№ 2-2013/2011

г. Гатчина 15 июня 2011

Гатчинский городской суд в составе:

Председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Бочкиной Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Матвеева Александра Анатольевича к ООО «Свой Дом» о признании договора недействительным, взыскании залога, компенсации морального вреда и судебных издержек,

установил:

истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором указал, что заключил ДД.ММ.ГГГГ с агентством недвижимости ООО «Свой Дом» договор №, т.к. сотрудник агентства К сослалась на то, что является непосредственным представителем продавца кв. № д. № по <адрес>, который намерен продать квартиру за <данные изъяты> руб. Лишь впоследствии он узнал, что интересы продавцов квартиры представляло другое агентство ООО «Кредо», а продажная цена квартиры составляла <данные изъяты> руб., из которых продавец получил <данные изъяты> руб., а агентство <данные изъяты> руб. ООО «Свой Дом» нарушило условия договора, не согласовав с продавцами квартиры ни цену, ни условия договора купли-продажи. Ему была предоставлена заведомо ложная информация о стоимости квартиры в <данные изъяты> руб. В обеспечение исполнения своих обязательств, он внес в кассу ООО «Свой Дом» залог в размере <данные изъяты> руб., который должен быть ему возвращен по завершению сделки. ДД.ММ.ГГГГ он внес дополнительно <данные изъяты> руб., которые разделили на три конверта, в одном из которых находилось вознаграждение агентства в размере <данные изъяты> руб. После регистрации перехода права собственности на его имя, продавцы и агентство получили <данные изъяты> руб., а вернуть ему внесенный залог в размере <данные изъяты> руб. отказались. По вине агентства он вынужден был взять кредит на покупку квартиры в размере <данные изъяты> руб., и возвращать с переплатой в размере <данные изъяты> руб. Компенсацию морального вреда оценил в <данные изъяты> руб.

В судебном заседании истец Матвеев А.А. настаивал на иске по изложенным в нем основаниям. Указал, что оспаривает не весь договор в целом, а только п. 2.1 и п. 3.4, как заключенные под влиянием обмана. Вред причинен ему по вине сотрудников агентства, не предоставивших ему информацию о действительной стоимости квартиры. Договор между ООО «Свой Дом» и ООО «Кредо» был заключен агентством с превышением полномочий.

Представители ответчика ООО «Свой Дом» Шамшутдинов Р.Ф. и Фомичева В.Л. просили в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск (л.д. 22-23).

Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему:

ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевым А.А. (клиент) и ООО «Свой Дом» (фирма) был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 2.1 которого клиент дает поручение фирме о выполнении юридических и иных действий по покупке клиентом ранее просмотренной квартиры, на условиях указанных в договоре и согласованных с продавцом за <данные изъяты> руб. В указанную сумму входят стоимость квартиры, дополнительное вознаграждение фирмы, вознаграждение третьим лицам и прочие расходы.

В п. 3.3. договора указано, что для проведения сделки клиент обязан внести при подписании настоящего договора залог в размере <данные изъяты> руб. При исполнении договора в указанные сроки залог возвращается в полном размере. В случае ненадлежащего исполнения клиентом условий договора, внесенный залог не возвращается, а взыскивается в полном объеме без решения суда.

В п. 3.4 договора указано, что клиент обязуется внести полную сумму квартиры в размере <данные изъяты> руб. непосредственно перед заключением договора купли-продажи.

Дополнительным условием стороны предусмотрели, что клиент ДД.ММ.ГГГГ внесет в кассу агентства дополнительно в качестве залога <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ Матвеев А.А. внес в кассу ответчика <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб., что подтверждается сохранными расписками.

ДД.ММ.ГГГГ между Матвеевым А.А. и Матвеевой Н.К. (покупатели) с одной стороны и Т И.В. с другой стороны (продавцы) был заключен договор купли-продажи кв. № д. № по <адрес>. Квартира была продана за <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Свой Дом» и ООО «Кредо» был заключен договор об услуге между агентствами №, согласно которому ООО «Кредо», представляя интересы С по продаже спорной квартиры, поручило ООО «Свой Дом» выполнять обязательства по поиску покупателя, рекламе, консультационному и организационному обеспечению передачи прав собственности и продаже квартиры за <данные изъяты> руб. <данные изъяты> руб. были внесены ООО «Свой Дом» в ООО «Кредо» в качестве задатка.

По условиям договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Р и ООО «Кредо», последнее имело полномочия продавать спорную квартиру, определяя стоимость по своему усмотрению, но не ниже <данные изъяты> руб. Р не брала на себя обязательств по возмещению расходов третьим лицам, включая ООО «Свой Дом».

Факт передачи Р <данные изъяты> руб. в качестве вознаграждения агентам в ходе судебного заседания не нашел объективного подтверждения.

В ответе некоммерческой организации «Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области» от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в соответствии с п. 3.1.7 «Профессиональных стандартов Ассоциации риэлторов» при оказании услуг в соответствии с договорными отношениями по проведению сделки по отчуждению объектов недвижимости рекомендуемый размер общего комиссионного вознаграждения составляет 8% от цены сделки с квартирами в многоквартирных домах, 10% от цены сложной сделки с недвижимостью.

Гатчинский отдел государственный статистики не ведет мониторинга стоимости подобных услуг на рынке.

В представленном официальном издании «Бюллетень недвижимости» указано, что спорная квартира в феврале-апреле ДД.ММ.ГГГГ г была выставлена на продажу с офертой <данные изъяты> руб.

С ДД.ММ.ГГГГ выставлена на продажу за цену <данные изъяты> руб.

Свидетель К пояснила, что является сотрудником ООО «Свой Дом», где работает риэлтором. В ДД.ММ.ГГГГ г истец обратился в агентство «Свой Дом», чтобы ему оказали платную услугу в приобретении квартиры в <адрес>. Из всех предложенных вариантов истцу понравилась спорная квартира. Т.к. в «Бюллетене недвижимости» представителем продавца ООО «Кредо» была указана стоимость квартиры <данные изъяты> руб., то аналогичная цена была озвучена покупателю, и указана в агентском договоре. В эту сумму входят <данные изъяты> руб. вознаграждения двух агентств, которые они определил по взаимной договоренности между собой. Истец был поставлен в известность о размере вознаграждения, и в день сделки обязался принести с собой <данные изъяты> руб., но принес только <данные изъяты> руб. Чтобы сделку не срывать, они устно договорились, что залог, который внес ранее истец в размере <данные изъяты> руб., достанется ответчику, как вознаграждение, а истец вернет сохранные расписки. Однако расписки он не вернул, а вместо этого предъявил настоящий иск. Никто истца не обманывал, он имел полную информацию о сделке, стоимости квартиры, и стоимости услуг агентства. Он имел возможность свободно общаться лично с продавцами, которые ему сообщили о стоимости квартиры еще до заключения сделки. Почему в договоре отдельно не прописана стоимость услуг агентства, ей не известно (л.д. <данные изъяты>).

По своему смыслу оспариваемая сделка является агентским договором, согласно условиям которого одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (ст. 1005 ГК РФ).

Исходя из буквального содержания приведенной нормы истец лишен права оспаривать сделку, заключенную в его интересах между ООО «Свой Дом» и ООО «Кредо», в связи с отсутствием у агентства надлежащих полномочий. Кроме того, она не нарушает его прав и законных интересов.

В силу ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

Таким образом, отсутствие в агентском договоре стоимости вознаграждения агента не является основанием для признания его недействительным в силу ничтожности или незаключенным по смыслу ст.ст. 166, 167 и 432 ГК РФ.

В п. 54 постановления Пленума Верховного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 г разъяснено, что при разрешении спора, вызванного неисполнением или ненадлежащим исполнением возмездного договора, необходимо учитывать, что в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным.

В предписанияхгл. 52 ГКРФ не содержится прямого указания на обязанность принципала возместить расходы агента, связанные с исполнением агентского договора. Однако исходя из того что агент действует за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК), надлежит признать существование такой обязанности принципала, из чего справедливо исходит судебная практика (см., например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 марта 2007 года N А51-8479/2006-12-130). Расходы агента, связанные с исполнением агентского договора, за исключением расходов на хранение находящегося у агента имущества принципала (абз. 2ст. 1001, ст. 1011 ГК), возмещаются сверх агентского вознаграждения.

Оценивая условия договора по правилам ст. 431 ГК РФ, исходя из их буквального содержания, взаимных действий сторон, суд приходит к тому, что воля сторон была направлена на заключение агентского договора, где в общую сумму <данные изъяты> руб. были включены: 1) стоимость самой квартиры (она по факту составила <данные изъяты> руб.); 2) вознаграждение агентства ООО «Свой Дом» (оно составило фактически <данные изъяты> руб.), 3) вознаграждение третьим лицам, возмещение расходов по рекламе, сопровождению сделки, аренды банковской ячейки ООО «Кредо» (<данные изъяты> руб.).

Условия договора со стороны агентства были выполнены в полном объеме, квартира приобретена в собственность истца, при этом общая цена сделки не превысила <данные изъяты> руб., а соответственно стоимость услуг агентства составила менее 5%, что соответствует ценам, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги на рынке Ленинградской области.

В ст. 178 и ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб. Существенноезначение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В ст. 180 ГК РФ указано, что недействительностьчасти сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По смыслу приведенных статей, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

При этом заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и причины заблуждения не имеют значения. Вина другой стороны в сделке влечет возможность признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор или его часть мог быть квалифицирован как договор, совершенный под влиянием обмана, то есть умышленного введения стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить другую сторону к ее совершению.

Как указано, он изначально был поставлен в известность о том, что стоимость приобретаемой квартиры и услуг агентства, расходов по совершению сделки составят <данные изъяты> руб. Добровольно и осознанно заключил сделку, осознавая, что агентство оказывает ему возмездные услуги, получил все положенное по сделке.

Применение последствий недействительности сделки должно повлечь за собой двухстороннюю реституцию, или взыскание его в пользу государства. Однако истец пояснил, что не желает возвращать себе стоимость квартиры, сам предмет договора бывшим хозяевам, а претендует только на возврат стоимости залога.

Установлено, что услуги надлежащего качества и в установленный срок истцу были оказаны, в связи с чем агентство имеет право требовать взыскания вознаграждения за оказанные услуги, размер которого соразмерен залогу внесенному истцом в обеспечение обязательства в размере <данные изъяты> руб.

Соответственно, денежные средства, как любая другая вещь, на основании ст. 359 ГК РФ были удержаны агентством обоснованно до исполнения истцом своих обязательств пред агентством.

В настоящий момент взаимные права и обязанности сторон подлежат прекращению путем взаимозачета на основании ст. 412 ГК РФ, согласно которым истец освобождается от обязанности выплатить агентству вознаграждение в размере <данные изъяты> руб., а агентство освобождается от обязанности возвратить залог в размере <данные изъяты> руб.

В силу ст.ст. 8-10 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07февраля1992года N2300-1 потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах). Исполнитель обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Подобная информация, включая цену квартиры и услуг агентства, до потребителя была доведена, в связи с чем отсутствуют основания для признания договора недействительным, и компенсации морального вреда на основании ст. 15 и ст. 16 указанного Закона № 2300-1.

Таким образом, все заявленные исковые требования истца не подлежат удовлетворению, в связи с чем с него в пользу ответчика по правилам ст. 98, 100 ГПК РФ подлежат возмещению расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах <данные изъяты> руб. В оставшейся части расходы ответчика на представителя не соответствует понятию соразмерности и разумности, в связи с чем возмещению не подлежат.

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Матвеева Александра Анатольевича о признании недействительным договора № заключенного Матвеевым Александром Анатольевичем с ООО «Свой Дом» ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ООО «Свой Дом» <данные изъяты> руб. залога, <данные изъяты> руб. компенсации морального вреда, <данные изъяты> руб. судебных издержек отказать.

Взыскать с Матвеева Александра Анатольевича в пользу ООО «Свой Дом» <данные изъяты> руб. возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ