Р Е Ш Е Н И Е ПО ДЕЛУ № 2 – 3834/2010ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 октября 2010 года г. Гатчина
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:
Председательствующего судьи Красиковой Л.А.
При секретаре Москвиной Л.А
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мовсесян Грачика Оганнесовича к Управлению Росреестра по Ленинградской области, Администрации Гатчинского муниципального района о признании права аренды на земельный участок, об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды, о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском о признании права аренды на земельный участок с кадастровым *** расположенным по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, ***; об обязании Управление Росреестра по Ленинградской области произвести государственную регистрацию договора аренды *** от ***; о признании права собственности на жилой дом, незавершенный строительством на 72% готовности по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, ***
В обоснование заявленных требований указал, что *** Постановлением Главы администрации Пригородной волости Гатчинского района Ленинградской области *** «О предоставлении земельного участка» ему предоставлен в аренду земельный участок площадью 2000 м.кв. по адресу: *** для индивидуального жилищного строительства. Землеустроителю волости предписывалось «подготовить договор аренды и зарегистрировать его в комитете по земельным ресурсам и землеустройству». В Гатчинском территориальном отделе Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленинградской области не располагают договором аренды от *** года, хотя именно туда был передан архив Пригородной волости.
По настоящий момент договоры аренды перезаключались, последний договор аренды *** заключен *** на основании Постановления администрации Новосветского сельского поселения *** от *** «О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок гр. Мовсесян Г.О.». Арендная плата с *** года по *** год начислялась, квитанции администрацией выписывались и истцом оплачивались.
Гатчинский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии приостановил государственную регистрацию договора аренды земельного участка от *** *** на основании ст.30.1 Земельного кодекса, указав, что «...предоставление земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться только на основании проведенного аукциона или заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении в аренду земельного участка. …Документы, подтверждающие, что вышеуказанный договор аренды заключен с соблюдением требований ст.30.1 ЗК не представлены»
Однако, если заявителем была начата процедура предварительного согласования места размещения объекта недвижимого имущества, данное обстоятельство уже свидетельствует о соблюдении требований одной из процедур предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, установленных ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, и указание на необходимость предоставления документов, подтверждающих соблюдение процедуры торгов, не основано на законе.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского состояния не имеют обратной силы и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие. Порядок продажи земельных участков путем проведения аукциона, установленный ст. 30.1 ЗК РФ, не может быть применен к правоотношениям по предоставлению истцу указанного земельного участка, поскольку указанная статья введена 14.12.2004 и вступила в силу 01.10.2005 года, то есть после возникновения правоотношений между истцом и органом, осуществляющим предоставление земельного участка.
Гатчинский отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии приостановил государственную регистрацию права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский р-н, *** на основании отсутствия разрешения на строительство и зарегистрированного договора аренды земельного участка.
Администрация Гатчинского муниципального района отказала в выдаче разрешения на строительство на основании отсутствия зарегистрированного договора аренды земельного участка.
Именно орган местного самоуправления, согласно п.20 ст. 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст.8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст.ст.28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
В *** году степень готовности жилого дома, возводимого на предоставленном участке, достигла 72 % (по кадастровому паспорту, инвентарный номер ***) на ***. Также на участке возведены гараж и хозпостройки, которые использовались как бытовки при возделывании участка и строительстве дома, согласно справке Гатчинского БТИ инвентаризационная стоимость построек на *** год составляет *** *** рублей.
Строение построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает интересы третьих лиц, и отсутствуют иные причины, препятствующие признанию права собственности. Спора на дом на указанном земельном участке между истцом и третьими лицами нет.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить иск.
Истец в судебное заседание не явился, надлежащим образом был уведомлен о дате и времени слушания дела, от него имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 42).
Представитель ответчика Администрации Гатчинского муниципального района в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о дате и времени слушания дела, от него имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором указал также, что возражений против удовлетворения заявленных требований не имеет(л.д. 38).
Представитель ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о дате и времени слушания дела (л.д. 39).
Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон, в соответствии с требованиями п.3 ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что на основании Постановления Главы администрации Пригородной волости Гатчинского района Ленинградской области *** от *** истцу был предоставлен земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью *** кв.м., сроком на *** года по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, *** (л.д. 10).
Далее между Администрацией Гатчинского муниципального района и Мовсесян Г.О. заключались договора аренды на спорный земельный участок во временной последовательности, последний договор аренды *** заключен *** (л.д. 11-12) на основании Постановления администрации Новосветского сельского поселения *** от *** «О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок гр. Мовсесян Г.О.» (л.д. 14).
На отведенном земельном участке, истцом был возведен, жилой дом незавершенный строительством 72% готовности, что подтверждается кадастровым паспортом здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (л.д. 15), техническим паспортом жилого дома (л.д. 16-18), характеристикой жилой площади от *** (л.д. 9).
Управление Росреестра по Ленинградской области приостановило государственную регистрацию договора аренды земельного участка от *** *** на основании ст.30.1 Земельного кодекса, указав, что «...предоставление земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться только на основании проведенного аукциона или заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении в аренду земельного участка. …Документы, подтверждающие, что вышеуказанный договор аренды заключен с соблюдением требований ст.30.1 ЗК не представлены», также была приостановлена государственная регистрация права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский р-н, *** на основании отсутствия разрешения на строительство и зарегистрированного договора аренды земельного участка.
Судом установлено, что истец добросовестно оплачивал арендные платежи, использовал земельный участок по целевому назначению.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков и в пределах их компетенции.
В соответствии с ч. 2 ст. 32 ЗК РФ, орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенных к нему необходимых документов в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
На момент согласования предоставления земельного участка ст.30.1 ЗК РФ не действовала.
В соответствии с п. 3 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось в аренду.
Предоставление земельного участка в аренду осуществлялось в соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
Согласно ч. 7 ст. 30 ЗК РФ, решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, решение о предоставлении истцу в аренду земельного участка было принято органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления данного земельного участка и в пределах его компетенции на основании заявления и приложенных к нему необходимых документов, на основании данного решения был заключен договор аренды земельного участка. Постановление о предоставлении в аренду земельного участка и договор аренды никем не оспорены.
Правоотношения по предоставлению земельного участка в аренду возникли еще до вступления в силу ст. 30.1. ЗК РФ, которая введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ, поэтому возражения Управления Росреестра по Ленинградской области против заявленных требований(л.д.34-37), о том, что «предоставление земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться только на основании проведения аукциона» являются несостоятельными. В соответствии со ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения и перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступивший в законную силу судебный акт.
Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).Договор, по которому хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Акт государственной регистрации - юридический акт признания и подтверждения государством права (п. 1 ст. 2 указанного Закона). Законодатель связывает момент возникновения права с моментом его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, вещные права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. Вместе с тем государственная регистрация сама по себе не является дополнительным основанием возникновения прав на земельные участки, несмотря на то, что законодатель сопоставил момент возникновения вещного права на земельный участок с моментом государственной регистрации такого права. Напротив, государственная регистрация не отождествляется с основаниями возникновения прав на земельные участки и не включается в число таких оснований, поскольку права возникают по установленным в законодательстве основаниям и подлежат государственной регистрации в установленных случаях и в установленном порядке.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем стороны вправе распространить действие договора и на период их отношений, возникших до государственной регистрации договора (т.е. до момента, с которого договор считается заключенным) на основании п. 2 ст. 425 ГК. Составляют исключение и не требуют государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК). Такие договоры считаются заключенными с даты их подписания сторонами.
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ также не подлежат государственной регистрации и договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые заключены на срок менее чем один год. По вопросу государственной регистрации таких договоров в случае их продления ВАС РФ дал разъяснения в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно ст. ст. 218-219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Вместе с тем, согласно ст. ст. 131, 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 статьи 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии с п. 1 статьи 25.3. этого же Федерального Закона основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Согласно п. 4 статьи 25.3. данного Федерального Закона документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Учитывая, что жилой дом с надворными постройками (незавершенные строительством) возведен истцом на отведенном земельном участке под цели ИЖС, отношения по аренде земельного участка, на котором возведено строение, фактически сложились с ***, а также, принимая во внимание, что никем не оспаривается право истца на возведенный объект, суд считает, исковые требования истца основаны на законе, а потому подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. 12, 218, 219 ГК РФ, Федеральным Законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Мовсесян Грачиком Оганнесовичем, право аренды на земельный участок с кадастровым ***, общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, ***
Обязать Управление Росреестра по Ленинградской области произвести государственную регистрацию договора аренды *** от ***
Признать за Мовсесян Грачиком Оганнесовичем, *** право собственности на жилой дом, незавершенный строительством на 72% готовности по адресу: Ленинградская область Гатчинский район, ***
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней.
Судья: