Дело № 2-2795/2010 17 августа 2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:
Председательствующего судьи Гиренко М. В.,
При секретаре Юдиной Т. В.,
А также с участием представителя истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Зятневой Н. В. по доверенности *** от ** ** ****г. сроком до ** ** ****г.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Петраковой Елене Игоревне об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество. В обосновании своих требований указал, что в соответствии с условиями кредитного договора *** от ** ** ****г. заемщику – залогодателю Петраковой Е. И. ОАО «Петербургский социальный коммерчески банк» представило ипотечный жилищный кредит в сумме *** рублей на срок *** месяцев для приобретения в частную собственность Петраковой Е. И. жилого дома с земельным участком по адресу: *** Жилой дом состоит из одной комнаты общей площадью *** кв. м, земельный участок площадью *** кв. м. Кредит в вышеуказанной сумме был зачислен на счет ответчика ** ** ****г. По состоянию на ** ** ****г. жилой дом был оценен в размере *** рублей, земельный участок в размере *** рублей. Государственная регистрация права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок произведена ** ** ****г. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома, были удостоверены закладной, составленной ответчиком ** ** ****г. и выданной УФРС по СПб и ЛО первоначальному залогодержателю ** ** ****г. Запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ** ** ****г. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с августа ** ** ****. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушении условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, агентство в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование было вручено Петраковой Е. И. под роспись ** ** ****г., какого-либо ответа на данное требование не последовало. В целях обеспечения интересов кредитора ответчик заключил с ОАО «Страховая компания «Русский мир» договор страхования от ** ** ****г. Предметом договора страхования являлось страхование жилого дома и земельного участка, приобретенных с использованием кредитных средств. Выгодоприобретателем по договору страхования является кредитор. В соответствии с п. 4.2, 4.3 и 7.12 договора страхования, а также графиком страховой премии и страховой суммы договора страхования ответчик был обязан ежегодно не позднее 25 декабря каждого года уплачивать страховые взносы. Однако, в 2009г. ответчик не внес очередной страховой взнос. При этом в ноябре 2009г. ответчику было направлено напоминание о наступающем сроке оплаты страхового взноса, в январе 2010 года ответчику также было направлено уведомление о допущенном нарушении с разъяснением последствий неуплаты страхового взноса. Таким образом, ответчик не исполняет обязательства не по кредитному договору, ни по договору страхования. Таким образом, данные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенные жилой дом и земельный участок и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту. Задолженность ответчика по состоянию на ** ** ****г. составляет *** рублей 50 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту *** рубля *** копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом *** рублей *** копеек, а также пени, начисленные в размере *** рубля *** копейки. Для представления и защиты своих интересов в суде истцом был заключен договор об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке от ** ** ****г. с ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». Согласно указанному договору сотрудники ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» представляют интересы истца в суде общей юрисдикции. Стоимость данных услуг составляет *** рублей. Истец просит обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *** определив размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере *** рублей *** копеек, из них *** рубля *** копеек в счет погашения основного долга, *** рублей *** копеек – неуплаченные проценты за пользование кредитом до ** ** ****г., *** рубль *** копейка – пени за просрочку уплаты основного долга до ** ** ****г., а также проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ***% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с ** ** ****г. по день фактического возврата кредита, определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере *** рублей, начальную стоимость земельного участка в размере *** рублей, исходя из оценки, указанной в закладной, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей, а также оплату услуг представителя в размере *** рублей.
Представитель истца Зятнева Н. В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по указанным в иске основаниям, дополнительно пояснив, что АИЖК это государственная организация, которая находится в Москве. В каждом регионе у этой организации имеются региональные представители, региональные операторы. Они выкупают закладные у банков, после чего АИЖК выкупает закладную у регионального представителя. Держателем закладной становится Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кредит был взят на сумму *** рублей, а сейчас сумма ко взысканию составляет *** рублей, а также проценты и пени по день фактического погашения кредита. В каждом регионе есть оператор, который ведет сопровождение кредитов, покупает закладные у банков, сотрудничает с банками, является агентом по взысканию. Само АИЖК расположено только в Москве, но и в Москве они эти дела не ведут, там также существуют представители, они лишь направляют и контролируют всю деятельность, выкупает закладные, эти закладные находятся на балансе у АИЖК, но сопровождают все кредиты региональные представители. Ответчику было известно, что закладные у банка покупаются, т. к. оформляется кредит фактически у регионального представителя, и лишь потом клиент получает в банке деньги. Ответчику также было известно, что кредит выдает ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а все дела будет вести региональный представитель.
Ответчица в судебное заседание не явилась, трижды уведомлялась о дате и времени рассмотрения дела, два раза судебной повесткой, направленной почтой заказным письмом с уведомлением, а третий раз телеграммой. Повестки были возвращены за истечением срока хранения. Телеграмма ей вручена не была, т. к. квартира была закрыта, адресат за телеграммой не явился. Судом в порядке ст. 119 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, находит требования истца подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно материалам дела ** ** **** года между ОАО «Петербургский социальный коммерческий банк» и Петраковой Е. И. был заключен кредитный договор ***, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере *** рублей на срок *** месяцев. Данный кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: ***. Стоимость данного жилого дома и земельного участка определена в п. 1.3 указанного договора и составляет *** рублей. Данный дом и земельный участок передается в частную собственность ответчицы. В соответствии с п. 1.4 вышеуказанного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона жилого дома с земельным участком, личное страхование Петраковой Е. И., по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор, а также страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом. В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного договора заемщик уплачивает кредитору проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых. Согласно п. 3.3 вышеуказанного договора заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей. Согласно п. 5.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере ***% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. (л. д. 32 – 43).
Ответчицей была оформлена закладная на дом и земельный участок, по условиям которой дом оценен в *** рублей, а земельный участок в 1 156 000 рублей. Первоначальным залогодержателем являлся ОАО «Петербургский социальный коммерческий банк». Впоследствии произошла смена владельца закладной и им стало сначала ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», а затем ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л. д. 44 – 55). Смена залогодержателя была произведена на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) *** от ** ** **** года, заключенному между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство». (л. д. 14 – 21). Закладная по Петраковой Е. И. была передана истцу на основании акта приема-передачи закладных к договору купли-продажи закладных *** от ** ** ****г. от ** ** **** года. (л. д. 22 – 31).
Ответчица прекратила осуществление своих обязательств по погашению ипотечного кредита, в результате чего ОАО «СПб ипотечное агентство» обратилось к ней с письмом ** ** ****г., предлагая ей возвратить полностью всю сумму просроченной задолженности, а также выплатить пени из расчета ***% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты фактического внесения платежа. Однако, действий со стороны ответчицы по погашению ипотечного кредита не последовало. Ответчицей же суду доказательств иного не представлено, а потому суд исходит из наличия задолженности ответчицы перед истцом по ипотечному кредиту.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, залога на имущество, обремененного ипотекой.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 Гражданского Кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского Кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии с частями 2 и 3 ст. 334 Гражданского Кодекса РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Согласно ч. 2 ст. 811 Гражданского Кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Таким образом, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество с определением суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, основаны на законе и условиях кредитного договора и закладной, а потому подлежат удовлетворению.
Истцом при подаче искового заявления была оплачена госпошлина в размере *** рублей, которая в порядке ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца.
Истцом был заключен договора об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке с ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» *** от ** ** ****г. Согласно подпунктам 1 и 2 п. 2 дополнительного соглашения к данному договору от ** ** ****г. вознаграждение по настоящему договору составляет *** рублей. (л. д. 64 – 70). Данная денежная сумма согласно платежному поручению была переведена истцом на расчетный счет ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (л. д. 74), а потому в порядке ст. 100 ГПК РФ данная сумма в размере *** рублей подлежит взысканию с ответчицы в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, определив размеры суммы, подлежащей уплате из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере *** рублей *** копеек, из них *** рубля *** копеек в погашение основного долга, *** рублей *** копеек – неуплаченные проценты за пользование кредитом до ** ** **** года, *** рубль *** копейка – пени за просрочку уплаты основного долга до ** ** **** года, а также проценты за пользование кредитом в размере ***% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере ***% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная с ** ** ****г. и по день фактического возврата кредита.
Определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере *** рублей, земельного участка в размере *** рублей.
Взыскать с Петраковой Елены Игоревны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» госпошлину в размере *** рублей.
Взыскать с Петраковой Елены Игоревны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» оплату услуг представителя в размере *** рублей.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней.
Судья: