Дело № 2-2387/2011 12 августа 2011 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Гиренко М. В.,

С участием представителя истца Екотовой М. В. по доверенности **4 от **** сроком на ***,

представителей ответчиков Басова В. И., Гайворонской Е. Н., Злобина С. А. по доверенностям б/н от **** сроком на ***,

представителя третьего лица Уполномоченного специалиста Комитета по градостроительству и архитектуре при Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области Матвеенко Е. С. по доверенности № * от **** сроком до ****,

при секретаре Пешко Е. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бендарской Юлии Дмитриевны к ООО «ИскЖилСоцСтрой» о признании участником долевого строительства жилого дома, о признании договора заключенным и о признании права собственности в строящемся многоквартирном доме,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику, третьи лица: Управление Росреестра по Ленинградской области, Уполномоченный специалист Комитета по градостроительству и архитектуре при Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Арбитражный управляющий Панченко Д. В. о признании договора заключенным и о признании права собственности в строящемся многоквартирном доме. В обосновании своих требований указала, что между ней и ООО «ИСК ЖилСоцСтрой» (далее Ответчик) был заключен Договор № * участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями офисов от **** (далее Договор). Предметом Договора является долевое участие Истца в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: Ленинградская область, ** По Договору Ответчик взял на себя обязательство построить жилой дом, расположенный по адресу Ленинградская область, ** (далее Объект), осуществлять строительство объекта и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома, передать Истцу в собственность расположенную в доме квартиру с условным номером *, расположенную в строительных осях *** общей площадью *** квадратных метра, состоящую из ***. Истец, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять квартиру после ввода в эксплуатацию, в собственность. В соответствии с п. 1.9. Договора планируемый срок ввода в эксплуатацию – **** года. В соответствии с п. 1.5.1 Договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком за квартиру, составляет *** рублей. Заключая Договор, Истец намеревался построить квартиру для личного пользования и во исполнение п. 1.5.1 оплатил размер денежных средств в размере *** рублей, что подтверждается Актом об исполнении обязательств от **** и квитанцией к приходному кассовому ордеру * от **** на сумму *** рублей. Таким образом, обязательства взятые на себя истцом по Договору выполнены в срок и в полном объеме. Таким образом, при заключении Договора Ответчик имел право на привлечение денежных средств от граждан. На сегодняшний день строительные работы на Объекте не ведутся, строительство остановлено, договор аренды земельного участка отсутствует, разрешение на строительство у Ответчика отсутствует тоже, Договор между Истцом и Ответчиком зарегистрировать в установленном законом порядке не представляется возможным, в отношении инвестора ООО «Строй Союз» **** определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № * введена процедура наблюдения по делу о банкротстве и назначен Арбитражный управляющий Панченко Денис Валерьевич. Истец обращался неоднократно к Ответчику с просьбой о разъяснении сложившейся ситуации в отношении строительства Объекта. Однако, ни каких разъяснений он не получил. Как следует из вышеизложенного положение у Ответчика затруднительное, длительное не исполнение своих обязательств, отсутствие разрешительной документации на строительство Объекта, не регистрация Договора в установленном законом порядке, дают Истцу основание полагать, что Ответчик нарушает права Истца и действующее законодательство. Таким образом, Истец опасается, что не регистрация Договора из-за отсутствия у Ответчика необходимых документов, а именно разрешения на строительство, в течении длительного времени, может повлечь за собой потерю права участника строительства и как следствие того права получения квартиры, а так же продажи одной и той же квартиры нескольким лицам. Истец просит признать его участником строительства многоквартирного дома расположенного по строительному адресу: Ленинградская область, **, признать договор № * участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями офисов от **** между Истцом и Ответчиком заключенным, признать право собственности за Истцом на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, **.

Впоследствии истица уточнила исковые требования, прося суд признать за ней право собственности на жилое помещение в виде квартиры в строящемся доме.

Истица в судебном заседании требования иска поддержала, по указанным в нем основаниям.

Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержала, по изложенным в нем основаниям, ее письменные пояснения приобщены к материалам дела, они соответствуют основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований, представив возражения на иск, из которых следует, что ответчик утверждает, что обязанность по оплате выполнена им в полном объеме, хотя при заключении договора участия в долевом строительстве Ответчик не имел права на привлечение денежных средств граждан, так как на момент заключения договора у Ответчика отсутствовало Разрешение на строительство, срок которого, как указано выше истек ****. Денежные средства Истца ни в кассу, ни на расчетный счет Ответчика не поступали, оплата по договору не производилась, что подтверждается справкой из банка Санкт-Петербургского филиала «ПВ-Банк» об отсутствии движения денежных средств на расчетном счете Ответчика. С **** года Ответчик не ведет хозяйственную деятельность, а с **** не ведет и финансовую деятельность. Данные фаты подтверждаются бухгалтерскими балансами, сданными в Федеральную налоговую службу. В своем исковом заявлении Истец просит признать его участником долевого строительства, однако по смыслу п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее Закон о долевом строительстве) договор участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На дату заключения договора и по настоящее время у Ответчика отсутствует Разрешение на строительство. По смыслу ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 (далее - Закон о регистрации) помимо документов, предоставляемых для государственной регистрации договора долевого участия необходимо предоставление «Разрешения на строительство». Следовательно, Истец не может быть признан участником долевого строительства, так как договор долевого участия не прошел государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе и соответственно не может быть признан заключенным. Истец просит признать право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, однако согласно ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. То есть, согласно ст.25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Следовательно, право собственности на жилое помещение в доме не введенном в эксплуатацию зарегистрировано быть не может.

Представитель 3-его лица Матвеенко Е. С. требования иска поддержала, просила его удовлетворить, пояснив, что действительно на сегодняшний день отсутствует разрешение на строительство.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, а также 3-е лицо Арбитражный управляющий Панченко Д. В. в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о дате и времени слушания дела, в подтверждении чего в материалах дела имеется расписка, а также уведомление о получении судебных повесток, на момент рассмотрения дела ходатайств о его отложении не представили, а потому суд в порядке ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее представитель Управления Росреестра по Ленинградской области представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л. д. 89).

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему:

Согласно имеющемуся в материалах дела договору № * участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями офисов от **** ООО «ИскЖилСоцСтрой» (далее ответчик) и Беднарской Ю. Д. (далее истец) был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства осуществлять строительство объекта в виде жилого дома со встроенными помещениями офисов по адресу: Ленинградская область, **, в соответствии с проектной документацией, градостроительными нормами, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в срок **** (п. 1.9, 2.2.1 договора л. д. 13, 15), а также не позднее 6 месяцев со дня сдачи объекта в эксплуатацию, при условии выполнения истцом положения п. п. 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.7, 2.1.9, 2.2.4 и 3.5 договора, передать истцу квартиру, обозначенную характеристиками в п. 1.4.1 договора (л. д. 11). Истец в свою очередь взял на себя обязательства по оплате денежных средств, составляющих цену договора, а также принять от ответчика квартиру (п. 2.1.1 и 2.1.2 договора л. д. 15). При этом, пунктом 1.1 договора (л. д. 11) обозначена документация на основании которой ответчик осуществляется функции застройщика, в том числе, инвестиционные договоры, договоры аренды земельного участка, разрешение на строительство (л. д. 11 - 20). К вышеназванному договору приложена план-схема квартиры на плане этажа, которая является неотъемлемой частью договора (л. д. 21).

Согласно графика платежей истец обязан был в срок до **** внести цену по договору в размере *** рублей (л. д. 23).

**** истцом была произведена ответчику оплата стоимости квартиры по вышеназванному договору в размере *** рублей, что подтверждается актом об исполнении обязательств по оплате от **** (л. д. 24), а также квитанцией к приходному кассовому ордеру * от **** (л. д. 6).

**** постановлением Главы МО «Город Гатчина» Ленинградской области * ООО «ИскЖицСоцСтрой» был передан земельный участок по ** между домами ** в аренду для проведения проектно-изыскательских работ по строительству ***-этажного жилого дома со встроенными помещениями офисов (л. д. 30).

**** постановлением Главы Администрации МО «Город Гатчина» Ленинградской области * ООО «ИскЖилСоцСтрой» передан земельный участок для завершения проектирования и строительства ***-этажного жилого дома по ** между домами ** (л. д. 31).

**** постановлением Администрации МО «Город Гатчина» Ленинградской области * был продлен срок аренды земельного участка, предоставленного ООО «ИскЖилСоцСтрой» для завершения проектирования и строительства *** этажного жилого дома со встроенными помещениями офисов, расположенного по адресу: ** (л. д. 33-34).

**** между Администрацией МО «Город Гатчина» и ООО «ИскЖилСоцСтрой» был заключен инвестиционный договор, по условиям которого ООО взяло на себя обязательства осуществить инвестиционный проект по строительству жилого дома по адресу: **, а Администрация предоставить ему земельный участок площадью *** (п. 1.1 договора) (л. д. 35-43). К данному договор также сторонами были заключены дополнительные соглашения (л. д. 44-50).

**** КУИ МО «Город Гатчина» и ООО «ИскЖилСоцСтрой» был заключен договор аренды земельного участка, п. 2.1 данного договора срок действия был установлен по **** (л. д. 51-59).

Инспекцией Госархстройнадзора Ленинградской области ООО «ИскЖилСоцСтрой» был выдано разрешение на строительство спорного жилого дома № * со сроком действия до ****, впоследствии данное разрешение продлевалось до ****, до ****, до **** (л. д. 60).

Впоследствии **** Администрацией МО «Город Гатчина» ответчику было выдано разрешение на строительство спорного дома со сроком действия до **** (л. д. 61). Далее было вновь выдано разрешение **** со сроком действия до ****, а потом продлено **** до **** (л. д. 62).

В соответствии с частями 1 и 3 ст. 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ч. 2 ст. 422 Гражданского Кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 425 Гражданского Кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 Гражданского Кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии со ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судом установлено, что сторонами соблюдена форма договора о долевом участии в строительстве, также договор соответствует требованиям, изложенным в ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., однако, его государственная регистрация не произведена по независящим от истца обстоятельствам, т. к. ответчик уклонился от своей обязанности произвести регистрацию договора о долевом участии в строительстве. При этом, необходимость в регистрации договора обусловлена тем, что устанавливается гарантия прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода в эксплуатацию) заключен договор, направлено на защиту прав участников долевого строительства именно в период строительства.

Кроме того, истцом выполнены обязательства по настоящему договору надлежащим образом, внесена оплата в полном размере, что подтверждается платежным документом и актом. У суда нет оснований сомневаться в данных документах, т. к. стороной ответчика они с момента заключения договора не оспаривались, стороной истца предъявлены подлинники данных документов.

Доводы представителей ответчика о том, что данный договор не заключен, т. к. отсутствует движение денежных средств, внесенных по договору истцом, по кассе и расчетному счету ответчика, а также договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд находит несостоятельными, т. к. именно ответчик не выполнил требований Закона по регистрации договора о долевом участии в строительстве, кроме того, истец внес деньги в кассу ответчика, а обязательства отслеживания денежных средств на него ни Законом, ни договором не возлагаются.

Также, ответчик указал на то, что данный договор не может быть признан заключенным, т. к. истекло разрешение на строительство в момент его подписания, при этом, в договоре (п. 1.1 л. д. 11) ответчик указывает на документы, на основании которых он производит заключение спорного договора о долевом участии в строительстве, в частности, в перечни этих документов перечислены разрешения на строительство без указание на их окончание, в связи с чем истец, подписывая данный договор, убедился в наличии разрешений на строительство объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании его участников строительства многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Ленинградская область, ** а также о признании договора о долевом участии в строительстве № * от **** заключенным основаны на законе и фактических обстоятельствах дела и подлежат удовлетворению.

При этом, требования истицы о признании за ней права собственности на жилое помещение в строящемся доме удовлетворению не подлежат в силу закона, а именно, согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой (жилым помещением) признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира (жилое помещение) является выделенной частью такого объекта, по смыслу п. 3 ст. 16 ЖК РФ.

Судом установлено, что объект, расположенный по строительному адресу: Ленинградская область, **, в котором истцом приобретено жилое помещение в виде квартиры, не завершен строительством, а соответственно в нем не может быть расположена квартира (жилое помещение), поскольку, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан, является объектом незавершенного строительства и как объект незавершенного строительства может рассматриваться только в целом, из объекта незавершенного строительства не может быть выделена его часть в виде отдельной квартиры.

До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры (жилые помещения). Действующее законодательство не предусматривает возможность реального выделения частей незавершенного объекта с последующей регистрацией прав собственности на самостоятельные объекты. (Данная правовая позиция изложена в Определении Ленинградского областного суда от 09.06.2011г. по делу № 33-2931/2011).

Таким образом, требования истицы в части признания ее участником строительства и договора долевого участия в строительстве заключенным подлежат удовлетворению, требования же о признании за ней права собственности на жилое помещение в строящемся доме подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать Еремееву Людмилу Мстиславовну участником строительства многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Ленинградская область, **

Признать договор № * участия в долевом строительстве жилого дома со встроенными помещениями офисов от **** между Еремеевой Людмилой Мстиславовной и ООО «ИскЖилСоцСтрой» заключенным.

В признании права собственности за Еремеевой Людмилой Мстиславовной на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, **, ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней.

Судья: