Дело № 2-3631/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«24» ноября 2010 года Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: председательствующего судьи Крячко М.И.,
при секретаре Григорьевой В.Ю.,
с участием прокурора _____________________,
адвоката ____________________, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поручикова Леонида Алексеевича и Поручиковой Людмилы Леонидовны к ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ» об отмене решения Гатчинского отделения № 1895 ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ», разрешении регистрации перевода квартиры в нежилое помещение и изменении предмета залога, третье лицо: администрация МО «город Гатчина»,
УСТАНОВИЛ:
Поручиков Л.А. и Поручикова Л.Л. обратились в суд с иском к ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ» об отмене решения Гатчинского отделения № 1895 ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ», разрешении регистрации перевода квартиры в нежилое помещение и изменении предмета залога, поясняя, что они являются собственниками квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. На основании Акта вневедомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ администрации МО «Город Гатчина» выше указанная квартира Постановлением администрации МО «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ переведена из квартиры в нежилое помещение с присвоением адреса: <адрес>, помещение №. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в городе Гатчина для внесения изменений в ЕГРП и регистрации перевода квартиры в нежилое помещение. Т.к. квартира <адрес> является предметом залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между филиалом Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Гатчинское отделение № 1895 и Поручиковым Л.А. и Поручиковой Л.Л. в обеспечение кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между филиалом Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Гатчинским отделением №1895 и Поручиковым Л.А., он (Поручиков Л.А.), обратился в Гатчинское отделение № 1895 АКСБ РФ по вопросу получения согласия на перевод квартиры в нежилое помещение, в соответствии с требованием УФРС и договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ п. 4.1.4. В связи с долгим рассмотрением его заявления Гатчинским отделением № 1895 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истцы Поручиков Л.А. и Поручикова Л.Л. вынуждены были отказаться от регистрационных действий нежилого помещения № по адресу: <адрес>. От Гатчинского отделения № 1895 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ последовал ответ от ДД.ММ.ГГГГ с необоснованным отказом в согласовании перевода квартиры в нежилое помещение. Истцы потребовали отменить решение Гатчинского отделения № 1895 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешить регистрацию перевода квартиры <адрес> в нежилое помещение, разрешить изменить предмет договора залога из квартиры в нежилое помещение.
В предварительном судебном заседании истец Поручиков Л.А. настаивал на иске, подтвердив обстоятельства, указанные в иске.
В судебное заседание истцы не явились, будучи надлежащим образом уведомленными о месте и времени судебного разбирательства.
Представитель ответчика ОАО «АКСБ РФ», явившись в суд, иск не признал, просил в иске отказать, ссылаясь на представленный ранее отзыв на иск (л.д.42-44).
Представитель 3-го лица администрации МО «город Гатчина» в судебное заседание не явился, возражений не представил, извещен надлежащим образом.
Учитывая мнение представителя ответчика, суд рассмотрел дело в отсутствие истцов и представителя 3-го лица в соответствие с требованием ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы и обстоятельства дела, оценив доказательства, суд пришел к следующему.
Истцы являются собственниками квартиры № 3 в доме № 61 по ул. К.Маркса в городе Гатчине: Поручикова Л.Л. – <данные изъяты> долей, Поручиков Л.А. – <данные изъяты> долей и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности, что подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 5-10).
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно справке о регистрации Ф-9 подтверждается соотношение долей в праве собственности на пятикомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 16, 17), а также то, что в указанной квартире никто не зарегистрирован.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АК Сберегательный банк Российской Федерации» и Поручиковым Л.А. был заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты> рублей (л.д. 24-28).
Из указанного кредитного договора, а также дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29) и договора Ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-23) следует, что кредитный договор обеспечен залогом названной выше пятикомнатной квартиры. Залогодателями по договору ипотеки являются Поручиков Л.А. и Поручикова Л.Л.
Истцы в соответствии с ЖК РФ обратилась в администрацию МО «город Гатчина» для согласования и решения вопроса о переводе названного выше жилого помещения в нежилое.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Требования названной нормы ЖК РФ истцами были соблюдены.
Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.
Истцы намерены разместить в указанной выше квартире офис для осуществления коммерческой деятельности.
Из представленных истцами документов следует, что ими соблюдены требования ст. 23 ЖК РФ.
Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ квартира <адрес> переведено в нежилое помещение (л.д. 30-31).
Однако регистрационные действия не были совершены. Государственная регистрация внесения изменений пятикомнатной квартиры по адресу: <адрес>, была прекращена (л.д. 32). Поводом к этому послужил отказ в согласовании перевода жилого помещения в нежилое (по указанному адресу) управляющего Гатчинским ОСБ № 1895 (л.д. 14).
Суд считает действия ответчика правомерными. В данном случае Банк является залогодержателем спорной квартиры. Это обстоятельство является обременением права собственности истцов, ограничивающим их права распоряжения в отношении квартиры <адрес>.
В соответствии с п.1.1. Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ кредитор предоставил заемщику кредит «Ипотечный» в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение <данные изъяты> долей в пятикомнатной квартире по адресу: <адрес>.
Т.е. кредит был предоставлен физическому лицу Поручикову Л.А. для приобретения жилого помещения.
Предметом договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ является принадлежащий залогодателям на праве собственности объект недвижимости - пятикомнатная квартира, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.1 ст. 29 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года, залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Согласно п. 4.1.5. договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель обязался не совершать действий, влекущих изменение или прекращение предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.
В силу ст. 345 ГК РФ замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
При изменении назначения предмета залога по вышеуказанному кредитному договору изменяется целевое назначение кредита, что является нарушением существенных условий Кредитного договора.
При таких условиях замена предмета залога влечет замену предмета кредитного договора. В таком случае жилищный кредит не был бы предоставлен истцу Поручикову Л.А., т.к. приобреталось бы нежилое помещение.
В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
К распоряжению имуществом, относятся и действия, связанные с изменением предмета залога - реконструкцией, перепланировкой помещений, разделением земельного участка и т.д. В данном случае в случае изменения предмета ипотеки возникает новый объект.
Кроме этого в соответствии ч.2. ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Залогодержатель (ОАО «Сбербанк России») согласия на перевод предмета залога - жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, до окончания срока действия кредитного договора не давал.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 67, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Поручикова Леонида Алексеевича и Поручиковой Людмилы Леонидовны к ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ» об отмене решения Гатчинского отделения № 1895 ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ», разрешении регистрации перевода квартиры в нежилое помещение и изменении предмета залога – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение десяти дней.
Судья М. Крячко