Дело №
копия
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 августа 2012 года Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Смирновой И.С.,
при секретаре Максимовой О.В.,
с участием истца Зиминой А.В.,
представителя истца Шмаланд О.Н. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за №,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зиминой ФИО14 к Закрытому акционерному обществу «Сибстоун», Новоселову ФИО15 о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А., признании за Зиминой ФИО22 право требования на трёхкомнатную квартиру, возложении обязанности представить договор на государственную регистрацию,
УСТАНОВИЛ:
Зимина ФИО17 обратилась в Железнодорожный районный суд с иском Закрытому акционерному обществу «Сибстоун», Новоселову ФИО18 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО Сибстоун» и Новоселовым Е.А. в части в отношении трехкомнатной <адрес> (строительный) общей площадью 97,25 кв.м., расположенной на 5- ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес> – <адрес> – <адрес>;
о признании за Зиминой А.В. право требования на трёхкомнатную <адрес> (строительный) общей площадью 97,25 кв.м., расположенного на 5- ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес> – <адрес> – <адрес>, после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию;
Возложении обязанности на ЗАО «Сибстоун» представить договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. на государственную регистрацию в Управление Росрегистрации по Красноярскому краю.
Истец обосновывает исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. был заключен договор № об участии в долевом строительстве. Истица в полном объеме рассчиталась с ЗАО «Сибстоун», внеся в кассу 3 014 750,00 рублей, в связи с чем приобрела право требования в отношении 3-хкомнатной <адрес> общей площадью 97,25 кв.м., расположенной на 5-м этаже в 4-ой блок-секции в многоквартирном доме по <адрес> (2-я очередь) в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. заключено дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилого <адрес> в котором застройщик после разрешения на ввод в эксплуатацию обязался передать Зиминой А.В. трёхкомнатную <адрес> (строительный) общей площадью 97,25 кв.м., расположенного на 5-ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес> – <адрес> – <адрес>,в связи с изменением этажности дома, и изменением нумерации квартир.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. заключен договор участия в долевом строительстве, в том числе в отношении <адрес> общей площадью 97,25 кв.м., расположенной на 5- ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес>.
Исковые требования Зимина А.В. мотивирует нарушением ответчиком ЗАО «Сибстоун» Закона о защите прав потребителей, указав на то, что ЗАО «Сибстоун» имело обязательство перед Зиминой А.В. по передаче объекта строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, который не требовал обязательной государственной регистрации при его заключении, и с момента подписания считается заключенным.
Договор ЗАО «Сибстоун» с Новоселовом Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ в части <адрес> дома по ул. <адрес> является ничтожным, заключен в нарушения требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», при наличии действующего права у Зиминой А.В. на спорный объект долевого строительства, так как право требования спорной квартиры принадлежит Зиминой А.В., оно никем не оспорено.
Представитель истца Шмаланд О.Н., истец Зимина А.В. исковые требования поддержали, указав на то, что Зимина А.В. ранее Новоселова Е.А. заключила договор на строительство спорной квартиры, и произвела оплату. Договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. не подлежал обязательной государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. заключено дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилого <адрес>, в котором определены идентифицирующие признаки описания предмета договора. Ранее не предоставляли дополнительное соглашение, так как Зимина А.В. не понимала его значение, и не могла оценить его юридическую ценность. В настоящее время Зимина А.В. состоит в очереди кредиторов ЗАО «Сибстоун» на взыскание суммы уплаченной по договору 3 014 750 рублей, в случае удовлвтоернии иска Зимина А.В. обратится с заявлением в арбитражный суд Красноярского края об исключении из очереди по требованиям денежных средств.
Новоселов Н.А., представитель ответчика Мельников В.Ю., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за №, представитель Управления Росреестра по КК, представитель ЗАО «Сибстоун», в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем имеются уведомления, причину неявки не сообщили, у суда оснований считать причину неявки уважительной не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в силу ст. 167 ГПК РФ.
Ранее в судебном заседании представитель ответчика Новоселова Н.А. Мельников В.Ю., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за №, иск не признал, возражал против удовлетворения исковых требований, указав на то, что давность возникновения дополнительного соглашения заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. вызывает сомнения, так как ранее дополнительное соглашение истец при рассмотрении гражданского дела в 2011 году, по иску Зиминой А.В. о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В., о регистрации данного договора, не представляла, также не представляла при рассмотрении уголовного дела в отношении ФИО23 при признании ее потерпевшей, не представляла и в Арбитражный суд <адрес> при включении Зиминой А.В. в очередь кредиторов ЗАО «Сибстоун». Зимина А.В. включена в реестр кредиторов ЗАО «Сибстоун» на денежную сумму. Договор от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. не соответствует требованиям Федерального закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …». Права требования на спорную квартиру зарегистрировано за Новоселовым Н.А.
Ранее в судебном заседании представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Кувшинова М.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за №, оставила разрешение дела на усмотрение суда, представив письменные пояснения, согласно которым
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по КК обратились Е.А. Новоселов и ФИО24, действующая от имени ЗАО «Сибстоун», с заявлениями о государственной регистрации сделки - договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с объектами долевого строительства, в том числе № в строящемся жилом <адрес> (вторая очередь) по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером № При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверки законности сделки, установлено, что в качестве документа, выражающего содержание сделки на государственную регистрацию представлен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ В ходе проведения правовой экспертизы оснований для отказа в государственной регистрации сделки установлено не было и в ЕГРП внесены записи в пользу Е.А. Новоселова записи о государственной регистрации сделки - договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с объектом долевого строительства - <адрес> жилом <адрес> (вторая очередь строительный адрес) по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером №
При обращении ДД.ММ.ГГГГ Зиминой А.В. отказано в регистрации договора участия в долевом строительстве жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры общей площадью 97,25 кв.м. расположенной по адресу: <адрес>, на 5 этаже, 4 блок - секция от ДД.ММ.ГГГГ № между Зиминой А.В. и ЗАО «Сибстоун», по отсутствию заявления о регистрации второй стороны договора, предмет договора (трехкомнатная квартира площадью 97,25 кв.м.) не подлежал идентификации относительно проектной документации, договор по содержанию не соответствовал требованиям законодательства. На регистрацию ранее дополнительного соглашения заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. от ДД.ММ.ГГГГ не предоставлялось, тогда как на указанную в дополнительном соглашении <адрес>, внесена запись в единый государственный реестр о регистрации договора долевого строительства за Новоселовым Е.А.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч.1, ч.3 и ч.9 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч.ч.1,3 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ч.1 и ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В силу ч.ч.2,3 ст.8 Закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии со ст.17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст.12 Закона).
Согласно ст.25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком предоставляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. был заключен договор № об участии в долевом строительстве в отношении 3-хкомнатной <адрес> общей площадью 97,25 кв.м., расположенной на 5-м этаже в 4-ой блок-секции в многоквартирном доме по <адрес> (2-я очередь) в <адрес>. Истица обязательства по договору исполнила, внеся в кассу ЗАО «Сибстоун» 3 014 750,00 рублей. (Л.д.16,18).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. заключено дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилого <адрес> в котором застройщик после разрешения на ввод в эксплуатацию обязался передать Зиминой А.В. трёхкомнатную <адрес> (строительный) общей площадью 97,25 кв.м., расположенного на 5- ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес> – <адрес> – <адрес>,в связи с изменением этажности дома, и изменением нумерации квартир (Л.д. 17).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. заключен договор участия в долевом строительстве, в том числе в отношении <адрес> общей площадью 97,25 кв.м., расположенной на 5- ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес>. Государственная регистрация договора была произведена в установленном законом порядке (л.д.141-142).
Доводы истца о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. не подлежал государственной регистрации, суд не может принять во внимание.
Разрешение на строительство второй очереди многоэтажного жилого дома <адрес> выдано ЗАО «Сибстоун» ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, проектная декларация по многоэтажному жилому дому с инженерным обеспечением, расположенным по адресу: <адрес> (2 очередь) датирована 26.07.2007 года, в связи с чем на рассматриваемые судом правоотношения распространяются требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Ранее истица обращалась в суд с иском о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В., о регистрации данного договора, о применении последствий недействительности части ничтожной сделки договора ДД.ММ.ГГГГ года в части п.1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с отказом в государственной регистрации договора, по несоответствию его требования Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …». Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ требований Зиминой А.В. в размере 3 014 750 рублей включены в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Сибстоун», при этом в определении указано на незаключенность договора, по существенным условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ за №, не прошел государственную регистрацию.
Стороной истца не представлено доказательств об исключении Зиминой А.В. из очереди кредиторов.
Приговором Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО25., с последнего в пользу потерпевшей Зиминой А.В. взыскано 3 715 679 рублей.
Довывод стороны истца о том, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. достигнуть соглашение по существенным условиям, относительно предмета договора, с учётом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, суд не может принять во внимание.
Заслуживают внимание доводы стороны ответчика о том, что ранее истица не предъявляла дополнительное соглашение ДД.ММ.ГГГГ которым определён предмет договора ни на регистрацию договора в 2009 году, ни в арбитражный суд при включении в кредиторы, ни при рассмотрении дела Железнодорожным районным судом г. Красноярска в 2001 году, ни при разрешении гражданского иска по уголовному делу.
При наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет обладатель вещно-правовых правомочий, а при отсутствии такового (то есть когда все требования основаны исключительно на обязательственных правоотношениях) преимущество отдается тому лицу, чье обязательство возникло раньше.
В силу ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч.3 ст.433 ГК РФ).
Сделка ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А. на участие в долевом строительстве, в том числе в отношении <адрес> зарегистрирована в установленном законом порядке, а поэтому Зимина А.В. утратила право требовать передачи ей спорного недвижимого имущества.
Кроме того, надлежит учесть, что Зимина А.В., состоит на очереди кредиторов требующих возмещения убытков от ЗАО «Сибстоун» на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ.
Зимина А.В. реализовала право выбора способа защиты своих прав, в виде отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) в любое время.
Анализируя представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истицы о признании недействительным договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Новоселовым Е.А., в части и применении последствий недействительности сделки, признании за ней права требования передачи жилого помещения - <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> – <адрес>, возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.
Руководствуясь ст. 198-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлвтоернии исковых требований Зиминой ФИО19 к Закрытому акционерному обществу «Сибстоун», Новоселову ФИО20 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО Сибстоун» и ФИО2 в части в отношении трехкомнатной <адрес> (строительный) общей площадью 97,25 кв.м., расположенной на 5 - ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес> – <адрес> – <адрес>; о признании за Зиминой ФИО21 право требования на трёхкомнатную <адрес> (строительный) общей площадью 97,25 кв.м., расположенного на 5- ом этаже в 4-ой блок секции строящегося дома по строительному адресу: <адрес> – <адрес> – <адрес>, после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию, возложении обязанности на ЗАО «Сибстоун» представить договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Сибстоун» и Зиминой А.В. на государственную регистрацию в Управление Росрегистрации по <адрес>, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд путём подачи апелляционной жалобы в срок месяц со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий И.С. Смирнова
Копия верна:
Судья И.С. Смирнова