Решение

Именем Российской Федерации.

23 апреля 2012 года Гагаринский районный суд г. Москвы в составе

председательствующего федерального судьи Ачамович И.В.,

при секретаре Каировой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1150/2012 по иску Ефременко А. А. к ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» о признании права собственности на квартиру,

Установил:

Истец Ефременко А.А. обратился в суд с иском к ответчику ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и просит суд: признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истец указывает, что 18 марта 2010 года между сторонами был заключен предварительный Договор № 81 купли-продажи квартиры, обладающей следующими характеристиками (на дату заключения договора): номер - 27, номер секции - 2, этаж - 2. количество комнат - 4. общая площадь – 157,1. расположенную по адресу: <адрес>. До 30 декабря 2010г., но позднее 2-х месяцев со дня регистрации права собственности продавца на квартиру, стороны обязаны были заключить Основной договор. Свои обязательства по договору, в части оплаты стоимости квартиры истец перед ответчиком, выполнил в полном объеме, уплатив ответчику денежную сумму в размере 36565025 рублей. Истец неоднократно обращался к ответчику о заключении Основного договора, но ответчик никаких действий не предпринимает. Право собственности ответчик на себя не оформляет.

Представитель истца по доверенности Самусенко И.Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен. В судебном заседании 02.04.2012 г. представитель ответчика по доверенности Орешкин Г.Г. вопрос об удовлетворении исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель 3 лица Управления росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Выслушав объяснения представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.218 ч. 1 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 18 марта 2010 года между ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и Ефременко А.А. был заключен Предварительный договор № 81 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> со следующими характеристиками: (на дату заключения договора): номер - 27, номер секции - 2, этаж - 2. количество комнат - 4. общая площадь – 157,1 кв.м.

В соответствии с п. 2.3. Предварительного договора, стороны обязуются заключить Основной договор до 30 декабря 2010 года, но не позднее 2—х месяцев со дня регистрации права собственности продавца (ответчика) на квартиру.

Пунктом 2.4. Предварительного договора установлено, что стоимость квартиры определяется на основании цены одного квадратного метра общей площади квартиры, которая составляет 232750 рублей.

Согласно п. 3.2. Предварительного договора, покупатель (истец) в счет обязательств заключить и исполнить основной договор перечисляет продавцу сумму гарантийного взноса в размере 36565025 рублей. Оплата гарантийного взноса производится путем перечисления денежных средств в срок до 25 марта 2010 года.

Истец надлежащим образом исполнил свои обязат6ельства по перечислению ответчику гарантийного платежа в размере 36565025 рублей, что подтверждается копией платежного поручения от 18.03.2010 г., представленной в материалах дела и представителем ответчика не оспаривалось.

Жилой дом, в котором находится спорная квартира введен в эксплуатацию, квартире присвоен почтовый адрес: <адрес>, общая площадь составила 151,9 кв.м.

В судебном заседании представитель истца также пояснил, что квартира фактически предана в пользование Ефременко А.А., в настоящее время он несет расходы по ее содержанию, оплачивает платежи, однако не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимости, поскольку Основной договор до настоящего времени не заключен.

Исходя из условий предварительного договора, продавцом выступал ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ».

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено действующим законодательством, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. В данном случае организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

В данном случае ответчик ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ», на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и на день вынесения решения собственником квартиры, в счет стоимости которой истцом внесены денежные средства, не является.

В связи с этим основной договор купли-продажи спорной квартиры до настоящего времени не заключен, законных оснований для признания права собственности истца на спорную квартиру у суда не имеется, а положения Предварительного договора, устанавливающие срок исполнения обязательства по заключению Основного договора и в дальнейшем приобретение истцом прав собственника спорной квартиры в зависимость от даты регистрации права собственности ответчика на квартиру.

Суд также не находит в действиях ответчика уклонения от исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартиры, передаче прав собственности, поскольку не являясь собственником спорного объекта недвижимости Общество не может выступать в качестве продавца по Основному договору купли-продажи квартиры.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 18 мая 1999 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" (п. 5.2) по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.

Пунктом 5 Постановления Правительства Москвы от 20 апреля 1999 N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству" установлено, что инвесторы в срок не более трех месяцев со дня принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией должны оформить в установленном порядке акт реализации инвестиционного контракта и другую документацию, необходимую для регистрации имущественных прав на недвижимость.

В настоящий момент необходимые мероприятия, предусмотренные указанными выше постановлениями, участниками инвестиционного проекта не завершены, а потому у суда нет оснований для признания незаконными действий ответчика, выразившиеся в незаключении основного договора купли-продажи и признания за истцом права собственности на спорную квартиру.

Ответчик является соинвестором строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира в соответствии с договором инвестирования № 251-ИС от 24.10.2005 года. Государственным заказчиком по договору является Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы. Согласно п. 5.1. ст. 5. Доп. Соглашения от 30 марта 2009 года к договору инвестирования № 251-ИС от 24.10.2005 года, соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: ул. Крупской, вл. 3А, устанавливается между сторонами в части жилой площади в следующей пропорции: 95% - в собственность соинвестора ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ», и привлеченных им инвесторов при условии оплаты инвестиционнго взноса в полном объеме. 5% - в собственность города Москвы в лице Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы.

В соответствии с п. 5.3. Доп. соглашения, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Следовательно, установление права собственности истца на квартиру, которая в настоящий момент является частью общей долевой собственности, нарушает права участников инвестиционного контракта и условия Предварительного договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска должно быть отказано.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Ефременко А. А. к ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» о признании права собственности на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья Ачамович И.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 мая 2012 года.