РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 февраля 2012 года г. Красноярск
Дело №2 – 21/2012
Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Медведева И.Г., при секретаре Грибановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:
по иску Хулхачиева <данные изъяты> к Павликову <данные изъяты>, Комарницкой <данные изъяты> о признании сделки недействительной, признании права собственности на квартиру,
а также по встречному иску Павликова <данные изъяты>, Комарницкой <данные изъяты> к Хулхачиеву <данные изъяты> и Качаевой <данные изъяты> о признании утратившими право пользования квартирой, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета,
УСТАНОВИЛ:
Хулхачиев В.М. ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд к Павликову Е.Г. и Комарницкой Н.С. с иском о признании сделки недействительной, признании права собственности на жилое помещение, ссылаясь на следующие обстоятельства. Истцу с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежала 3-хкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> в которой он до настоящего времени проживает вместе со своей гражданской женой Качаевой О.А. В декабре 2010 года истец познакомился с ФИО6 и учредителем ООО «Пульсар» ФИО12, которые уговорили Хулхачиева В.М. заложить принадлежащую ему квартиру для получения займа денежных средств в размере 2 000 000 рублей, необходимых для развития указанного предприятия. Для этого они ввели Хулхачиева В.М. в состав учредителей ООО «Пульсар», а также нашли займодавцев в лице ответчиков Павликова Е.Г. и Комарницкой Н.С., которые согласились занять 1 800 000 рублей под залог квартиры истца. ДД.ММ.ГГГГ в помещении филиала Управления Росреестра по <адрес> истец подписал какие-то документы в отношении своей квартиры, полагая, что подписывает договор залога, после чего ответчики передали ему в долг денежную сумму в размере 1 800 000 рублей. При этом, в расписке он написал, что получил от них деньги в сумме 2 200 000 рублей, так как заем предполагался процентный и в итоге он должен был отдать ответчикам именно эту сумму денег. Полученные деньги он передал директору ООО «Пульсар» Лыковой, которая в тот же день перечислила их в адрес ООО «Кентавр» по договору на поставку ГСМ, в дальнейшем предполагалось реализовать эти ГСМ, получить прибыль и рассчитаться с ответчиками по займу. В доказательство этого между истцом и ООО «Пульсар» был заключен договор займа денежных средств на сумму 2 200 000 рублей, а также между истцом и ответчиками подписано соглашение о приобретении объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого Хулхачиев должен был выкупить свою квартиру обратно у ответчиков не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Спустя некоторое время он обратил внимание на расписку, выданную Управлением Росреестра при принятии документов на регистрацию, в которой говорилось о договоре купли-продажи квартиры, но не о залоге. Получив выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, истец обнаружил, что новыми собственниками его квартиры уже значатся ответчики. До настоящего времени долг в размере 2 200 000 рублей ему ООО «Пульсар», Биденко и Лыкова не вернули, соответственно, он не может рассчитаться с ответчиками по своему займу. Истец полагает, что его обманным путем ввели в заблуждение, вынудив подписать фиктивный договор купли-продажи его квартиры, который является притворной сделкой, поскольку на самом деле желания продавать квартиру у него не было, фактически между сторонами состоялся договора займа с залогом недвижимого имущества. Реальной передачи квартиры ответчикам не было, истец со своей семьей продолжает постоянно проживать в спором жилом помещении и состоять в нем на регистрационном учете. Учитывая изложенное, истец просит признать договор купли-продажи его квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки прекратив право собственности ответчиков на спорную квартиру и признав за истцом право собственности на данное жилое помещение.
Кроме того, Павликов Е.Г. и Комарницкая Н.С. ДД.ММ.ГГГГ обратились в суд с иском о выселении Хулхачиева В.М. и Качаевой О.А. из квартиры по <адрес>, ссылаясь на то, что ими у ответчиков ДД.ММ.ГГГГ было приобретено указанное жилое помещение, однако последние не желают сниматься с регистрационного учета и выезжать из спорной квартиры. Просили признать ответчиков утратившими право пользования данным жилым помещением, выселить их из квартиры и снять с регистрационного учета.
Определением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные иски объединены в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения.
В зале суда истец Хулхачиев В.М. и его представитель адвокат ФИО7 (действует на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ) поддержали свои исковые требования в полном объеме по вышеизложенным основаниям. Дополнительно пояснили, что Хулхачиев В.М. не получал от ответчиков деньги в сумме 3 000 000 рублей в счет оплаты за спорную квартиру, истцу реально было передано лишь 1 800 000 рублей, но они не отрицают, что должны вернуть Павликову и Комарницкой сумму в размере 2 200 000 рублей, поскольку именно на таких условиях был заключен между ними договор займа с процентами. Возражали против удовлетворения встречных требований Павликова и Комарницкой, полагая, что оснований для выселения семьи Хулхачиева из его квартиры не имеется.
Ответчики Павликов Е.Г. и Комарницкая Н.С., а также их представитель ФИО8 (доверенности в деле) возражали против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на следующие обстоятельства. Имея намерение переехать на постоянное место жительства в г. Красноярск, ответчики в конце 2010 года продали принадлежащие им в г. Лесосибирске объекты недвижимости, от реализации которых к декабрю 2010 года у них имелась денежная сумма в размере 3 100 000 рублей. Решив приобрести для себя недвижимость в Красноярске, они заключили с риэлторским агентством ООО «Вариант+» договор, в рамках которого их знакомый риэлтор ФИО9 подыскал им вариант с приобретением 3-хкомнатной квартиры по <адрес> за 3 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ с хозяином указанной квартиры Хулхачиевым В.М. был заключен договор купли-продажи, ему переданы деньги в размере 3 000 000 рублей, из которых 2 200 000 рублей переданы по расписке до сдачи документов на регистрацию, а оставшиеся 800 000 рублей вручены истцу после сдачи договора на регистрацию без расписки. При этом, поскольку ответчики со своими детьми проживали в г.Лесосибирске, они договорились с семьей Хулхачиевых о том, что последние поживут временно в спорной квартире до мая 2011 года. После совершения сделки, ФИО9 в тот же день по согласованию с Хулхачиевым предложил им такой вариант, согласно которому истец выкупает у них свою квартиру обратно через год за 3 800 000 рублей. Поскольку у них двое разнополых детей, ответчиков не совсем устраивала 3-х комнатная квартира, но на 4-хкомнатную им денег не хватало, они согласились на предложенный вариант, полагая, что через год на вырученные деньги купят себе большую квартиру. Перед заключением оспариваемой сделки истец внимательно читал и изучал все документы, он является дееспособным, вменяемым человеком и прекрасно понимал, что он подписывал. Вопрос о том, куда и при каких обстоятельствах истец потратил вырученные от продажи квартиры деньги, никакого значения для данного дела не имеет. Оснований для признания заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, не имеется. При этом, они в полном объеме поддерживают свои встречные исковые требования о признании Хулхачиева и Качаевой утратившими право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета из спорной квартиры, поскольку последние более не являются собственниками данного жилого помещения.
Третье лицо (ответчик по встречному иску) Качаева О.А. в зал суда не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом путем вручения судебной повестки, об уважительности причин неявки не известила, об отложении дела не просила. В предыдущем судебном заседании поддержала исковые требования Хулхачииева В.М. пояснив, что они с мужем не собирались никому продавать свою квартиру, о сделке от ДД.ММ.ГГГГ она ничего не знала, Хулхачиев скрыл от нее факт того, что он заложил квартиру в целях займа денег на сумму 1 800 000 рублей, при этом все подлинники правоустанавливающих документов на квартиру хранились у нее в сейфе на работе, никто их не брал, их квартиру никто не осматривал, ни в какие риэлторские агентства по продаже своей квартиры они не обращались. Каких-либо претензий относительно выселения из квартиры до июля 2011 года к ним также не предъявлялось, она обо всем узнала лишь после получения документов из суда.
Представитель третьего лица ООО «Пульсар» ФИО12 (действует на основании Устава) в зал суда не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом путем вручения судебной повестки, об уважительности причин неявки не известила, об отложении дела не просила. В предыдущем судебном заседании поддержала исковые требования Хулхачииева В.М., ссылаясь на следующие обстоятельства. До декабря 2010 года она являлась единственным учредителем ООО «Пульсар», которое фактически никакой деятельности не осуществляло. Осенью 2010 года она познакомилась с ФИО6, последняя предложила вариант развития предприятия путем заключения выгодной сделки с ООО «Кентавр» (находящегося в <адрес>) на поставку ГСМ, для заключения которой была необходима сумма в размере около 2 000 000 рублей. Однако такую сумму денег можно было занять лишь под залог недвижимости, Биденко таким имуществом не обладала, а недвижимость Лыковой уже находилась под залогом. Через общего знакомого ФИО16 в декабре 2010 года они познакомились с Хулхачиевым, который согласился отдать под залог свою квартиру. В целях соблюдения прав всех участников, она ввела Биденко, Кустова и Хулхачиева в состав учредителей ООО «Пульсар», после чего Биденко через общих знакомых нашла людей, которые готовы были занять им 1 800 000 рублей под залог квартиры, этими людьми оказались Павликов и Комарницкая. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пульсар», как заемщиком и Хулхачиевым, как займодавцем, был заключен договор займа на сумму 2 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ей позвонил Кустов и сказал, что они получили деньги в заем, потом она вместе с Хулхачиевым прибыла в «Россельхозбанк», где она внесла переданные ей Хулхачиевым деньги в сумме 1 750 000 рублей на расчетный счет ООО «Пульсар» с которого эти деньги были перечислены в адрес ООО «Кентавр». Предполагалось, что в течение нескольких месяцев они получат ГСМ, реализуют их с прибылью, за счет которой вернут заем Хулхачиеву, а тот, в свою очередь, рассчитается с ответчиками и вернет свою квартиру. Однако Биденко и ООО «Кентавр» их обманули, никаких ГСМ ООО «Пульсар» до настоящего времени не получило, Биденко скрылась, деньги не возвращены. При этом, ООО «Пульсар» не отрицает наличие задолженности перед Хулхачиевым по займу в сумме 2 200 000 рублей с процентами. Против удовлетворения встречного иска о выселении семьи Хулхачиева третье лицо возражает, поскольку фактически между сторонами заключался договор займа с залогом, а не договор купли-продажи, в связи с чем, оснований для выселения не имеется.
Представитель третьего лица ООО «Вариант+» ФИО13 (доверенность в деле) в зале суда с исковыми требованиями Хулхачиева В.М. не согласился в полном объеме, ссылаясь на следующие обстоятельства. ООО «Вариант+» (учредителями которого являются ФИО9 и ФИО14) занимается осуществлением риэлторских услуг и услуг по займам под залог недвижимости между физическими лицами. ДД.ММ.ГГГГ между Павликовым и ООО «Вариант+» был заключен договор на оказание риэлторских услуг, предметом которого являлся поиск квартиры в <адрес>. В конце декабря 2010 года – начале января 2011 года к ФИО9 обратилась его знакомая ФИО15 которая попросила найти покупателя на 3-хкомнатную квартиру по <адрес> за 3 000 000 рублей. Попов предложил эту квартиру Павликову и Комарницкой, последние посмотрели данное жилое помещение и выразили свое согласие его приобрести. Попов подготовил все необходимые документы и текст расписки, стороны с ними ознакомились, и ДД.ММ.ГГГГ между ними состоялась сделка купли-продажи. В тот же день от имени Хулхачиева Попову позвонила какая-то женщина и предложила выкупить спорную квартиру у Павликова и Комарницокй через год за 3 800 000 рублей, он перезвонил ответчикам, последние согласились на такой вариант, Попов подготовил соответствующее соглашение о приобретении объекта недвижимости. За выполнение всех этих услуг ООО «Вариант+» получило от Павликова вознаграждение в размере 30 000 рублей.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в зал суда не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом путем направления почтового уведомления, об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении дела не просил, представил письменные пояснения по иску Хулхачиева В.М. в котором подтвердил факт обращения сторон за регистрацией перехода права собственности и регистрацией договора купли-продажи спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, представил копии материалов дела правоустанавливающих документов в отношении спорной квартиры, в остальной части оставил разрешение спорных вопросов на усмотрение суда.
Прокурор Железнодорожного района г. Красноярска в зал суда не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом путем направления почтового уведомления, об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении дела не просил, письменного заключения по делу о выселении не представил.
С учетом мнения сторон, а также требований ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке. Заслушав доводы сторон, показания свидетелей ФИО16, ФИО15, ФИО9, ФИО18, исследовав материалы дела и иные представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с требованиями статей 166-167 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из положений ст.431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу требований ст.549, 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег. В силу требований ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.
На основании ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из ч.1 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
На основании ч.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Из материалов дела следует, что истец Хулхачиев В.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником трехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>) (л.д.19-21). В данном жилом помещении он зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ и постоянно в нем проживает вместе со своей гражданской супругой Качаевой О.А. до настоящего времени, что подтверждается выпиской из домовой книги по указанному адресу (л.д.18,155).
ДД.ММ.ГГГГ между Хулхачиевым В.М., как продавцом, и Павликовым Е.Г., Комарницкой Н.С., как покупателями, был подписан договор купли-продажи квартиры по <адрес> за 3 000 000 рублей (п.1,3 договора), указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю в предусмотренном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10). Также ДД.ММ.ГГГГ Хулхачиевым В.М. дана расписка в получении от ответчиков денежной суммы в размере 2 200 000 рублей (л.д.166).
Кроме того, в этот же день ДД.ММ.ГГГГ года между Хулхачиевым В.М., как покупателем, и Павликовым, Комарницкой, как продавцами, было подписано соглашение о приобретении объекта недвижимости, предметом которого явилось заключение договора купли-продажи той же самой квартиры по <адрес> в будущем, а именно – не позднее ДД.ММ.ГГГГ стороны должны были заключить договор купли-продажи данного жилого помещения на сумму 3 784 000 рублей, из которых истец должен был выплачивать ответчикам по 132 000 рублей ежемесячно (всего за 12 месяцев 1 584 000 рублей), а оставшуюся денежную сумму в размере 2 200 000 рублей передать в момент заключения основного договора купли-продажи (п.1.2, 2.3, 3.1-3.3 соглашения) (л.д.11).
Согласно ст. 12 ГПК РФ – гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. На основании ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обсуждая доводы истца о притворности подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры по <адрес>, суд отмечает следующее. В соответствии с действующим законодательством по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Из совокупности исследованных судом доказательств следует, что Хулхачиев В.М. ДД.ММ.ГГГГ не имел намерений продавать свою квартиру в адрес Павликова и Комарницкой, а последние не имели желания приобретать в собственность спорное жилое помещение, действительная воля сторон была направлена на совершение ДД.ММ.ГГГГ1 года сделки займа денежной суммы с уплатой процентов и обеспечением возврата займа залогом недвижимого имущества (ипотеки).
Так, из пояснений истца Хулхачиева В.М., представителя третьего лица ООО «Пульсар» ФИО12, показаний свидетеля ФИО16 следует, что в целях развития предпринимательской деятельности ООО «Пульсар», указанному предприятию требовались заемные денежные средства около 2 000 000 рублей для заключения договора поставки ГСМ. Учредители данного юридического лица ФИО12, ФИО16, ФИО6 и Хулхачиев В.М. приняли решение занять деньги под залог принадлежащей последнему квартиры на <адрес>. Для этих целей через общих знакомых ФИО6 нашла лиц, готовых занять деньги под залог недвижимости, этими людьми оказались Павликов Е.Г. и Комарницкая Н.С., которые согласились дать в долг 1 800 000 рублей с процентами 132 000 рублей в месяц. Имея намерение занять у ответчиков деньги под залог своей квартиры, Хулхачиев по настоянию ответчиков заключил с ними спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, после чего получил от ответчиков денежную сумму в размере 1 800 000 рублей, однако дал им расписку в том, что получил деньги в сумме 2 200 000 рублей, из которых 400 000 рублей составляли положенные по займу проценты. Полученные от ответчиков деньги Хулхачиев в тот же день внес в кассу ООО «Пульсар», которое перечислило их в адрес ООО «<данные изъяты>» в счет оплаты ГСМ по договору поставки. При этом, между истцом и ответчиками также ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор об обратном выкупе Хулхачиевым спорной квартиры, поскольку в дальнейшем предполагалось получить прибыль от реализации ГСМ, за счет которой вернуть ответчикам долг с необходимыми процентами. По достигнутой договоренности истец должен был вернуть ответчикам сумму займа с процентами в марте 2011 года, общая сумма составляла 2 200 000 рублей (1 800 000 рублей основной долг + проценты по 132 000 рублей в месяц).
Указанные доводы Хулхачиева В.М., ФИО12 и ФИО16 объективно подтверждаются представленными в материалы дела: договором поставки нефтепродуктов между ООО <данные изъяты>» и ООО «Пульсар» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.250-256); заявлениями Биденко, Кустова и Хулхачиева о принятии их в состав учредителей ООО «Пульсар» (л.д.265-267); решением учредителя ООО «Пульсар» ФИО12 о принятии в состав учредителей указанного юридического лица Биденко, Кустова и Хулхачиева (л.д.260); договором займа № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ООО «Пульсар» занимает у Хулхачиева В.М. денежную сумму в размере 2 200 000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15); квитанцией о внесении ДД.ММ.ГГГГ наличных денежных средств в размере 1 752 000 рублей на счет ООО «Пульсар» с основанием платежа: «взнос наличными заемных средств по процентному договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, займодавец Хулхачиев В.М., общая сумма по договору 2 200 000 рублей» (л.д.258); платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении ООО «Пульсар» денежной суммы в размере 1 752 000 рублей в адрес ООО «<данные изъяты>» в счет оплаты ГСМ по договору от ДД.ММ.ГГГГ
Кроме того, доводы истца объективно подтверждаются материалами № от ДД.ММ.ГГГГ, собранными органом предварительного расследования (ОП № МО МВД РФ «Красноярское») при проверке заявлений Хулхачиева В.М. о привлечении к уголовной ответственности ФИО17, ФИО6, Павликова Е.Г. и Комарницкой Н.С. за совершение ими мошеннических действий в отношении спорной квартиры.
Одновременно с этим, имеющиеся условия пунктов 3.1-3.4 вышеупомянутого соглашения о приобретения объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11) о том, что не позднее 17 числа каждого месяца Хулхачиев обязан выплачивать ответчикам по 132 000 рублей в счет обратного приобретения своей квартиры, а сумму в размере 2 200 000 рублей передать единовременно и непосредственно в момент заключения договора обратной купли-продажи, также, по мнению суда, подтверждают доводы истца о состоявшемся между сторонами договоре займа с ежемесячной выплатой процентов в указанном размере.
Кроме того, суд отмечает, что после заключения спорного договора купли-продажи фактической передачи квартиры в адрес ответчиков не произошло, истец вместе со своей гражданской женой Качаевой О.А. продолжал постоянно проживать и быть зарегистрированным в данном жилом помещении, условий о сроках выселения (снятия с регистрационного учета) Хулхачиева и членов его семьи из проданной квартиры спорный договор не содержит. Каких-либо требований о выселении ответчики истцу после заключения договора купли-продажи не предъявляли, впервые такое требование было заявлено Павликовым и Команицкой в мае 2011 года, то есть – уже после обращения Хулхачиева с данным иском в суд. При этом, с момента регистрации права собственности на спорное жилое помещение, ответчики не несли реального бремени содержания этого имущества, не обеспечивали его сохранность, относились к нему совершенно безразлично, обратного в ходе рассмотрения дела ими доказано не было.
Отсутствие у Павликова и Комарницкой намерений приобретать у Хулхачиева квартиру подтверждается также пояснениями самих ответчиков, из которых следует, что спорная квартира изначально не устраивала их по размеру, поскольку они искали себе другое жилое помещение большей площади, состоящее из 4-х комнат, однако у них отсутствовали денежные средства в необходимом количестве, в связи с чем, они и решили «заработать» на процентах, получаемых от Хулхачиева, чтобы потом купить соответствующую квартиру за 4 000 000 рублей. Указанные обстоятельства, по мнению суда, подтверждаются также фактом заключения ответчиками ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи с Пановой <данные изъяты> о приобретении в будущем (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) 4-х комнатной квартиры по <адрес> <адрес> стоимостью 4 100 000 рублей (л.д.171).
Доводы ответчиков о том, что они реально передали истцу 3 000 000 рублей в счет оплаты стоимости спорной квартиры, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку достоверных доказательств этому представлено не было. Так, из имеющейся в деле расписки Хулхачиева (л.д.166) следует, что последний получил в счет оплаты за квартиру лишь 2 200 000 рублей. Истец в зале суда не оспаривал факт написания данной расписки, признав наличие у него долга перед ответчиками в указанной сумме. Однако каких-либо допустимых доказательств передачи Хулхачиеву оставшейся суммы в размере 800 000 рублей у ответчиков не имеется, расписка об этом не оформлялась, какие-либо платежные документы отсутствуют.
В обоснование своих доводов ответчики указали на то, что деньги в сумме 2 200 000 рублей они передали Хулхачиеву перед регистрацией сделки купли-продажи, о чем была составлена расписка, а оставшиеся деньги в сумме 800 000 рублей были вручены истцу уже после сдачи документов на регистрацию, это было сделано Павликовым при выходе из офиса Управления Росреестра, «из рук в руки» Хулхачиеву, без свидетелей и без оформления расписки. Сам истец в зале суда категорически отрицал факт получения от ответчиков денег в сумме 800 000 рублей, доказательств обратного представлено не было. Описанные Павликовым обстоятельства передачи денег вызывают у суда обоснованные сомнения, поскольку передача крупной суммы денег на улице, где находились посторонние люди, без перерасчета купюр, между незнакомыми до этого момента лицами, без оформления расписки, являются маловероятными.
Кроме того, пояснения ответчиков в части обстоятельств передачи истцу спорной суммы носят противоречивый и взаимоисключающий характер. Так в письменных возражениях ответчиков на иск (л.д. 151) они указывали на то, что 800 000 рублей были переданы Хулхачиеву до подписания спорного договора купли-продажи, в зале суда они изменили свои пояснения, указав, что эти деньги передавались истцу после регистрации договора. Однако в указанной части их доводы также противоречат тексту спорного договора, пункт 3 которого говорит о том, что все 3 000 000 рублей уже переданы в адрес продавца (Хулхачиева) до подписания данного договора (л.д.10).
При этом, суд отмечает, что текст существующей расписки (л.д.166) был подготовлен (напечатан на компьютере) ответчиками заранее и именно на сумму 2 200 000 рублей, которые (как сумма произошедшего займа по версии истца) также фигурируют и в договоре займа, заключенного между Хулхачиевым и ООО «Пульсар» (л.д.15), и в соглашении об обратном выкупе истцом свой квартиры (л.д.11, п.3.4 соглашения). При таких вышеописанных обстоятельствах, а также с учетом того, что ранее стороны друг с другом знакомы не были, доверительных отношений между ними не имелось, о необходимости оформления расписки они были осведомлены, суд относится к доводам ответчиков о передаче Хулхачиеву 800 000 рублей критически.
Таким образом, принимая во внимание факт заключения договоров прямой и обратной купли-продажи спорного недвижимого имущества в один и тот же день, недоказанность ответчиками несения бремени содержания этого имущества, недоказанность факта оплаты приобретения ими спорной квартиры по рыночной стоимости за 3 000 000 рублей (имеется лишь расписка продавца в получении 2 200 000 рублей), а также продолжение проживания Хулхачиева и членов его семьи в данном жилом помещении, суд приходит к выводу о притворности заключенной сделки купли-продажи квартиры по <адрес>. При этом, действительная воля сторон была направлена на заключение договора займа с уплатой процентов, а оформленный между истцом и ответчиками договор купли-продажи фактически обеспечивал лишь залог по данному займу.
К доводам ответчиков о том, что в целях приобретения себе недвижимости в <адрес> они воспользовались риэлторскими услугами ООО «Вариант+», которое подыскало им вариант с продажей квартиры истца, суд относится критически по следующим основаниям.
В ходе рассмотрения дела установлено, что Павликов находится в дружеских отношениях с одним из учредителей ООО «Вариант+» - ФИО9, который непосредственно и занимался подготовкой всех документов по спорной сделке. При этом, одним из направлений деятельности указанного юридического лица (кроме риэлторских услуг) является оформление займов с гражданами под залог недвижимого имущества, о чем в зале суда подтвердил представитель ООО «Вариант+» ФИО13
С учетом наличия дружеских отношений между Павликовым и Поповым, суд относится критически к представленным ответчиками: договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.156); акту выполненных работ по этому договору (л.д.157); квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму 30 000 рублей (л.д.158), поскольку каких-либо иных доказательств, подтверждающих факт реального оказания ООО «Вариант+» риэлторских услуг по сопровождению именно сделки купли-продажи (а не займа с залогом), добыто не было.
Так, не смотря на неоднократные запросы суда, третьим лицом не были представлены: журнал регистрации заключенных договоров, подтверждающий факт заключения сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ; кассовая книга предприятия, подтверждающая факт внесения ответчиками денежной суммы в размере 30 000 рублей в счет оказанных им услуг; кассовый чек, подтверждающий реальность оплаты названной суммы в кассу предприятия. При этом, каких-либо доказательств тому, что Хулхачиев выставлял свою квартиру на продажу через ООО «Вариант+» (договор риэлторских услуг, акты, соглашения и т.п. документы) суду представлено не было.
Также в ходе рассмотрения дела суду не был предъявлен акт осмотра ответчиками спорной квартиры, который должен составляться между риэлторским агентством, продавцом и покупателем квартиры по итогам проведенного осмотра. При этом ответчики, утверждая, что они смотрели квартиру Хулхачиева перед оформлением сделки, давали противоречивые и недостоверные пояснения относительно планировки, элементов обстановки, цвета кафеля в ванной комнате и т.д., что позволяет суду относится к их доводам в указанной части критически. Иных достоверных доказательств тому, что спорная квартира предварительно осматривалась ответчиками с намерением ее приобрести в свою собственность для проживания, суду не представлено.
Из показаний свидетеля ФИО15 следует, что к ней обратился знакомый Вячеслав, фамилию которого она не знает, и попросил найти покупателей на квартиру по <адрес>. Она через своего знакомого ФИО18 вышла на ФИО9, который нашел покупателя с деньгами – Павликова Е.Г. Аналогичные показания дали свидетели ФИО18 и ФИО9, однако никто из них так и не смог сообщить, кто конкретно, когда и на каких условиях выставил спорную квартиру именно на продажу, каких-либо документов в указанной части (договоров, соглашений, актов) не имеется, истец категорически отрицал факт обращения к указанным лицам с вопросом о продаже своего жилья, иного ответчиками доказано не было. При этом, свидетели Ивницкий и Трофимова утверждали, что ответчики осматривали спорную квартиру перед оформлением сделки, однако они также не смогли достоверно описать обстановку в данном жилом помещении, что позволяют относиться к их показаниям в указанной части критически. Кроме того, суду не было представлено никаких доказательств тому, что Трофимова и Ивницкий за оказание своих посреднических риэлторских услуг (по их утверждению они нашли и свели вместе продавца и покупателя недвижимости) получили какое-либо вознаграждение, сами свидетели пояснили, что работали на бесплатной основе, что, по мнению суда, является маловероятным, так как явно противоречит обычаям делового оборота и элементарной логике.
Сами по себе факты продажи ответчиками в конце 2010 года своей недвижимости в <адрес>, говорят лишь о том, что у них имелись денежные средства, достаточные для предоставления спорного займа Хулхачиеву ДД.ММ.ГГГГ. При этом, суд отмечает, что Павликов продал в Лесосибирске принадлежащее ему нежилое помещение (л.д.159), Комарницкая реализовала принадлежащую ей долю в квартире, в которой она и так фактически не проживала (л.д.160), сама Комарницкая и двое ее детей были зарегистрированы и проживали по иному адресу (л.д.162), с декабря 2010 года ответчики проживали на правах коммерческого найма в квартире по <адрес>
Указанные обстоятельства не могут свидетельствовать о том, что ответчики имели намерения именно покупать квартиру у Хулхачиева для проживания в ней. И наоборот, о намерениях ответчиков постоянно проживать в Лесосибирске как минимум до декабря 2011 года свидетельствует факт заключения ими ДД.ММ.ГГГГ договора найма иного жилого помещения на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.182). Об этих же намерениях не проживать в квартире Хулхачиева и не пользоваться ей, как своей собственной, говорят факты того, что до мая 2011 года ответчики не предъявляли к истцу требований об освобождении спорной квартиры и выселении; такие требования были предъявлены впервые уже после обращения истца в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной; в самом договоре купли-продажи вообще не оговорена обязанность продавца сняться с регистрационного учета в спорной квартире и выселиться из нее в определенный срок.
Совокупность исследованных судом доказательств говорит о том, что ответчики при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об обратном выкупе спорной квартиры, имели намерение именно передать принадлежащие им денежные средства в заем Хулхачиеву, получить оговоренные сторонами проценты, после чего в начале 2012 года приобрести в свою собственность для проживания в <адрес> 4-хкомнатную квартиру по <адрес>, которая соответствовала их требованиям относительно размера и количества комнат. Намерений приобретать в качестве своего жилья спорную квартиру по <адрес> в <адрес> у ответчиков не имелось, также как и у истца не имелось намерений продавать свою квартиру, следовательно, заключенный сторонами договор купли-продажи является притворным, прикрывающим собой иную сделку, а именно – сделку займа с процентами, обеспеченного залогом недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, он не влечет никаких правовых последствий, в связи с чем, суд должен применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, а именно - прекратить регистрацию права собственности (по <данные изъяты> доли каждого) Павликова <данные изъяты> и Комарницкой <данные изъяты> на квартиру по <адрес>; признать право собственности Хулхачиева <данные изъяты> на квартиру по <адрес>; взыскать с Хулхачиева <данные изъяты> в пользу Павликова <данные изъяты> Комарницкой <данные изъяты> денежную сумму в размере 2 200 000 рублей.
Доводы ответчиков о том, что истец, или иные заинтересованные лица до настоящего времени не обратились с исками в суд к ООО «Кентавр» и ООО «Пульсар» за взысканием удерживаемых денежных средств, что, по мнению ответчиков, является злоупотреблением правом, не имеют никакого правового значения для принятия решения по данному спору. В остальной части доводы ответчиков и их представителя о несогласии с первоначальным иском также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку опровергаются совокупностью исследованных судом доказательств и основаны на неправильном толковании ответчиками требований действующего законодательства.
Кроме того, при вышеизложенных установленных судом обстоятельствах дела, в удовлетворении встречного искового заявления Павликова Е.Г. и Комарницкой Н.С. о признании Хулхачиева В.М. и Качаевой О.А. утратившими права пользования квартирой по ул <адрес>, выселении и снятии с регистрационного учета в данном жилом помещении, следует отказать в полном объеме, поскольку именно Хулхачиев В.М. является законным собственником спорного жилого помещение и вправе использовать его для своего проживания, а также проживания членов своей семьи, к которым относится Качаева О.А. Предусмотренных законом оснований для их выселения из спорной квартиры не имеется.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Хулхачиева <данные изъяты> удовлетворить.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между Хулхачиевым <данные изъяты>, как продавцом, и Павликовым <данные изъяты>, Комарницкой <данные изъяты>, как покупателями.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно:
- прекратить регистрацию права собственности (по <данные изъяты> доли каждого) Павликова <данные изъяты> и Комарницкой <данные изъяты> на квартиру по <адрес>;
- признать право собственности Хулхачиева <данные изъяты> на квартиру по <адрес>;
- взыскать с Хулхачиева <данные изъяты> в пользу Павликова <данные изъяты>, Комарницкой <данные изъяты> денежную сумму в размере 2 200 000 рублей.
В удовлетворении встречного искового заявления Павликова <данные изъяты>, Комарницкой <данные изъяты> к Хулхачиеву <данные изъяты> и Качаевой <данные изъяты> о признании утратившими право пользования квартирой, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г. Красноярска.
Решение изготовлено в полном объеме 20 февраля 2012 года.
Судья И.Г. Медведев