Решение

именем Российской Федерации.

16 февраля 2012 года Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Черныш Е.М., при секретаре Денискиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-971/2012 по иску Савковской Н. В. к ООО «Рантект» о признании права собственности на жилое помещение,

Установил:

Савковская Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Рантект» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, указывая, что 17.07.2008 г. между Савковской Н.В. и ООО «Рантект» заключен предварительный договор № 4278/0708 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, истец оплатил сумму по договору в размере 6775340 рублей, несмотря на выполнение истцом обязательств по предварительному договору, ООО «Рантект» не выполнило обязательства по договору, не передало в собственность истцу спорную квартиру, не заключило с истцом основной договор купли-продажи квартиры и не представило в регистрирующий орган необходимый пакет документов для регистрации права собственности истца. По утверждению истца, предварительный договор купли-продажи квартиры фактически является основным, поскольку она внесла полную стоимость квартиры и предварительный договор содержит все существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, а потому истец вправе потребовать признать за нею право собственности на спорную квартиру.

Представитель истца Савковской Н.В. по доверенности Васильева Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Рантект» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала и пояснила, что в данном случае не нарушаются права истца, поскольку предварительный договор не заменяет основной договор, в настоящее время дом сдан в эксплуатацию, однако, дом не заселен, истец не несет бремя содержания спорной квартиры.

Представители третьих лиц ГОУ ВПО Российский государственный геологоразведочный университет им. Серго Орджоникидзе», Правительства Москвы, Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Установлено, что 15 декабря 2004 года между Правительством Москвы (администрация), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчик) и ООО «Рантект» (инвестор) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале 44а Обручевского района (ЮЗАО) на строительной площадке по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2. контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО «Рантект») обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004-2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта: жилых домов с первыми нежилыми этажами общей площадью до 70000 кв.м., в том числе общей площадью квартир 68000 кв.м., и объектами соцкультбыта (ФОК общей площадью до 6000 кв.м., подземного гаража на 115 машиномест, многоэтажного гаража на 250 м/м, супермаркет, пристройка БНК к школе № 103 по адресу: район Коньково, квартал 44-47, <адрес>) на земельном участке – части территории заказчика по адресу: <адрес>, и связанных с ними инженерных сетей и сооружений.

При этом соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации настоящего контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 1% - в собственность администрации, 3% - в федеральную собственность, 16% - в собственность инвестору для коммерческой реализации, 80% - в собственность инвестора при условии перечисления компенсационных выплат в размере 12458688 долларов США в рублевом эквиваленте, в традиционный бюджет города Москвы (п. 3.1.1 контракта).

27 декабря 2010 года ГОУВПО «Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, (напротив вл.13).

17.07.2008 г. между ООО «Рантект» и Савковской Н.В. заключен предварительный договор № 4278/0708, предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости – однокомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу: <адрес>, ориентировочной общей площадью 46, 0 кв.м., секция 4, этаж 9, номер 249 (вторая на лестничной площадке, считая от лифта слева направо).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что покупатель в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения перечисляет продавцу денежную сумму в размере 6775340 рублей до 24.07.2008 года (л.д.8-12)

17.07.2008 года Савковская Н.В. перечислила на расчетный счет ООО «Рантект» в счет оплаты по предварительному договору 6775340 рублей (л.д.13,14)

Суд считает, что по своей правовой природе, заключенный между сторонами предварительный договор представляет собой договор уступки прав инвестирования строительства дома и права на получение спорной квартиры в собственность по окончании строительства дома, а не как основной договор купли-продажи квартиры, как об этом указывает истец. Факт участия в инвестировании строительства дома с правом получения квартиры в собственность в данном случае никем не оспаривается.

По сведениям Юго-Западного ТБТИ, жилому дому по строительному адресу: <адрес>, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно п. 2.2 предварительного договора, заключенного между сторонами, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее, чем через 4 календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2.11 предварительного договора предусмотрено, что в случае незаключения основного договора вследствие отказа продавца от заключения основного договора, продавец возвращает денежные средства, перечисленные покупателем в соответствии с п. 2.4 договора, а также уплачивает проценты покупателю за пользование чужими денежными средствами за период фактического использования денежных средств в размере, предусмотренном ГК РФ.

Согласно п.3.8 предварительного договора, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производится только после оплаты покупателем полной стоимости квартиры по основному договору. После исполнения покупателем своих обязательств по оплате квартиры, а также иных обязательств, предусмотренных основным договором, стороны подписывают акт, в котором подтверждают факт полной оплаты и факт приема-передачи квартиры.

Материалами дела подтверждается, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 15.12.2004 г. до настоящего времени его участниками не подписан.

При изложенных данных суд считает, что ответчик ООО «Рантект» как инвестор вправе исполнить свои обязательства по передаче объектов недвижимости лишь после распределения в натуре этих объектов при подписании акта реализации инвестиционного контракта. Инвестиционный контракт не прекращен, доли между всеми участниками инвестиционного контракта в строительстве не распределены, итогового протокола распределения площадей в здании, где находится спорная квартира, нет, выдел долей в натуре между участниками инвестиционного контракта и их передача не производились.

Пунктом 5 Постановления Правительства Москвы от 20 апреля 1999 N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству" предусмотрено, что инвесторы в срок не более трех месяцев со дня принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией должны оформить в установленном порядке акт реализации инвестиционного контракта и другую документацию, необходимую для регистрации имущественных прав на недвижимость.

Материалами дела подтверждается, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и на день вынесения решения ответчик ООО «Рантект» собственником квартиры, в счет стоимости которой истцом внесены денежные средства, не является.

При таких обстоятельствах обращение Савковской Н.В. в суд с вышеуказанным иском является преждевременным, ее права в настоящее время ответчиком не нарушены, поскольку итоги реализации инвестиционного контракта 15.12.2004 года не подведены. До окончательного распределения результатов инвестиционной деятельности с участием Правительства Москвы и ГОУВПО «Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе» у ответчика ООО «Рантект» отсутствует возможность оформления права собственности истца в отношении спорной квартиры. Вопрос о передаче в собственность жилой площади в доме <адрес> будет решен после подведения итогов реализации инвестиционного контракта. В связи с этим, у истца не возникло право требования к ответчику об исполнении условий, предусмотренных договором.

Предварительный протокол распределения общей площади от 24.12.2007 года не может принят во внимание судом, поскольку данный документ закрепляет предварительное соглашение участников инвестиционного контакта, итоговый протокол распределения квартир участниками до настоящего времени не подписан.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что законных оснований для признания за Савковской Н.В. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а потому в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Судом также учтено, на день судебного разбирательства, что не отрицалось сторонами в судебном заседании, спорный дом, расположенную по адресу: <адрес>, и сданный в эксплуатацию в декабре 2010 года, находится фактически еще на строительной площадке, жильцы дома не вселяются, ключи от квартир не выдаются, истец в квартире не проживает, не несет бремя содержания квартиры.

Также судом учтено, что п. 2.2 предварительного договора не создает определенности в сроки заключения сторонами основного договора купли-продажи квартиры, в соответствии с п.2 ч.4 ст. 429 ГК РФ к правоотношению сторон по предварительному договору может быть применен годичный срок обязательства по заключению основного договора, с момента заключенного между сторонами предварительного договора прошло более 3 лет.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Савковской Н. В. к ООО «Рантект» о признании права собственности на жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение 1 месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.

Судья Черныш Е.М.

Мотивированное решение изготовлено 22.02.2012 г.