Дело № 2-520/2011
Решение
Именем Российской Федерации
г. Гатчина 17 января 2011
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Лобанева Е.В.,
при секретаре Маменко О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котюжинского Владимира Николаевича к администрации муниципального образования Войсковицкое сельское поселение, третьи лица – администрация Гатчинского муниципального района, Управление РосРеестра по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании договора аренды действующим,
установил:
Истец обратился к мировому судье с иском о признании права собственности на объект незавершенный строительством готовностью 17% жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, п. <адрес>, ул. <адрес>, д. №, и признании договора аренды действующим. В обоснование иска указал, что постановлением главы администрации Гатчинского района № от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект границ земельного участка, и ему в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок № по ул. <адрес> п. <адрес> Гатчинского района. Он заключил договор аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ он заключил с администрацией Гатчинского района типовой договор о возведении жилого дома. К настоящему моменту он возвел фундамент жилого дома готовностью 17%. Однако договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, в связи с чем он лишен возможности зарегистрировать за собой право собственности на жилой дом.
Определением мирового судьи судебного участка от ДД.ММ.ГГГГ настоящее гражданское дело направлено в Гатчинский городской суд для рассмотрения по подсудности.
В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований, указав, что земельный участок ему был предоставлен без предварительного согласования, проведения торгов, или публикации в СМИ. Администрация не уклонялась от регистрации права аренды, он не обращался за его регистрацией по собственной неосмотрительности, но условия договора аренды исполнял, т.к. оплачивал арендные платежи, и приступил к возведению жилого дома.
Представители ответчика и третьих лиц были извещены надлежащим образом, возражений против удовлетворения иска не представили, просили рассмотреть дело в их отсутствие во всех судебных заседаниях.
Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
В ходе судебного разбирательства установлено, что постановлением главы администрации МО «Гатчинский район» № от ДД.ММ.ГГГГ Котюжинскому В.Н. в аренду под индивидуальное жилищное строительство предоставлен земельный участок без предварительного согласования места размещения объекта и проведения торгов. ДД.ММ.ГГГГ между Котюжинским и администрацией МО «Гатчинский район» заключен договор аренды земельного участка сроком на три года, который зарегистрирован не был.
ДД.ММ.ГГГГ между Котюжинским В.Н. и отделом по архитектуре и градостроительству Гатчинского района был заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома.
Постановлением главы администрации МО «Войсковицкое с.п.» № от ДД.ММ.ГГГГ истцу был предоставлен указанный земельный участок на новый срок – 11 месяцев. Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды продлен на 11 месяцев.
С разрешения администрации Котюжинский возвел на данном участке фундамент, который составил 17% готовности от жилого дома, что подтверждается представленным паспортом БТИ.
На основании ч. 1 и ч. 2 ст. 30 Земельного кодекса РФ (в редакциях действующих с 2001 г. по настоящее время) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.
П. 15 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» № 137-ФЗ от 15.10.2001 г. предусмотрено, что до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;
соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Истцом не оспаривалось, и представленным ответом администрации Гатчинского района подтверждается, что указанный земельный участок был приобретен им без проведения торгов, без предварительного согласования места размещения объекта, без заключения соглашения с органами местного самоуправления до ДД.ММ.ГГГГ, комплексным освоением земельных участков он не занимался, что свидетельствует о незаконности предоставления ему в аренду земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства.
Ч. 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В ст. 26 Земельного кодекса РФ указано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и администрацией МО «Гатчинский район» ДД.ММ.ГГГГ, срок договора аренды составил 3 года. Дополнительным соглашением срок договора аренды был продлен на 11 месяцев.
В силу положений ст. ст. 130, 131 ГК РФ право аренды на земельный участок на срок свыше 11 месяцев, как вещное право на объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации договора аренда. Поскольку, договор аренды земельного участка заключенный между истцом и органами местного самоуправления не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то у истца не возникло право аренды на данный земельный участок.
Кроме того, постановление главы администрации Гатчинского района № от ДД.ММ.ГГГГ было издано в нарушение установленного федеральным законом порядка, в связи с чем является недействующим в силу ничтожности согласно ст. 167 ГК РФ, ст. 7 ч. 4 Федерального закона «Об общих принципах организации органов местного самоуправления» № 131-ФЗ от 06.10.2003, и не порождает за собой никаких правовых последствий, за исключением применений последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со ст. ст. 218, 219, 223 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из положений ст. 25 ч. 4 и ст. 25.3 ч. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21июля1997года следует, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, земельном участке, является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Данные положения закона согласуются с основным принципом земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Из анализа вышеприведенных норм законодательства следует, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть признано только за собственником или законным владельцем земельного участка, на котором возведен соответствующий объект.
Поскольку, земельный участок был предоставлен истцу с нарушением требований земельного законодательства, и право аренды на земельный участок за истцом не было зарегистрировано, то истец не может считаться законным владельцем или пользователем земельного участка, и за ним не может быть признано право собственности на спорный объект недвижимого имущества в судебном порядке.
Из представленных в дело договора о возведении жилого дома, постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка следует, что они соответствуют требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, и строительство истцом жилого дома не являлось самовольным, в связи с чем положения ст. 222 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы.
Истец не лишен возможности приобрести указанный земельный участок во внесудебном порядке в собственность или аренду с соблюдением требований земельного законодательства, после чего зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 197, 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении искового заявления Котюжинского Владимира Николаевича о признании за ним права собственности на объект незавершенный строительством (степень готовности 17%), расположенный по адресу: <адрес>, Гатчинский р-он., п. <адрес>, ул. <адрес>, д. № и признании договора аренды действующим отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней путем подачи жалобы в Гатчинский городской суд.
Судья: Е.В. Лобанев
Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ