РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 июля 2012 года г. Красноярск
Дело №2 – 550/2012
Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Медведева И.Г., при секретаре Грибановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кошмановой <данные изъяты>, действующей в интересах собственников жилого дома <адрес> к Открытому акционерному обществу «Мобильные ТелеСистемы» о признании недействительным договора на долевое участие в финансировании строительства и возложении обязанности освободить нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Кошманова Е.С. действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес> (уполномочена общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ), обратилась в суд с исковыми заявлениями (объединены в одно производство определением суда от ДД.ММ.ГГГГ – т.1, л.д.22) к ОАО «МТС» о признании договора недействительным и наложении обязанности освободить нежилое помещение, ссылаясь на следующие обстоятельства. В период строительства жилого дома по <адрес> <адрес> между застройщиком ООО «Сибиряк» и ответчиком был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения связи площадью 18,5 кв.м, расположенного на чердаке дома по <адрес>. На основании этого договора ОАО «МТС» заняло спорное помещение, которому при инвентаризации присвоен № по указанному адресу, где разместило свое оборудование сотовой связи. Однако, по мнению истца и всех иных собственников помещений в многоквартирном доме, спорное чердачное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, в связи с чем, изначально не могло передаваться во владение ответчика. Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в силу кассационным определением Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому спорное нежилое помещение в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жилого дома, предназначено для его эксплуатации. При таких обстоятельствах истец просит признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, а также просит обязать ответчика освободить спорное нежилое помещение.
Истец Кошманова Е.С. и ее полномочный представитель Самойлов Д.В. (доверенность в деле) в зал суда не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом путем вручения судебной повестки, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении дела не просили. В предыдущих судебных заседаниях представитель истца Самойлов Д.В. поддерживал заявленные исковые требования в полном объеме по вышеизложенным основаниям.
Представитель третьего лица ТСЖ «Комформ-122» Самойлов Д.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), в зал суда не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом путем вручения судебной повестки, об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении дела не просил. В предыдущих судебных заседаниях исковые требования истицы поддержал в полном объеме и пояснил, что в спорном помещении проходят шахты для электрических кабелей, систем кондиционирования, вентиляции, отопления, что означает, что оно обслуживает места общего пользования. Помещение чердака в силу закона является общим имуществом собственников многоквартирного дома, а спорное помещение находится именно на чердаке. Все собственники обращаются в ТСЖ, требуют убрать из спорного помещения оборудование сотовой связи, жалуются на сильное радиоизлучение.
Представитель ответчика ОАО «МТС» Кривых Л.Н. (доверенность в деле) в зале суда с исковыми требованиями не согласилась в полном объеме, ссылаясь на следующие обстоятельства. По мнению ответчика, данный иск заявлен неуполномоченным лицом, поскольку у Кошмановой Е.С. отсутствуют полномочия защищать права и интересы иных граждан. Кроме того, негаторный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может заявить только собственник имущества, истец таковым в отношении спорного имущества не является. Спорное нежилое помещение связи изначально проектировалось, строилось и вводилось в эксплуатацию как самостоятельное нежилое помещение, изолированное от остальной части чердака, в нем нет никакого оборудования или коммуникаций, обслуживающих весь дом, следовательно, оно не может быть отнесено к общедомовому имуществу. При сдаче дома в эксплуатацию спорное помещение было определено как место общего пользования ошибочно, заключенный с <данные изъяты>» договор долевого участия в строительстве соответствовал действующему в тот период времени законодательству об инвестиционной деятельности в строительстве жилых домов. Принятые позднее нормы жилищного законодательства не могут применяться к тем правоотношениям сторон. Кроме того, <данные изъяты> в настоящее время ликвидировано, правопреемников не имеет, в связи с чем, в случае истребования у ОАО «МТС» спорного помещения, ответчик не сможет иным образом восстановить свои нарушенные права инвестора. Помимо этого, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данными исками. Учитывая изложенное, просила в иске отказать в полном объеме.
С учетом мнения представителя ответчика, суд полагает возможным признать неявку истца и представителя третьего лица неуважительной и рассмотреть дело без их участия. Заслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела и иные представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Истец Кошманова Е.С. является собственником жилого помещения в виде <адрес> по п<адрес> в <адрес>. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по п<адрес> наделило ее полномочиями представлять в суде интересы всех собственников указанного многоквартирного дома и выступать от имени всех собственников с правом передоверия указанных полномочий иным лицам.
В соответствии с договором № на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения (чердачное помещение) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты>», как Застройщиком вышеуказанного жилого дома и <данные изъяты> как Инвестором его строительства, предметом договора является совместная деятельность сторон по строительству и вводу в эксплуатации нежилого чердачного помещения, расположенного в жилом <адрес> по п<адрес> в <адрес>, а также передача Инвестору указанного нежилого чердачного помещения площадью 18 кв.м стоимостью 270 000 рублей.
Свои обязательства по финансированию строительства указанного помещения <данные изъяты> исполнило надлежащим образом оплатив 270 000 рублей в адрес <данные изъяты> за <данные изъяты> на основании письма последнего. Указанные обстоятельства подтверждаются платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и письмом № от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно представленного Устава ОАО «Мобильные ТелеСистемы», указанное акционерное общество является полным правопреемником всех прав и обязанностей <данные изъяты> реорганизованного в форме присоединения к Открытому акционерному обществу «Мобильные ТелеСистемы».
ДД.ММ.ГГГГ между представителями филиала ОАО «МТС» в Красноярском крае и <данные изъяты> подписано соглашение о внесении изменений к договору № на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому п.1.1.1 договора изложен в следующей редакции: «Нежилое техническое помещение, общей площадью 18 кв.м., предназначенное для размещения оборудования базовой станции сотовой связи».
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи нежилого помещения в жилом доме по п<адрес> в <адрес>, согласно которого <данные изъяты> передало ОАО «МТС» в соответствии с договором долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (помещение связи) общей площадью 18 кв.м. на чердаке жилого дома по п<адрес>, <адрес> в <адрес>. В акте указано, что оплата произведена полностью в размере 270 000 рублей, стороны взаимных имущественных претензий не имеют.
После окончания строительства спорного жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ Администрация г. Красноярска выдала застройщику <данные изъяты> разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома переменной этажности (6-9 этажей) с инженерными сетями, расположенного по адресу: <адрес>
Обсуждая обоснованность исковых требований истца в части признания недействительным вышеуказанного договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения связи, суд отмечает следующее.
В силу требований ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что срок исковой давности по искам о применении последствий недействительности сделки начинает течь с момента, когда началось исполнение этой сделки. Исполнение сделки передачи спорного нежилого помещения в адрес ОАО «МТС» началось ДД.ММ.ГГГГ (момент составления акта приема-передачи нежилого помещения), следовательно, срок давности для обращения истца со встречным иском истек ДД.ММ.ГГГГ. Оснований для его восстановления не имеется.
В силу требований п.2. ст.199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, в удовлетворении исковых требований Кошмановой Е.С.. в части признания недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения связи, следует отказать.
Обсуждая обоснованность исковых требований истца в части наложения на ответчика обязанности освободить спорное нежилое помещение, суд отмечает следующее.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Аналогичную норму содержит п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
По смыслу вышеприведенных законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в них юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение при сдаче дома в эксплуатацию было сформировано органами технической инвентаризации как место общего пользования – помещение связи, расположенное на чердаке здания по <адрес>, что подтверждается первичным техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.114-119, т.1).
Кроме того, вышеупомянутым разрешением Администрации г. Красноярска на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, спорное помещение связи также введено в эксплуатацию как место общего пользования в составе жилого дома по <адрес> (т.1, л.д.224). Сведений о вводе в эксплуатацию нежилого чердачного помещения связи на <адрес> качестве самостоятельного помещения в Департаменте градостроительства Администрации <адрес> не имеется (т.1, л.д.240).
Из письма МППИ «Красноярскгорпроект» в ответ на запрос государственного регистратора Управления Росреестра по Красноярскому краю следует, что при проектировании строительства жилого дома по <адрес> проектом было предусмотрено размещение на чердаке помещения связи, указанное помещение оборудовано системами инженерного обеспечения: вентиляцией, кондиционированием, электрооборудованием, отоплением, вход в помещение связи осуществляется с лестничной площадки (т.1, л.д.249).
Согласно письма председателя ТСЖ «Комфорт-122» (т.1, л.д.214), а также пояснений представителя третьего лица, нежилое помещение связи является общим имуществом (местом общего пользования) многоквартирного жилого дома, в котором оно расположено, предназначенным для обслуживания всего дома; в помещении связи, расположенном на чердаке дома, имеется оборудование, обслуживающее не только указанное нежилое помещение, но и иные помещения, расположенные в жилом доме по адресу<адрес>
Указанные обстоятельства подтверждаются также технической документацией на чердачное помещение (л.д.170-171, т.1).
Более того, ДД.ММ.ГГГГ ответчик обращался в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение, в указанной регистрации ему было отказано ДД.ММ.ГГГГ по причине того, что расположенное на чердаке <адрес> по п<адрес> нежилое помещение связи относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Кроме того, из имеющейся переписки ответчика с ТСЖ «Комфорт 122», в частности, письма от ДД.ММ.ГГГГ, следует что ОАО «МТС» гарантировало подписание договора аренды спорного помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ и просило ТСЖ разрешить эксплуатацию базовой станции сотовой связи, тем самым ответчик косвенно признавал факт того, что спорное нежилое помещение на чердаке является общим имуществом многоквартирного дома.
Таким образом, на стадии ввода жилого дома в эксплуатацию спорное нежилое помещение имело общественное назначение, чему соответствовало размещение в нем коммуникаций, обслуживающих жилые и нежилые помещения в указанном доме. При этом, суд отмечает, что самостоятельное функциональное использование спорного нежилого помещения нецелесообразно в связи с размещением в нем общедомового имущества: систем отопления, вентиляции, а также сетей электроснабжения. Данное имущество расположено в чердачном помещении, предназначено для обслуживания всех помещений многоквартирного жилого дома и нуждается в постоянном открытом доступе к нему.
Расположение в спорном помещении инженерных коммуникаций, обеспечивающих систему жизнеобеспечения дома (сети отопления, вентиляции и электроснабжения), делает невозможным его использование иначе как в качестве помещения технического этажа, обеспечивающего доступ к инженерным коммуникациям, следовательно, оно не может служить интересам одного собственника и в силу действующего законодательства относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Кроме того, из вступившего в силу кассационного определения Красноярского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что спорное помещение связи, расположенное на чердаке <адрес> по п<адрес>, в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жилого дома, предназначено для его обслуживания и эксплуатации, право общей долевой собственности на которое в силу статей 289, 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
К представленному ответчиком новому техническому паспорту, составленному на ДД.ММ.ГГГГ в котором спорное помещение уже учтено как самостоятельное нежилое помещение связи № общей площадью 18,6 кв.м (предыдущий адрес помещения <адрес>, п<адрес>, <адрес>), суд относится критически по следующим основаниям.
Как уже отмечалось выше, изначально спорное нежилое помещение было учтено органом техинвентаризации и введено в эксплуатацию именно как место общего пользования. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, собственниками помещений в этом доме создано ТСЖ «Комфорт 122» для управления многоквартирным жилым домом и местами общего пользования. Следовательно, на момент повторной инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ по заявке ОАО «МТС» орган технической инвентаризации был не в праве в одностороннем порядке, без согласования с ТСЖ и иными собственниками дома изменять назначение спорного нежилого помещения, переводить его из разряда мест общего пользования в самостоятельное нежилое помещение. Подобные действия нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме и не отвечают требованиям законности.
Кроме того суд отмечает, что в соответствии с п.6 ч.1 ст.21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом.
Не смотря на то, что указный закон был принят после заключения спорного договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в финансировании строительства нежилого помещения связи, однако в тот период времени действовал закон «О защите прав потребителя», ст.10 которого предусматривала безусловную обязанность исполнителя, своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
По мнению суда действия застройщика <данные изъяты>» и инвестора <данные изъяты> (правопреемником которого является ответчик) по проектированию и устройству в чердачном помещении жилого многоквартирного дома станции сотовой телефонной связи без предварительного доведения этой информации до сведения иных инвесторов - физических лиц, будущих собственников квартир в этом доме, а также без получения согласия на это таких лиц, существенно нарушили права потребителей на получение полной и достоверной информации о строительстве спорного дома, ограничили их возможность сделать правильный выбор.
Таким образом, поскольку спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного жилого дома и относится к местам общего пользования, то оно в силу прямого указания закона принадлежит всем собственникам помещений в этом доме, в связи с чем, требования истца о наложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение № на чердаке жилого <адрес> по п<адрес> в <адрес> заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.
К доводам представителя ответчика о применении срока исковой давности к требованиям истца об освобождении спорного нежилого помещения суд относится критически, поскольку в силу ст.208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
Кроме того, нарушение ответчиком, незаконно использующим общее имущество многоквартирного дома, прав собственников помещений в указанном доме, носит постоянный и длящийся характер, в связи с чем, оснований для применения срока исковой данности к данным правоотношениям суд не усматривает.
Оценивая доводы стороны ответчика о том, что Кошманова Е.С. не имеет права обращаться в интересах собственников многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что данное право представлено истице собственниками многоквартирного дома, что подтверждено представленным протоколом № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>
В остальной части доводы ответчика о несогласии с иском не могут быть приняты судом во внимание, поскольку они основаны на неправильном толковании ответчиком требований действующего законодательства и опровергаются совокупностью исследованных судом доказательств.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Кошмановой Е.С., действующей в интересах собственников жилого дома по <адрес> <адрес>, удовлетворить частично.
Обязать Открытое акционерное общество «Мобильные ТелеСистемы» не позднее месячного срока с момента вступления в силу настоящего решения суда освободить нежилое помещение № общей площадью 18,6 кв.м, расположенное на чердаке <адрес> <адрес>
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г. Красноярска.
Решение изготовлено в полном объеме 02 августа 2012 года.
Судья И.Г. Медведев