Дело №2-135/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2011г. Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи, Попцовой М.С.,

с участием представителя истца - ответчика Рудневой Ю.А. - Ибрагимова А.Х.,

представителя ответчика - истца Придачиной М.С. - Мельникова В.Ю.,

представителя ответчика Котляровой Н.А.,

при секретаре, Бояркиной И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рудневой Юлии Анатольевны к ЗАО «Сибстоун», Придачиной Марии Сергеевне о признании права требования на нежилое помещение, признании договора недействительным,

по встречному иску Придачиной Марии Сергеевны к ЗАО «Сибстоун», Рудневой Юлии Анатольевне о признании договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Руднева Ю.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Сибстоун» о признании права требования на нежилое помещение, ссылаясь на то, что 01.06.2005г. между ней и ЗАО «Сибстоун» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию, передать истице в собственность нежилое помещение (офис) № в 1 подъезде на 1-м, 2-м этажах жилого <адрес>. Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2006г. Общая сумма по договору на момент его подписания составила 9954780 рублей. Расчет с ответчиком по договору был истцом произведен полностью. В настоящее время жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Ответчик свои обязательства по договору не исполнил, указанное помещение и документы, необходимые для регистрации права собственности на него, истцу не передал. До настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не введен. Просит признать за Рудневой Ю.А. право требования на нежилое помещение (офис) № в 1 подъезде на 1-м, 2-м этажах по <адрес> (строительный адрес: <адрес>).

В дальнейшем истица уточнила и дополнила свои исковые требования, просит признать за ней право требования к ЗАО «Сибстоун» о передаче в собственность нежилого помещения (офиса) №, общей площадью 452,49 кв.м., находящегося на 1-м, 2-м этажах в 1-м подъезде жилого <адрес> (строительный адрес: <адрес>), обязать ЗАО «Сибстоун» передать в собственность Рудневой Ю.А. указанное помещение после завершения его строительства и ввода дома в эксплуатацию; признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 18.01.2005г., заключенный между Придачиной М.С. и ЗАО «Сибстоун», поскольку указанный договор является незаключенным и подписан значительно позже указанной в нем даты и заключения договора между Рудневой Ю.А. и ЗАО «Сибстоун», предмет оспариваемого договора от 18.01.2005г. не согласован, так как указанный в нем объект на момент заключения договора не существовал, а денежные средства в кассу ЗАО «Сибстоун» от Придачиной М.С. не поступали.

Ответчик Придачина М.С. обратилась со встречным исковым заявлением к Рудневой Ю.А., ЗАО «Сибстоун» о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилого дома, ссылаясь на то, что 17.01.2005г. Администрация г.Красноярска выдало ЗАО «Сибстоун» разрешение на строительство объекта недвижимости № на строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> со сроком действия до 28.05.2005г. 29.04.2005г. в связи с нарушением условий выдачи разрешения № от 17.01.2005г. Комитет по архитектуре и градостроительству администрации <адрес> указанное разрешение признал недействительным. 01.06.2005г. Бариева (Руднева) Ю.А. заключила с ЗАО «Сибстоун» договор № на долевое участие в строительстве, предметом которого является строительство офиса № в первой очереди данного жилого дома. 03.05.2006г. администрация <адрес> выдала ЗАО «Сибстоун» разрешение на строительство объекта недвижимости № на строительство 1-й очереди жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> со сроком действия до 06.12.2008г. Нормами действующего законодательства предусмотрено, что любое строительство без соответствующего разрешения является незаконным. Закон об участии в долевом строительстве вступил в законную силу 01.04.2005г. Поскольку разрешение на строительство первой очереди строящегося жилого дома по <адрес> в последующем выдано ЗАО «Сибстоун» администрацией г.Красноярска 03.05.2006г., то действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения по поводу привлечения ЗАО «Сибстоун» денежных средств участников долевого строительства первой очереди указанного дома. Поскольку договор от 01.06.2005г., заключенный между ответчиками, заключен в период, когда ЗАО «Сибстоун» не обладало правом на заключение такого договора, в связи с тем, что у ЗАО «Сибстоун» отсутствовало разрешение на строительство первой очереди жилого дома, считает, что договор, заключенный между ответчиками, заключен с нарушением требований п.2 ст.51 ГК РФ и является сделкой, заключенной при отсутствии предусмотренного законом основания, что является основанием для признания ее недействительной (ничтожной). Поскольку договор, заключенный между ответчиками, не был зарегистрирован в установленном Законом порядке, он не может считаться заключенным, в связи с чем нет правовых оснований для разрешения требований по договорам, не имеющие юридической силы, т.к. такие договоры на порождают прав и обязанностей. Поскольку договор между ответчиками, заключен до получения ЗАО «Сибстоун» разрешения на строительство, то внесенные Рудневой Ю.А. денежные средства в кассу ЗАО «Сибстоун» являются неосновательным обогащением, т.к. у ЗАО «Сибстоун» отсутствовали правовые основания для получения от Рудневой Ю.А. денежных средств по причине отсутствия условий для заключения договоров об участии в долевом строительстве на момент их заключения, т.к. отсутствовало разрешение на строительство. Просит признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилого <адрес> от 01.06.2005г., заключенный между Рудневой Ю.А. и ЗАО «Сибстоун».

В судебном заседании представитель истицы-ответчицы Рудневой Ю.А. - Ибрагимов А.Х., действующий на основании доверенности от 21.04.2010г., исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, исковые требования Придачиной М.С. не признал, дополнительно пояснил, что 01.06.2005г. между Рудневой Ю.А. и ЗАО «Сибстоун» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, что подтверждается квитанциями и справками об оплате. ЗАО «Сибстоун» не исполняет свои обязательства по договору, в связи с чем у Рудневой Ю.А. возникло право требования от ЗАО «Сибстоун» нежилого помещения (офиса) № в 1 подъезде на 1-м, 2-м этажах жилого <адрес>. Также полагает, что договор долевого участия в строительстве между Придачиной М.С. и ЗАО «Сибстоун» является недействительном, так как указанный договор не соответствует утвержденной на момент его заключения проектной документации. Офисы первоначально планировались на 1 этаже, а по схеме данный объект состоит из 2-х этажей. Исходя из приложения к договору видно, что это листы разных проектов 2004 и 2005 года. Договор между ЗАО «Сибстоун» и Придачиной М.С. на указанный в нем объект не мог быть заключен в январе 2005 года, так как изменения в проектную документацию в части расположения офисов на 1 и 2 этажах были внесены позднее. Данный договор был заключен в отношении не существующего на тот момент объекта, следовательно, предмет договора сторонами не согласован. Из пояснений генерального директора ЗАО «Сибстоун» ФИО6 следует, что фактически договор с Придачиной М.С. был заключен позже указанной в нем даты, а денежные средства она не вносила, что также подтверждается регистром учета денежных средств. При этом, не имеет правового значения тот факт, что за Придачиной М.С. решением суда признано право требования спорного нежилого помещения, так как данное решение не является для Рудневой Ю.А. преюдициальным. Кроме того, на момент его принятия суду не было известно о существовании иных договоров в отношении одного и того же объекта, в связи с чем данные обстоятельства судом не исследовали и не оценивались. Договор между Рудневой Ю.А. и ЗАО «Сибстоун» был заключен в тот момент, когда застройщик уже располагал проектной документацией с учетом изменений в проекте. На тот момент уже был изготовлен проект, согласно которого офисы располагались на первом и втором этажах, площадь объекта в договоре соответствует уточненной проектной документации. В материалах дела есть проект 2005 года №, который предусматривает расположение офисов на первых двух этажах. Изначально договор между Рудневой Ю.А. и ЗАО «Сибстоун» был заключен 17.01.2005 года, потом в связи с изменением проектной документации договор был переоформлен. В мае 2005 года генеральный директор ЗАО «Сибстоун» уведомил Рудневу Ю.А., что произведены изменения в проектной документации, в связи с чем увеличилась стоимость объекта. 01.06.2006г. они перезаключили договор, после чего Руднева Ю.А. внесла денежные средства за помещение. С Рудневой Ю.А. была согласована перепланировка офиса. В 2010г. между ней и ЗАО «Сибстоун» были подписаны дополнительное соглашение к договору, в котором была уточнена площадь помещения, а также акт приема-передачи помещения. Фактически Рудневой Ю.А. данное помещение не принято, какие-либо отделочные работы в нем не производятся, между ними был подписан только письменный акт. Между Рудневой Ю.А. и ЗАО «Сибстоун» были заключены несколько договоров долевого участия в строительстве квартир и спорного офиса в доме по <адрес>. В ходе следствия она не говорила о существовании договора от 01.06.2005г., поскольку указанный договор в отношении нежилого помещения на тот момент у нее на руках отсутствовал. В дальнейшем она так этот договор и не предъявила, так как посчитала, что в этом нет необходимости. Не признание ее потерпевшей по факту двойной продажи офиса по уголовному делу в отношении ФИО6 не влечет признание договора, заключенного с ней, недействительным. Просит удовлетворить исковые требования Рудневой Ю.А., в удовлетворении требований Придачиной М.С. отказать.

Представитель ответчика-истца Придачиной М.С. - Мельников В.Ю., действующий на основании доверенности от 11.09.2010г., встречные исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, возражает против удовлетворения требований Рудневой Ю.А., дополнительно суду пояснил, что договор между Рудневой Ю.А. и ЗАО «Сибстоун» не мог быть заключен ни 17.01.2005 года, ни ДД.ММ.ГГГГ, поскольку Руднева Ю.А. в материалы дела, возбужденного в отношении ФИО6, не представляла документы на спорное помещение. Руднева Ю.А. является инвестором по нескольким договорам, заключенным с ЗАО «Сибстоун». В ходе следствия она была признана потерпевшей по нескольким эпизодам, однако в отношении данного помещения она своих прав не предъявляла. Считает, что представленные Рудневой Ю.А. документы вызывают сомнения и являются подложными, и были изготовлены позже указанных в них дат. Все документы при предъявлении иска представлены не были, так как представлялись по мере их изготовления. Фактически помещение Рудневой Ю.А. не передавалось, т.к. дом не сдан в эксплуатацию. Договор с Рудневой Ю.А. был заключен при отсутствии у ЗАО «Сибстоун» разрешения на строительство, в связи с чем является недействительным. Договор между Придачиной М.С. и ЗАО «Сибстоун» заключен ранее, чем договор с Рудневой Ю.А., при этом, согласно пояснениям зам.директора ЗАО «Сибстоун» ФИО8, изначально дом строился из расчета расположения офисных помещений на первом и втором этажах, несмотря на официальный проект строительства. Кроме того, если следовать логики Рудневой Ю.А., то предмет договора также не соответствует утвержденному на тот момент проекту, так как он был утвержден с изменениями в части расположения офисов на 1-2 этажах в 2006г. Что касается Регистра, представленного ЗАО «Сибстоун», из которого якобы следует, что Придачина М.С. не вносила денежные средства в кассу ЗАО «Сибстоун», то данный регистр является подложным, т.к. ЗАО «Сибстоун» не представило доказательства, подтверждающие данные этого регистра. К позиции ЗАО «Сибстоун» следует отнестись критически, т.к. именно из-за недобросовестного поведения ЗАО «Сибстоун» возник настоящий гражданский спор, просит отказать Рудневой Ю.А. в защите ее нарушенного права на основании ст.10 ГК РФ. Считает, что Рудневой Ю.А. должно быть отказано в удовлетворении исковых требований, либо должны быть удовлетворены как требования Придачиной М.С., так и Рудневой Ю.А. о признании договоров недействительными.

Представитель ответчика и.о.конкурсного управляющего ЗАО «Сибстоун» ФИО9 - Котлярова Н.А., действующая на основании доверенности от 20.12.2010г., считает, что исходя из анализа договора от 18.01.2005г., представленного Придачиной М.С. и проектной документации ЗАО «Сибстоун», следует, что данный договор не мог быть подписан указанной датой, поскольку приложенный к договору план не соответствует проекту первой очереди строительства, разработанного в 2004г. №. Изменение проектной документации по расположению офисных помещений на 1 и 2 этажах разработано в 2005г., дополнение к заданию на проектирование утверждено генеральным директором ФИО6 06.06.2006г., прежняя рабочая документация была аннулирована. Между тем, согласно приложения к договору от 18.01.2005г. - план офиса на плане этажа не содержит указание или конкретное выделение, что свидетельствует об отсутствии надлежащего описания объекта в соответствии с проектной документацией, утвержденной на дату его подписания. Исходя из положений ст.432 ГК РФ в виде несогласования предмета, договор является незаключенным и не порождает никаких правовых последствий для сторон и иных лиц. Регистр учета поступления денежных средств за период с 01.01.2005г. по 31.03.2005г. не содержит указания на получение денежных средств от Придачиной М.С. в кассу ЗАО «Сибстоун». Договор, представленный Рудневой Ю.А., от 01.06.2005г. № соответствует по форме и содержанию аналогичным договорам, заключенным ЗАО «Сибстоун» в данный период, имеет порядковый номер. Описание объекта в договоре полностью совпадает с проектной документацией ЗАО «Сибстоун» на момент его заключения. При этом, факт отсутствия разрешения на строительство не является основанием для отказа в защите прав инвестора, поскольку данные обстоятельства имеют значение при рассмотрении вопросов о соблюдении ЗАО «Сибстоун» строительных норм и правил, т.е. непосредственно в сфере строительства, за нарушение которых инвестор отвечать не может. Отсутствие разрешения на строительство не является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, в архиве ЗАО «Сибстоун» обнаружено письмо Красноярского государственного проектно-изыскательского института «ВНИПИЭТ» от 09.06.2006г. № с указанием на то, что перепланировка офисного помещения (инвестор Бариева Ю.А.) согласовывается с приложением чертежа перепланировки на 2 листах. Считает, что указанные доказательства в совокупности свидетельствуют об обоснованности требований Рудневой Ю.А. Просит удовлетворить исковые требования Рудневой Ю.А., в удовлетворении исковых требований Придачиной М.С. отказать в полном объеме. Договор с ООО «Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции «Три сердца» от 18.06.2007г. был расторгнут, требования ООО «Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции «Три сердца» включены в реестр кредиторов.

Представитель третьего лица ООО «Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции «Три сердца», представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, третье лицо Поддубная И.Э. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Рудневой Ю.А. обоснованными в части и подлежащими частичному удовлетворению, а исковые требования Придачиной М.С. подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Судом установлено, что 02.07.2004г. ЗАО «Сибстоун» было выдано разрешение на строительство № на подготовительные работы по строительству жилого дома сроком действия с 01.10.2004г. по 02.07.2004г., которое отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству № от 21.09.2004г. Разрешение на строительство № от 17.01.2005г., выданное ЗАО «Сибстоун» сроком действия до 28.05.2005г., отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству № от 29.04.2005г.

28.05.2004г. Администрацией г.Красноярска было выдано распоряжение № о предварительном согласовании ЗАО «Сибстоун» места размещения жилого дома на земельном участке, площадью 9917,14кв.м., расположенном по <адрес>. 06.07.2004г. между Департаментом недвижимости и ЗАО «Сибстоун» был заключен договор аренды земельного участка на срок с 28.05.2004г. по 26.05.2005г.

30.09.2005г. на основании Распоряжения Администрации г.Красноярска от 30.09.2005г. № ЗАО «Сибстоун» было предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке, площадью 18006 кв.м., по <адрес> города от 07.12.2005г. № ЗАО «Сибстоун» был предоставлен в аренду на три года земельный участок, площадью 9377кв.м. по <адрес> для строительства 1-й очереди многоэтажного жилого дома. 03.02.2006г. между ЗАО «Сибстоун» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений был заключен договор аренды земельного участка №:50:02 00 127:0039 по <адрес>, общей площадью 9377кв.м., для использования в целях строительства первой очереди многоэтажного жилого дома, сроком с 07.12.2005г. по 06.12.2008г.

03.05.2006г. ЗАО «Сибстоун» было выдано разрешение на строительство 1й очереди многоэтажного жилого дома по <адрес>, сроком действия до 06.12.2008г.

18.07.2006г. незавершенному строительством многоэтажному жилому дому (1-я очередь) присвоен почтовый адрес: <адрес>.

21.06.2010г. ЗАО «Сибстоун» было продлено разрешение на строительство № от 03.05.2006г. до 31.12.2010г. 1-й очереди многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями магазина, офисов, ТСЖ, инженерного обеспечения объекта, которым предусмотрена общая площадь офисов 693,4кв.м.

16.12.2004г. был разработан проект первой очереди жилого дома по <адрес> (здание №) в г.Красноярске, из которого следует, что проектируемое здание представляет собой 5-секционный жилой дом переменной этажности (12-14 этажей) со встроенными офисами и встроено-пристроенным магазином. В первую очередь вошли две 14-этажные секции, расположенные вдоль <адрес>, и промтоварный магазин. В жилой части дома (две 14-этажные секции) запроектированы: одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, всего 104 квартиры. При этом, офис № располагался на 1 этаже.

Из представленных директором Красноярского филиала ОАО «ГСПИ» «Красноярский проектно-изыскательский институт «ВНИПИЭТ» ФИО12 пояснений следует, что филиал готовил проектную документацию на строительство жилого дома по адресу: <адрес>, здание 5 (1 очередь строительства, секции 1,2). В проектной документации, разработанной в 2004г., офисные помещения размещались только на 1 этаже здания (отм.0.000). При разработке рабочей документации в 2005 году в соответствии с письмом зам.директора ЗАО «Сибстоун» ФИО13 офисные помещения были откорректированы и размещены на 1 и 2 этажах здания (отм.0.000 и +3.000). Указанная корректировка была отражена в дополнении к заданию на проектирование, утвержденном директором ЗАО «Сибстоун» ФИО6 от 06.06.2006г., ранее выданная рабочая документация была аннулирована. В июле 2007г. по поручению заказчика этажность секций №№1 и 2 была увеличена с 14 до 16 этажей. Увеличение этажности было согласовано с Управлением архитектуры администрации г.Красноярска - письмом исх. № от 03.10.2007г. внесены изменения в архитектурно планировочное задание.

Данные пояснения подтверждены приложенными к ним письмом зам.директора ЗАО «Сибстоун» ФИО13 от 11.05.2005г., дополнением к заданию на проектирование, утвержденным 06.06.2006г., письмом Управления архитектуры администрации г.Красноярска от 03.10.2007г.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

17.01.2005г. между ЗАО «Сибстоун» и Бариевой (Рудневой) Ю.А. был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию, передать Инвестору в собственность офис № в 1 подъезде на 1-м этаже жилого <адрес>, общая площадь по проекту 121,41 кв.м. Стоимость офиса определена в размере 2737020 рублей, которая должна быть внесена застройщиком до 30.06.2005г.

18.05.2005г. Бариевой Ю.А. было направлено уведомление, подписанное директором ЗАО «Сибстоун» ФИО6 о том, что согласно задания на проектирование, выданного ЗАО «Сибстоун», в адрес ген.проектировщика объекта «Жилой дом по <адрес>» ФГУП КГПИ «ВНИПИЭТ», нежилые помещения (офис № и офис №) 1 и 2 блок-секции жилого дома будут расположены на 1 и 2 этажах (в двух уровнях). В связи с этим существенно меняются основные условия заключенного договора № на долевое участие в строительстве от 17.01.2005г., а именно увеличение площади офиса № и его стоимости. Бариевой Ю.А. предложено в срок до 10.06.2005г. перезаключить или расторгнуть договор № от 17.01.2005г., исходя из следующих показателей: общее увеличение площади офиса № составляет с 121,41кв.м. до 452,49кв.м.; увеличение общей стоимости составляет 7283760 рублей.

01.06.2005г. между ЗАО «Сибстоун» и Бариевой (Рудневой) Ю.А. был заключен договор № на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию, передать Инвестору в собственность нежилое помещение (офис) № в 1 подъезде на 1-м, 2-м этажах жилого <адрес>, на 1 этаже общая площадь по проекту 121,41 кв.м., на 2 этаже общая площадь по проекту 331,08 кв.м., общая площадь офиса согласно проекту с учетом площади балконов и лоджий - 452,49 кв.м. В подтверждение оплаты стоимости помещения Бариева Ю.А. представила квитанцию и справку ЗАО «Сибстоун» от 01.06.2005г.

09.06.2006г. главным инженером проекта, генеральным директором ЗАО «Сибстоун» была согласована перепланировка Бариевой Ю.А. указанного офиса.

22.06.2010г. между ЗАО «Сибстоун» и Рудневой Ю.А. (фамилия Бариева изменена в связи с вступлением в брак) было заключено дополнительное соглашение, в котором стороны уточнили общую площадь офиса по проекту в размере 452,49кв.м., а также был подписан акт приема-передачи к договору № от 01.06.2005г., согласно которого застройщик передает, а инвестор принимает часть нежилого помещения (офис) №, общей площадью 452,49кв.м. (площадь 1-го этажа 121,41кв.м., площадь 2-го этажа 331,08кв.м., расположенного на 1м и 2м этаже, в 1м подъезде жилого <адрес> в <адрес>. При приемке части нежилого помещения недостатки не обнаружены, техническое состояние помещения соответствует условиям договора.

Кроме того, 18.01.2005г. между Придачиной М.С. (Инвестор) и ЗАО «Сибстоун» (Застройщик) был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого <адрес>, согласно которому ответчик обязался построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением и, после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать инвестору объект долевого строительства в виде нежилого помещения, находящегося на 1 этаже общей площадью 124,79 кв.м. в 1-й блок-секции, и нежилого помещения, находящегося на 2-м этаже общей площадью 333,64 кв.м. в 1-й блок-секции, суммарная площадь помещений 458,43кв.м. Планируемый срок сдачи жилого дома в эксплуатацию 4-й квартал 2007г. В подтверждение оплаты стоимости помещения Придачина М.С. представила квитанцию к приходному кассовому ордеру № 63 от 18.01.2005г.

Из регистра учета поступлений денежных средств ЗАО «Сибстоун» за период с 01.01.2005г. по 31.03.2005г., подписанного гл.бухгалтером ФИО14, следует, что денежные средства 18.01.2005г. от Придачиной М.С. не поступали.

Решением Железнодорожного районного суда г.Красноярска от 20.05.2009г. за Придачиной М.С. было признано право требования от ЗАО «Сибстоун» указанного в договоре нежилого помещение. Решение вступило в законную силу 05.06.2009г.

В с соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На момент принятия решения 20.05.2009г. у суда отсутствовали сведения о других заключенных ЗАО «Сибстоун» договорах в отношении спорного нежилого помещения, а представитель ответчика в судебном заседании заявил об их отсутствии. Руднева Ю.А. не принимала участие при рассмотрении указанного дела, а факт и обстоятельства заключения ЗАО «Сибстоун» нескольких договоров в отношении одного и того же объекта не были предметом исследования, в связи с чем суд рассматривает исковые требования Рудневой Ю.А. по существу.

Кроме того, 18.06.2007г. между ЗАО «Сибстоун» и ООО Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции» был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которого ЗАО «Сибстоун» приняло на себя обязательства построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по <адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать инвестору объект долевого строительства, которым является нежилое помещение № (в осях 24-31, 26-31), общей площадью 170кв.м., расположенное на 1-2 этажах в 1-ой блок-секции, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию определен в 1м квартале 2009г., стоимость помещения определена в размере 8500 рублей, которая оплачивается до 30.06.2007г. застройщиком. Стоимость помещения была перечислена инвестором по платежному поручению № от 02.08.2007г.

Указанный договор сторонами договора был представлен на государственную регистрацию, в которой 14.04.2009г. им было отказано, в том числе по причине отсутствия офиса, определенного договором, в представленной застройщиком проектной декларации, а документы, подтверждающие факт внесения изменений в план создаваемого объекта и в проектную документацию, не представлены.

15.05.2009г. между ООО «Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции» и ЗАО «Сибстоун» было подписано соглашение о расторжении договора № от 18.06.2007г. и обязании ЗАО «Сибстоун» до 14.06.2009г. возвратить инвестору денежные средства, полученные по договору и проценты за пользование чужими денежными средствами до даты возврата долга.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 27.12.2010г. требования кредитора ООО «Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции «Три сердца» были включены в реестр требований кредиторов должника ЗАО «Сибстоун» в сумме 9770513 рублей, в третью очередь.

Кроме того, 26.06.2009г. между ЗАО «Сибстоун» и Поддубной И.Э. был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которого ЗАО «Сибстоун» приняло на себя обязательства построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по <адрес> (первая очередь), и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства, которым определено нежилое помещение №, общей площадью 458,43кв.м., расположенное на 1-2 этажах в 1-ой блок секции. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию определен в 1 квартале 2009г., стоимость помещения 10085460 рублей.

Данный договор был представлен сторонами договора на государственную регистрацию, в которой 25.09.2009г. им было отказано, в том числе по причине отсутствия информации о строительстве в составе жилого дома нежилого помещения, общей площадью 458,43кв.м., в проектной декларации, а документы, подтверждающие внесение изменений в проектную декларацию на данный жилой дом представлены не были.

В соответствии с ч.1 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.        

В соответствии с ч.ч.1,3,4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Закона).

Анализируя пояснения сторон и представленные ими доказательства, суд пришел к выводу, что представленный Придачиной М.С. договор от 18.01.2005г. и представленный Рудневой Ю.А. договор от 01.06.2005г. фактически были заключены позже указанной в них даты, поскольку указанные в них объекты долевого участия в строительстве в виде нежилых помещений - офиса № не соответствуют проектной документации жилого <адрес>.

ФГУП КГПИ «ВНИПИЭТ» по запросу суда были представлены проекты строительства жилого дома, утвержденные в 2004г. и в 2006г.г., а также рабочая документация к ним, из которых видно, что в соответствии с архитектурно-планировочным заданием на проектирование многоэтажного жилого дома Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г.Красноярска от 09.06.2004г., а также заданием на проектирование, утвержденным директором ЗАО «Сибстоун» 05.12.2004г., проект 2004г. предусматривал на отм. 0,000 в каждой секции жилого дома размещение офисных помещений с минимальным подбором подсобных и бытовых помещений, а также с самостоятельными входами. Общая площадь офисов 693,4кв.м. В соответствии с утвержденным заданием на проектирование настоящим проектом предусмотрена принципиальная схема компоновки офисных помещений, предназначенных для продажи.

Придачиной М.С. представлен план офиса, расположенного на 1-2 этажах, являющийся приложением к договору, состоящий из плана на отм.0,000, подписанного 15.12.2004г., и плана на отм. +3,000, подписанного 27.06.2005г., что не соответствует утвержденному по состоянию на 18.01.2005г. проекту, так как на отм. +3,000 (второй этаж) проектом предусмотрено расположение жилых квартир. При этом, представленный Придачиной М.С. план 2 этажа подписан 27.06.2005г., в то время как она утверждает, что договор подписан 18.01.2005г.

В свою очередь представленный Рудневой Ю.А. план офиса, расположенного на 1-2 этажах, являющийся по ее утверждению приложением к договору от 01.06.2005г., состоит из плана на отм.0,000, подписанного 20.03.2006г., и плана на отм. +3,000, подписанного 20.03.2006г., что не может соответствовать проекту, утвержденному 15.12.2004г.

При этом, по состоянию на 01.06.2005г. у ЗАО «Сибстоун» отсутствовало разрешение на строительство 1 очереди жилого дома, которое было выдано только 03.05.2006г., а проект, предусматривающий изменение расположения офисов на 1-2 этажах был разработан только 27.03.2006г. и утвержден директором ЗАО «Сибстоун» 06.06.2006г. Из данного проекта следует, что на отм. 0,000 и + 3,000 предусмотрено размещение офисных помещений с самостоятельными входами. Общая площадь офисов 693,4кв.м. При этом, на первом этаже площадь офиса (201) составляет 208,01кв.м., на втором этаже (301) 386,07кв.м.

Кроме того, из отказов Управления федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в регистрации договоров, заключенных между ЗАО «Сибстоун» и ООО «Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции» и Поддубной И.Э. следует, что ЗАО «Сибстоун» на регистрацию была представлена копия проектной декларации от 02.09.2008г. на многоэтажный жилой дом с инженерной инфраструктурой по <адрес>, пунктами 8 и 9 предусмотрен перечень и назначение нежилых помещений, входящих в состав общего имущества без присвоения им номеров: в первой секции в осях 20-24 на отм.49,5 помещение с самостоятельным входов с лестничной клетки, предназначенное для размещения творческой мастерской художника (архитектора); на первом этаже 1 и 2 секции нежилые помещения (офисы), площадью 482,85кв.м.

Таким образом, судом установлено, что объекты долевого строительства, предусмотренные как договором от 18.01.2005г., так и договором от 01.06.2005г., отсутствуют, а приложенные к договорам планы офиса не соответствуют проекту. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор от 18.01.2005г. и договор от 01.06.2005г. заключены в отношении объекта, описание которого не соответствует проектной документации. При этом, представленные Придачиной М.С. и Рудневой Ю.А. планы офисов с достоверностью свидетельствуют о том, что даты, указанные в договорах, не соответствуют фактическому времени их подписания, что позволяет суду сделать вывод о том, что договоры были подписаны после вступления в действие с 01.04.2005г. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», разрешение на строительство первой очереди было получено ЗАО «Сибстоун» в период действия указанного Закона, а, следовательно, его положения распространяют свое действие как на договорные отношения с Придачиной М.С., так и на договорные отношения с Рудневой Ю.А., которые подлежали государственной регистрации. Однако, ни Придачина М.С., ни Руднева Ю.А. не представили доказательств обращения за государственной регистрацией заключенных с ЗАО «Сибстоун» договоров и уклонения от их регистрации со стороны застройщика.

С учетом изложенного, представленные Рудневой Ю.А. в обоснование своих требований доказательства: отзыв ФИО6, дополнительное соглашение к договору и акт приема-передачи офиса от 22.06.2010г., а также договор от 17.01.2005г. и письмо ФИО6 от 18.05.2005г. вызывают у суда сомнения в их достоверности, поскольку данные документы не представлялись при подаче иска, а были представлены представителем истицы Рудневой Ю.А. после принятия судом решений по аналогичным делам, в которых судом была дана оценка аналогичного с Придачиной М.С. договора от 18.01.2005г. При этом, отзыв ФИО6, датированный 10.08.2010г., в котором он признает исковые требования Рудневой Ю.А., был также представлен представителем истицы, и только в октябре 2010г., в то время как полномочия ФИО6 как генерального директора ЗАО «Сибстоун» были прекращены решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010г. Суд также не принимает во внимание акт приема-передачи от 22.06.2010г., поскольку в судебном заседании установлено, что не отрицается представителем Рудневой Ю.А., что фактически данное помещение она не принимала, какие-либо работы в нем не производила. При этом, дом в эксплуатацию до настоящего времени не введен.

Кроме того, заслуживает внимания и тот факт, что в 2009г. в отношении ФИО6 было возбуждено уголовное дело, по которому Руднева Ю.А. признана потерпевшей по двум эпизодам по фактам двойных продаж ФИО6 квартир в жилом доме по <адрес>. Однако, в ходе следствия она о заключенном договоре от 01.06.2005г. в отношении нежилого помещения не заявляла, договор не предъявляла.

Учитывая все исследованные судом доказательства, суд пришел к выводу, что фактически в отношении спорного офиса ЗАО «Сибстоун» впервые был заключен договор долевого участия 18.06.2007г. с ООО «Медицинский центр гинекологической эндокринологии и репродукции», который 15.05.2009г. был расторгнут по соглашению сторон, после чего 26.06.2009г. в отношении спорного офиса был заключен договор участия в долевом строительстве с Поддубной И.Э., о чем свидетельствуют и действия застройщика по государственной регистрации данных договоров.

В соответствии с ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.ч.1,2 ст.167 ГК РФ).

В силу ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.         

С учетом изложенного, суд признает договор от 18.01.2005г. между Придачиной М.С. и ЗАО «Сибстоун», а также договор от 01.06.2005г. между Рудневой (Бариевой) Ю.А. и ЗАО «Сибстоун» недействительными, так как они подписаны в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, а дата подписания указанных договоров не соответствует действительности, в связи с чем данные сделки являются ничтожными.

Суд считает необходимым применить последствия недействительности сделок, взыскав с ЗАО «Сибстоун» в пользу Придачиной М.С. и Рудневой Ю.А. уплаченные в счет оплаты нежилого помещения денежные суммы. При этом, доводы ФИО6, изложенные в отзыве, о том, что Придачина М.С. не вносила денежные средства, а также данные регистра учета поступления денежных средств за период 01.01.2005г. по 31.03.2005г., суд не принимает во внимание, поскольку представителем ЗАО «Сибстоун» не представлено достоверных доказательств не внесения Придачиной М.С. данных денежных средств, а учитывая имеющуюся у нее квитанцию, и тот факт, что фактически договор с ней подписывался позже указанной в нем даты, оснований для отказа во взыскании в ее пользу денежных средств при применении последствий недействительности сделки, факт заключения которой не оспаривается представителем ЗАО «Сибстоун», не имеется.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с ЗАО «Сибстоун» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 60000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Рудневой Юлии Анатольевны удовлетворить частично.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 18.01.2005г., заключенный между Придачиной Марией Сергеевной и ЗАО «Сибстоун», в отношении нежилого помещения суммарной площадью 458,43кв.м., расположенного на 1-2 этажах в 1 блок секции жилого дома по <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки:

Взыскать с ЗАО «Сибстоун» в пользу Придачиной Марии Сергеевны 6876450 рублей.

Исковые требования Придачиной Марии Сергеевны удовлетворить.

Признать недействительным договор № на долевое участие в строительстве жилого <адрес> от 01.06.2005г., заключенный между Бариевой (Рудневой) Юлией Анатольевной и ЗАО «Сибстоун», в отношении офиса №, расположенного на 1-2 этажах в первом подъезде, общей площадью 452,49кв.м.

Применить последствия недействительности сделки:

Взыскать с ЗАО «Сибстоун» в пользу Рудневой Юлии Анатольевны 9954780 рублей.

Рудневой Юлии Анатольевне в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Сибстоун» о признании права требования нежилого помещения отказать.

Взыскать с ЗАО «Сибстоун» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 60000 рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд.

Председательствующий: