Дело № 2-465 / 2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Гаврилов Посад 22 августа 2011 года

Гаврилово-Посадский районный суд Ивановской области

в составе председательствующего судьи Гурьяновой Ю.В.,

с участием представителя истца Рахим А.Х. по доверенности Зудовой И.А.,

представителя ответчика администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области по доверенности Федоровой А.В.,

при секретаре Ариповой Т.Б.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению РАХИМ Али Ходадад

к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области

о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Рахим А.Х. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, в обоснование чего привел следующее. На основании свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Поскольку земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, находится в муниципальной собственности, ДД.ММ.ГГГГ он обратился с заявлением к ответчику с просьбой выкупить этот земельный участок. Постановлением главы администрации района № от ДД.ММ.ГГГГ ему был разрешен выкуп, Управлению землепользования, архитектуры и природных ресурсов администрации было предписано оформить соответствующий договор купли-продажи. Согласно акту стоимости земельного участка, составленному ДД.ММ.ГГГГ начальником управления, общая стоимость земельного участка составляет 62.934 рубля 62 копейки. За эту же стоимость согласно подписанному стороной продавца передаточному акту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок подлежал продаже ему именно за указанную сумму. Следуя условиям предварительных согласований, он в полном объеме произвел оплату оговоренной суммы. Однако в п.14 предложенного ему к подписанию договора купли-продажи земельного участка, минуя все предшествующие договоренности, ответчиком было предложено условие, согласно которому он принимает на себя обязательства по уплате арендной платы за пользование указанным земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 70.759 рублей 27 копеек. Считает, что заключение договора на указанных условиях незаконного, нарушает его имущественные права, а потому исследуемый договор подлежит заключению на условиях, за исключением спорного, по следующим основаниям. Названное условие противоречит сути договора купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму, каких-либо других дополнительных условий, наличие которых обязательно для заключения договоров купли-продажи, действующее законодательство не предусматривает. До подписания договора его сторонами были совершены конклюдентные действия, определенно свидетельствующие об их намерении, не предусматривающем какие-либо иные, помимо купли-продажи, отношения, были оговорены существенные условия договора, в числе которых какой-либо оплаты, помимо цены товара, предусмотрено не было, поэтому одностороннее изменение предполагаемых условий договора не допустимо. Предлагая оплатить ему арендную плату, ответчик не учитывает то обстоятельство, что её оплата возможна лишь при наличии договорных отношений аренды, однако таковой договор между ним и ответчиком не заключался, соответственно возлагать на него обязанность оплачивать ничем не предусмотренные платежи безосновательно. Требования ответчика противоречат его же собственному постановлению, согласно которому спорный договор подлежит регистрации после оплаты стоимости земельного участка и ничего более. Просит суд понудить администрацию Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области к заключению с ним договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях предложенного к подписанию договора от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением пункта 1.4 договора.

Представитель истца Рахим А.Х. по доверенности Зудова И.А. в судебном заседании поддержала исковое заявление по изложенным в нем основаниям, пояснив, что поводом к обращению истца в суд явилось его несогласие с условием договора купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым на истца возлагается обязанность по уплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 70.759 рублей 27 копеек. Рахим А.Х. считает, что администрация приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях, изложенных в постановлении главы администрации Гаврилово-Посадского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор купли-продажи земельного участка не заключался. Истец обратился в районную администрацию с заявлением, в котором просил разрешить ему выкупить земельного участка. Своим постановлением глава районной администрации разрешает Рахим А.Х. выкуп земельного участка на условиях оплаты покупной цены, после которой на него возлагается обязанность зарегистрировать договор, и поручает Управлению землепользования, архитектуры и природных ресурсов оформить необходимые документы. Исходя из этого, считает, что более никаких условий ни устно, ни письменно ему не предлагалось. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт стоимости земельного участка и передаточный акт. Передаточный акт оформлен и подписан начальником управления землепользования и природных ресурсов В.А.Б., передан Рахиму А.Х., который ДД.ММ.ГГГГ оплатил на основании акта стоимости и передаточного акта стоимость земельного участка в размере 62.934 рублей 62 копейки. Денежные средства были перечислены на расчетный счет Управления. Договор купли-продажи земельного участка Рахим А.Х. подписывать не стал, поскольку договор содержал условие, которое Рахим А.Х. оспаривает. Фактическим препятствием для заключения договора купли-продажи явилось несогласие Рахим А.Х. с пунктом 1.4 договора купли-продажи, возлагающим на Рахим А.Х. обязательство по уплате арендных платежей. На сегодняшний день договор купли-продажи земельного участка между районной администрацией и Рахим А.Х. не заключен. Просит суд понудить администрацию Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области к заключению с Рахим А.Х. договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях предложенного к подписанию договора от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением пункта 1.4 договора.

Представитель ответчика администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области по доверенности Федорова А.В. в судебном заседании исковые требования Рахим А.Х. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка не признала, пояснив, что у собственника с момента возникновения права собственности, то есть с момента государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, появляются не только права, но и обязанности. В силу ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При совершении сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, ни администрация муниципального района, ни Управление землепользования и природных ресурсов не принимали участие в сделке. Предыдущий собственник объекта недвижимости при его продаже наверняка объяснял истцу, что земельный участок ему не принадлежит, а находится у него на правах аренды, поскольку данный земельный участок является государственной собственностью, права на которую до сих пор не разграничены, и распоряжение которой осуществляют органы местного самоуправления в соответствии с компетенцией установленной Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Как видно из искового заявления и представленных к нему документов, право собственности у истца на данный объект недвижимости незавершенного строительства возникло ДД.ММ.ГГГГ. До марта 2010 года истец не обращался ни в администрацию муниципального района, ни в Управление землепользования и природных ресурсов с заявлением о заключении договора аренды либо о выкупе земельного участка, как собственник недвижимости, расположенной на данном земельном участке. В соответствии со ст.271 ГК РФ и ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. После того, как истец обратился с заявлением о выкупе земельного участка, при заключении договора купли-продажи земельного участка в него было включено условие о том, что истец оплачивает сумму аренды платежей с момента возникновения у него права собственности на объект недвижимого имущества и до момента обращения с заявлением о выкупе земельного участка. Соответствующий расчет был сделан, исходя из существующих размеров арендной платы на земельный участок в соответствии с теми квадратными метрами, что составляет в целом земельный участок, используемый Рахим А.Х.. Каких-либо договоренностей между истцом и администрацией быть не может в принципе, поскольку данная процедура является гласной, прозрачной. При оформлении процедуры выкупа земельного участка договоренность возможна только с согласования тех или иных позиций сторон в плане сроков заключения такого договора и в плане государственной регистрации перехода права собственности. Договор аренды с Рахим А.Х. не заключался, однако при наличии заключенного ДД.ММ.ГГГГ с предыдущим собственником объекта незавершенного строительства договора аренды и, руководствуясь ст.271 ГК РФ, он обязан оплатить арендные платежи с момента возникновения у него права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку пользуется земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Заключение договора аренды земельного участка с истцом в данном случае не обязательно. Законодательство построено таким образом, что администрация почти всегда не обладает информацией о смене собственника зданий, строений, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Новый собственник не всегда сразу после оформления прав собственности на объект недвижимости обращается за соответствующим оформлением прав на земельный участок. При обращении заявителя с таким заявлением, если есть подобные пропуски сроков, администрация предлагает либо добровольно оплатить указанную сумму, заключив договор аренды на земельный участок, либо включить данное условие в договор купли-продажи. В постановлении же указывается только цена земельного участка, подлежащего выкупу, тот факт, что есть неоплаченная арендная плата, в постановлении не указывается, это не обязательное условие, которое должно быть отражено в постановлении главы. Если собственник недвижимости обратился с заявлением о выкупе земельного участка, то отказать ему в выкупе земельного участка орган уполномоченный на то законом не имеет права, даже при наличии числящейся за ним задолженности по уплате арендных платежей. Рахим А.Х. не сам представлял свои интересы при оформлении земельного участка в собственность, его интересы по доверенности представлял гр.В.А.В.. По доверенности гр.В.А.В. имел право зарегистрировать переход права собственности и договор купли-продажи земельного участка в регистрационной службе. В устной форме гр.В.А.В. было предложено довести до Рахим А.Х., что в договор купли-продажи будет включен пункт об уплате арендных платежей с момента возникновения у него права собственности на объект недвижимости. Насколько добросовестно доверенное лицо В.А.В. исполнило свои обязанности перед доверителем Рахим А.Х. районной администрации не известно. В письменной форме этот вопрос не оговаривался ни с Рахим А.Х., ни с его представителем. О том, что спорный земельный участок используется новым собственником, районной администрации стало известно с момента обращения Рахим А.Х. с заявлением о выкупе земельного участка. Предварительный договор купли-продажи земельного участка не заключался, был составлен акт стоимости земельного участка, равной 62.934 рублям 62 копейкам, и договор купли-продажи земельного участка с указанием его стоимости, после чего был составлен передаточный акт. Просит суд отказать Рахим А.Х. в удовлетворении искового заявления о понуждении администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области к заключению с Рахим А.Х. договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковое заявление Рахим А.Х. к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ Рахим А.Х. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Рахим А.Х. обратился в администрацию Гаврилово-Посадского муниципального района с заявлением о разрешении выкупа земельного участка расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации Гаврилово-Посадского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено разрешить Рахим А.Х. выкуп земельного участка из земель категории «Земли населенных пунктов» площадью 4.664 кв.м, с кадастровым номером 37:03:010111:167, используемого для обслуживания объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; управлению землепользования, архитектуры и природных ресурсов администрации при предоставлении заинтересованной стороной необходимых документов оформить договор купли-продажи земли; Рахим А.Х. после подписания договора купли-продажи и оплаты стоимости земельного участка зарегистрировать договор купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

В соответствии с ч.2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Статья 35 ЗК РФ, в свою очередь, определяет, что лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При этом пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, использовался прежним собственником АООТ «Гаврилов-Посадагрореммаш» по договору аренды №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с администрацией Гаврилово-Посадского района на 50 лет.

Исходя из площади земельного участка, используемого Рахим А.Х. с ДД.ММ.ГГГГ для обслуживания объекта незавершенного строительства, базовой ставки арендной платы за 1 кв.м земельного участка и времени, в течение которого данный земельный участок использовался Рахим А.Х., арендная плата составила 70.759 рублей 27 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ составлен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, согласно пункту 1.4 которого покупатель принимает на себя обязательства по уплате арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 70.759 рублей 27 копеек.

Из искового заявления и показаний представителя истца Рахим А.Х. по доверенности Зудовой И.А. следует, что истцом Рахим А.Х. фактически оспаривается условие договора купли-продажи земельного участка, которым он обязан уплатить арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за использование земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ему на праве собственности, в размере 70.759 рублей 27 копеек. Однако данное условие не нарушает прав истца Рахим А.Х., поскольку полностью соответствует требованиям действующего законодательства.

Кроме того, в силу ст.421 ГК РФ свобода заключения договора, в том числе, и свобода определения условий (содержания) заключаемого договора, означает, что субъекты гражданского права сами решают, заключать им или не заключать тот или иной договор, поскольку никто из них не обязан вступать в договор против своей воли.

Свободное усмотрение сторон на заключение договора ограничивается самими сторонами в тех случаях, когда они заключили в соответствии со ст.429 ГК РФ предварительный договор.

Предварительного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в котором стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже земельного участка (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, между администрацией Гаврилово-Посадского муниципального района и Рахим А.Х. не заключалось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление РАХИМ Али Ходадад к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, на условиях предложенного к подписанию договора от ДД.ММ.ГГГГ, за исключением пункта 1.4 договора, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Гаврилово-Посадский районный суд Ивановской области в течение 10 суток.

Судья Ю.В.Гурьянова