Дело №2 –810/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 января 2012 года г. Красноярск
Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Медведева И.Г., при секретаре Грибановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Фролова <данные изъяты> о признании незаконным решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, а также наложении обязанности осуществить государственную регистрацию,
УСТАНОВИЛ:
Фролов И.А. обратился в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, а также о наложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора, ссылаясь на следующие обстоятельства. На основании договора купли-продажи от 04.08.2011 года заявитель приобрел у ФИО7 объект недвижимости – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Однако в государственной регистрации договора купли-продажи ему было отказано в связи с тем, что жилой <адрес> в <адрес> является объектом культурного наследия и для осуществления регистрации заявителю необходимо представить, кроме документов, предусмотренных ст.16 Закона «О государственной регистрации», также паспорт объекта культурного наследия и охранное обязательство. Последний документ был Фроловым И.А. оформлен 30.09.2011г. и предъявлен в регистрирующий орган. В предоставлении паспорта объекта культурного наследия заявителю Министерством культуры Красноярского края было отказано, поскольку таким паспортом на объект культурного наследия «Жилой дом по <адрес>» Министерство не располагает, его изготовление планируется не ранее декабря 2012 года. Фролов И.А. лишен возможности самостоятельно изготовить требуемый паспорт объекта культурного наследия, кроме того, регистрирующий орган не имеет права истребовать данный документ у заявителя, следовательно, по смыслу ст.16 закона «О госрегистрации» наличие спорного паспорта не является обязательным для регистрации права собственности Учитывая изложенное, заявитель просит признать отказ Управления Росреестра по Красноярскому краю в регистрации договора купли-продажи квартиры от 04.08.2011 года незаконным, а также обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю осуществить государственную регистрацию указанного договора купли-продажи на квартиру по адресу: <адрес>
В судебном заседании заявитель и его представитель ФИО7 (доверенность в деле) поддержали заявленные требования по вышеизложенным основаниям.
Представители органа, чьи действия обжалуются - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю – Чернова А.Г. и Гамеза Е.С. (доверенности в деле), в зале суда возражали против заявленных требований, ссылаясь на то, что решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности полностью соответствует действующему законодательству. При проведении правовой экспертизы представленных документов установлено, что жилой <адрес> в <адрес> является объектом культурного наследия – памятником архитектуры регионального значения, соответственно, для осуществления сделок с данным объектом обязательным документом является паспорт объекта культурного наследия. Поскольку заявителем не был представлен необходимый паспорт на объект культурного наследия и его ксерокопия, в регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на указанный объект Фролову И.А. было отказано.
Представитель заинтересованного лица – Министерства культура по Красноярскому краю Леюшкина С.В., в зале суда поддержала доводы заявителя, ссылаясь на следующие обстоятельства. Спорный дом по <адрес> является объектом культурного наследия – памятником архитектуры регионального значения. Между Министерством культуры и Фроловым И.А. было заключено охранное обязательство от 30.09.2011 года № на указанный объект недвижимости – <адрес>, которое предусматривает обязательства заявителя по надлежащему содержанию и сохранению объекта культурного наследия. По смыслу федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» основным учетным документом объекта культурного наследия является его паспорт, однако, на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности на квартиру Министерство культуры не располагало необходимым паспортом объекта культурного наследия по причине того, что ранее он никогда не изготавливался. Изготовление такого паспорта планируется не ранее 2013 года, поскольку это очень длительная процедура, связанная с размещением государственных заказов. Кроме того, по основанию отсутствия паспорта объекта культурного наследия регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации перехода права собственности.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч.1 ст. 254 ГК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок к ней.
В судебном заседании установлено, что 04.08.2011 года между заявителем Фроловым И.А. и ФИО7 заключен договор купли-продажи <адрес>, указанный объект недвижимого имущества – жилой дом является памятником архитектуры регионального значения и принят на государственную охрану решением исполнительного комитета Красноярского края совета народных депутатов от 24.12.1986 года №345.
Стороны договора купли-продажи обратились в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением установленной формы для государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к заявителю Фролову И.А., представив в регистрирующий орган все необходимые для регистрации документы, подлежащие внесению в Единый государственный реестр прав: заявление, договор купли-продажи от 04.08.2011, кадастровый паспорт помещения от 07.08.2008г., квитанцию об оплате государственной пошлины. Указанные документы соответствуют по форме и содержанию требованиям действующего законодательства и являются надлежащими доказательствами наличия права собственности у Фролова И.А. на <адрес> в г. Красноярске, однако в регистрации договора и перехода права собственности им было отказано по причине не предоставления паспорта объекта культурного наследия на жилой дом по <адрес> в <адрес>, а также охранного обязательства.
По заявлению продавца квартиры ФИО7 государственная регистрация приостанавливалась 05.09.2011 года до 03.12.29011 года – на 90 календарных дней для предоставления заявителям вышеуказанных документов, о чем заявители были уведомлены.
30.09.2011г. между Министерством культуры Красноярского края и Фроловым И.А. оформлено охранное обязательство № на <адрес> в <адрес>, которое представлено заявителем в регистрирующий орган.
Однако в предоставлении Фролову И.А. паспорта объекта культурного наследия (жилого <адрес>) Министерством культуры Красноярского края было отказано со ссылкой на то, что паспортом старого образца на жилой <адрес> Министерство не располагает, а паспорта нового образца, предусмотренные Федеральным законом №73-ФЗ от 25.06.2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в редакции закона от 06.11.2011 № 301-ФЗ (далее - Закон об объектах культурного наследия), будут оформляться не ранее декабря 2012 года.
17.10.2011 года ФИО7 было подано заявление о возобновлении государственной регистрации сделки.
Сообщением Управления Росреестра по Красноярскому краю № от 31.10.2011г. заявителям отказано в государственной регистрации сделки с квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, со ссылкой на абз. 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
Сообщением Управления Росреестра по Красноярскому краю № от 31.10.2011г. заявителям отказано в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру со ссылкой на абз. 8 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
Согласно абз.8,10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации в случае, когда правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; а также в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии со ст. 16 указанного закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Таким образом, документами, предоставление которых необходимо регистрирующему органу для государственной регистрации права собственности, возникающего из договора купли-продажи, наряду с заявлением о регистрации являются сам договор, кадастровый паспорт объекта недвижимости (если ранее таковой не предоставлялся), документ об уплате государственной пошлины, документы, удостоверяющие личность сторон сделки.
При этом, материалами дела подтверждается и Управлением Росреестра по Красноярскому краю не оспаривается, предоставление заявителями всех вышеуказанных документов на регистрацию сделки купли-продажи спорной квартиры.
Пунктом 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных пунктом 1 этой статьи, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
По смыслу данной нормы, ей будет соответствовать только такое положение законодательства РФ, на основании которого регистрирующему органу предоставлено право истребования каких-либо дополнительных документов.
Согласно требованиям п.1 ст.21 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", на объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного наследия. В указанный паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в реестре. Форма паспорта объекта культурного наследия утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Таким образом, обязанность по изготовлению паспорта объекта культурного наследия и выдаче его собственнику такого объекта, действующим законодательством возлагается исключительно на соответствующий орган охраны объектов культурного наследия, которым, в данном случае, является Министерство культуры Красноярского края.
Пункт 2 статьи 21 Закона об объектах культурного наследия закрепляет, что паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при осуществлении сделок с объектом культурного наследия либо земельным участком, в пределах которых располагается объект археологического наследия.
При этом, прав регистрирующего органа на истребование данного документа у заявителя указанный Закон не устанавливает.
Кроме того, норма, закрепляющая право истребования у заявителя дополнительных документов в случае, если такая возможность установлена законодательством Российской Федерации, (пункт 2 статьи 17 Закона «О государственной регистрации»), структурно расположена в статье, предусматривающей основания для государственной регистрации прав, которыми являются исключительно документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Системный анализ норм статей 21, 52 Федерального "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" позволяет сделать вывод о том, что паспорт объекта культурного наследия, включая в себя описание этого объекта, подтверждая его историко-культурное значение, не содержит сведений о возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) каких-либо прав на сам объект, в связи с чем, не может быть признан основанием для государственной регистрации прав.
В соответствии с приказом Росохранкультуры от 21.06.2010 года №100 «Об утверждении Методических рекомендаций по заполнению паспорта объекта культурного наследия», паспорт объекта культурного наследия является основным учетным документом на объект культурного наследия, в который внесены сведения, содержащиеся в ЕГР объектов культурного наследия народов Российской Федерации. Приказом Минкультуры РФ от 11.11.2011 года №1055 «Об утверждении формы паспорта объекта культурного наследия» утверждена новая форма паспорта.
Как пояснил в зале суда представитель Министерства культуры Красноярского края, паспорта на объекты культурного наследия г. Красноярска, в том числе и на жилой дом по <адрес>, будут изготовлены не ранее 2013 года. Паспорт старого образца названного объекта культурного наследия в Министерстве культуры также отсутствует по причине того, что ранее он не изготавливался.
В силу п.1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации сделки и перехода прав может быть отказано лишь в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с этим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Однако ни указанным Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним", ни пунктом 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции №184 от 01 июля 2002 года, содержащим исчерпывающий перечень дополнительных документов, которые могут быть представлены на регистрацию, обязательное представление паспорта объекта культурного наследия не предусмотрено.
Кроме того, паспорт объекта культурного наследия выдается на объект, включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Положение об этом реестре утверждено Приказом Росохранкультуры от 27.02.2009 N 37, который вступил в силу с 01.01.2010.
Исходя из смысла п. 6 ст. 63 Закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…», пока не вступит в силу Положение о реестре, необходимо руководствоваться, в частности, Инструкцией о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Приказом Минкультуры СССР от 13.05.1986 N 203. Данной Инструкцией не предусмотрена передача одного из экземпляров учетных документов (к которым относится и паспорт объекта культурного наследия) собственнику имущества.
Таким образом, в связи с тем, что на период обращения Фролова И.А. за регистрацией перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества уполномоченный орган не мог выдать в установленном порядке паспорт объекта культурного наследия, следовательно, Управление Росреестра по Красноярскому краю не вправе было отказать в государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности на объект культурного наследия по причине непредставления данного паспорта.
При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами заявителя и приходит к выводу о том, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы для ее осуществления, соответствующие по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, являющиеся надлежащими доказательствами наличия права собственности на спорное имущество, в связи с чем, основания для отказа, предусмотренные абзацами 8 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации у регистрирующего органа отсутствовало.
Кроме того, суд отмечает, что заявитель Фролов И.А. лишен возможности самостоятельно изготовить требуемый паспорт объекта культурного наследия, его вины в невозможности предоставления такого документа не имеется, при этом, право собственности продавца спорной квартиры ФИО7 ранее уже было зарегистрировано Управлением Росреестра по краю без предъявления паспорта объекта культурного наследия. Фактически сделка между продавцом и покупателем состоялась, денежные средства в счет оплаты квартиры уплачены в полном объеме, Фролов И.А. фактически вселился и постоянно проживает в спорном жилом помещении, отсутствие государственной регистрации вышеуказанной сделки и перехода права собственности существенно нарушает его права, как собственника квартиры.
На основании изложенного, суд полагает возможным удовлетворить требования заявителя о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Красноярскому краю в регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности на <адрес> в <адрес>.
Кроме того, исходя из установленного ст.164 ГК РФ способа защиты прав стороны по сделке, требующей государственной регистрации, защита прав истца возможна посредством вынесения судом решения о государственной регистрации договора. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 254 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Заявленные требования Фролова <данные изъяты> удовлетворить.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, выразившиеся в отказах в государственной регистрации от 31 октября 2011 года № и №, а также в сообщениях об отказе в государственной регистрации от 31 октября 2011 года № и №.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произвести государственную регистрацию за Фроловым <данные изъяты> права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 53,70 кв.м, в том числе жилой площадью 29,00 кв.м, расположенную по адресу: Россия, <адрес> (кадастровый номер №).
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г. Красноярска.
Решение изготовлено в полном объеме 25 января 2012 года.
Судья И.Г.Медведев