Дело № 2-2529/2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2011 г. Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи, Попцовой М.С.,

с участием представителя истца Котляровой Н.В.,

ответчика Константинова А.В. и его представителя Вертопраховой Н.А.,

при секретаре, Самсоновой Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Охранное Агентство «Атолл» к Константинову ФИО11 о взыскании суммы неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ООО Охранное Агентство «Атолл» обратилось в суд с исковым заявлением к Константинову А.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что 29.03.2010г. истцом был приобретен по договору купли-продажи земельный участок, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> Договор купли-продажи был заключен на основании протокола № торгов по продаже имущества ОАО «СибНИИцемент», в соответствии с которым победителем торгов по лоту № на указанный земельный участок признано ООО ОА «Атолл», как участник торгов, первый предложивший заявленную цену. 16.04.2010г. истец зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество - здание, в котором находится нежилое помещение №, площадью 78,9 кв.м., принадлежащее ФИО6 и Константинову А.В. на праве общей долевой собственности. Фактически пользуясь чужим земельным участком, ответчик извлекает юридически и экономически необоснованные имущественные выгоды, наличие которых является достаточным основанием для возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения. Просит взыскать с ответчика Константинова А.В. в свою пользу неосновательное обогащение в размере арендной платы за земельный участок, соответствующей его доле в праве за период с 16.04.2010г. по 13.05.2011г. в сумме 50898 рублей 84 копеек.

В судебном заседании представитель истца Котлярова Н.А., действующая на основании доверенности от 12.04.2011г., исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, представила суду письменные дополнения, в которых указала, что до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок являлся неделимым и принадлежал на праве собственности ОАО «СибНИИцемент». Земельный участок прошел межевание и поставлен на кадастровый учет только в 2009г. Нежилые помещения были в 2006г. реализованы судебными приставами-исполнителями без указания на соответствующий земельный участок, поскольку имелось наложение земельных участков. В момент продажи нежилых помещений отсутствовала связь между зданием и земельным участком. Для продажи имущества ОАО «СибНИИцемент» в процедуре конкурсного производства было принято решение о разделении земельного участка площадью 0,4257 га на несколько участков. Границы земельного участка установлены в марте 2008г., акт согласования составлен 04.08.2008г., при этом претензии и разногласия не заявлены. 29.03.2010г. истцом был приобретен по договору купли-продажи земельный участок, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу: г.<адрес> Договор купли-продажи был заключен на основании протокола № торгов по продаже имущества ОАО «СибНИИцемент», в соответствии с которым победителем торгов по лоту № на указанный земельный участок признано ООО ОА «Атолл», как участник торгов, первый предложивший заявленную цену. 16.04.2010г. истец зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок. Согласно Земельному кодексу РФ судьбе земельного участка следует недвижимость, а не наоборот, как считает ответчик. ООО ОА «Атолл» права на земельный участок приобретены и оформлены в соответствии с ЗК РФ, истец является добросовестным приобретателем земельного участка за плату в соответствии с условиями договора. Поскольку истец понес расходы по приобретению земельного участка и нес расходы на его содержание, у ответчика отсутствуют основания требовать доли безвозмездно, спустя несколько лет после приобретения им нежилого помещения. В момент приобретения нежилых помещений у ответчика не возникло сомнений относительно заключения договоров, а также отсутствие при этом, регистрации права на земельный участок не вызвало вопросов и соответствующих претензий к продавцу или к судебным приставам-исполнителям. Ни в момент оформления прав на недвижимое имущество, ни до процедуры конкурсного производства, ни в момент оформления межевого дела на единый земельный участок, ни до настоящего времени собственники недвижимого имущества не предпринимали мер по получению и регистрации прав на земельный участок. При этом, ОАО «СибНИИцемент» заключались договоры аренды земельного участка. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Просит взыскать с Константинова А.В. в пользу ООО АО «Атолл» арендную плату за период с 16.04.2010г. по 13.05.2011г. исходя из размера арендной платы, установленной за 1 кв.м., по договорам аренды, заключенным с собственниками соседних нежилых помещений, в общем размере 50898 рублей 84 копеек.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО8, действующая на основании устного ходатайства, исковые требования не признали, представили письменный отзыв на исковое заявление, в котором указали, что у ответчика не могло возникнуть неосновательного обогащения за счет истца, т.к. возможность приобретения имущества или доходов от истца отсутствовала, ответчик не использовал и не мог использовать имущество, принадлежащее истцу. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Атолл» и ОАО «СибНИИцемент» является ничтожным, т.к. противоречит требованиям закона или иных правовых актов. Первоначально нежилое здание и помещения в нем принадлежали на праве собственности ОАО «СибНИИцемент» совместно с земельным участком, на котором они расположены. ОАО «СибНИИцемент» продало нежилые помещения в здании, отчуждая его, а для передачи в собственность новым собственникам помещений земельного участка ОАО «СибНИИцемент» расформировывает земельный участок и образует из него 4 земельных участка под соответствующими объектами недвижимости, в частности, земельный участок № площадью 1487 кв.м. непосредственно под зданием, в котором у ответчика находится нежилое помещение. Для этого ОАО «СибНИИцемент» проводило мероприятия по выделению земельного участка непосредственно под указанным зданием, проводило межевание земельного участка и постановку его на кадастровый учет. Однако после формирования земельного участка непосредственно под нежилым зданием по адресу: <адрес> ОАО «СибНИИцемент» не передает его собственникам помещений, а обращается в суды с исками в отношении собственников помещения здания о понуждении заключить договор аренды земельного участка о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Во всех исках собственнику земельного участка было отказано, при этом суд указал, что с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости их собственники приобрели права собственности на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для их использования. Несмотря на указанные обстоятельства, ДД.ММ.ГГГГ ОАО «СибНИИцемент» продает земельный участок № ООО ОА «Атолл». Полагает, что данный договор является ничтожным, а доля земельного участка № принадлежит на праве собственности ответчику, т.к. спорный земельный участок выделен непосредственно под зданиями и его разрешенным использованием по межевому делу является «эксплуатация нежилых зданий. Т.к. первоначально земельный участок и нежилые здания принадлежали одному собственнику, у последующих покупателей нежилых помещений здания и в том числе у ответчика, возникло право собственности на земельный участок под зданием и необходимый для их использования. Константинов А.В. на основаниях, установленных п.2 ст.552, 273 ГК РФ и п.1,4,5 ст.35 ЗК РФ пользовался земельным участком, и на него не может распространяться ст.552 ГК РФ. Истец считает, что земельный участок, на котором находилось здание и иные строения до 2009г. не был поставлен на кадастровый учет, поэтому у недвижимого имущества отсутствовала связь с земельным участком, и участок не мог быть передан в собственность приобретателей помещений, однако данному участку был присвоен кадастровый номер, что означает его постановку на кадастровый учет, и существование как объекта недвижимости. В отношении других собственников указанного здания вынесены решения судов о том, что у собственников нежилых помещений зданий не возникает неосновательного обогащения за пользование земельным участком, а также нет и обязанности по уплате арендной платы за земельный участок под зданием, т.к. при приобретении нежилых помещений у собственника возникло право собственности на долю земельного участка под зданием. Истец ссылается на соседний земельный участок №, однако решением суда от 05.09.2011г. право собственности на земельный участок Зыряновой было прекращено и признано за собственниками нежилых помещений здания. Договоры аренды, на которые ссылается истец, не представлены в материалы дела и не имеют никакого отношения к ответчику, так как с ним договор аренды земельного участка никогда не заключался.

Позднее ответчик дополнил свой отзыв, указывая на то, что представленные истцом договоры аренды с ООО «Альянс», Березиным, Снисар, Оганян, не могут быть использованы в качестве доказательств, т.к. указанные лица являются учредителями ООО «Атолл», что свидетельствует об их мнимости. Предмет представленных договоров аренды не определен, в них указан земельный участок с кадастровым номером, который ликвидирован в 2009г. Кроме того, площади участков, сдающихся истцом в аренду, равны площадям помещений, но не учитывают этажность здания. Сдавая и взимая неосновательное обогащение со всех собственников помещений аналогичным способом, истец получает троекратную стоимость аренды земельного участка. Указанные договоры не могут использоваться истцом для обоснования сложившейся цены пользования земельным участком, т.к. ст.421 ГК РФ закреплена свобода договора, в том числе по определению цены пользования земельным участком. Стоимость арендной платы земельного участка, находящегося в частной собственности, определяется только сторонами, что не запрещает использовать формулу ее расчета, установленную органами местного самоуправления, исходя из которой она составляет 7,95 рублей за 1 кв.м. в месяц. Ответчик не согласен с порядком определения и ценой аренды, устанавливаемой истцом в заявлении, т.к. согласно отчета независимого оценщика ООО «Красноярское бюро оценки» рыночная стоимость объекта оценки на 17.08.2011г. составляет 10,8 рублей. Истец неправильно учитывает территорию земельного участка, занятую зданием, в котором у ответчика расположено нежилое помещение, т.к. застроенная площадь составляет 766 кв.м., а остальное - это территория вокруг здания, которая не используется и не может использоваться ответчиком. Истец мог бы требовать вернуть доход от сбереженного имущества только с того времени, как ответчик узнал о неосновательном обогащении, но истец не уведомил его о приобретении земельного участка. Предложение заключить договор аренды земельного участка одновременно с претензионным письмом оплатить арендную плату за прошлый период было вручено ответчику в суде. Истец, приобретая земельный участок в собственность с целью взимания арендной платы, должен был заключить договоры аренды или выразить намерение их заключить в отношении собственников помещений в здании или третьих лиц. Не получив ответа и арендной платы, он должен был реализовать свое право на обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды. Но истец, заключив договор купли-продажи земельного участка, не сообщил собственникам помещений о данном договоре и о смене собственника земельного участка, а также не выражал в течение года намерений на извлечение прибыли от сдачи земельного участка в аренду собственникам помещений, не предлагал заключить с ним договор аренды. Просят отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом установлено, что первоначально нежилые здания и помещения в них по <адрес> принадлежали на праве собственности ОАО «СибНИИцемент» совместно с единым земельным участком, на котором они расположены, на основании Распоряжения Территориального управления по Красноярскому краю Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и передаточного акта от 25.07.2005г. в порядке приватизации имущественного комплекса. В 2006г. ОАО «СибНИИцемент» продал нежилые помещения в здании, в том числе нежилое помещение №, общей площадью 87,2 кв.м. по адресу: <адрес>, которое 13.07.2006г. было приобретено Болдаковым В.С., 31.07.2006г. Симоновской В.А., 12.01.2008г. по договору купли-продажи в общую долевую собственность Константиновым А.В. и Дмитриевым А.Е., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По сведениям Управления Росреестра по Красноярскому краю, земельный участок, площадью 0,4257 га, под зданием по адресу: <адрес> являлся неделимым, имел кадастровый номер №, и принадлежал на праве собственности ОАО «СибНИИцемент». В настоящее время объект ликвидирован.

Для продажи имущества ОАО «СибНИИцемент» в процедуре конкурсного производства было принято решение о разделении земельного участка, площадью 0,4257 га на несколько участков. 29.03.2010г. ООО Охранное Агентство «Атолл» по договору купли-продажи был приобретен земельный участок, общей площадью 1487 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> Договор купли-продажи был заключен на основании протокола № торгов по продаже имущества ОАО «СибНИИцемент», в соответствии с которым победителем торгов по лоту № на указанный земельный участок признано ООО ОА «Атолл», как участник торгов, первый предложивший заявленную цену. 16.04.2010г. ООО Охранное Агентство «Атолл» зарегистрировало право собственности на указанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

30.04.2011г. ООО Охранное Агентство «Атолл» направило в адрес Константинова А.В. претензию, в которой потребовало произвести оплату арендной платы за пользование земельным участком в период с 16.04.2010г. по 16.04.2011г. в размере 93840 рублей в течение 10 дней с даты направления претензии.

     На момент перехода прав на земельный участок 13.07.2006г. от ОАО «СибНИИцемент», являющегося на тот момент и собственником здания, к Болдакову В.С., и от Болдакова В.С. к Симоновской В.А. 31.07.2006г., действовала ст.552 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.01.1996г., согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    А также ст.271 ГК РФ в редакции закона от 30.11.1994г., которая предусматривала, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

В силу ст.552 ГК РФ (в редакции ФЗ от 26.06.2007г., действующей на момент перехода прав на нежилое помещение к Константинову А.В.), по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ (в редакции ФЗ от 26.06.2007г.), при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ (в редакции закона от 25.10.2001г.), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Таким образом, судом установлено, что при продаже 13.07.2006г. нежилого помещения <адрес>, принадлежащего ОАО «СибНИИцемент», являющегося собственником земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится указанное нежилое помещение, покупателю Болдакову В.С. не была передана соответствующая часть земельного участка, необходимая для использования помещения, однако в силу вышеуказанных требований закона, к нему перешло право пользования указанным земельным участком. Договор, определяющий вид права и порядок пользования земельным участком, между ОАО «СибНИИцемент» и Болдаковым В.С. не заключался, в связи с чем суд признает, что Болдаков В.С. пользовался земельным участком, расположенным под зданием, в котором находилось принадлежащее ему нежилое помещение, безвозмездно. 31.07.2006г. право собственности на нежилое помещение № перешло от Болдакова В.С. к Симоновской В.А., к которой соответственно и перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал Болдаков В.С.

24.01.2008г. между Симоновской В.А. и Дмитриевым А.. и Константиновым А.В. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №, к которым перешло право общей долевой собственности на указанное помещение, а, следовательно, и право пользования соответствующей частью земельного участка, расположенного под зданием и необходимого для обслуживания нежилого помещения, принадлежащего на момент заключения договора ОАО «СибНИИцемент», на тех же условиях и в том же объеме, какими обладала Симоновская В.А., которая договор аренды земельного участка с ОАО «СибНИИцемент» не заключала.

29.03.2010г. земельный участок, расположенный под зданием, был приобретен по договору купли-продажи ООО ОА «Атолл». На момент приобретения истцом земельного участка Константинов А.В. имел право пользования им на законном основании на безвозмездной основе. При этом, право пользования Константиновым А.В. принадлежащим ООО ОА «Атолл» земельным участком, истцом не оспаривается, как и факт отсутствия между ОАО «СибНИИцемент» и всеми собственниками нежилого помещения № заключенного договора аренды данного участка.

При таких обстоятельствах, законные основания для взыскания с ФИО2 в пользу ООО ОА «Атолл» неосновательного обогащения в виде арендной платы за земельный участок, расположенный под принадлежащим ответчику нежилым помещением, отсутствуют, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

ООО Охранное Агентство «Атолл» в удовлетворении исковых требований к Константинову ФИО13 о взыскании суммы неосновательного обогащения, отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд.

Председательствующий: