РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

02 апреля 2012 года Гагаринский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Удова Б.В.,

при секретаре Крючковой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пармаксзян Н. В. к Грачеву Э. В., Грачевой Г. Н., Управлению Федеральной миграционной службы РФ по Москве об истребовании имущества из чужого незаконного владения, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, по встречному иску Грачева Э. В. к Фроловой Е. Ю., Пармаксзян Н. В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительными регистрационных записей о праве собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру,

установил:

Пармаксзян Н.В. обратилась в суд с иском к Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н., Управлению Федеральной миграционной службы РФ по Москве просит суд истребовать из чужого незаконного владения Грачева Э.В. жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекратить право пользования Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. указанной квартирой, снять их с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований Пармаксзян Н.В. указывает, что на основании договора купли-продажи от 13.11.2009 г. она приобрела у Фроловой Е.Ю. Е.Ю. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности на квартиру зарегистрировано 11.12.2009 г. По данному адресу зарегистрированы ответчики Грачев Э.В. и Грачева Г.Н., которые продали эту квартиру Фроловой Е.Ю. Е.Ю. в 1995 г., однако с регистрационного учета не снялись. Право собственности и право пользования Грачевых Э.В. и Грачевой Г.Н. спорной квартирой прекращено в связи с переходом права собственности на квартиру Фроловой Е.Ю. Е.Ю. по договору купли-продажи от 26.12.1995 г., дубликат которого был выдан Фроловой Е.Ю. Е.Ю. 08.11.2008 г., на основании которого зарегистрировано право собственности Фроловой Е.Ю. Е.Ю. ДД.ММ.ГГГГ Оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением не имеется, т.к. они членами семьи истца не являются, договор безвозмездного пользования квартирой с ними не заключался.

Грачев Э.В. исковые требования Пармаксзян Н.В. не признал, предъявил встречные исковые требования к Фроловой Е.Ю. Е.Ю., Пармаксзян Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 26.12.1995 года между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю. Е.Ю., признании недействительными регистрационных записи о праве собственности Фроловой Е.Ю. Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. на указанную квартиру и признании за ним (Грачевым Э.В.) права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований Грачев Э.В. указал о том, что денежные средства за спорную квартиру по договору купли-продажи от 26.12.1995 г. Фроловой Е.Ю. Е.Ю. продавцам квартиры (Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н.) не уплатила. Данная квартира Фроловой Е.Ю. Е.Ю. по акту приема-передачи не передавалась. Сам факт регистрации указанного договора купли-продажи квартиры Фроловой Е.Ю. Е.Ю. от истца скрыла. В связи с этим истец по встречному иску был уверен, что Фроловой Е.Ю. Е.Ю. отказалась от приобретения квартиры. Государственная регистрация права собственности Пармаксзян Н.В. и Фроловой Е.Ю. Е.Ю. на спорную квартиру была осуществлена в нарушение требований действующего законодательства, поскольку никаких заявлений Грачевым Э.В. в регистрирующий орган не подавалось.

Представитель истца Пармаксзян Н.В., о Медихова С.А., а также адвокат Левисон О.М., он же представитель ответчика Фроловой Е.Ю. Е.Ю. по встречному иску, в судебном заседании исковые требования Пармаксзян Н.В. поддержали в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований Грачева Э.В. возражали. Кроме того, представителем истца было заявлено ходатайство о пропуске Грачевым Э.В. срока исковой данности для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Ответчик Грачев Э.В. о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Гарчева Э.В. по ордеру адвокат Гурсаев Р.С. в судебное заседание явился, заявил ходатайство об отложении слушания дела в связи с заболеванием Гарчева Э.В. Разрешая указанное ходатайство, суд отмечает, что ответчик Грачев Э.В. ранее трижды не являлся в судебные заседания. В настоящем судебном заседании представителем ответчика Грачева Э.В. уважительность причин неявки Грачева Э.В. в судебное заседание документально не подтверждена, в судебном заседании присутствует адвокат Гурсаев Р.С., представляющий интересы Грачева Э.В. по ордеру, в силу чего суд полагает возможными рассмотреть дело в отсутствие ответчика Грачева Э.В.

Ответчик Грачева Г.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила.

Представитель ответчика Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление представителя Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве, где он просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, находит исковые требования Пармаксзян Н.В. подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Грачева Э.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н. принадлежала на праве общей совместной собственности двухкомнатная квартира, общей площадью 53,86 кв.м., жилой площадью 34,76 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, на основании договора передачи № от 18.11.1992 г. ( том 1, л.д. 196).

ДД.ММ.ГГГГ между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю. Е.Ю., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. Е.Ю. квартиру по адресу: <адрес>, за сумму 70000 долларов США, эквивалентной на 01.09.1995 г. сумме 310590000 руб. Данный договор удостоверен нотариусом г. Москвы Гаевской Е.В. ( том 1, л.д. 197).

Соглашением сторон от 06.12.1995 г. договор купли продажи квартиры от 01.09.1995 г. расторгнут ( том 1, л.д. 198).

26.12.1995 г. между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю. Е.Ю., с другой стороны, был повторно заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. Е.Ю. квартиру по адресу: <адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом г. Москвы Гаевской Е.В. ( том 1, л.д. 199).

Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что квартира продана за сумму 325360000 руб., эквивалентную 70000 долларов США в соответствии с курсом ЦБ РФ на 26.12.1995 г., которые будут отданы Фроловой Е.Ю. Е.Ю. Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н. полностью после регистрации настоящего договора в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы.

Данный договор зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы 10.01.1996 г.

На основании дубликата договора купли-продажи квартиры от 08.11.2008 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2008 г. внесена запись регистрации №, о чем Фроловой Е.Ю. Е.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права.

13.11.2009 г. между Фроловой Е.Ю. Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Фроловой Е.Ю. Е.Ю. продала, а Пармаксзян Н.В. купила в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, за 5000000 руб. (том 1, л.д. 9).

Указанный договор послужил основанием для внесения 14.12.2009 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Пармаксзян Н.В. на спорную квартиру за № №, о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 9-10).

Из выписок из домовой книги видно, что в спорной квартире Фроловой Е.Ю. Е.Ю. была зарегистрирована с 10.01.1996 г. (том 1, л.д. 186), в настоящее время в квартире зарегистрированы по месту жительства Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. (том 1, л.д. 202).

По утверждению истца по встречному иску Грачева Э.В. обязательства в части оплаты стоимости квартиры Фроловой Е.Ю. Е.В. не были выполнены, что является нарушением существенных условий договора и основанием для его расторжения.

Из объяснений же представителя ответчика Фроловой Е.Ю. Е.В. по доверенности адвоката Тарасенко А.И. следует, что расчет по договору купли-продажи спорной квартиры был произведен Фроловой Е.Ю. Е.В. полностью. Денежные средства в сумме 325360000 руб. были переданы Фроловой Е.Ю. Е.В. Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н. 10.01.1996 г., то есть после регистрации договора в Департаменте муниципального жилья. С требованием оплаты стоимости квартиры Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. к Фроловой Е.Ю. Е.Ю. не обращались.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В материалы дела представлена копия расписки от 15 января 1996 года (подлинник обозревался судом в судебном заседании) согласно которой Грачев Э.В. получил от Фроловой Е.Ю. Е.Ю. денежную сумму эквивалентную 70000 (семидесяти тысячам) долларов США в рублях по курсу, котируемому ЦБ РФ на 15 января 1996 года, за проданную им и его матерью Грачевой Г.Н.и принадлежащую им по праву общей совместной собственности квартиру по адресу: <адрес> по договору купли-продажи квартиры от 26 декабря 1995 года, удостоверенному нотариусом г. Москвы Гаевской Е.Г. и зарегистрированному в реестре за № № (том 1, л.д. 32)

Суд отмечает, что Грачев Э.В. каких-либо доказательств ничтожности указанной расписки, а равно поддельности его росписи на данной расписке, не представил, о проведении экспертизы не ходатайствовал.

В материалы дела стороной истца представлено акт экспертного исследования от 14 января 2012 года, составленный экспертом Бариновым В.В. по исследованию расписки от имени Грачева Э.В., датированной 15 января 1996 года о получении им от Фроловой Е.Ю. Е.Ю. денежной суммы, эквивалентной 70000 долларов США.

Согласно данному акту экспертного исследования от 14 января 2012 года подпись Грачева Э.В., расположенная в расписке от имени Грачева Э.В., датированной 15 января 1996 года, выполнена самим Грачевым Э.В.

Эксперт Баринов В.В. был допрошен судом в качестве специалиста, Баринов В.В. был предупрежден об уголовной ответственности.

Согласно показаниям Баринова В.В. он проводил экспертизу расписки Грачева Э.В. от 15 января 1996 года. Специалист полностью подтвердил свое заключение, подпись на расписке от 15 января 1996 года принадлежит Грачеву Э.В.

Суд отмечает, что подпись на договоре купли-продажи от 26 декабря 1995 года, заключенного между Грачевым Э. В., Грачевой Г. Н. и Фроловой Е. Ю., Грачевым Э.В. не оспаривается.

Довод Грачева Э.В. о том, что договор купли-продажи от 29 декабря 195 года был заключен им принудительно под давлением партнеров по бизнесу судом не принимается во внимание по следующим основаниям.

В материалы дела представлена копия газеты «Из рук в руки» № 214 (4346) от 05 ноября 2009 года в которой было размещено объявление о продаже двухкомнатной квартиры по <адрес>, расположенной на 2 этаже 8-ми этажного дома общей площадью 54 кв.м., жилой – 35 кв.м.

Также в материалы дела была представлена копия газеты «Комерсантъ-DAILY» № 77 от 14 мая 1996 года с названием «Должник пытался избавиться от кредитора руками милиции» согласно которой УВД Восточного округа столицы отказало в возбуждении уголовного дела в отношении председателя творческого объединения слепых «Гомер» Д. Рюмкина, который был взят под стражу по подозрению в вымогательстве квартиры у директора ТОО «ВКК» Э. Грачева. Однако, было установлено, что спорная квартира фактически находилась в залоге у жены Рюмкина Фроловой Е. под ссуду в 70000 долларов США. При этом между Грачевым Э.В. и Фроловой Е.Ю. Е. Ю. был подписан договор купли-продажи спорной квартиры.

Доводы Грачева Э.В. о том, что он проживал в спорной квартире вместе со своей матерью до 2008 года, оплачивал за квартиру жилищно-коммунальные услуги не может является основанием для удовлетворения исковых требований Грачева Э.В., поскольку как было указано выше денежные средства по договору купли-продажи квартиры Грачев Э.В. в полном объеме передал Фроловой Е.Ю. Е.Ю.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 29 декабря 1995 года был заключен, квартира была оплачена покупателем Фроловой Е.Ю. Е.Ю. продавцу Грачеву Э.В. в полном объеме, Грачев Э.В. денежные средства в размере 70000 долларов США получил.

В связи с этим, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от 26 декабря 1995 года, заключенного между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю. Е.Ю., и признания за Грачевым Э.В. права собственности на указанную квартиру у суда не имеется.

Предъявленные Грачевым Э.В. требования к Управлению Росреестра по Москве суд находит несостоятельными, так как оспариваемые записи о государственной регистрации права на недвижимость были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании оформленных в установленном законом порядке документов. Доводы Грачева Э.В. о том, что при их внесении были нарушены его имущественные права и интересы, не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

Стороной истца заявлено ходатайство о применении к требованиям Грачева Э.В. последствий пропуска срока исковой давности для обращения в суд за защитой своего нарушенного права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГПК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При рассмотрении данного дела суд исходит из того, что Грачевым Э.В. пропущен срок исковой давности по встречным требованиям

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Пунктом 2 названной статьи Кодекса установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Как пояснил в судебном заседании представитель Грачева Э.В., последний до 2008 года постоянно проживал в спорном жилом помещении Фроловой Е.Ю. Е.Ю. его не передавал, в полном объеме оплачивал коммунальные услуги и иные платежи за квартиру.

Однако, указанные доводы не нашли своего подтверждения и опровергаются представленным в материалы дела определением Гагаринского районного суда г. Москвы от 22 февраля 1996 года об оставлении без движения искового заявления Грачева Э.В., Грачевой Г.Н. к Фроловой Е.Ю. Е.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным. В дальнейшем указанное исковое заявление было возращено в связи с неисполнением Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. требований определения от 22 февраля 1996 года.

Таким образом, Грачеву Э.В. было известно о нарушении его прав по заключенному договору купли-продажи от 25 декабря 1995 года на момент подачи иска в Гагаринский районный суд г. Москвы 22 февраля 1996 года.

В суд с настоящими исковыми требованиями Грачев Э.В. обратился 03.12.2010 г., то есть спустя более 13 лет.

Каких-либо доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности Грачев Э.В. суду не представил.

Предусмотренных ст. 205 ГК РФ исключительных случаев для восстановления Грачеву Э.В. срока исковой давности в данном случае суд не находит.

Истечение срока исковой давности является дополнительным основаниям к отказу в удовлетворении требований Грачева Э.В. к Фроловой Е.Ю. Е.Ю., Пармаксзян Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительными регистрационных записей о праве собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ квартира является объектом собственности, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжается своим имуществом.

В силу ч.1 ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Право собственности включает в себя правомочия владения, пользования, распоряжения.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ст.292 ч.2 ГК РФ).

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 6 договора купли-продажи квартиры от 26.12.1995 г. предусмотрено, что Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. обязуются выписаться с проданной жилой площади в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора.

До настоящего времени ответчики с регистрационного учета не снялись.

Из объяснений Грачева Э.В. в судебном заседании следует, что в настоящее время он проживает в спорной квартире.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что соглашения о праве пользования спорным жилым помещением между его собственником Пармаксзян Н.В. и Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. не достигнуто. В связи с чем, у нового собственника квартиры Пармаксзян Н.В. не возникает обязанностей перед бывшими собственниками Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. на сохранение права пользования жилым помещением на прежних условиях.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. продали принадлежащее им жилое помещение, при продаже квартиры дали обязательство освободить квартиру юридически (сняться с регистрационного учета), переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежними собственниками, а регистрация Грачева Э.В. и Грачевой Г.Н. на спорной жилой площади нарушает гарантированное законом право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, суд считает, что право пользования Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. спорной квартирой должно быть прекращено, они подлежат снятию с регистрационного учета по месту жительства

Право собственности истца Пармаксзян Н.В. на квартиру подлежит защите путем истребования квартиры из чужого незаконного владения ответчика Грачева Э.В.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Истребовать из чужого незаконного владения Грачева Э. В. жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

Признать Грачева Э. В. и Грачеву Г. Н. прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>;

Решение суда является основанием для снятия Грачева Э. В. и Грачевой Г. Н. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований Грачева Э. В. к Фроловой Е. Ю., Пармаксзян Н. В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры от 26 декабря 1995 года, заключенного между Грачевым Э. В., Грачевой Г. Н. и Фроловой Е. Ю., признании недействительными регистрационных записей о праве собственности Фроловой Е. Ю. и Пармаксзян Н. В. на квартиру, признании права собственности Грачева Э. В. на квартиру по адресу: <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Гагаринский районный суд г. Москвы.

Федеральный судья Удов Б.В.

Мотивированное решение изготовлено 12 апреля 2012