Гражданское дело №                                                                    

Решение

г.Красноярск                                                                                                       ДД.ММ.ГГГГ                                                                                                                         

Именем Российской федерации

Железнодорожный районный суд г.Красноярска

В составе председательствующего судьи Ашихминой Е.Ю.

При секретаре Худякове А.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам

Николайчик Константина Александровича к ТСЖ «Пять звезд» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

встречному иску ТСЖ «Пять звезд» к Николайчик Константину Александровичу о признании договора недействительным,

Смирновой Анны Сергеевны к Николайчик Константину Александровичу, ТСЖ «Пять звезд» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

     Установил:

Обратившись в суд с иском, истец Николайчик К.А. указал, что

ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО23 договор уступки права требования, по условиям которого последний принял обязательство передать Николайчик К.А. право требования от ФИО24 однокомнатной квартиры ФИО46 (строительный номер) общей площадью 60,4 кв.м.(проектная) на 8-ом этаже в строящемся жилом доме по <адрес> после окончания строительства и сдачи указанного дома в эксплуатацию, а ФИО1 принял обязательство оплатить ФИО23 стоимость уступаемого имущественного права требования в размере 483 000 рублей. Истец обязательство полностью исполнил в срок и уплатил указанную сумму ФИО23 Строительство указанного дома застройщиком было начато и не завершено. В целях защиты прав обманутых инвесторов было создано ТСЖ «Пять звезд» в целях завершения строительства жилого дома. Ответчик ТСЖ «Пять звезд» заключил с истцом договор на достройку дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчик принял обязательство завершить строительство дома в срок и передать истцу в собственность однокомнатную квартиру под №, а истец принял обязательство оплатить стоимость инвестиций в размере, необходимом для достройки, на общую сумму 462 296 рублей в срок не позднее чем за два месяца до предполагаемого либо до фактического ввода дома в эксплуатацию, о чем ответчик должен был письменно уведомить истца. Ответчик срок окончания дома строительством и ввода в эксплуатацию нарушил, не уведомлял о намерении осуществить ввод в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ направил истцу письменный проект дополнительного соглашения, по условиям которого предложил истцу в сроку до ДД.ММ.ГГГГ произвести доплату стоимости инвестирования в размере 1 374 956 рублей 66 копеек. Полагая, что указанная сумма ответчиком не мотивирована, в разы превышает установленную условиями договора на достройку дома, чем нарушены права истца, как потребителя на получение достоверной информации о фактической стоимости расходов на завершение строительство указанного жилого дома, истец просил признать за ним право требования передачи ответчиком <адрес> (адрес строительный) по завершению дома строительством и ввода его в эксплуатацию на условиях договора на достройку жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ по цене 462 296 рублей.

В период подготовки дела к судебному разбирательству заявлением от ДД.ММ.ГГГГ истец требования уточнил, указав, что поскольку ответчиком представлены в дело письменные доказательства ввода дома в эксплуатацию в связи с завершением строительства его первой очереди (жилой части), истец просит признать за собой право собственности на однокомнатную квартиру №№ в дома по <адрес> (адрес почтовый).

Ответчик ТСЖ «Пять звезд», не согласившись с требованиями истца, предъявил встречный иск ДД.ММ.ГГГГ, и с учетом заявления об уточнении исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ, просил признать договор с истцом на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Требования мотивировал тем, что по договору уступки права требования между истцом и ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ последним истцу передано несуществующее право требования передачи от застройщика ФИО24 квартиры по завершению строительства жилого дома. Основной договор генподряда № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО23 и ФИО24 на который имеется ссылка в договоре уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО23 и истцом отсутствует, в связи с чем истец оплатил последнему стоимость несуществующего имущественного права. Виду ничтожности договора уступки права требования между ФИО23 и истцом от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожен заключенный между истцом и ТСЖ «Пять звезд» договор на достройку дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ТСЖ «Пять звезд» было создано исключительно в целях завершения строительства указанного жилого дома, правопреемником по обязательствам ФИО24 ФИО23 не является, и заключало договора на достройку жилого дома только с лицами, которые были действительными инвесторами по отношению к первоначальному застройщику ФИО24 и уплатили стоимость инвестирования.       Кроме того, договор на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ с истцом подписал от имени ТСЖ «Пять звезд» председатель ФИО4, который в нарушение требований Устава ТСЖ не получил одобрения сделки (договора с истцом) общим собранием членов ТСЖ.

Также на заключение указанного договора не было получено согласие всех инвесторов, в общей долевой собственности которых находился незавершенный строительством жилой дом.

В предварительное судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ ответчик ТСЖ «Пять звезд» впервые представил письменные сведения о том, что спорный объект долевого инвестирования <адрес> (адрес строительный), или <адрес> (адрес почтовый) по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ передана ООО «Эко», а последнее по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ передало право требования указанной квартиры по завершению строительством дома и ввода его в эксплуатацию гражданке Смирновой А.С.     Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эко» и Смирнова А.С. привлечены к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований относительно предмета спора.

ДД.ММ.ГГГГ Смирнова А.С. предъявил в общем порядке иск к ответчикам ТСЖ «Пять звезд» и Николайчик К.А., настаивала на признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру № по адресу <адрес>, указав в обоснование иска, что является добросовестным приобретателем, по договору уступки права требования между нею и ООО «Эко» от ДД.ММ.ГГГГ полностью оплатила последнему стоимость имущественного права требования передачи от ТСЖ «Пять звезд» указанной квартиры по завершению дома строительством и ввода его в эксплуатацию в сумме 2 346 120 рублей.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску Николайчик К.А. к ТСЖ «Пять звезд» о признании права собственности на спорную квартиру, встречному иску ТСЖ «Пять звезд» к Николайчик К.А. о признании договора на достройку жилого дома недействительным объединено в одно производство с гражданским делом по иску Смирновой А.С. к ТСЖ «Пять звезд» и Николайчик К.А. о признании права собственности на спорную квартиру для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании истец Николайчик К.А. и его представитель Кишнягин С.В. (доверенность в нотариальной форме от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года) требования искового заявления поддержали по тем же основаниям. Истец дал объяснения, что одновременно с предъявлением данного иска в суд в ДД.ММ.ГГГГ вступил в фактическое владение квартирой, установил вместо строительных дверей металлические, осуществляет охрану спорной квартиры от возможных посягательств сторон спора, и за это время Смирнова А.С. не появлялась в квартире, не совершала действий, направленных на владение и пользование. Истец и его представитель настаивали на том, что сделка между ТСЖ «Пять звезд» и ООО «Эко», и последующая между ООО «Эко» и Смирновой А.С. по передаче имущественного права требования спорной квартиры являются притворными, совершены для вида исключительно в связи с рассмотрением данного спора между истцом и ТСЖ «Пять звезд».       Также ссылались, что указанные сделки совершены в то время, как на спорное имущественно право на объект долевого инвестирования (квартиру) был наложен арест в виде запрета совершать с ним сделки по отчуждению, о чем ответчику ТСЖ «Пять звезд» было известно, в связи с чем такие сделки ничтожны.

В удовлетворении встречного иска ТСЖ «Пять звезд» о признании договора на достройку жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ истец и его представитель просили отказать, полагая, что договор подписан от имени ответчика уполномоченным лицом, одобрения договора общим собранием товарищей, либо согласия всех инвесторов на совершение такого договора не требуется.

Представитель ТСЖ «Пять звезд» Юрченко Д.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год) в судебном заседании требования истца Николайчик К.А. не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска по изложенным в нем основаниям. При рассмотрении и разрешении данного спора судом просил учесть, что истец Николайчик К.А. самовольно захватил спорную квартиру, в то время, как ни одного платежа по оплате инвестиций по условиям договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ не совершил. Также полагал, что требования истца Смирновой А.С. подлежит удовлетворению полностью, поскольку она приобрела имущественное право требования к ТСЖ «Пять звезд» передачи ей спорной квартиры по завершению строительством жилого дома, он введен в эксплуатацию, Смирнова А.С. полностью уплатила стоимость имущественного права инвестору ООО «Эко».

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Эко» Перов В.Г. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год) в судебном заседании полагал, что в иске Николайчик К.А. следует отказать, обязательства между ним и ответчиком ТСЖ «Пять звезд» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ прекращены в связи с односторонним отказом ТСЖ «Пять звезд» от договора ввиду неисполнения истцом обязательства по оплате в срок предложенной ему суммы доплаты на достройку в размере 1 374 956 рублей 66 копеек. ООО «Эко» являлось инвестором по финансированию строительства застройщиком ТСЖ «Пять звезд» жилого дома по <адрес>, оплатил стоимость инвестирования посредством выполнения строительных и строительно-монтажных работ, знало о притязаниях истца на спорный объект инвестирования (квартиру). Но поскольку истец в предложенный ему срок не оплатил стоимость инвестирования, по условиям дополнительного соглашения с ТСЖ «Пять звезд» от ДД.ММ.ГГГГ право требования спорного объекта долевого инвестирования передано ООО «Эко», которое действуя добросовестно, уступило такое имущественное право Смирновой А.С. Поскольку Смирновой А.С. имущественное право требования спорной квартиры принадлежит Смирновой А.С. в силу законной сделки, требования ее искового заявления представитель Перов В.Г. полагал обоснованными и подлежащими удовлетворению. По этим же основаниям полагал, что спорная квартира не может быть истребована от Смирновой А.С. и не подлежит передаче в собственность истца Николайчик К.А.

Представитель истца Смирновой А.С. - Торгунаков Г.Г. (доверенность в нотариальной форме от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований Смирновой А.С. по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Доводы истца Николайчик К.А. о фактическом владении спорной квартирой полагал не имеющими правового значения для разрешения спора, ссылаясь, что он захватил квартиру самовольно и представил в дело подложные документы в подтверждение обстоятельств владения квартирой. Также полагал, что спорная квартира не может быть истребована к Смирновой А.С. и передана в собственность Николайчик К.А. ввиду того, что исключительно Смирновой А.С. принадлежит имущественное право требовать передачи квартиры от ТСЖ «Пять звезд».

Истец Смирнова А.С. надлежаще извещалась о времени и месте судебного разбирательства заказной почтой и телеграммой с уведомлением о вручении, которые ей не вручены и возвращены в суд оператором связи с указанием о неявке адресата за получением судебных извещений и истечения срока их хранения.

Согласно объяснениям представителя Смирновой А.С. - Торгунакова Г.Г., истцу известно о времени и месте рассмотрения дела, о чем он истца известил, и она не выразила намерения лично участвовать в рассмотрении дела судом.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю надлежаще извещено о времени и месте судебного разбирательства, представителя в суд не направило, в адресованном суду письменном ходатайстве от ДД.ММ.ГГГГ просило рассматривать дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве указало, что правоотношения сторон спора не подпадают под действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», поскольку разрешение на строительство жилого дома выдано до ДД.ММ.ГГГГ. Ввиду изложенного, имущественные права требования инвесторов по передаче объектов долевого инвестирования в виде обременения прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, не подлежат государственной регистрации в учреждении Росреестра.

Дело рассмотрено судом в отсутствие истца Смирновой А.С., третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с учетом мнения явившихся участников, не возражавших.

Исследовав дело, суд приходит к следующему.

Из письменных материалов дела судом установлено, что Распоряжением Администрации г.Красноярска <данные изъяты> ФИО24 был предварительно согласован для предоставления в аренду сроком на два года земельный участок, расположенный по <адрес>, для проектирования многоэтажного жилого дома и предусмотрен снос пяти жилых домов и нежилых строений.

ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией ГАСН по г.Красноярску выданы разрешения № ФИО24 на выполнение подготовительных работ по жилому дому по адресу <адрес> сроком по ДД.ММ.ГГГГ, которое продлено по ДД.ММ.ГГГГ и на строительство для строительства многоэтажного жилого дома по указанному адресу.

Срок аренды указанного земельного участка арендатору ФИО24 для использования в тех же целях был продлен до ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Администрации г.Красноярска №880-арх от 09.08.2001 года.

Распоряжением Администрации г.Красноярска №2716-арх от 21.11.2005 года в распоряжение №3879-арх от 26.07.1999 года были внесены изменения и арендатор земельного участка ФИО24 заменен на Товарищество собственников жилья «Пять звезд», срок предварительного согласования земельного участка для проектирования многоэтажного жилого дома продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Администрации г.Красноярска №391-ж от 30.11.2007 года в распоряжение №3879-арх от 26.07.1999 года были внесены изменения: принято решение об образовании нового земельного участка по тому же адресу, изменена его площадь, утвержден акт выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, арендатором по прежнему определен ТСЖ «Пять звезд».

Распоряжением Администрации г.Красноярска №682-ж от 22.05.2008 года ТСЖ «Пять звезд» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> для строительства многоэтажного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением. Одновременно признано утратившим силу распоряжение Администрации г.Красноярска №3879-арх от 26.07.1999 года «О предварительном согласовании ФИО24 места размещения объекта».

По договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» предоставлен в аренду сроком по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> для строительства многоэтажного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Красноярска были внесены изменения в разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик ФИО24 заменен на ТСЖ «Пять звезд», строящимся объектом капитального строительства указан многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, этажность - 10; количество секций - 4; количество квартир - 126; площадь застройки - 1296 кв.м.; общая площадь здания 11926,10 кв.м., общая площадь квартир - 9855 кв.м., общая площадь встроено-пристроенных нежилых помещений - 1197,50 кв.м. по адресу <адрес>, срок действия разрешения на строительство продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, Товарищество собственников жилья «Пять звезд» создано вновь ДД.ММ.ГГГГ, учредителями являются ФИО38 физические лица ФИО9, ФИО10

Как следует из содержания Устава ТСЖ «Пять звезд», оно является некоммерческой организацией, создано на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания будущих собственников жилых помещений для достройки жилого дома по <адрес> в <адрес>, и последующего совместного управления и обеспечения эксплуатации комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях» (пункты 1.1, 1.3, 2.1 Устава). Членство в товариществе возникает с момента подачи заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (пункт 5.2 Устава).

По договору уступки требования от ДД.ММ.ГГГГ между Николайчик К.А. (приобретатель прав) и ФИО23 (подрядчик), последний принял обязательство передать Николайчик К.А. принадлежащее подрядчику право требования от ФИО24 однокомнатной квартиры № (строительный номер) общей площадью 60,4 кв.м.(проектная) на 8-ом этаже в строящемся жилом доме по <адрес> (строительный адрес) после окончания строительства и сдачи указанного дома в эксплуатацию, а Николайчик К.А. принял обязательство оплатить ФИО23 стоимость уступаемого имущественного права требования в размере 483 000 рублей, из них 410 000 рублей в день подписания договора, 73 000 рублей - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно квитанций к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, Николайчик К.А. уплатил ФИО23 суммы в размерах 410 000 рублей и 73 000 рублей соответственно, основаниями принятия оплаты указаны договор уступки требования от ДД.ММ.ГГГГ, однокомнатная квартира <адрес> дома по <адрес>.

ТСЖ «Пять звезд» (Заказчик) и Николайчик К.А. (инвестор) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор о долевом участии в финансировании строительства, по условиям которого:

- предметом договора является совместная деятельность сторон по обеспечению финансирования достройки жилых помещений с целью приобретения инвестором в собственность однокомнатной квартиры № общей площадью 64,6 кв.м. (проектная, включая места общего пользования) в строящемся жилом доме по <адрес> в <адрес>; общая площадь и нумерация квартиры может быть изменена после фактического обмера квартиры органами технической инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию, что является основанием для изменения цены договора сообразно фактической площади квартиры (пункты 11., 1.3-1.4 договора);

- заказчик ТСЖ «Пять звезд» принял обязательства руководить совместной деятельностью по обеспечению финансирования и достройки жилых помещений в указанном доме, принять средства инвестора Николайчик К.А. и обеспечить их вклад в строящийся жилой, заключать договоры с третьими лицами на выполнение всех необходимых строительно-монтажных работ и услуг, связанных с достройкой жилого дома, обеспечить окончание дома строительством в срок до 1-го полугодия 2008 года, который может быть продлен ТСЖ «Пять звезд» на срок не более 6-ти месяцев, и по окончанию строительства жилого дома не позднее 2-х месячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, выдать инвестору Николайчик К.А. правоустанавливающие документы на оплаченную им квартиру (пункты 1.2, 2.1, 2.2, 2.3, 2.6 договора);

- инвестор Николайчик К.А. принял обязательства оплатить ТСЖ «Пять звезд» инвестиции в размере 809 000 рублей, порядок и сроки оплаты инвестиций Николайчик К.А. договором не установлены (пункты 3.2, 3.3 договора), указано лишь, что инвестор вправе оплатить полную стоимость инвестиций при подписании договора и в этом случае стоимость объекта инвестирования считается фиксированной; в указанную стоимость инвестиций не входят расходы по производству отделочных работ, установке домофонов, приобретение и установка сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, настил полов; такие работы инвестором выполняются самостоятельно за счет собственных материалов и средств (пункт 1.4 договора).

По такому договору инвестор Николайчик К.А. не производил уплату стоимости инвестиций ТСЖ «Пять звезд».

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» и Николайчик К.А. (инвестор) заключили соглашение, по условиям которого ТСЖ «Пять звезд» принимает на себя обязательства по достройке и сдаче в эксплуатацию жилого дома по <адрес> в <адрес> согласно договора без номера от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве квартиры № заключенного между ФИО23 и Николайчик К.А., который полностью оплатил цену указанного договора в размере 483 000 рублей. При этом ТСЖ «Пять звезд» не несет ответственности перед инвестором Николайчик К.А. по обязательствам ФИО23 предусмотренным договором от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве (пункты 1, 3, 4 Соглашения).

ТСЖ «Пять звезд» (Заказчик) и Николайчик К.А. (инвестор) ДД.ММ.ГГГГ заключили дополнительное соглашение к договору о долевом участии в финансировании строительства ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого в связи с изменением проекта, объектом долевого инвестирования признана однокомнатная квартира № общей

площадью 65,17 кв.м. на 8-ом этаже строящегося дома <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» направил истцу Николайчик К.А. письменное уведомление, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО23 был заключен Договор уступки требования, и в целях восстановления реестра инвесторов в строящемся жилом доме по адресу <адрес>, а также заключения с истцом договора на достройку дома предложил истцу явиться в офис ТСЖ «Пять звезд» в срок до ДД.ММ.ГГГГ, предоставить документы в подтверждение заключения Договор уступки требования от ДД.ММ.ГГГГ и его исполнения (оплаты).

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» приняло от истца Николайчик К.А. письменное заявление, адресованное в Правление ТСЖ, согласно которого он выразил согласие участвовать в достройке жилого дома по адресу <адрес> в <адрес>, заключить с ТСЖ «Пять звезд» договор на достройку жилого дома, на изменение нумерации квартиры, ее площади, этажа, произвести доплату в связи с достройкой дома, просил принять его в члены товарищества собственников жилья.

ТСЖ «Пять звезд» и Николайчик К.А. (инвестор) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор на достройку дома №, по условиям которого:

- предметом договора является совместная деятельность сторон по обеспечению достройки жилого дома по <адрес> в <адрес> с целью приобретения инвестором в собственность однокомнатной квартиры № общей площадью 65,17 кв.м. (проектная) на 5-ом этаже в осях Р-Т ряды 13-17. Нумерация квартиры и ее общая площадь изменены на указанные в связи с тем, что согласно проектной документации строящегося дома в нем отсутствует квартира проектной площадью 60,4 кв.м., стоимость инвестирования которой Николайчик К.А. оплатил по договору уступки требования без номера от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ГрадСтрой»; общая площадь и нумерация квартиры может быть изменена после фактического обмера квартиры органами технической инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию, что является основанием для изменения цены договора сообразно фактической площади квартиры (пункты 1.4, 1.8, 1.9 договора);

- ТСЖ «Пять звезд» приняло обязательства руководить совместной деятельностью по обеспечению финансирования и достройки жилых помещений в указанном доме, принять средства инвестора Николайчик К.А. и обеспечить их вклад в строящийся жилой, заключать договоры с третьими лицами на выполнение всех необходимых строительно-монтажных работ и услуг, связанных с достройкой жилого дома, обеспечить окончание дома строительством в срок до 1-го полугодия 2009 года, который может быть продлен ТСЖ «Пять звезд» на срок не более 6-ти месяцев, и по окончанию строительства жилого дома не позднее 2-х месячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, выдать инвестору Николайчик К.А. правоустанавливающие документы на оплаченную им квартиру (пункты 2.1-2.6 договора);

- инвестор Николайчик К.А. принял обязательства оплатить ТСЖ «Пять звезд» инвестиции в размере всего 462 296 рублей.     Из них 247 646 рублей являются доплатой на достройку дома по данному договору за квартиру № исходя из ее проектной площади 65,17 кв.м дополнительно к ранее оплаченной Николайчик К.А. полностью стоимости квадратных метров ФИО23 в размере 483 000 рублей за площадь 60,4 кв.м. по договору уступки требования без номера от ДД.ММ.ГГГГ и цена указанных квадратных метров (60,4 кв.м.) полностью оплаченных Николайчик К.А. ФИО23 по договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ пересмотру не подлежит, считается фиксированной (пункты 1.4, 1.9, 3.2). Другая часть инвестирования в размере 214 650 рублей, подлежащая уплате Николайчик К.А. в пользу ТСЖ «Пять звезд», определена согласно пункта 1.9 договора, как доплата за разность между фактически оплаченными квадратными метрами и размером нового объекта инвестирования квартиры № проектной площадью 65,17 кв.м (65,17 - 60,4 кв.м. = 4,77 кв.м.) по цене 45 000 рублей за 1 кв.м. (4,77 кв.м. х 45 000 руб. = 214 650 руб.);

- полную стоимость инвестирования в размере 462 296 рублей инвестор Николайчик К.А. обязан уплатить ТСЖ «Пять звезд» не позднее чем за два месяца до сдачи дома в эксплуатацию (приемки дома государственной комиссией), о предполагаемом сроке сдачи дома в эксплуатацию ТСЖ «Пять звезд» уведомляет инвестора Николайчик К.А. письменно по адресу, указанному в данном договоре, по <адрес> (пункты 1.9, 3.3 договора).

      - в указанную стоимость инвестирования в размере 462 296 рублей не входят расходы по комплектации квартиры электроплитой, приобретению и установке сантехнического оборудования, металлических дверей, подоконников, сливов, окон, остекления лоджий и (или) балконов, стоимость таких расходов инвестор Николайчик К.А. обязан уплатить в сроки, установленные в сообщении ТСЖ «Пять звезд», которое подлежит направлению инвестору заказным письмом с описью вложения по указанному в договоре адресу инвестора, или вручено ему лично под роспись (пункты 1.6, 1.7 договора);

- также в стоимость инвестирования в размере 462 296 рублей не входят расходы, связанные с оформлением и вводом в эксплуатацию внутренних и наружных сетей, с созданием и содержанием ТСЖ, по коммунальным услугам с момента сдачи дома в эксплуатацию до приобретения инвестором права собственности на квартиру (пункт 3.4 договора).

Договором на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Пять звезд» и Николайчик К.А. не предусмотрено условий об изменении стоимости инвестирования, кроме случая, если в оконченном строительством жилом доме площадь объекта инвестирования квартиры № будет иметь иную площадь по результатам технической инвентаризации, нежели проектная площадь, указанная в договоре (пункт 1.8).

Одновременно, пунктами 3.1, 5.2 указанного договора установлено, что инвестор Николайчик К.А. принял обязательство оплатить ТСЖ «Пять звезд» денежные средства, необходимые для окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, что, по мнению суда означает, что в целом цена договора не является фиксированной, может быть изменена по соглашению сторон в случае изменения стоимости инвестирования (стоимости квадратного метра объекта инвестирования - квартиры) исходя из фактических расходов на строительство дома и ввод его в эксплуатацию.

В целях определения предстоящих расходов на достройку жилого дома по <адрес> в <адрес> исходя из действующих рыночных цен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом объема выполненных работ на незавершенном строительстве жилом доме, ТСЖ «Пять звезд» заказал оценку таких расходов.     Как следует из объяснений в судебном заседании представителя ответчика ТСЖ «Пять звезд» Юрченко Д.А., оценка производилась в целях заключения договоров с инвесторами, в том числе физическими лицами из числа обманутых ООО «ГрадСтрой», для определения размера инвестиций, необходимых для завершения дома строительством. Согласно представленного ответчиком ТСЖ «Пять звезд» в дело отчета № ФИО53 на время производства оценки на сентябрь 2006 года, объем выполненных строительных работ на незавершенном строительством объекте жилом доме по <адрес> в <адрес> составляет 4,1% от общего объема, необходимого для возведения дома согласно проекта, из них фундамент и подвал составляет 75%, стены первого этажа 30%, стены дома 3%. С учетом планируемого срока завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию рыночная стоимость строительства дома в целом определена в размере 8 698 615 рублей.

Анализируя приведенные письменные доказательства в совокупности, давая толкование условиям договоров и соглашений между ТСЖ «Пять звезд» и Николайчик К.А., принимая во внимание буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, в том числе исходя из смысла договоров и соглашений в целом, учитывая цели и задачи, для которых было создано ТСЖ «Пять звезд», суд приходит к выводу, что ответчик ТСЖ «Пять звезд» признал преимущественное право Николайчик К.А. на участие в инвестировании достройки многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> в <адрес> с целью приобретения Николайчик К.А. в собственность однокомнатной квартиры №14 общей площадью 65,17 кв.м. (проектная) на 5-ом этаже в осях Р-Т ряды 13-17. по окончании дома строительством и ввода его в эксплуатацию, поскольку Николайчик К.А. являлся обманутым инвестором ФИО23 уплатил последнему полностью стоимость инвестирования строительства указанного жилого дома исходя из площади объекта инвестирования 60,4 кв.м., и за счет средств обманутых инвесторов, в том числе Николайчик К.А., была возведена часть жилого дома в объеме, указанном в отчета № ФИО53

Из письменных материалов дела установлено судом, что техническая инвентаризация жилого дома по адресу <адрес> в <адрес> произведена ответчиком ТСЖ «Пять звезд» и получен технический паспорт ДД.ММ.ГГГГ (сведения о произведенной технической инвентаризации дома в виде копии титульного листа технического паспорта впервые представлены в дело ТСЖ «Пять звезд» представителем Грянкиным А.Н. - ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» получило положительное заключение Службы строительного надзора и жилищного контроля <адрес> о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой части с инженерным обеспечением многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением (первый этап) по адресу <адрес>.

Администрацией г.Красноярска ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Пять звезд» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением (первый этап) по адресу <адрес> (почтовый адрес <адрес>) без встроено-пристроенных нежилых помещений.

Копии заключения Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, разрешения на ввод дома в эксплуатацию впервые представлены в суд представителем ТСЖ «Пять звезд» Белякиным А.К. в предварительное судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ, до этого времени ответчик не сообщал о произведенной технической инвентаризации дома, о получении разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Представитель истца Николайчик К.А. - Кишнягин С.В., получив из данного дела сведения о произведенной технической инвентаризации дома ДД.ММ.ГГГГ, обратился ДД.ММ.ГГГГ в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» филиал по Красноярскому краю с заявкой на выполнение работ по выезду техника на спорную квартиру в целях ее обследования и составления выписки из технического паспорта, получил такую выписку ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой квартира № в доме по <адрес> № в <адрес> является жилым и изолированным помещением, общей площадью всех частей объекта 65,3 кв.м. с учетом лоджии, в том числе общей площадью 62,6 кв.м., в том числе жилой площадью 32,0 кв.м. Фактов самовольной перепланировки, реконструкции не выявлено.

ДД.ММ.ГГГГ истец Николайчик К.А. уплатил через отделение Сбербанка на банковский счет ТСЖ «Пять звезд» сумму 462 296 рублей, назначение платежа - оплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома по <адрес> (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с тем, что общая площадь спорной квартиры согласно выписки из технического паспорта составляет 65,3 кв.м. с учетом лоджии, что превышает проектную площадь квартиры согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома (65,17 кв.м.), ДД.ММ.ГГГГ истец Николайчик К.А. уплатил через отделение Сбербанка на банковский счет ТСЖ «Пять звезд» сумму 5 850 рублей, назначение платежа - доплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома по <адрес> (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ).

А всего истец произвел таким образом оплату инвестирования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома в размере 468 146 рублей.

Платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ТСЖ «Пять звезд» перечислил на имя получателя Николайчик К.А. сумму 468 146 рублей, указав в обоснование платежа, что производит возврат неверно зачисленных денежных средств.

Таким образом, ответчик отказался от принятия надлежащего исполнения денежного обязательства истца Николайчик К.А. по оплате стоимости инвестирования по условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома без законных на то оснований, поскольку в соответствии с п.3 ст.396, п.2 ст.405, ст.406 ГК РФ кредитор не может отказаться от принятия исполнения при отсутствии просрочки со стороны должника, и напротив, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

По делу установлено судом, что истец Николайчик К.А. исполнил денежное обязательство перед ответчиком ТСЖ «Пять звезд» в не спорной части без просрочки, в то время как ответчик ТСЖ «Пять звезд» не совершил действий, предусмотренных договором с истцом, до совершения которых истец не мог исполнить своего обязательства.

Так, из письменных материалов дела установлено судом, что ответчик ТСЖ «Пять звезд» в порядке, установленном условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома, не уведомил письменно истца, как до предъявления им иска в суд, так и после этого времени о предполагаемом сроке сдачи дома в эксплуатацию, либо о том, что произведена приемка дома государственной комиссией, либо что выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию с тем, чтобы истец имел возможность надлежаще исполнить денежное обязательство по оплате стоимости инвестирования в размере, указанном в договоре в пределах двухмесячного срока со дня получения такого уведомления.

Согласно письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, ТСЖ «Пять звезд» предложило истцу Николайчик К.А. явиться в офис в срок до ДД.ММ.ГГГГ для заключения дополнительного соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома, указав, что в дополнительном соглашении определен окончательный размер доплаты инвестора, необходимый для завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> в уведомлении было изложено, что в случае неявки, либо отказа подпись дополнительное соглашение, договор № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома будет считаться не заключенным за отсутствием согласия по всем существенным условиям, а именно - «экономически оправданной суммы, определяющей действительную долю участия инвестора в строительстве дома». Одновременно в уведомлении ответчик также сослался, что при отказе истца подписать дополнительное соглашение, ТСЖ «Пять звезд» в одностороннем порядке отказывается от договора № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома в целях привлечения недостаточных для завершения строительства средств и будет заключать договор с другим инвестором.

К указанному уведомлению ТСЖ «Пять звезд» приложило проект дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к № от ДД.ММ.ГГГГ на достройку дома, согласно которого предлагалось изложить пункт 1.4 договора на достройку дома в следующей редакции: «ТСЖ «Пять звезд» передает в собственность инвестору по завершению строительства жилого дома однокомнатную квартиру № проектной площадью 65,17 кв.м. на 5-ом этаже, оси Р-Т, ряды 13-17. Доплата по договору на достройку № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 374 956 рублей 66 копеек». В пункте 2 дополнительного соглашения указано, что основой для определения объема выполненных работ первоначальным застройщиком ООО «ГрадСтрой» за счет привлеченных средств Инвестора, определения стоимости квадратного метра строящегося жилого помещения и исчисления размера доплаты в пользу ТСЖ «Пять звезд» стороны соглашения принимают независимое экспертное заключение отчет № «Об оценке незавершенного строительства жилого дома», выполненный ООО «Бюро оценки Эксперт-Сервис», согласно которого объем незавершенного строительства дома, принятого ТСЖ «Пять звезд» составляет 4,1% от общего объема строительных работ, а стоимость 1 кв.м. составляет 22 000 рублей. Размер доплаты инвестора в пользу ТСЖ «Пять звезд» составляет 95,9%, что в денежном выражении составляет 21 098 рублей за 1 кв.м. Дополнительным соглашением предлагалось условие об оплате инвестором Николайчик К.А. стоимости инвестирования в размере 1 374 956 рублей 66 копеек в срок до ДД.ММ.ГГГГ, или не позднее завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, предполагаемый срок которых в дополнительном соглашении не приведен.

Истец Николайчик К.А. в судебном заседании не оспаривал, что указанное уведомление и проект дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ получил в первых числах мая 2010 года. Не согласившись с предложением ответчика ТСЖ «Пять звезд» изменять условия договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ, предъявил иск в суд ДД.ММ.ГГГГ и настаивал на признании за ним имущественного права требования передачи объекта инвестирования (квартиры) по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию на условиях цены договора на достройку.

В судебном заседании истец Николайчик К.А. настаивал, что ответчик вводит его в заблуждение относительно стоимости инвестирования, ссылаясь на отчет оценщика, поскольку этот же отчет был использован ответчиком при определении стоимости инвестирования при заключении договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ. Также ссылался, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик уже располагал данными о фактической площади квартиры, поскольку произвел техническую инвентаризацию дома в феврале 2010 года.

Суд находит такие доводы истца заслуживающими внимания, учитывая, что они нашли подтверждение в судебном заседании.

Как установлено судом и приведено в настоящем решении, ответчик ТСЖ «Пять звезд», заключая с истцом договор на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, при определении стоимости инвестирования, подлежащего оплате истцом, исходил из предстоящих расходов на достройку жилого дома по <адрес> в <адрес>, рассчитанных на основании отчета № ФИО53 исходя из объема выполненных строительных работ на незавершенном строительством объекте жилом доме, общего объема, необходимого для возведения дома согласно проекта, и планируемого срока завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

В связи с изложенным, ответчик не доказал по делу обоснованность своих требований к истцу о подписании дополнительного соглашения об увеличении стоимости инвестирования исходя из того же отчета оценщика, учитывая, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, когда ответчик предложил истцу подписать такое дополнительное соглашение, дом был возведен, ДД.ММ.ГГГГ выдано положительное заключение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах ответчик был обязан в соответствии с условиями договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ уведомить истца о предстоящем вводе дома в эксплуатацию, такое обязательство не исполнил.

Кроме того, если фактические расходы ответчика ТСЖ «Пять звезд» по строительству жилого дома превысили предполагаемые, определенные указанным отчетом оценщика, он был вправе предложить истцу изменить условия договора на достройку в части стоимости цены квадратного метра инвестирования исходя из действительных расходов.

Из буквального значения слов и выражений в проекте дополнительного соглашения (пункт 1), истцу предлагалось изменить условия договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ только в части размера доплаты, установленной п.1.4. договора и срока внесения доплаты. Во всем остальном предлагалось руководствоваться условиями договора на достройку дома (пункт 6 соглашения).

Вместе с тем, пунктом 1.4 договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ, как установлено и приведено в настоящем решении, предусмотрена часть стоимости инвестирования в размере 247 646 рублей, которая является доплатой на достройку дома по данному договору за <адрес> исходя из ее проектной площади 65,17 кв.м дополнительно к ранее оплаченной Николайчик К.А. полностью стоимости квадратных метров ФИО23 в размере 483 000 рублей за площадь 60,4 кв.м. по договору уступки требования без номера от ДД.ММ.ГГГГ и цена указанных квадратных метров (60,4 кв.м.) полностью оплаченных Николайчик К.А. пересмотру не подлежит, считается фиксированной (пункты 1.4, 1.9, 3.2 договора на достройку).

Другая часть инвестирования в размере 214 650 рублей определена согласно пункта 1.9 договора, как доплата за разность между фактически оплаченными квадратными метрами и размером нового объекта инвестирования квартиры № проектной площадью 65,17 кв.м по цене 45 000 рублей за 1 кв.м.

Учитывая, что указанная часть инвестирования в размере 214 650 рублей определена из расчета 45 000 рублей за 1.кв.м., ответчик не доказал обоснованность суммы доплаты, указанной в дополнительном соглашении в размере 1 374 956 рублей 66 копеек исходя из цены 21 098 рублей за 1 кв.м.

Кроме того, после возбуждения данного дела судом, не смотря на судебный запрет отчуждать спорный объект долевого инвестирования (квартиру), ответчик ТСЖ «Пять звезд» передал инвестору ООО «Эко» спорную квартиру в счет оплаты стоимости выполненных инвестором строительных и строительно-монтажных работ по возведению указанного жилого дома по цене 18 000 рублей за 1 кв.м., а истцу предлагал произвести доплату по более высокой цене 21 098 рублей за 1 кв.м.

Также согласно буквального значения слов и выражений в проекте дополнительного соглашения следует, что кроме нового размера доплаты 1 374 956 рублей 66 копеек (вместо ранее установленного размера 247 646 рублей), истцу следует уплатить в новый срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и другую часть инвестирования в размере 214 650 рублей.

При таких обстоятельствах, установленных судом, у суда не имеется оснований полагать недобросовестность истца, поскольку ответчик условия дополнительного соглашения изложил неясно, не мотивировал новый размер доплаты.

Также по делу установлено, что ответчик ТСЖ «Пять звезд» нарушил условие договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ об обеспечении окончания строительства дома до 1-го полугодия 2009 года, который мог быть продлен ТСЖ «Пять звезд» на срок не более 6-ти месяцев, то есть до 2-го полугодия 2009 года.

Дом был введен в эксплуатацию ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, с просрочкой в один год, в связи с чем суд признает заслуживающими внимания доводы истца, что увеличение размера расходов на строительство могло если и вызвано, то нарушением срока строительства дома.

Ответчику ТСЖ «Пять звезд» судом разъяснялось право предъявить в данном деле встречный иск к истцу Николайчик К.А. с требованиями об изменении условий договора на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части стоимости инвестирования, срока ее оплаты и представить письменные доказательства размера фактических расходов на строительство жилой части многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением (первый этап) по адресу <адрес> (почтовый адрес <адрес>) без встроено-пристроенных нежилых помещений, произвести расчет стоимости 1 кв.м. строительства жилой части без учета нежилых встроенно-пристроенных помещений.

Ответчик таких требований к истцу предъявлять не пожелал.

Также ответчик не доказал размер действительных расходов на строительство многоквартирного жилого дома. Так, ответчику предлагалось произвести расчет стоимости 1.кв.м. строительства жилой части дома без учета расходов на строительство встроено-пристроенных нежилых помещений, на что ответчик представил в дело письменную справку, что разделить такие расходы не может. Также ответчик в число расходных документов, подтверждающих расходы на строительство, включил размер денежных требований к нему, как к должнику, по векселям на общую сумму 17 842 445 рублей. Ответчик не указал, какому кредитору и в связи с каким обязательством он выдал каждый из векселей, в связи с чем по мнению суда ответчик не доказал, что в составе и размере расходов по строительству жилого дома подлежат учету вексельные обязательства на указанную сумму, а она является значительной.

Ввиду того, что ответчиком ТСЖ «Пять звезд» в деле не заявлен спор об изменении условий договора с истцом на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ в части стоимости инвестирования, суд не дает оценку остальным представленным ответчиком письменным доказательствам в подтверждение фактических расходов по строительству дома и не устанавливает размер фактически понесенных ответчиком расходов по строительству дома, поскольку установление таких обстоятельств не имеет правового значения для рассмотрения и разрешения спора (п.2 ст.59 ГПК РФ).

И поскольку дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ не подписано сторонами, не имеется судебного решения об изменении условий договора, суд приходит к выводу, что данный договор действует и обязателен для сторон спора - истца Николайчик К.А. и ответчика ТСЖ «Пять звезд» - на условиях, согласованных сторонами.

Определяя нормы права, которые подлежат применению при рассмотрении и разрешении данного спора, суд исходит из установленного по делу обстоятельства, что разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> в установленном порядке выдано до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем на правоотношения сторон не распространяются нормы Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона №39-ФЗ от 22.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Так, в соответствии со ст.ст.307, 309, 310 ГК РФ, обязательства возникают в том числе из договора. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Применительно к правоотношениям сторон законом не предусмотрен односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Пунктами 4.2, 3.3, 3.4 договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право ТСЖ «Пять звезд» отказаться в одностороннем порядке от договора случае не исполнения инвестором Николайчик К.А. обязанностей уплатить денежные средства, необходимые для окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, расходов по оформлению и вводу в эксплуатацию внутренних и наружных сетей, создания и содержания ТСЖ, стоимости коммунальных услуг с момента сдачи дома в эксплуатацию до приобретения инвестором права собственности на квартиру в оконченном строительством доме, срок не позднее двух месяцев до сдачи дома в эксплуатацию (приемки дома государственной комиссией), о чем ТСЖ «Пять звезд» обязано уведомить инвестора письменно.

По делу установлено судом, что ответчик ТСЖ «Пять звезд» не уведомлял истца о предполагаемом сроке сдачи дома в эксплуатацию, о приемке государственной комиссией и не предлагал уплатить денежные средства в связи с вышеперечисленными расходами. В связи с чем, истцом не допущено нарушений условий договора, которые указаны в качестве основания для одностороннего отказа ТСЖ «Пять звезд» от договора с истцом.

Кроме того, договор на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ не связан с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, следовательно, условие договора о праве ТСЖ «Пять звезд» совершить односторонний отказ от него ничтожно, как не соответствующее требованиям закона и (или) иных правовых актов, что не влечет недействительности прочих частей договора (ст.310, ст.168, ст.180 ГК РФ).

При таких обстоятельствах доводы представителей ответчика ТСЖ «Пять звезд» Юрченко Д.А. и третьего лица «Эко» Перова В.Г. о том, что обязательства сторон по договору на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ Николайчик К.А. и ТСЖ «Пять звезд» прекращены в связи с односторонним отказом последнего от договора, суд находит не состоятельными.

Статья 396 ГК РФ устанавливает ответственность за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательства должником, который не освобождается от исполнения обязанности в натуре.

Как установлено ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, иное вещное право. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Исходя из способов защиты гражданских прав, установленных ст.12 ГК РФ, как признание права, суд находит возможным требования истца Николайчик К.А. удовлетворить и признать за ним право собственности на квартиру № по адресу <адрес>, поскольку на день рассмотрения дела судом жилой дом завершен строительством и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. В нарушение условий договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не уведомил истца в порядке, установленном договором, о вводе дома в эксплуатацию, без законных на то оснований отказался от принятии исполнения обязательства истца по оплате стоимости инвестирования в размере, определенном договором, возвратив истцу оплаченные им денежные средства стоимости инвестирования. Не исполнил ответчик обязательство по передаче инвестору Николайчик К.А. правоустанавливающих документов на оплаченную им квартиру по окончанию строительства жилого дома не позднее 2-х месячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, учитывая, что обязательство по оплате стоимости инвестирования истцом было исполнено в надлежащий срок со дня, когда представитель истца впервые получил из материалов дела сведения о вводе дома в эксплуатацию и изготовил за свой счет выписку из технического паспорта на квартиру в целях определения ее фактической площади.

В целях понуждения ответчика к исполнению обязанности в натуре по получению от истца стоимости инвестирования, суд полагает необходимым взыскать с истца Николайчик К.А. в пользу ТСЖ «Пять звезд» стоимость инвестирования строительства указанной квартиры исходя из стоимости 1 кв.м. по условиям договора на достройку в размере 7 093 рублей 68 копеек (462 296 руб./ 65,17 кв.м.,     где 462 269 рублей - общая стоимость инвестирования по договору, 65,17 кв.м. - проектная площадь квартиры).

Исходя из фактической площади всех частей объекта (квартиры) 65,3 кв.м. с учетом лоджии, стоимости за 1.кв.м. площади, с Николайчик К.А. в пользу ответчика ТСЖ «Пять звезд» подлежит взысканию 463 217 рублей 30 копеек (65,3 кв.м. х 7 093,68 руб.), составляющую стоимость инвестирования строительства квартиры без учета стоимости металлических дверей, подоконников, сливов, окон, остекления лоджии, балконов, оформления и ввода в эксплуатацию внутренних и наружных сетей, создания и содержания ТСЖ «Пять звезд», коммунальных услуг с момента сдачи дома в эксплуатацию до возникновения права собственности на квартиру.

Ответчик ТСЖ «пять звезд» не представил в данное дело надлежащего расчета стоимости металлических дверей, подоконников, сливов, окон, остекления лоджии, балконов, оформления и ввода в эксплуатацию внутренних и наружных сетей, создания и содержания ТСЖ «Пять звезд», коммунальных услуг за период с момента сдачи дома в эксплуатацию до принятия судом решения и расчета размера части таких расходов, приходящихся на долю истца Николайчик К.А. сообразно общей площади спорной квартиры.

В этом случае ответчик ТСЖ «Пять звезд» не лишен права в общеисковом порядке предъявить к Николайчик К.А. требования о взыскании указанных расходов.

Доводы представителей ответчика ТСЖ «Пять звезд» Юрченко Д.А. и третьего лица «Эко» Перова В.Г. о невозможности присудить в собственность истца спорную квартиру в натуре, поскольку она выбыла из владения ТСЖ «Пять звезд», передана в качестве оплаты стоимости инвестирования ООО «Эко», а затем истцу Смирновой А.С., суд находит не состоятельными ввиду следующего.

В соответствии со ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

В силу договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ у истца Николайчик К.А. возникло имущественное право требования к ответчику ТСЖ «Пять звезд» передачи в собственность однокомнатной квартиры <адрес> по завершению строительства жилого дома по адресу <адрес> (почтовый адрес <адрес>), а у ответчика -обязательство передать правоустанавливающие документы на указанную квартиру по окончанию строительства жилого дома не позднее 2-х месячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Такие обязательства сторон из договора не прекращены по день рассмотрения дела судом, что установлено по делу и приведено в настоящем решении.

На момент заключения такого договора, предъявления истцом Николайчик К.А. данного иска в суд, притязаний иных лиц на указанный объект инвестирования (квартиру) не было.

Как установлено судом, по договору генерального подряда на завершение строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эко» (генеральный подрядчик) принял обязательства выполнить своими силами и средствами строительно-монтажные и иные работы для ТСЖ «Пять звезд» (заказчик) по завершению строительства многоквартирного десятиэтажного жилого дома с инженерным обеспечением по адресу Красноярск, <адрес> и сдать заказчику результат работ в виде жилой части дома - во втором квартале 2010 года, встроено-пристроенную часть дома состоящую из нежилых помещений - в третьем квартале 2010 года. А заказчик ТСЖ «Пять звезд» принял обязательство принять выполненные работы и оплатить их стоимость посредством передачи имущественных прав на индивидуализированные объекты долевого строительства (квартиры и нежилые помещения) в составе указанного жилого дома по перечню согласно Приложения № к настоящему договору. В приложении № к приведенному договору указаны пять квартир, среди которых отсутствует квартира под №14.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ указаны дополнительные объекты долевого строительства (квартиры и нежилые помещения) в составе строящегося жилого дома, подлежащие передаче от ТСЖ «Пять звезд» подрядчику ООО «Эко» в качестве оплаты стоимости работ по договору, среди которых указана квартира № на 5-ом этаже в осях Р-Т ряду 13-17 проектной площадью 65,17 кв.м. по цене 18 000 рублей за 1 кв.м. стоимостью 1 173 060 рублей.

Также между ТСЖ «Пять звезд» и ООО «Эко» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участив в строительстве, предмет которого тождественен предмету договора генерального подряда на завершение строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, существо обязательств сторон сводится к тому, что ООО «Эко» принял обязательства осуществить финансирование завершения строительства многоквартирного десятиэтажного жилого дома с инженерным обеспечением по адресу Красноярск, <адрес> посредством выполнения выполнить своими силами и средствами строительно-монтажных и иных работы, а застройщик ТСЖ «Пять звезд» принял обязательство передать инвестору «Эко» имущественные права на индивидуализированные объекты долевого строительства (квартиры и нежилые помещения) в составе указанного жилого дома по перечню согласно Приложения № к договору.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ указаны объекты долевого строительства (квартиры и нежилые помещения) в составе строящегося жилого дома, подлежащие передаче от ТСЖ «Пять звезд» ООО «Эко», среди них - квартира <данные изъяты> в осях Р-Т ряду 13-17 проектной площадью 65,17 кв.м. по цене 18 000 рублей за 1 кв.м. стоимостью 1 173 060 рублей.

Условия приведенных дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ к договору генерального подряда и к договору долевого участия в строительстве в той части, которой установлено обязательство ТСЖ «Пять звезд» передать инвестору (генеральному подрядчику) имущественное право на индивидуализированный объект долевого строительства квартиру <данные изъяты> в осях Р-Т ряду 13-17 проектной площадью 65,17 кв.м., ничтожны, и не порождают правовых последствий по основаниям, установленным ст.168, ст.180 ГК РФ, как не соответствующие требованиям закона и (или) иных правовых актов, что не влечет недействительности прочих частей указанных договоров и дополнительных соглашений к ним.

Поскольку имущественное право требования передачи указанной квартиры от ТСЖ «Пять звезд» на момент заключения последним с ООО «Эко» договора генерального подряда, договора долевого участия в строительстве и дополнительных соглашений к ним, принадлежало истцу Николайчик К.А., такое имущественно право не могло быть предметом тождественной сделки между ТСЖ «Пять звезд» и ООО «Эко».

Кроме того, на день заключения между ООО «Эко» и ТСЖ «Пять звезд» дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ к договорам генерального подряда и долевого участия в строительстве были приняты следующие меры обеспечения иска по данному делу:

определением суда от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет ТСЖ «Пять звезд», иному другому лицу заключать любые виды договоров с объектом долевого инвестирования однокомнатной квартирой № общей проектной площадью 65,17 кв.м. на 5-ом этаже в осях Р-Т рядах 13-17 многоквартирного жилого дома по строительному адресу по <адрес>, а также совершать регистрационные действия в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> с указанным объектом долевого инвестирования. Такое определение было вручено ответчику ТСЖ «Пять звезд» ДД.ММ.ГГГГ, о чем в деле имеется почтовое уведомление.

Из объяснений в судебном заседании представителя ООО «Эко» Перова В.Г. судом установлено, что общество знало о притязаниях истца Николайчик К.А. на указанный объект долевого инвестирования, в том числе о том, что он предъявил данный иск в суд, однако общество не видело препятствий в заключении дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ относительно указанного объекта инвестирования, полагая, что обязательства истца и ответчика ТСЖ «Пять звезд» из договора № от ДД.ММ.ГГГГ прекращены в связи с односторонним отказом ТСЖ «Пять звезд» от договора, по причине отказа истца в установленный ему срок уплатить стоимость инвестирования, предложенную ТСЖ «Пять звезд» в проекте дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а также в последующих уведомлениях, направлявшихся истцу в июле 2010 года.

При таких обстоятельствах, установленных судом, исключается добросовестность приобретателя прав ООО «Эко» по договорам генерального подряда, долевого участия в строительстве и дополнительных соглашений к ним в отношении объекта долевого инвестирования однокомнатной квартиры № многоквартирного жилого дома по строительному адресу по <адрес>. В связи с ничтожностью условий приведенных дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ к договору генерального подряда и к договору долевого участия в строительстве в той части, которой установлено обязательство ТСЖ «Пять звезд» передать инвестору (генеральному подрядчику) имущественное право на индивидуализированный объект долевого строительства <данные изъяты> в осях Р-Т ряду 13-17 проектной площадью 65,17 кв.м., ничтожной является сделка- договор уступки права требования между ООО «Эко» и Смирновой А.С.

Таким образом, согласно ст.398 ГК РФ, ввиду неисполнения ответчиком ТСЖ «Пять звезд» обязательства передать индивидуально-определенную вещь - спорную квартиру в собственность истца в завершенном строительством жилом доме, истец вправе требовать отобрания этой вещи и передачи ему в собственность на предусмотренных обязательством условиях. Такое право истца не отпало, поскольку спорная квартира не поступила в собственность истца Смирновой А.С., ее право собственности на спорную квартиру в установленном законом порядке на день рассмотрения и разрешения дела судом не зарегистрировано. Кроме того, из объяснений в судебном заседании представителя истца Смирновой А.С. - Торгунакова Г.Г. судом установлено, что Смирнова А.С. и фактически не вступила во владение и пользование квартирой, со дня совершения сделки не входила в нее. В этом случае истец Николайчик К.А. имеет преимущество перед ООО «Эко», а также перед Смирновой А.С., поскольку в пользу истца обязательство возникло раньше, в том числе истец раньше предъявил данный иск в суд о притязаниях на спорную квартиру.

Ввиду изложенного, требования истца Смирновой А.С. о признании за ней права собственности на <адрес> по адресу <адрес> удовлетворению не подлежат. Факт того, что истец Смирнова А.С. исполнила денежное обязательство по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Эко» и уплатила последнему стоимость имущественного права требования спорной квартиры от ответчика ТСЖ «Пять звезд», не имеет значение для существа спора. Истец Смирнова А.С. вправе в общеисковом порядке осуществить защиту своих нарушенных прав и потребовать взыскания в свою пользу с ООО «Эко» уплаченной суммы.

Не находит суд законных оснований для удовлетворения встречных требований ТСЖ «Пять звезд» к истцу Николайчик К.А. о признании договора на достройку дома № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным ввиду его ничтожности. По делу судом не установлено данных за то, что спорный договор совершен с нарушением требований закона, иных правовых актов, которые бы влекли его ничтожность. Доводы встречного искового заявления ТСЖ «Пять звезд» о возможной ничтожности договора уступки права требования между истцом и ФИО23 от ДД.ММ.ГГГГ не имеют правового значения для разрешения данного спора, поскольку обязательства истца и ТСЖ «Пять звезд» возникли не из данного договора. По данному делу стороны не оспаривали, что ТСЖ «Пять звезд» не является правопреемником ООО «ГрадСтрой», ФИО24 Доводы встречного искового заявления ТСЖ «Пять звезд» о том, что договор на достройку <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с истцом подписал от имени ТСЖ «Пять звезд» председатель Ляшенко А.Г., не получивший в нарушение требований Устава ТСЖ одобрения сделки (договора с истцом) общим собранием членов ТСЖ, а также согласия всех остальных инвесторов, суд находит не состоятельными.

Из содержания Устава ТСЖ «Пять звезд», выписки из ЕГРЮЛ, копии регистрационного дела в отношении ТСЖ «Пять звезд» судом установлено, что единоличным органом указанной организации, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности является председатель Правления. До ДД.ММ.ГГГГ единоличным органом, имеющим право действовать от имени ТСЖ «Пять звезд» без доверенности являлся председатель правления Ляшенко А.Г., с ДД.ММ.ГГГГ председателем правления в налоговом органе зарегистрирована ФИО9 Положениями Устава ТСЖ «Пять звезд» полномочия председателя правления на заключение договора с истцом на достройку жилого дома № от 23.07.2008 года исходя из предмета и цены договора ограничены не были. Также, в соответствии с положениями устава, нормами Гражданского кодекса РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона №39-ФЗ от 22.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не установлено требований, в силу которых необходимо было бы получение согласия остальных инвесторов на заключение с истцом договора на достройку жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ. Иных оснований недействительности, ничтожности указанного договора ответчик ТСЖ «Пять звезд» во встречном иске не изложил.

Разрешая вопрос о судебных расходах, руководствуясь ст.103 ГПК РФ, суд присуждает ко взысканию с ответчика ТСЖ «Пять звезд» в доход бюджета государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных требований имущественного характера о взыскании с истца в пользу ответчика денежного исполнения, от принятии которого ответчик необоснованно отказался, в сумме 7 881 рублей 46 копеек ( 1% от суммы 268 146 руб. + 5 200 руб.).

В соответствии со ст.144 ГПК РФ принятые по делу меры обеспечения иска подлежат сохранению в части до исполнения решения суда. А именно, следует сохранить меры в части ареста (описи и запрещения отчуждать, совершать регистрационные действия), запрета Товариществу собственников жилья «Пять звезд», иному другому лицу заключать любые виды договоров с объектами: однокомнатной квартирой № общей проектной площадью 65,17 кв.м. на 5-ом этаже в осях Р-Т рядах 13-17 многоквартирного жилого дома по строительному адресу по <адрес>, однокомнатной квартирой № по адресу по <адрес> в <адрес>, а также совершать регистрационные действия в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с указанными объектами, установив, что к иным другим лицам не относится Николайчик Константин Александрович, который вправе осуществлять действия по государственной регистрации права собственности на квартиру № по адресу <адрес> по вступлении решения в законную силу.

По исполнении решения суда и регистрации права собственности Николайчик Константина Александровича на <адрес> по адресу <адрес> все меры обеспечения иска отменить.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 144 ГПК РФ, суд

     Решил:

Признать за Николайчик Константином Александровичем право собственности на квартиру № по адресу <адрес>, площадью всех частей объекта 65,3 кв.м., в том числе общей площадью 62,6 кв.м., в том числе жилой площадью 32 кв.м.

Взыскать с Николайчик Константина Александровича в пользу ТСЖ «Пять звезд» 468 146 рублей, составляющую стоимость квартиры № по адресу <адрес>, площадью всех частей объекта 65,3 кв.м., в том числе общей площадью 62,6 кв.м., в том числе жилой площадью 32 кв.м. без учета стоимости металлических дверей, подоконников, сливов, окон и остекления лоджий или балконов, оформления и ввода в эксплуатацию внутренних и наружных сетей, создания и содержания ТСЖ «Пять звезд», коммунальных услуг с момента сдачи дома в эксплуатацию до возникновения права собственности на квартиру.

Взыскать с ТСЖ «Пять звезд» в доход бюджета государственную пошлину 7 881 рублей 46 копеек.

В удовлетворении встречного иска ТСЖ «Пять звезд» к Николайчик Константину Александровичу отказать полностью.

В удовлетворении иска Смирновой Анны Сергеевны к Николайчик Константину Александровичу, ТСЖ «Пять звезд» отказать полностью.

До исполнения решения суда о признании за Николайчик Константином Александровичем права собственности на квартиру № по адресу <адрес>, площадью всех частей объекта 65,3 кв.м., в том числе общей площадью 62,6 кв.м., в том числе жилой площадью 32 кв.м. сохранить меры обеспечения иска в части ареста (описи и запрещения отчуждать, совершать регистрационные действия), запрета Товариществу собственников жилья «Пять звезд», иному другому лицу заключать любые виды договоров с объектами: однокомнатной квартирой № общей проектной площадью 65,17 кв.м. на 5-ом этаже в осях Р-Т рядах 13-17 многоквартирного жилого дома по строительному адресу по <адрес>, однокомнатной квартирой № по адресу по <адрес> в <адрес>, а также совершать регистрационные действия в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с указанными объектами, установив, что к иным другим лицам не относится Николайчик Константин Александрович, который вправе осуществлять действия по государственной регистрации права собственности на квартиру № по адресу <адрес> по вступлении решения в законную силу.

По исполнении решения суда и регистрации права собственности Николайчик Константина Александровича на квартиру № по адресу <адрес> все меры обеспечения иска отменить.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Красноярский краевой суд с подачей кассационной жалобы через Железнодорожный районный суд г.Красноярска.

Решение изготовлено в совещательной комнате с использованием компьютера.

Председательствующий Е.Ю.Ашихмина