Дело № 2-89/12 подлинник
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Красноярск 03 мая 2012 года
Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего – судьи Хвалько О.П.,
при секретаре – Галеевой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Бычковой <данные изъяты> о взыскании долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Бычковой И.Л. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования мотивированы тем, что 21 мая 2007 года ОАО «Дом вашей мечты» предоставил Бычковой И.Л. ипотечный заем в размере 2 650 000,00 рублей на срок 180 месяцев под 13.5% годовых для приобретения в собственность однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
24 мая 2007 года сумма займа зачислена на счет Бычковой И.Л.
В соответствии с условиями договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу закона квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимость которой по состоянию на 07 мая 2007 года определена в размере 2 971 000, 00 рублей на основании заключения, что указано в закладной. Государственная регистрация права собственности Бычковой И.Л. на квартиру произведена 25 мая 2007 года.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной первоначальному залогодержателю ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) 25 мая 2007 года. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец, права которого, в силу п. 3. ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основываются на договоре купли-продажи закладной и соответствующей отметке на закладной о новом ее владельце.
Начиная с сентября 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием займом ответчиком производятся в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ. Задолженность ответчика по состоянию на 18 мая 2011 года составляет 4 161 128,72 рублей, которую истец просит взыскать с него, а так же начиная с 19 мая 2011 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате 13.5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа; обратить взыскание на заложенную квартиру; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 2 971 000,00 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29 005,64 рублей.
В дальнейшем истец уточнил исковые требования, в связи с проведенной оценкой квартиры, просил взыскать с ответчика задолженность по состоянию на 19 октября 2011 года 4 604 914,97 руб. из которых 2 574 579,40 руб. – основной долг, 843 751,84 руб. – проценты за пользование займом, 1 186 583,73 руб. – пени, а так же начиная с 20 октября 2011 года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13.5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, обратить взыскание на заложенную квартиру; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из 80% ее рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке №248.11 от 07 ноября 2011 года; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 005,64 рублей.
В судебное заседание представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – Овчинникова Е.Л., действующая на основании доверенности № 2084 от 28 декабря 2011 года, не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие с учетом заявленных требований и уточнений к нему. Просила удовлетворить иск в полном объеме.
Ответчик Бычкова И.Л., в судебное заседание не явилась, ее представитель Маягачев В.В., действующий на основании доверенности №37-7938 от 12 сентября 2011 года, с исковыми требованиями не согласился, указав на то, что истцом не были своевременно подтверждены и доказаны обстоятельства на которые он ссылается. Так, истец длительное время не представлял доказательств тому, что он является залогодержателем закладной и кредитором, оригинал и копия договора купли – продажи закладной №06-07/261 от 03 мая 2007года представлены были представлены только после неоднократного их истребования судом, о том, что сменился залогодержатель ответчица уведомлена не была, никаких писем ей не направлялось. Представленный первоначально расчет взыскиваемых сумм не отражал произведенные Бычковой И.Л. фактические платежи, после октября 2008 года, а именно:16 декабря 2008 года на сумму 34 525,79 руб., 03 марта 2009 года – 5000 руб., 31 мая 2010 года – 70 000 руб., 05 июля 2010 года – 60 000 руб., 22 июля 2010 года – 60 000 руб. В этой связи полагает, что истцом намеренно затягивалось рассмотрение спора, а потому рос долг и проценты по займу, а потому просил снизить размер пени до 11 865,83 руб.; в удовлетворении требований об определении подлежащими выплате процентов и пени с 20 октября 2011 года по день реализации квартиры отказать; определить начальную продажную стоимость квартиры в сумме 4 508 000 руб., исходя из представленной стороной ответчика оценки.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.
Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия... Обязательства возникают из договора.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
На основании ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии с ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Как установлено в судебном заседании, 21 мая 2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» и Бычковой И.Л. был заключен договор займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона), согласно которому ОАО «Дом вашей мечты» предоставил Бычковой И.Л. заем в размере 2 650 000 руб. на 180 месяцев, считая с даты фактического представления займа (перечисления денежных средств на счет заемщика или на любой другой счет, указанный заемщиком на условиях, установленных настоящим договором).
Согласно п.1.2. договора заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты на сумму займа, начисленные за пользование займом в размере и порядке установленном договором. Займ предоставлялся для целевого использование, а именно: приобретения Бычковой И.Л. в собственность однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 55,7 кв.м., в том числе жилой 27,4 кв.м., на 14 этаже 16-ти этажного жилого дома.
В соответствии с п.1.3. договора, за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчет годовой процентной ставки 13,5% годовых. Проценты по займа начисляются ежемесячно из расчет годовой процентной ставки и фактического количества дней временного периода для начисления процентов. При наличии просрочки в исполнении обязательств заемщиком по договору, размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов. Займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и пеней: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При нарушении сроков возврата займа, заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков возврата процентов, начисленных по займу, заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
24 мая 2007 года сумма займа в размере 2 650 000,00 рублей была зачислена на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением № 341 от 24 мая 2007 года.
В соответствии с п. 1.3. вышеназванного договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является ипотека квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, стоимость которой по состоянию на 21 мая 2007 года составляла 2 950 000,00 рублей, что подтверждается отчетом об оценке ООО «Региональный институт оценки и управления недвижимостью» №ОШ 07155и от 07 мая 2007 года, и указано в закладной.
Согласно отчету ООО «Аудит – Центр» №248.11 от 07 ноября 2011 года, рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 4 450 000,00 руб.
Государственная регистрация договора купли – продажи квартиры от 22 мая 2007 года произведена 25 мая 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю № регистрации 24-24-01/050/2007-484.
Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником залогодателем и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю ОАО «Дом вашей мечты».
Согласно п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В силу п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Таким образом, истец в настоящее время является законным владельцем Закладной на основании сделки по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладной № 06-07/261 от 03 мая 2007 г.) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ООО «Ипотечный расчетный центр». В этой связи доводы стороны ответчика о том, что истец по данному спору является ненадлежащим суд признает несостоятельными поскольку право требования истца – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подтверждается исследованными в ходе судебного заседания подлинниками закладной от 25 мая 2007 года и актом приема – передачи закладной к договору купли – продажи закладной от 03 мая 2007 года, предметом которой была закладная на квартиру по адресу: <адрес>
Также судом установлено, что, начиная с сентября 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием займом ответчиком производятся в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается и представить доказательства в обоснование своих требований.
Согласно представленному истцом расчету, задолженность Бычковой И.Л. по состоянию на 19 октября 2011 года составляет 4 604 914,97 руб. из которых: 2 574 579,40 руб. – основной долг, 843 751,84 руб. – проценты за пользование займом, 1 186 583,73 руб. – пени.
Приведенный выше расчет задолженности с учетом добытых доказательств суд находит правильным, расчет включает все фактически произведенные Бычковой И.Л. платежи в период с момента заключения договора займа по 19 октября 2011 года, что подтверждается представленными в дело уточненными требованиями и приложенным к нему расчетом задолженности. Списание денежных средств, уплаченных ответчиком в период просрочки исполнения обязательств по кредитному договору произведено в соответствии с условиями кредитного договора (п.п.3.3.11) и не противоречит требованиям ст.319 ГК РФ. Указанные обстоятельства также не оспаривались представителем ответчика в ходе судебного разбирательства, как и не оспаривались определенные агентством ко взысканию суммы основного долга и процентов за пользование заемными средствами.
Кроме того, ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по договору займа.
Вместе с тем, с учетом положений ст.333 ГК РФ, конкретных обстоятельств по делу, периода задолженности, а также то, что рассчитанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком, суд полагает необходимым уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки (пени) до 100 000,00 рублей. При этом суд также принимает во внимание, что ответчик предпринимал меры к погашению суммы задолженности, о чем свидетельствуют внесенные суммы платежей.
Согласно ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2008 N 306-ФЗ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п.4 ч.1 ст. 54, Федеральный закон от 16 июля 1998 N 102-ФЗ (ред. от 06 декабря 2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)")
В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым взыскать с ответчика задолженность в размере 3 518 331,24 руб., из которых 2 574 579,40 руб. – основной долг, 843 751,84 руб. – проценты за пользование займом, 100 000,00 руб. – пени; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Россия, <адрес>, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов. При этом, суд полагает необходимым определить первоначальную продажную стоимость квартиры в размере 3 560 000,00 руб., то есть в размере 80% ее рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке ООО «Аудит – Центр» №248.11 от 07 ноября 2011 года (4 450 000, 00 руб.х80%).
Доводы стороны ответчика о необходимости установления первоначальной продажной стоимости квартиры в размере 4 508 000,00 рублей суд находит необоснованными, поскольку рыночная стоимость предмета залога – квартиры определена заключением ООО «Аудит – Центр» №248.11 от 07 ноября 2011 года, проведенному в рамках настоящего гражданского дела по определению суда, не доверять данному заключению экспертов ООО «Аудит-Центр» у суда оснований не имеется.
Правомерными и подлежащими удовлетворению являются требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об определении подлежащими выплате на остаток основного долга 2 574 579,40 руб. процентов за пользование займом в размере 13.5% годовых начиная с 20 октября 2011 года, при этом, период определения ко взысканию процентов за пользование заемными средствами должен быть ограничен датой исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу.
При этом суд учитывает положения ст.337 ГК РФ и ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми, если договором не установлено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Вместе с тем не подлежащими удовлетворению, по мнению суда, являются требования агентства в части определения ко взысканию с Бычковой И.Л. пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, начиная с 20 октября 2011 года и до момента реализации предмета залога.
Так, договором займа предусмотрены пени (неустойки) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, применение же предусмотренных договором неустоек ко всей оставшейся сумме основного долга сторонами не согласовывалось. Кроме того, определение к выплате пени (неустойки) в требуемом истцом размере и за указанный истцом период, исключающее также возможность применения статьи 333 ГК РФ, нарушает права должника по договору займа.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная пропорционально удовлетворенным требованиям, то есть в сумме 25 791,66 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Бычковой <данные изъяты> в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность в сумме – 3 518 331 рубль 24 копейки, государственную пошлину в сумме 25 791 рубль 66 копеек, а всего 3 544 122 рубля 90 копеек.
Начиная с 20 октября 2011 года и по день исполнения решения суда определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13.5% годовых на остаток основного долга в сумме 2 574 579 рублей 40 копеек.
Обратить взыскание на <адрес>, расположенную по адресу: Россия, <адрес>
Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов.
Назначить начальную продажную стоимость <адрес> – 3 560 000 рублей 00 копеек.
В остальной части иска ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Красноярска..
Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2012 года.
Судья О.П. Хвалько