Дело №2-362-2011г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 августа 2011г. г.Гаврилов-Ям

Гаврилов-Ямский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Киселева А.Ф.,

при секретаре Бобылевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павлычева Николая Владимировича к СПК «Активист» о понуждении к заключению договора купли-продажи,

у с т а н о в и л :

Истец Павлычев Н.В. обратился в суд с исковым заявлением к СПК «Активист» о понуждении к заключению договора, в котором просит суд обязать СПК «Активист» заключить с ним договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за <данные изъяты>.

Из заявления следует, что <адрес> была предоставлена семье истца колхозом «Активист», правопреемником которого является СПК «Активист».

Его мать умерла в ДД.ММ.ГГГГ. Он вступил в брак в ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ у него родился сын, который был зарегистрирован в спорной квартире. В ДД.ММ.ГГГГ. умер его отец. Он остался проживать в квартире со своей семьей. В июле ДД.ММ.ГГГГ. Правлением СПК было принято решение о продаже находящихся на балансе СПК жилых помещений жителям, которые в этих помещениях проживают. Занимаемая его семьей квартира была оценена в <данные изъяты> В конце ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Правление СПК о продаже ему квартиры. Правление СПК установило для него продажную стоимость в <данные изъяты>. В марте ДД.ММ.ГГГГ он повторно обратился в СПК с просьбой о продаже ему квартиры на общих основаниях. На правлении было принято решение, что продажная стоимость остается в <данные изъяты>., но она может быть пересмотрена после того, как он отработает в СПК семь лет.

Такие условия его не устроили и он вновь обратился в Правление СПК, и опять продажная стоимость осталась прежней, но уменьшили срок работы до 5-ти лет. Он считает, что действия СПК не соответствуют действующему законодательству по следующим основаниям: офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение – ч.1 ст.435 ГК РФ. Оферта должна содержать существенные условия договора – ч.2 ст.435 ГК РФ.

В данной ситуации Решение правления СПК (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) является офертой, т.е. предложением лицам, которые занимают принадлежащие СПК помещения, купить эти жилые помещения по определенной цене. В решении Правления указаны существенные условия Договора купли-продажи, а именно: конкретные жилые помещения, очерчен круг покупателей и определена стоимость этих помещений. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии – ч.1 ст.438 ГК РФ. Его заявления в СПК о продаже ему занимаемой квартиры следует расценивать как акцепт, т.е. согласие на покупку.

Определением суда от 21 июля 2011г. в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Гаврилов-Ямский отдел Управления Росреестра по Ярославской области.

В судебном заседании истец Павлычев Н.В. и его представитель по доверенности Гусев А.В. уточнили исковые требования и просили обязать СПК «Активист» заключить с Павлычевым Н.В. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты>. и дали пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности Цой В.В. исковые требования не признал и пояснил, что СПК «Активист» является правопреемником колхоза «Активист», форма собственности частная. Спорная квартира находится в двухквартирном жилом доме введенном в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ. В том же году квартира была предоставлена решением правления колхоза для проживания семье истца. Регистрация права собственности на данную квартиру до настоящего времени не произведена. Заключения о выкупе данной квартиры семьей истца не заключалось. Право на проживание истца в спорной квартире СПК не оспаривает. Истец отработал в СПК менее 3 лет. В ДД.ММ.ГГГГ. СПК было принято решение о возможности отчуждения жилых помещений. При этом рыночная оценка не производилась. Льготы на приобретение в собственность жилых помещений предоставлены были работникам СПК, данное решение правления до настоящего времени не отменено. Родители истца до выхода на пенсию работали в СПК. Расчеты по льготной оценке жилых помещений касаются только членов СПК. Если бы Павлычев работал в СПК то расчет стоимости квартиры производился бы в т.ч. с учетом стажа его родителей и составил бы <данные изъяты> Решение о возможности льготного приобретения жилых помещений правлением СПК доводилась до всех членов СПК. У истца и его родителей имеются имущественные паи как у членов СПК. Истец является ассоциированным членом СПК «Активист». В протоколе правления изложена лишь методика расчета продажи жилых помещений работникам СПК, она не является офертой. По каждому случаю продажи жилых помещений принималось отдельное решение. Вышедший на пенсию член СПК имеет право на льготных условиях купить жилое помещение, но от родителей Павлычева такого волеизъявления не было. Поскольку истец не работает в СПК, ему было предложено приобрести квартиру за <данные изъяты>.

Третье лицо: Павлычева И.Л. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель 3-го лица- органа опеки и попечительства по доверенности Комарова С.Ю. исковые требования истца полагала подлежащими удовлетворению.

Представитель 3-го лица – Гаврилов-Ямского отдела Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Судом определено рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд не соглашается с позицией ответчика о том, что решение правления о возможности выкупа жилых помещений у СПК «Активист» на льготных условиях не является офертой и не распространяется на истца как на лицо, проживающее в жилом помещении относительно купли-продажи которого имеется спор.

При этом суд учитывает, что истец является ассоциированным членом СПК, что не оспаривается ответчиком, вместе с тем спор не касается экономической деятельности СПК «Активист». В силу действующего законодательства, ст.2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации ", гражданам вселенным на законных основаниях в жилые помещения принадлежащие на праве собственности колхозам, не предоставлено право на их приватизацию, в связи с чем по сложившейся практике колхозами или их правопреемниками СПК данные жилые помещения передаются в собственность в соответствии со ст. 218 ГК РФ, в т.ч. путем заключения договоров купли-продажи на льготных условиях. В связи с этим суд рассматривает данный спор сточки зрения реализации прав гражданина на жилье в смысле ст. 40 Конституции РФ.

Принадлежность спорного помещения на праве собственности СПК «Активист» подтверждена инвентарной карточкой учета основных средств, справкой СПК «Активист» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, перечнем имущества, включенного в неделимый фонд «Активист» пункт №.

Законность вселения и проживания истца в <адрес> ответчиком не оспаривается, кроме того подтверждена копией протокола заседания правления колхоза «Активист» от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из домовой книги.

Судом был исследован предоставленный ответчиком оригинал протокола № заседания правления СПК «Активист» от ДД.ММ.ГГГГ о льготных условиях продажи жилых помещений находящихся в собственности СПК. Так, из него следует, что решался вопрос: «О утверждении договоров купли-продажи и методики расчета стоимости домов и квартир по каждой квартире конкретно: продавать при условии проживания»; «Абзац № Блочные дома. п.1 - оцениваем в <данные изъяты>., п.2 - За члена СПК, ассоциированного члена ушедшего на пенсию по возрасту или по инвалидности из х-ва скидываем – 20% стоимости, п.3 - За 1 год работы в хозяйстве скидываем 1% со всех работающих и ассоциированных, п.4 - Стаж проживающих в домах или квартирах х-ва умерших до наступления пенсионного возраста, зачесть при расчете стоимости квартиры, п.5 - При учете всех льгот стоимость блочной квартиры не должна быть менее <данные изъяты>.».

Как заявлено в судебном заседании представителем ответчика данные условия и методика расчета по заключаемым с гражданами СПК «Активист» договорам купли-продажи не отменялась, не изменялась и действует до настоящего времени.

Из буквального и смыслового толкования изложенного выше судом протокола заседания правления СПК «Активист» от ДД.ММ.ГГГГ (без изъятий) в части заключения договоров купли-продажи квартир в блочных домах, следует, что методика льготного расчета цены и заключения договора-купли продажи распространена на граждан проживающих в данных жилых помещениях. Каких либо иных подлежащих оценке условий заключения льготных договоров купли-продажи, в т.ч. связанных с обязательным наличием трудовых отношений граждан с СПК «Активист» в данном протоколе не содержится.

Суд не соглашается с доводами представителя ответчика о том, что методика расчета в данном протоколе в части зачета трудового стажа и ассоциированного членства указывает на то, что граждане, которым может быть предоставлено право заключения договора купли-продажи на льготных условиях, должны быть связаны с СПК трудовыми отношениями. Напротив, из смысла указанной методики расчета, по мнению суда, усматривается, что она распространяется на всех членов СПК, круг которых определен Законом РФ «О сельскохозяйственной кооперации», т.е. и на истца Павлычева Н.В. как на ассоциированного члена СПК «Активист».

Павлычев Н.В. состоял в трудовых отношениях с СПК «Активист» ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ, стоимость имущественного пая Павлычева Н.В. на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., имущественные паи его родителей составляют: Павлычева В.Н. (стаж работы 38 лет, награжден орденом «Знак почета») <данные изъяты>., Павлычевой Т.А. <данные изъяты>., стаж работы 34 года (справки СПК «Активист», копии трудовых книжек, л.д.25,52,67). Право на имущественные паи родителей передано истцу согласно свидетельства о праве наследство по закону.

Согласно расчету предоставленному представителем ответчика в случае признания за ответчиком права заключения договора купли продажи на льготных условиях, расчет стоимости квартиры с учетом стажа работы истца и его родителей в СПК «Активист» составил бы <данные изъяты>. Данный расчет истцом не оспаривается.

Указанный выше протокол заседания правления от ДД.ММ.ГГГГ, как следует от ответчика и истца был доведен до всех - как членов СПК, ассоциированных членов СПК, так и других жителей проживающих на территории СПК «Активист».

Суд соглашается с позицией истца и его представителя о том, что поскольку данный протокол содержит все существенные условия договора купли-продажи, цену договора, обращен к нескольким конкретным лицам проживающим в жилых помещениях находящихся в собственности СПК «Активист», протокол заседания правления от ДД.ММ.ГГГГ, достаточно определенно и выражает намерение СПК «Активист», сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Таким образом, протокол заседания правления от ДД.ММ.ГГГГ по существу содержит все признаки оферты предусмотренные ст. 435 ГК РФ

Как ранее указывалось протокол заседания правления от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи жилых помещений находящихся в собственности СПК гражданам проживающим в них не отменялся и не изменялся. Павлычев Н.В. именно исходя из данного предложения неоднократно обращался как к правлению, так и к общему собранию СПК «Активист» с требованием продать ему дом на указанных выше условиях (данный факт подтвержден приобщенными к делу копиями, выписками протоколов и исследованными в судебном заседании их оригиналами), т.е. совершил действия предусмотренные ст.ст. 438, 441 ГК РФ. Вместе с тем, как правление СПК, так и общее собрание отказали ему в заключении договора-купли продажи на льготных условиях, выдвинув по существу именно в его отношении дополнительные условия о вступлении истца с СПК в трудовые отношения на определенный срок, как условия заключения данного договора купли-продажи. Доводы представителя ответчика о том, что данное условие распространяется на всех, а не только на Павлычева Н.В. и имело место на момент рассмотрения данного предложения о продаже жилых помещений заседанием правления ДД.ММ.ГГГГ не нашли подтверждения в приобщенных к делу документах и являются по существу голословными. Какого либо срока действия предложения изложенного в протоколе заседания правления от ДД.ММ.ГГГГ не содержится, т.е. его действие распространяется на не определенный срок.

В соответствии со ст. 436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Таким образом, решения как правления, так и общего собрания СПК «Активист» о продаже квартиры Павлычеву Н.В. за <данные изъяты>. в данной части противоречат ст. 436 ГК РФ, поскольку по существу вносят в решение заседания правления от ДД.ММ.ГГГГ новые существенные условия заключения договора купли-продажи в связи с обращением к СПК «Активист» конкретного лица. Цена договора купли-продажи, а также иные условия (методика расчета цены)данного договора устанавливались одинаковыми для всех проживающих в жилых помещениях граждан. СПК «Активист» не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения указанного договора.

Данный вывод суда подтверждается показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО7 (л.д.73-74) который на момент приобретения жилого помещения в СПК «Активист» не работал уже около 10 лет. Из его пояснений следует, что жилые помещения продавались и другим гражданам не связанным с СПК трудовыми отношениями.

Учитывая все выше изложенное суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению и в соответствии с ч.ст. 445 ГК РФ обязывает СПК «Активист» к заключению договора купли продажи спорного жилого помещения, по цене <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Павлычева Николая Владимировича удовлетворить в полном объеме.

Обязать СПК «Активист» заключить с Павлычевым Николаем Владимировичем по цене 87000 руб. договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ярославского областного суда через Гаврилов-Ямский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Судья А.Ф.Киселев