Дело № 2-2190/10 ......
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 октября 2010 года
Фрунзенский районный суд города Владимира в составе:
Председательствующего судьи Тельцовой Е.В.
при секретаре Кузнецовой Т.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску Горшеневой О.Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом ОАО «Электроприбор-ВЭРТ», Управлению архитектуры и строительства администрации города Владимира о признании права собственности на недвижимое имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Горшенева О.Ю. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом ОАО «Электроприбор-ВЭРТ» (далее ООО Торговый дом), Управлению архитектуры и строительства администрации города Владимира (далее УАиС) о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ....... В обоснование иска указала, что на основании договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома от ... между ООО ТД ОАО «Электроприбор - ВЭРТ» и Т. (фактически договора подряда), договора уступки прав (цессии) от ... между Т. и Горшеневой О.Ю., после окончания строительства жилого дома по адресу: ......, в ее собственность должно перейти нежилое помещение, расположенное в цокольном (подвальном помещении) этаже указанного дома общей проектной площадью ...... кв.м. (по окончании строительства площадь ...... кв.м.) с отдельным входом. Свои обязательства по договору она выполнила полностью, оплатив денежные средства в сумме ....... Дополнительно были сделаны финансовые вложения (около ......), а именно выполнена гидроизоляция, ремонт указанного нежилого помещения. Данное помещение имеется в проекте жилого дома, фактически ей передано, однако зарегистрировать право собственности на данное нежилое помещение не имеет возможности, поскольку отсутствует акт ввода в эксплуатацию указанного нежилого помещения. На основании ст.ст. 218, 702, 703 ГК РФ, просит суд (с учетом уточнений) признать за ней право собственности на нежилое помещение № комната №, площадью ...... кв.м., с отдельным входом, - помещение для настольных игр, расположенного в подвальном помещении жилого дома, по адресу: .......
Истец в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме. Дополнительно пояснила, что спорное нежилое помещение было возведено за счет собственных средств, что подтверждается имеющейся в материалах дела справкой о полной оплате по договору долевого участия в строительстве. Данное нежилое помещение не выходит за пределы отведенного под строительство земельного участка, соответствует всем предъявляемым нормам, а также не затрагивает прав и законных интересов третьих лиц. Находящиеся в доме ...... жилые помещения были введены в эксплуатацию в ..., разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного нежилого помещения получено не было в виду несвоевременной подачи документов на внесение изменений в АПЗ. Кроме того, ТСЖ «Омега 1г» выставляет ей квитанции об оплате членских взносов, коммунальных платежей как собственнику нежилого помещения, которые своевременно оплачиваются. Просила иск удовлетворить.
Ответчик - ООО ТД ОАО «Электроприбор» - «ВЭРТ» просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя, с требованиями Горшеневой О.Ю. согласился. В представленных суду заявлениях пояснил, что спорное помещение согласно проекту является нежилым свободного назначения (офис, магазин, склад и т.д.). Вместе с тем, данное помещение не было включено в АПЗ в связи с чем, не было введено в эксплуатацию. Застройщиком предпринимались попытки внести изменения в АПЗ, однако в связи с ускоренным введением дома в эксплуатацию дооформить необходимые документы застройщик не успел. Финансирование спорного помещения полностью велось за счет средств истца. Помещение изначально не входило и не входит в общее имущество жилого дома, не возводилось за счет средств собственников жилых помещений. Общие помещения дома, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам квартир, указаны в справке ФГУП «Р.» № от ..., к числу которых спорное помещение не относится. В помещении отсутствуют какие-либо общедомовые приборы учета, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, требуемое для эксплуатации дома.
Ответчик - Управление архитектуры и строительства администрации города Владимира просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя, исковые требования не признал, возражения изложил в отзыве на исковое заявление. Указал, что нежилое помещение обладает признаками самовольной постройки. Вместе с тем, истцом не представлены земельно-правовые документы и доказательства нахождения объекта в границах отведенного земельного участка, соответствия его санитарно-эпидемиологическим требованиям, обеспечения инженерными коммуникациями (не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц – инженерно-технических служб). Кроме того, полагает УАиС ненадлежащим ответчиком, поскольку не является стороной по договору долевого участия в финансировании строительства жилого дома от ... и не несет обязанности в пользу другой стороны (л.д. №).
Представитель третьего лица ТСЖ «Омега 1г», будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, представил возражения на иск. Из отзыва следует, что спорное нежилое помещение располагается в подвале жилого дома и относится к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме; является самовольной постройкой; истцом не представлено доказательств соответствия этого объекта требованиям пожарной безопасности и санитарного законодательства.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 223 и части 1 статьи 224 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
Судом установлено, что ... между ООО ТД ОАО «Электорприбор»-«ВЭРТ» (застройщик) и Т. (дольщик) заключен договор долевого участия в финансировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: ......, по условиям которого инвестирование дольщиком объекта строительства является основанием возникновения с момента государственной регистрации права собственности дольщика по помещение общей проектной площадью ...... кв.м., расположенного в цокольном этаже объекта в осях А-Б (л.д. №).
Право Торгового дома как подрядчика на привлечение третьих лиц для финансирования строительства нежилого помещения предусмотрено разделом 3.2 договора б/н от ..., заключенного между Торговым домом и заказчиком ЗАО «А.» (л.д. №).
Из материалов дела усматривается, что строительство вышеуказанного жилого дома со встроенными помещениями осуществлялось совместно силами ООО «З.», ЗАО «А.» и ООО Торговый дом ОАО «Электроприбор» - «ВЭРТ» на земельном участке общей площадью .......м., выделенном для строительства администрацией г.Владимира ООО «Н.». Впоследствии ООО «Н.» по договору № от ... передало в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ... ООО «З.», в связи с чем, в соответствии с Постановлением главы г. Владимира от ... № земельный участок был передан в аренду ООО «З.». Данные факты не оспариваются сторонами.
... ......-квартирный жилой дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес ......, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ... (л.д. №).
Согласно договору уступки прав (цессии) от ... Т. уступает, а Горшенева О.Ю. принимает в полном объеме все права (требования), принадлежащие Т. в финансировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: ...... от .... Заключение договора уступки прав (цессии) согласовано с застройщиком (л.д. №).
Обязанности по инвестированию строительства жилого дома Т. выполнены в полном объеме, что подтверждается справками Торгового дома № от ... и № от .... По акту приема-передачи от ... истец приняла спорное помещение общей площадью ...... кв.м. (л.д. №).
Торговый дом подтвердил отсутствие спора в отношении нежилого помещения.
Согласно справке ФГУП «Р.», поэтажному плану и экспликации (л.д. №) отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию спорного помещения, однако данное обстоятельство, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года, не может служить основанием для отказа в иске по следующим мотивам.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Строительство указанного жилого дома осуществлялось на отведенном для этих целей земельном участке, согласно договору аренды с последующими изменениями (л.д. №), в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (далее – АПЗ) на проведение проектно-изыскательских работ № (л.д. №). В ходе строительства застройщиком предпринимались попытки по внесению изменений в АПЗ в части изменения наименования объекта на наименование: «многоэтажный кирпичный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения в цокольном этаже по ......», однако УАС отклонило от рассмотрения соответствующие обращения по мотивам отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, экземпляра АПЗ заказчика (л.д. №). Суд приходит к выводу о том, что указанные мотивы УАС сами по себе при фактическом наличии земельно-правовых документов и наличии АПЗ (что уже установлено судом), не могут препятствовать возникновению прав истца на созданное для него имущество.
Факт возведения дома в границах отведенного земельного участка подтверждается разрешением, выданным Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира ... № ООО «Н.» (по договору поручения ЗАО «А.») на производство строительно-монтажных работ по строительству ...... этажного жилого дома (в районе ......), разрешением на строительство ...... этажного ......-квартирного жилого дома от ..., актом ввода объекта в эксплуатацию от ... (л.д. №).
Одновременно, суд считает, что невозможность истца реализовать свое право собственности на спорные помещения обусловлено виной ответчика Торгового дома, который вследствие небрежности своевременно не внес соответствующие изменения в АПЗ. Данное обстоятельство подтверждается объяснениями представителя ответчика и исследованными материалами дела, указывающими на проводимую, но незаконченную работу по внесению изменений в АПЗ (л.д. №).
Так, в разделе 22 архитектурно-планировочного задания №, утвержденного ... начальником Управления архитектуры и строительства – главным архитектором города Владимира П., указано, что использование подземного пространства, первого и цокольного этажей предлагалось определить проектом в соответствии с заданием на проектирование (л.д. №).
По данным технической инвентаризации по состоянию на ... вновь выстроенное нежилое помещение ......, имеет следующие технико-экономические показатели: подвал, высота этажа ...... м, общая полезная площадь ...... кв.м., что не противоречит экспликации к плану строений (л.д. №).
Из фрагмента плана подвала проекта №, разработанного архитектором В. (лицензия №), усматривается, что спорное помещение является по проекту изолированным, при этом соответствует по параметрам и показателям поэтажному плану строения лит. А - подвал, помещение №, комната №, составленному по данным технической инвентаризации по состоянию на ... (л.д. №).
Основанием для разработки ООО «Л.» (лицензия № – л.д. №) проекта перепланировки существующих помещений (в том числе спорного) явились задание на проектирование от ... и проект № архитектора В. (лицензия №). В проекте разработаны не только строительно-архитектурные, но и технологические решения, в том числе техника безопасности и промсанитария, противопожарные мероприятия.
Согласно заключению о проведении технического обследования несущих и ограждающих конструкций встроенных помещений, выполненное ООО «Л.» в ..., (л.д. №) следует, что они находятся в исправном состоянии и отвечают требованиям эксплуатационной надежности и безопасности, их эксплуатация не нарушает прав и законных интересов других лиц, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан (свидетельство от ... о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства с перечнем видов работ); согласно экспертному заключению ФГУЗ «Ц.» № от ... спорное помещение соответствует санитарным правилам и нормам (л.д. №).
Доводы представителя ТСЖ о том, что нежилое помещение относится к общему имуществу жилого дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений, суд не может принять во внимание по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения …
Само по себе то обстоятельство, что спорное нежилое помещение расположено в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, не является основанием для вывода том, что они относятся к общему имуществу жилого дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в доме в силу статьи 36 ЖК РФ. При решении этого вопроса определяющим является изначальное проектное назначение указанного нежилого помещения и субъект финансирования строительства данного помещения.
Спорное нежилое помещение, расположенное в подвальном этаже ...... этажного жилого дома по адресу: ......, будучи изначально по проекту изолированным, являлось самостоятельным объектом инвестирования, в связи с чем, не входило в состав общего имущества многоквартирного жилого дома и не возводилось за счет денежных средств собственников жилых помещений. Данный факт подтверждается справкой ФГУП «Р.» от ... №, соглашением о распределении площадей, справками Д. № от ... и № от ..., отдельными платежными квитанциями об оплате членских взносов и электроэнергии (МОП) по данному помещению (л.д. №).
В акте осмотра нежилого встроенного помещения, расположенного в цокольном этаже строящегося жилого дома (......) в осях А-Б от ... указано, что в нежилом помещении имеются транзитные общедомовые трубопроводы отопления и водопровода, которые не имеют соединений и регулирующего оборудования (вентилей, задвижек), требующих периодического осмотра и обслуживания. В помещении не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, требующееся для обслуживания более одной квартиры. Также отсутствуют общедомовые приборы учета. Аналогичная информация имеется в письмах Торгового дома, не доверять которым у суда нет оснований (л.д. №).
При этом суд учитывает справку ООО ТСЖ «Омега 1г» от ... №, согласно которой ТСЖ не возражает против использования спорного помещения истцом, в свою очередь собственник помещения обязуется обеспечивать свободный доступ представителям ТСЖ и аварийным службам к трубам, расположенным в помещении (л.д. №).
Доказательств иного представителем ответчика либо ТСЖ «Омега 1г» не представлено.
Анализируя в совокупности положения вышеуказанных норм права, а также положений статей 702, 703 Гражданского кодекса РФ, регулирующих отношения по договору подряда, представленные письменные доказательства во взаимосвязи их формы и содержания, учитывая при этом, что обязательства по договору истцом выполнены полностью, с ... она фактически владеет нежилым помещением; право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона приобретается этим лицом; право собственности на самовольную постройку может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; истцом представлены тому доказательства, суд считает, что имеются правовые основания для удовлетворения иска и признания за Горшеневой О.Ю. права собственности на нежилое помещение № комната № с отдельным входом, общей площадью ...... – помещение для настольных игр, расположенное в подвальном этаже ...... этажного жилого дома по адресу: .......
Доводы представителя УАиС и ТСЖ о необходимости предоставления доказательств соответствия спорного объекта требованиям пожарной безопасности в соответствии со статьей 34 Федерального закона № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» суд отвергает по следующим основаниям.
В связи с принятием Федерального закона № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «О пожарной безопасности» от 29.12.1994 № 69-ФЗ.
Так, с 1 января 2007 года из полномочий государственных инспекторов по пожарному надзору исключены права по осуществлению надзорных функций на всех стадиях нового строительства, реконструкции и капитального ремонта. Это касается участия в работе комиссий по выбору площадок (трасс) для строительства, подготовки заключений о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям пожарной безопасности, рассмотрения и согласование в части соблюдения требований пожарной безопасности градостроительной и проектно-сметной документации, проведения надзорных мероприятий в ходе строительства объектов капитального строительства и других направлений по контролю градостроительной деятельности.
Таким образом, разработчик принимает на себя ответственность за соответствие реконструированного помещения проекту. При вводе жилого дома в эксплуатацию, где расположено спорное нежилое помещение, также не проводились дополнительные экспертизы, что подтверждается имеющимся в материалах дела разрешением на ввод в эксплуатацию (л.д. 45).
При этом суд учитывает, что условия заключенных договоров не противоречат Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которым предусматривается возможность строительства нежилых помещений в многоквартирном доме с самостоятельным функциональным назначение, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области произвести государственную регистрацию права собственности Горшеневой О.Ю. на указанное нежилое помещение.
Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Горшеневой О.Ю. удовлетворить.
Признать за Горшеневой О.Ю. право собственности на нежилое помещение ...... с отдельным входом, общей площадью ...... – помещение для настольных игр, расположенное в подвальном этаже ...... этажного жилого дома по адресу: .......
Решение может быть обжаловано во Владимирской областной суд через Фрунзенский районный суд города Владимира в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Тельцова
Секретарь Т.Р. Кузнецова