№ 2-697/11
<данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Красноярск 28 ноября 2011 года
Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Лузгановой Т.А.
при секретаре Анюточкиной И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яковлевой <данные изъяты> к ООО КФ «Тивиант» об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения,
УСТАНОВИЛ:
Яковлева О.Е. обратилась в суд с иском к ООО КФ «Тивиант» об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Требования мотивированы тем, что истице принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 105,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Данное помещение граничит с нежилым помещением, принадлежащим ответчику. Согласно техническому паспорту, нежилое помещение, принадлежащее истице, имеет два независимых входа: один – напрямую со двора (через комнату №2), второй - через место общего пользования (комната №7). При проведении ремонтных работ ООО КФ «Тивиант» самовольно перекрыло дверной проем, ведущий в помещение истицы, лишив тем самым Яковлеву О.Е. беспрепятственного доступа в ее нежилое помещение. Кроме того, ответчик установил на общую дверь свой замок, чем незаконно занял места общего пользования (комнату №7). Считает, что ответчик нарушает права истицы, как собственника нежилого помещения, и препятствует в его использовании по целевому назначению. Просила обязать ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом путем снятия замка с общей двери либо выдачи дубликатов ключей, а также разблокировании двери, ведущей в помещение истицы.
В ходе рассмотрения дела представитель истицы Галынский А.С. (доверенность в деле) уточнил исковые требования. В уточненном исковом заявлении представитель истицы указал, что ответчик при проведении ремонтных работ самовольно перекрыл проем, соединяющий комнату №5 и коридор (комнату №7 – места общего пользования), путем устройства фальш-стены из гипсокартона со стороны коридора. Считает соглашение от 01.02.2008г. «Об определении долей в праве общей собственности, разделе общего имущества и выделе долей из общего имущества» ничтожной сделкой, поскольку в подписании данного соглашения не принимал участие собственник помещения №12. Кроме того, согласно пп.1 п.2 лестничный марш первого этажа (коридор – комната №7) обозначается в соглашении как место общего пользования №1. В п.4 места общего пользования № 1,2,3,4,5, согласно схеме №1, отчуждаются в пользование ООО КФ «Тивиант» и подлежат выделу из общего долевого имущества. Однако, в приложении на схеме №1 указан план второго этажа, а место общего пользования №1 находится на первом этаже, из чего можно сделать вывод, что стороны соглашения не определились с предметом соглашения (сделки). Соглашение заключено между собственниками помещений, расположенных на втором этаже здания, а спорное помещение №7 находится на первом этаже. ООО КФ «Тивиант» было отказано в регистрации права собственности на основании данного соглашения. Просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом, путем снятия замка с двери, через которую осуществляется вход в коридор – комнату №7, либо выдачи дубликатов ключей, а также разблокирования дверного проема, соединяющего комнату №5 и коридор – комнату №7 (места общего пользования).
В дополнении к заявлению об уточнении иска представитель истицы указывает на то, что представленное в материалы дела соглашение, подписанное директором ООО «Стейт» ФИО6, является ничтожной сделкой, поскольку в нем не указана дата совершения указанного документа, к соглашению приложены схемы, не подписанные со стороны ООО «Стейт», подпись ФИО6 на указанном соглашении и подпись ФИО6 на соглашении от 01.02.2008г. при визуальном сравнении по технике написания отличаются. Кроме того, как видно из текста соглашения, данное соглашение заключено с целью отчуждения мест общего пользования (недвижимого имущества), а в силу ст.164 ГК РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. На основании изложенного, представитель истицы просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом, путем выдачи дубликатов ключей от двери, через которую осуществляет вход в коридор – комнату №7, и разблокирования дверного проема, соединяющего комнату №5 и коридор – комнату №7 (места общего пользования).
В судебном заседании представитель истицы Галынский А.С. исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений.
Представитель ответчика Пустовая С.В. (полномочия проверены) с исковыми требованиями не согласилась, суду пояснила, что между всеми собственниками здания по адресу: <адрес>, было заключено соглашение, в соответствии с которым лестничный марш первого этажа, перешел в пользование ООО КФ «Тивиант».Кроме того, в 2006 году между бывшим собственником помещения №12 (ранее – помещение №3) – ООО «Стейт» в лице ФИО6 и ООО КФ «Тивиант» было заключено соглашение об определении порядка пользования общим имуществом – лестничным пролетом на первой этаже здания. Показания ФИО6 о том, что в 2006 году был выход из помещения, которое в настоящее время принадлежит Яковлевой О.Е., на лестничный марш, опровергаются представленными по делу документами ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Поскольку порядок пользования общим имуществом не определен законом, собственники вправе определять порядок пользования этим имуществом. Данное соглашение между собственниками было заключено. Полагает, что спор возник в результате введения истицы в заблуждение предыдущим собственником помещения №12 при подписании договора купли-продажи нежилого помещения. Кроме того, в письменных возражениях представитель ответчика указывает на то, что в соответствии с заключением ОАО «Научно-технический прогресс» пробивка в дверных проемов в стенах лестничной клетки не допускается. Просит в иске отказать.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
В соответствии со ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.ст.289, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст.ст.1, 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст.249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При этом, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
В соответствии со ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с пунктами 47, 48 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10/Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. При этом, отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.
В судебном заседании установлено, что Яковлева О.Е.является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 105.5 кв.м., на основании договора купли-продажи от 15.10.2009г., заключенного между Яковлевой О.Е. и ФИО6, действующим от имени ФИО5 Право собственности зарегистрировано истицей в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2009г. (л.д.4-5).
В соответствии с представленной выпиской из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, помещение №12, принадлежащее истице, имеет два выхода, один из которых выходит на лестничную клетку. При этом, дверной проем на лестничный марш заблокирован (л.д.6-9).
Из представленных суду фотографий следует, что выход из помещения №12 на лестничную клетку перекрыт путем установления ООО КФ «Тивиант» фальш-стены из гипсокартона (л.д.10-11). Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, суду не представлено.
11.11.2010г. Яковлева О.Е. направила ООО КФ «Тивиант» претензию с просьбой разблокировать вход с лестничной клетки в помещение №12, путем снятия замка с двери либо выдачи дубликата ключей (л.д.12-13).
В своем ответе на указанную претензию директор ООО КФ «Тивиант» сообщил, что 01.02.2008г. между собственниками всех помещений в здании по адресу: <адрес>, было заключено соглашение о порядке пользования лестничным маршем на первом этаже, в соответствии с которым произошло отчуждение лестничного марша на первом этаже в пользу ООО КФ «Тивиант» (л.д.14).
В соответствии с договорами купли-продажи недвижимости №1 от 27.07.2006г., №2 от 14.08.2006г., ООО КФ «Тивиант» владеет нежилыми помещениями №1,5,6,9 по <адрес> (л.д.38-43).
В материалы дела представлено соглашение об определении долей в праве общей собственности, разделе общего имущества и выделе долей из общего имущества от 01.02.2008г., заключенное между собственниками нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> В соответствии с данным соглашением место общего пользования – лестничный марш первого этажа здания по адресу: <адрес>, общей площадью 11,6 кв.м., было отчуждено в пользу ООО КФ «Тивиант», и подлежит выделу из общего долевого имущества. Данное соглашение было подписано, в том числе, директором ООО «Стейт» ФИО6, который являлся собственником нежилого помещения №3 в здании по адресу: <адрес> (л.д.90-93).
Кроме того, между директором ООО «Стейт» ФИО6 и директором ООО КФ «Тивиант» было заключено соглашение, в соответствии с которым ФИО6, являющийся собственником помещения №3 в здании по адресу: <адрес> безвозмездно отказался в пользу ООО «Тивиант» от мест общего пользования согласно схеме №1, разрешил проводить любые ремонтные работы, оформлять любые документы по помещениям, согласно схеме №3, согласился с тем, что в результате реконструкций помещения, указанные в схеме №1, перестали быть местами общего пользования (л.д.200-202).
Допрошенный Железнодорожным районным судом г.Новосибирска в порядке судебного поручения в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснил, что соглашение о безвозмездной передаче в пользу ООО «Тивиант» мест общего пользования, указанных в схеме №1, он подписывал в 2006 году, видел ли он схемы №1 и №2, представленные ему для обозрение, он не помнит; на момент подписания данного соглашения и договора купли-продажи с Яковлевой О.Е. дверной проем из помещения №12 на лестный пролет имелся (л.д.220).
28 ноября 2008 года Арбитражным судом Красноярского края рассмотрено дело по иску ООО КФ «Тивиант» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю о признании права собственности на нежилые помещения №№ №, расположенные по адресу: <адрес> образованные в результате проведенной реконструкции. При рассмотрении данного дела арбитражным судом установлено, что указанным выше соглашением от 01.02.2008г. доля общего имущества, обозначенная на схеме №1, в состав которой входят места общего пользования №№1, 2, 3, 4, 5, указанных в пункте 2 соглашения, в том числе, лестничный марш на первом этаже, отчуждаются в пользу ООО КФ «Тивиант» и подлежат выделу из общего долевого имущества. В удовлетворении требований ООО КФ «Тивиант» было отказано.
Согласно представленному техническому паспорту здания по адресу: <адрес>, а также разъяснению ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 05 сентября 2011 года, данному на запрос суда, следует, что:
- по состоянию на 14.11.2000г. помещение №3 (элеваторный узел) имело площадь 10,8 кв.м., помещение №2 включало в себя комнаты: № 1 (тамбур, 4,6 кв.м.), №2 (магазин, 17,2 кв.м.), №3 (склад, 35,2 кв.м.).
- по состоянию на 25.05.2006г., в связи с проведенными реконструкциями, указанные помещения, включая элеваторный узел, комнаты №№ 1, 2, 3, а также комнаты №4 (складское, 35,6кв.м.), №5 (складское, 41,2 кв.м.), №6 (подсобное, 4,8 кв.м.) составляли собой помещение №3, общей площадью 115,5 кв.м.
- по состоянию на 18.05.2007г., в связи с проведенными инвентаризационными работами, помещение элеватора, площадью 10,8 кв.м. было переименовано в помещение №13, а указанные выше комнаты №№ 2,3, 4,5,6 (тамбур, складское, складское, складское, подсобное) были образовано в единое помещение №12, общей площадью 105,5 кв.м. (л.д.222-231).
Следовательно, на момент подписания указанного выше соглашения от 01.02.2008г., помещение №3 уже было преобразовано в помещение №12 и помещение №13, указанные объекты недвижимости имели иную, площадь, чем это указано в данном соглашении. Таким образом, содержание соглашения об определении долей в праве общей собственности, разделе общего имущества и выделе долей из общего имущества от 01.02.2008г., не соответствует данным технической инвентаризации. Кроме того, схемы, являющиеся приложением к данному соглашению, содержат описание второго этажа; лестничный марш первого этажа в них не указан.
При этом, как видно из поэтажного плана здания в техническом паспорте нежилого помещения, дверной проем из помещения №12, ведущий в помещение №7 (лестничный марш первого этажа), заблокирован.
Также суд принимает во внимание тот факт, что представленные как приложение к соглашению, подписанному ФИО6, как представителем ООО «Стейт», схемы мест общего пользования, данным лицом не подписаны. ФИО6 не смог пояснить суду, видел ли он данные схемы при подписании соглашения. Из содержания указанного документа не видно, когда оно было подписано ФИО6
Суд признает несостоятельными ссылки представителя ООО КФ «Тивиант» на заключение ОАО «Научно-технический прогресс» по результатам обследования строительных конструкций здания от 15.08.2011г., согласно которому пробивка дверных проемов в стенах лестничной клетки без разработки проектных решения не допускается, поскольку дверной проем, ведущий из помещения №12 на лестничный марш первого этажа изначально существовал. Как уже было указано выше, дверь со стороны помещения, принадлежащего истцу, в настоящее время существует, однако она блокирована со стороны лестничного марша фальш-стеной из гипсокартона. Когда было произведено блокирование дверного проема, в суде установлено не было. Доказательств того, что блокирование двери было произведено не ООО КФ «Тивиант», представителем ответчика не представлено.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, положения гражданского законодательства, суд приходит к выводу о том, что стороной ответчика не доказан тот факт, что между собственниками нежилых помещений было достигнуто соглашение по использованию мест общего пользования. Между ООО КФ «Тивиант» и Яковлевой О.Е. такое соглашение не достигнуто.
В связи с чем, суд полагает возможным удовлетворить требования Яковлевой О.Е. в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Яковлевой <данные изъяты> к ООО КФ «Тивиант» об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Тивиант» устранить препятствия в пользовании имуществом Яковлевой <данные изъяты>, путем выдачи дубликатов ключей от двери, ведущей в помещение №7, площадью 11,6 кв.м. (места общего пользования), расположенное по адресу: <адрес>
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Тивиант» устранить препятствия в пользовании имуществом Яковлевой Ольги Евгеньевны, путем разблокирования дверного проема, соединяющего помещение №12 и комнату №7, площадью 11,6 кв.м. (места общего пользования), расположенное по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд г. Красноярска в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда изготовлено 02 декабря 2011 года.
<данные изъяты>
Судья: Т.А. Лузганова