Решение

Именем Российской Федерации.

17 мая 2011 года Гагаринский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего федерального судьи Ачамович И.В.,

при секретаре Поляковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурнаева Александра Геннадьевича к ООО «Рантект» о признании права собственности на жилое помещение,

Установил:

Истец Бурнаев А.Г. обратился в суд с иском к ответчику ООО «Рантект» и просит суд: 1) признать за ним право собственности на трехкомнатную <адрес>, общей площадью 99,8 2 кв.м., жилой площадью 63,3 кв.м., на 17 этаже, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>; 2) взыскать с ответчика в пользу истца представительские расходы в размере 30000 рублей и возврат госпошлины 46000,00 рублей.

В обоснование своих требований истец указывает, что 06 июля 2007 года между ООО «Рантект» и Эйвазовым А.А. был заключен Предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости – трехкомнатной квартиры в стоящемся жилом здании по адресу: <адрес>, квартал 44а <адрес>, вл. 23, <адрес> ориентировочной площадью 195,72 кв.м., секция 1, эиаж 17. номер 89. В соответствии со Свидетельством о перемене имени от 23.01.2008 года Эйвазов А.А. переменил фамилию на Абрамов А.В. 23.06.2010 года между Абрамовым А.В. и истцом было заключено Соглашение № об уступке права требования по Предварительному договору №, в соответствии с которым истцу перешли все права и обязанности Абрамова А.В. по договору, а истец обязался принять и оплатить указанные права, стоимость которых составляет 15000000 рублей. В настоящее время дому, в котором расположена спорная квартира, присвоен адрес: <адрес>А, <адрес>. Истец надлежащим образом исполнил обязательства по предварительному договору, однако ответчик уклоняется от регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение.

Представитель истца по доверенности Семенова К.В. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Рантект» по доверенности Харламов А.О. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва.

Представитель Правительства Москвы по доверенности Платущихина Е.Н. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель МГГУ им. С. Орджоникидзе по доверенности Дмитриева А.С. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать по доводам письменного отзыва.

Представитель Управления росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен.

Выслушав объяснения явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

16 декабря 2004 года между Правительством Москвы (администрация), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчик) и ООО «Рантект» заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале 44а Обручевского района (ЮЗАО) на строительной площадке по адресу: <адрес>, вл.23.

Согласно п. 2.2. Контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО «Рантект») обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004-2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта.

26 мая 2010 года между теми же сторонами было подписано дополнительное соглашение №1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым пункт 2.2 контракта в части указания сроков строительства были внесены изменения, вместо «2004-2007 годах» изменено на «2004-2010 годах» (л.д.61-64).

Указанные изменения были внесены на основании Постановления Правительства Москвы от 23.09.2008 года №867-ПП «О мерах по дальнейшей реализации Постановления Правительства Москвы от 15 июня 2004 г. 3393-ПП (л.д.31-32).

27 декабря 2010 года ответчику МГГРУ им. Серго Орджоникидзе было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: 117485, <адрес>А, <адрес>А (строительный адрес: ЮЗАО, район Обручевский, <адрес>, напротив вл.13).

06 июля 2007 г. между ООО «Рантект» и Эйвазовым А.А. был заключен предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи. В соответствии со Свидетельством о перемене имени от 23.01.2008 года Эйвазов А.А. переменил фамилию на Абрамов А.В. 23.06.2010 года между Абрамовым А.В. и истцом было заключено Соглашение № об уступке права требования по Предварительному договору №, в соответствии с которым истцу перешли все права и обязанности Абрамова А.В. по договору, а истец обязался принять и оплатить указанные права, стоимость которых составляет 15000000 рублей.

Предметом договора является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости: трехкомнатной квартиры в стоящемся жилом здании по адресу: <адрес>, квартал 44а <адрес>, вл. 23, <адрес> ориентировочной площадью 195,72 кв.м., секция 1, этаж 17. номер 89 без чистовой отделки, без межкомнатных перегородок (л.д. 12-16).

Пунктом 2.2. стороны установили, что основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 4 календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец Бурнаев А.Г. свои обязательства по предварительному договору исполнил, внес на счет ответчика в счет обеспечения обязательства денежную сумму в размере 10253882, 18 рублей, что подтверждается копиями платежных документов, представленных в материалах дела (л.д. 24-28), Актом об исполнении обязательств (л.д. 23) и сторонами не оспаривается.

Исходя из условий предварительного договора, продавцом выступал ООО «Рантект».

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено действующим законодательством, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. В данном случае организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

В данном случае ответчик ООО «Рантект», а также заказчик по инвестиционному контракту – ответчик МГГРУ им. Серго Орджоникидзе на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и на день вынесения решения собственником квартиры, в счет стоимости которой истцом внесены денежные средства, не является.

В связи с этим основной договор купли-продажи спорной квартиры до настоящего времени не заключен, законных оснований для признания права собственности истца на спорную квартиру у суда не имеется.

При этом суд принимает во внимание доводы ответчика, полагавшего, что обязательства сторон по предварительному договору не прекратились, и ответчик намерен исполнить договор после оформления права собственности на спорное жилое помещение.

Суд также не находит в действиях ответчика уклонения от исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартиры суд также находит подлежащими отклонению.

Как видно из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Рантект» было получено только 27.12.2010 года (л.д. 72). Таким образом, до окончания строительства дома ответчик в любом случае не вправе был заключать основной договор купли-продажи, регистрировать право собственности истца на спорную квартиру.

Кроме того, срок строительства был продлен до 2010 года на основании постановления Правительства Москвы.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 18 мая 1999 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" (п. 5.2) по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта (приложение 4), в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.

Пунктом 5 Постановления Правительства Москвы от 20 апреля 1999 N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству" установлено, что инвесторы в срок не более трех месяцев со дня принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией должны оформить в установленном порядке акт реализации инвестиционного контракта и другую документацию, необходимую для регистрации имущественных прав на недвижимость.

В настоящий момент необходимые мероприятия, предусмотренные указанными выше постановлениями, участниками инвестиционного проекта не завершены, а потому у суда нет оснований для признания незаконными действий ответчика, выразившиеся в незаключении основного договора купли-продажи и признания за истцом права собственности на спорную квартиру.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В ходе судебного заседания ответчик, третьи лица пояснили, что своего согласия на отчуждение имущества, находящегося в долевой собственности, они не давали. Следовательно, суд согласен с доводами ответчика, изложенными в письменном отзыве, в соответствии с которым, установление права собственности истца на квартиру, которая в настоящий момент является частью общей долевой собственности, нарушает права участников инвестиционного контракта и условия Предварительного договора.

Таким образом, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Бурнаева Александра Геннадьевича к ООО «Рантект» о признании права собственности на жилое помещение - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение 10-ти дней.

Федеральный судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ