РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Гагаринский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Мухортых Е.Н.,

с участием Тарасенко А.И.,

при секретаре Федосовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Пармаксзян Надежды Викторовны к Грачеву Эдуарду Владимировичу, Грачевой Галине Николаевне, Управлению Федеральной миграционной службы РФ по Москве об истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, по встречному иску Грачева Эдуарда Владимировича к Фроловой Елене Юрьевне, Пармаксзян Надежде Викторовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительными регистрационных записей о праве собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Пармаксзян Н.В. обратилась в суд с иском к Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н., Управлению Федеральной миграционной службы РФ по Москве и, после уточнения исковых требований, просила истребовать из чужого незаконного владения Грачева Э.В. жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекратить право пользования Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. указанной квартирой, снять их с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований Пармаксзян Н.В. указала о том, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела у Фроловой Е.Ю. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ По данному адресу значатся зарегистрированными ответчики Грачев Э.В. и Грачева Г.Н., которые продали эту квартиру Фроловой Е.Ю. в №., однако с регистрационного учета не снялись. Право собственности и право пользования Грачевых Э.В. и Г.Н. спорной квартирой прекращено в связи с переходом права собственности на квартиру Фроловой Е.Ю. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дубликат которого был выдан Фроловой Е.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого зарегистрировано право собственности Фроловой Е.Ю. ДД.ММ.ГГГГ Оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением не имеется, т.к. они членами семьи истца не являются, договор безвозмездного пользования квартирой с ними не заключался (л.д. 6-8, 180).

Грачев Э.В. исковые требования Пармаксзян Н.В. не признал, предъявил встречные исковые требования к Фроловой Е.Ю., Пармаксзян Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. После уточнения исковых требований Грачев Э.В. просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю., признать недействительными регистрационные записи о праве собственности Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. на указанную квартиру и признать за ним (Грачевым Э.В.) право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований Грачев Э.В. указал о том, что денежные средства за спорную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Фролова Е.Ю. продавцам квартиры (Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н.) не уплатила. Данная квартира Фроловой Е.Ю. по акту приема-передачи не передавалась. Сам факт регистрации указанного договора купли-продажи квартиры Фролова Е.Ю. от истца скрыла. В связи с этим истец по встречному иску был уверен, что Фролова Е.Ю. отказалась от приобретения квартиры. Государственная регистрация права собственности Пармаксзян Н.В. и Фроловой Е.Ю. на спорную квартиру была осуществлена в нарушение требований действующего законодательства, поскольку никаких заявлений Грачевым Э.В. в регистрирующий орган не подавалось. Кроме того, регистрационные действия с квартирой не могли быть осуществлены, поскольку на основании письма Управления Уголовного розыска от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру было наложено ограничение по ее распоряжению (л.д. 30-32, 162-163).

Представитель истца Пармаксзян Н.В., ответчика по встречному иску, по доверенности адвокат Тарасенко А.И., она же представитель ответчика Фроловой Е.Ю. по встречному иску, в судебном заседании исковые требования Пармаксзян Н.В. поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований Грачева Э.В. возражала. Представителем ответчиков заявлено о пропуске Грачевым Э.В. - истцом во встречному иску, срока исковой давности.

Ответчик Грачев Э.В., он же истец по встречному иску, в судебном заседании встречные исковые требования поддержал, в удовлетворении исковых требований Пармаксзян Н.В. просил отказать.

Ответчик Грачева Г.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила.

Согласно п. 2 ст. 116 ГПК РФ в случае, если лицо, доставляющее судебную повестку, не застанет вызываемого в суд гражданина по месту его жительства, повестка вручается кому-либо из проживающих совместно с ним взрослых членов семьи с их согласия для последующего вручения адресату.

Судебная повестка на судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ в 17 час. 30 мин. вручена Грачеву Э.В. для передачи Грачевой Г.Н. (его матери).

Представитель ответчика Управления Федеральной миграционной службы по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление представителя Управления Федеральной миграционной службы по <адрес>, где он просит рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований Пармаксзян Н.В. об обязании УФМС России по <адрес> произвести снятие с регистрационного учета отказать, а разрешение остальных требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалы дела представителем ответчика представлен письменный отзыв на иск Грачева Э.В. (л.д. 70-73).

В соответствии со ст. ст. 116, 116 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Грачевой Г.Н., УФМС России по <адрес>, Управления Росреестра по Москве.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, находит исковые требования Пармаксзян Н.В. подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Грачева Э.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н. принадлежала на праве общей совместной собственности двухкомнатная квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, на основании договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 196).

ДД.ММ.ГГГГ между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. квартиру по адресу: <адрес>, за сумму № США, эквивалентной на ДД.ММ.ГГГГ сумме <данные изъяты> руб. Данный договор удостоверен нотариусом <адрес> Гаевской Е.В. (л.д. 197).

Соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут (л.д. 198).

ДД.ММ.ГГГГ между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю., с другой стороны, был повторно заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. квартиру по адресу: <адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом <адрес> Гаевской Е.В. (л.д. 199).

Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что квартира продана за сумму 325360000 руб., эквивалентную 70000 долларов США в соответствии с курсом ЦБ РФ на ДД.ММ.ГГГГ, которые будут отданы Фроловой Е.Ю. Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н. полностью после регистрации настоящего договора в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы.

Данный договор зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы ДД.ММ.ГГГГ

На основании дубликата договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись регистрации №, о чем Фроловой Е.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ между Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Фролова Е.Ю. продала, а Пармаксзян Н.В. купила в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, за 5000000 руб. (л.д. 9).

Указанный договор послужил основанием для внесения ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Пармаксзян Н.В. на спорную квартиру за №, о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 9-10).

Из выписок из домовой книги видно, что в спорной квартире Фролова Е.Ю. была зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 186), в настоящее время в квартире зарегистрированы по месту жительства Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. (л.д. 202).

По утверждению истца по встречному иску Грачева Э.В. обязательства в части оплаты стоимости квартиры Фроловой Е.В. не были выполнены, квартира ей по акту приема-передачи не передавалась, что является нарушением существенных условий договора и основанием для его расторжения.

Из объяснений же представителя ответчика Фроловой Е.В. по доверенности адвоката Тарасенко А.И. следует, что расчет по договору купли-продажи спорной квартиры был произведен Фроловой Е.В. полностью. Денежные средства в сумме 325360000 руб. были переданы Фроловой Е.В. Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н. ДД.ММ.ГГГГ, то есть после регистрации договора в Департаменте муниципального жилья. С требованием оплаты стоимости квартиры Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. к Фроловой Е.Ю. не обращались.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Грачевым Э.В., Грачевой Г.В. и Фроловой Е.Ю. договор купли-продажи квартиры, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены за долю квартиры, а также расходов по содержанию квартиры.

Вместе с тем в п. 3 ст. 395 ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец по встречному иску Грачев Э.В. не представил суду каких-либо доказательств, причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты ответчиком Фроловой Е.Ю. стоимости квартиры. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Пармаксзян Н.В. является собственником спорной квартиры, ограничений (обременений права) не зарегистрировано. Ссылка Грачева Э.В. на то, что регистрационные действия с квартирой не могли быть осуществлены, поскольку на основании письма Управления Уголовного розыска от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру было наложено ограничение по ее распоряжению, представляется суду неубедительной, поскольку право собственности Фроловой Е.Ю. на спорную квартиру было подтверждено Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ при внесении записи регистрации права собственности за №.

В данном случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям ст.ст. 549, 550 ГК РФ.

Государственная регистрация перехода права собственности на указанную недвижимость от Фроловой Е.Ю. к Пармаксзян Н.В. произведена в установленном законом порядке (ст. 551 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В связи с этим, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю., и признания за Грачевым Э.В. права собственности на указанную квартиру у суда не имеется. Тем более, что ранее Грачеву Э.В. принадлежала не вся спорная квартира, а лишь ? доли квартиры.

Предъявленные Грачевым Э.В. требования к Управлению Росреестра по Москве суд находит несостоятельными, так как оспариваемые записи о государственной регистрации права на недвижимость были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании оформленных в установленном законом порядке документов. Доводы Грачева Э.В. о том, что при их внесении были нарушены его имущественные права и интересы, не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГПК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

О применении исковой давности заявлено до вынесения судом решения представителем ответчиков Пармаксзян Н.В. и Фроловой Е.Ю. – Тарасенко А.И.

При рассмотрении данного дела суд исходит из того, что Грачевым Э.В. пропущен срок исковой давности по встречным требованиям

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 названной статьи Кодекса установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из материалов дела усматривается, что срок исполнения обязательства по уплате цены за проданную квартиру окончен в день регистрации договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ, когда Фролова Е.Ю. должна была согласно п. 3 договора купли-продажи уплатить деньги за квартиру.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был составлен в трех экземплярах, по одному экземпляру выдан каждой из сторон (п. 10 договора).

Суд полагает, что с учетом вышеприведенных данных, началом течения срока исковой давности следует считать ДД.ММ.ГГГГ, когда Грачев Э.В. должен был узнать о нарушении своих имущественных прав.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исходя из этого срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиками Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. истек ДД.ММ.ГГГГ

В суд с вышеназванными исковыми требованиями Грачев Э.В. обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя более <данные изъяты> лет.

Каких-либо доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности Грачев Э.В. суду не представил.

Предусмотренных ст. 205 ГК РФ исключительных случаев для восстановления Грачеву Э.В. срока исковой давности в данном случае суд не находит.

В связи с истечением срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, суд считает, что в удовлетворении встречных требований Грачева Э.В. также должно быть отказано.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ квартира является объектом собственности, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжается своим имуществом.

В силу ч.1 ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Право собственности включает в себя правомочия владения, пользования, распоряжения.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ст.292 ч.2 ГК РФ).

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. обязуются выписаться с проданной жилой площади в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора.

До настоящего времени они в квартире зарегистрированы.

Из объяснений Грачева Э.В. в судебном заседании следует, что в настоящее время он проживает в спорной квартире.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что соглашения о праве пользования спорным жилым помещением между его собственником Пармаксзян Н.В. и Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. не достигнуто. В связи с чем, у нового собственника квартиры Пармаксзян Н.В. не возникает обязанностей перед бывшими собственниками Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. на сохранение права пользования жилым помещением на прежних условиях.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. продали принадлежащее им жилое помещение, при продаже квартиры дали обязательство освободить квартиру юридически (сняться с регистрационного учета), переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежними собственниками, а регистрация Грачева Э.В. и Грачевой Г.Н. на спорной жилой площади нарушает гарантированное законом право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, суд считает, что право пользования Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. спорной квартирой должно быть прекращено, они подлежат снятию с регистрационного учета по месту жительства

Право собственности истца Пармаксзян Н.В. на квартиру подлежит защите путем истребования квартиры из чужого незаконного владения ответчика Грачева Э.В.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что исковые требования Пармаксзян Н.В. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требованиях Грачева Э.В. ввиду их необоснованности надлежит отказать.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Истребовать из чужого незаконного владения Грачева Эдуарда Владимировича жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать Грачева Эдуарда Владимировича и Грачеву Галину Николаевну прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, что является основанием для снятия Грачева Эдуарда Владимировича и Грачевой Галины Николаевны с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Грачева Эдуарда Владимировича к Фроловой Елене Юрьевне, Пармаксзян Надежде Викторовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Грачевым Эдуардом Владимировичем, Грачевой Галиной Николаевной и Фроловой Еленой Юрьевной, признании недействительными регистрационных записей о праве собственности Фроловой Елены Юрьевны и Пармаксзян Надежды Викторовны на квартиру, признании права собственности Грачева Эдуарда Владимировича на квартиру по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней с даты изготовления мотивированного решения суда через канцелярию Гагаринского районного суда <адрес>.

Федеральный судья Мухортых Е.Н.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ