, с изменениями внесенными Постановлением администрации г.Красноярска от 28.11.2003г. № 502 установлено, что к моменту принятия государственной комиссией жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан был передать, а соответствующая сетевая организация (предприятие) коммунального хозяйства города принять на баланс инженерные коммуникации и установки.
Также, в судебном заседании установлено, что решение о передаче <адрес> в <адрес> в управление НТСЖ «Локомотив» было принято единолично застройщиком ЗАО «СИА» без соблюдения установленного действующим законодательством порядка передачи дома, поскольку не проведена работа по организации общего собрания собственников помещений указанного дома, на котором следовало разрешить вопрос о выборе способа управления жилым домом, с момента ввода в эксплуатацию застройщиком не предпринимались меры к информированию собственников помещений о необходимости выбрать способ управления данным домом.
Ссылки представителя ответчика – ЗАО «СИА» о том, что решение о присоединении <адрес> ТСЖ «Локомотив», обслуживающему <адрес>, принято по заявлениям собственником помещений <адрес>, является голословным, поскольку суду не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении инвесторов-собственников помещений в <адрес> застройщику с просьбой о передаче данного дома в управление НТСЖ «Локомотив».
При изложенных обстоятельствах суд находит обоснованными, подлежащими удовлетворению исковые требования Емельянова В.В. о признании незаконной передачи <адрес> в <адрес> застройщиком – ЗАО «СИА» в управление НТСЖ «Локомотив», а также о признании недействительным акта приема-передачи дома в застройщика в управление НТСЖ «Локомотив» от 14.02.2008г.
Вместе с тем, суд не может согласиться с требованием истца о возвращении сторон в первоначальное положение и возложении на ЗАО «СИА» обязанности передать указанный жилой дом в управление вновь созданному ТСЖ «Космос», поскольку с февраля 2008 года управление домом № по <адрес> в <адрес> осуществлялось НТСЖ «Локомотив», получившее от застройщика необходимую техническую документацию, заключившее договоры на поставку энергоресурсов, тепло-, водоснабжения.
В настоящее время – с 01.03.2010г. на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 18.02.2010г. создано товарищество собственников жилья «Космос» для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д.151, 152, 153). Из пояснения сторон следует, что техническая документация была передана от НТСЖ «Локомотив» вновь созданному ТСЖ «Космос», данные правоотношения предполагают наличие права у ТСЖ «Космос» требовать составления акта приема-передачи документов и коммуникаций, инженерных сетей, а также предъявлять претензии предыдущему НТСЖ, управлявшему домом, в частности, в связи с передачей неполного пакета документов и по другим вопросам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Емельянова В.В. удовлетворить частично.
Признать незаконной передачу <адрес> в <адрес> в управление НТСЖ «Локомотив».
Признать недействительным акт приема-передачи от 14.02.2008 года 14-этажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, от ЗАО «СИА» в управление НТСЖ «Локомотив».
В остальной части исковые требования Емельянова Валерия Викторовича оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Красноярска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий-судья Т.В.Тихонова
Мотивированное решение составлено 12.06.2011г.
Судья: