Дело № 2-3597/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
7 октября 2010 года Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе:
председательствующего И.Б. Бичуковой
при секретаре Т.С. Манохиной
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Приморского отделения № 8635 к ООО «Стройтэкс», Сотникову В.С., Бурой Н.В., Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Нидзельскому Д.П., Салиновскому А.В. о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Приморского отделения № 8635 (далее Банк) обратился в суд с иском к ООО «Стройтэкс», Сотникову В.С. о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома. В обоснование требований указал, что дата. между ним и ООО «Стройтэкс» был заключен договор ипотеки №, зарегистрированный в установленном порядке, предметом которого явились: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1068.20 кв.м., степенью готовности объекта – 20,7%, лит А., расположенный по адресу: <адрес> инвентарный номер: №; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2605 кв.м., назначение: земли поселения, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, ориентир находится в границах участка. Согласно п.2.1 договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от дата, по которому обществу был выдан кредит в размере 430195000 рублей на срок по дата для финансирования затрат на строительство 22х этажного жилого дома в г. Владивостоке в районе <адрес>. Кроме того, дата между Банком и ООО «Стройтэекс» был заключен предварительный договор ипотеки, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор залога недвижимого имущества 22х этажного жилого дома в г. Владивостоке, который будет возведен на земельном участке, имеющим адресные ориентиры: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору, Банком предъявлен иск о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки (дело находится на стадии рассмотрения). дата Банку стало известно о том, что дата ООО «Стройтэкс» заключил с Сотниковым В.С. договор № № о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Данный договор заключен с нарушениями требований ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.4.1.2 договора ипотеки и п.10.1 предварительного договора ипотеки, так как залогодатель был не вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им без согласия залогодержателя. Более того, по предварительному договору ипотеки, общество без письменного согласования с Банком не могло допускать обременение объекта, являющегося предметом ипотеки. В связи с этим, считает согласно ст.168 ГК РФ сделку ничтожной независимо от признания ее таковой судом и просит признать указанный договор о долевом участии в строительстве недействительным, а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей. Аналогичные иски предъявлены Банком также к Бурой Н.В. по договору № от дата, Исаковой Л.А. по договору № от дата, Дробышевой Л.П. по договору № от дата, Нидзельскому Д.П. по договору № от дата и Салиновскому А.В. по договору № от дата.
Определением суда от дата гражданские дела по указанным искам соединены в одно производство.
дата представитель истца по доверенности Нестреляев М.В. дополнил исковые требования. Просил также признать указанные договоры, отношения сторон по которым регулировались правилами главы 28 ГК РФ, ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также Законом «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незаключенными, ввиду того, что в них отсутствуют соглашения о существенных условиях договора подряда – срока начала и окончания строительных работ.
В судебном заседании представители истца по доверенностям Нестреляев М.В. и Козлова А.В. от исковых требований в части признания договоров незаключенными отказались. Отказ принят судом. На удовлетворении исковых требований настаивали по доводам, приведенным в исках. Кроме того, в дополнение указали, что согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему усмотрению потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Наличие спора по требованию Банка о досрочном взыскании кредита и об обращении взыскания на предмет залога не лишает Банк права требовать признания сделок недействительными, поскольку данный иск был предъявлен Банком не на основании ст.39 ФЗ «Об ипотеки (Залоге недвижимости)», а в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору. Дополнения представлены в письменном виде.
Представитель ответчика ООО «Стройтэкс» по доверенности Паншин Д.Е. исковые требования не признал. Пояснил, что общество, согласно договору ипотеки имеет право без дополнительного согласования с Банком привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающей 20% от общей площади здания. Общая площадь объекта составляет 15736,32 кв.м., следовательно, 20% от данной площади - 3147,26 кв.м. Реализовано всего 18,5%, что означает отсутствие необходимости в получении согласия Банка на заключение сделок. Считает, что Банком выбран неверный способ защиты права, так как оспариваемые сделки не являются ничтожными.
Представитель Сотникова В.С., Бурой Н.В., Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Нидзельского Д.П., Салиновского А.В. по доверенностям Рябота Ю.В. исковые требования не признала, представила письменный отзыв. Пояснила, что спорный объект незавершенного строительства был создан не собственными силами ООО «Стройтэкс», а за счет средств инвесторов. До заключения договора ипотеки, обществом были заключены договоры о долевом участии в строительстве с 7 инвесторами, которые своего согласия на заключение договора залога не давали, в связи с чем, сделка противоречит действующему законодательству и является ничтожной. Учитывая, что разрешение на строительство объекта было выдано ООО «Стройтэкс» дата, т.е. до вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», спорные договоры являются договорами инвестиционными, отношении по которым регулируются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», определяющим, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Поэтому к правовой природе об отчуждении данные договоры отношения не имеют. Также считает, что у Банка отсутствует правовое основание признавать договоры ничтожными, так как наличие права выбора у Банка на признание сделок недействительными или на предъявление требований о досрочном исполнении обязательства указывает на то, что сделки оспоримы.
Представитель ответчика Сотникова В.С. по доверенности Якимов В.Л. исковые требования не признал. Пояснил, что Гражданский кодекс и Закон «Об ипотеки» не содержит запрета на отчуждение имущества. Указанное обстоятельство нашло свое подтверждение в кредитном договоре, согласно которому заемщик имеет право на отчуждение заложенного имущества в размере 20%. Последствия нарушения данного положения оговорено сторонами в договоре, в связи с чем, требования о ничтожности договоров неосновательны. В случае оспоримости сделок, Банком нарушены сроки исковой давности, предусмотренные ст.181 ГК РФ. Считает, что Банк узнал о реализации квартир в феврале 2008 года, тогда, когда на расчетный счет ООО «Стройтекс», открытый в Сбербанке, поступили денежные средства от граждан.
Представитель Салиновского А.В. по доверенности Наместник Я.А. также не признала исковые требования. Пояснила, что пункт 7.6 кредитного договора предусматривает последствия неисполнения обязательств ООО «Стройтэкс» по привлечению денежных средств участников долевого строительства с согласия Банка в виде уплаты кредитору штрафа. В связи с этим, оспариваемые договоры не являются ничтожными. Поддержала доводы других представителей граждан.
Ответчик Исакова Л.А. просила отказать в удовлетворении заявленных требований, представила письменные возражения. Пояснила, что Банк знал о заключенных сделках, так как все операции по счету ООО «Стройтэкс» зафиксированы. В подтверждение представила справку Банка о том, что дата в операционном отделе Банка произведен платеж в адрес ООО «Стройтэкс» на счет (указан номер) по договору № от дата в долевом участии в строительстве Исаковой Л.А.
Ответчики Нидзельский Д.П., Бурая Н.В., Дробышева Л.П. просили в удовлетворении исковых требований отказать, согласились с доводами, приведенными в судебном заседании своими представителями.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что дата между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ и ООО «Стройтэкс» был заключен договор ипотеки №, согласно которому ООО «Стройтэкс», являющийся залогодателем, передает Банку, являющемуся залогодержателем, в залог, принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящееся на нем имущество. Предметом залога, согласно п.1.2 явились: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1068.20 кв.м., степенью готовности объекта – 20,7%, лит А., расположенный по адресу: <адрес> инвентарный номер: №; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2605 кв.м., назначение: земли поселения, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, ориентир находится в границах участка.
Предметом залога, как указано в п.2.1 договора ипотеки, обеспечивается исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от дата, по которому обществу был выдан кредит в размере 430195000 рублей на срок по дата для финансирования затрат на строительство 22х этажного жилого дома <адрес>.
Пунктом 4.1.2 договора ипотеки предусмотрено, что залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога, указанный в приложении к договору, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком (ООО «Стройтэкс») обязательств по кредитному договору.
дата между этими же сторонами был заключен предварительный договор ипотеки №, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор залога недвижимого имущества – 22х этажного жилого дома в <адрес>, который будет возведен на земельном участке, имеющем адресные ориентиры: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором. Предметом договора согласно п.1.2 будут являться 22х этажный жилой дом в <адрес>, а также право аренды земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости.
На основании п.10.1 предварительного договора ипотеки ООО «Стройтэкс» обязуется не допускать обременение или отчуждение объекта, который будет являться предметом договора ипотеки по договору ипотеки, каким-либо другим способом без письменного согласования с залогодержателем, а также немедленно сообщать залогодержателю о притязаниях третьих лиц на него.
дата ООО «Стройтэкс» заключил договор № № с Салиновским А.В. о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). В соответствии с п.1.1 указанного договора застройщик – ООО «Стройтэкс» обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке, принадлежащем застройщику на правах аренды многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> (строительный адрес) и по завершению строительства, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств, передать дольщику в собственность определенный в договоре объект (квартиру) долевого строительства, а дольщик – Салиновский А.В. обязался уплатить обусловленную договором стоимость объекта.
Аналогичные договоры были заключены и с другими гражданами. Так, дата ООО «Стройтэкс» заключил договор № с Сотниковым В.С., дата – договор № с Бурой Н.В., дата – договор № с Исаковой Л.А., дата – договор № с Дробышевой Л.П. и дата – договор № с Нидзельским Д.П.
Обосновывая свои требования о ничтожности всех указанных сделок, Банк указывает на то, что договоры не соответствуют требованиям закона – статье 346 ГК РФ, статье 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункту 1.4.2 договора ипотеки и п.10.1 предварительного договора ипотеки.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ и статьей 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно регламентировано, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Однако, не соблюдение указанных норм закона не влечет за собой ничтожности договоров на долевое участие в строительстве граждан, поскольку закон предусматривает иные последствия нарушений.
В соответствии с п.2 исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество" target="blank" data-id="38158">ст.351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил распоряжения заложенным имуществом (п.2 ст.346 ГК РФ).
Согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему усмотрению потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Приведенные нормы закона предусматривают не только иные последствия нарушений несоблюдения требований закона, но и свидетельствуют об оспоримости такой сделки.
Так, из смысла статей 346 ГК РФ и 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что императивный запрет передачи в аренду или безвозмездное пользование предмета залога другому лицу либо иное распоряжение им без согласия залогодержателя не установлен, так как договором может быть предусмотрено иное.
Как видно из положений кредитного договора (п.7.2) ООО «Стройтэкс» имел право, без дополнительного согласования с Банком, привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающий 20 процентов от общей площади квартир и нежилых помещений объекта строительства.
Следовательно, заключенный договор предусматривает право заемщика на отчуждение предмета договора в том числе и без согласия залогодержателя, в связи с чем, сам факт заключения договоров о долевом участии в строительстве без согласования с Банком, не может являться бесспорным свидетельством нарушений закона.
Таким образом, оснований для признания договоров о долевом участии в строительстве недействительными в силу ст.168 ГК РФ, не имеется.
Требований о признании недействительными оспоримых сделок Банком не заявлены и доводы, свидетельствующие об их оспоримости, не приведены.
Кроме того, суд полагает состоятельными доводы ответчиков о том, что при заключении договоров о долевом участии в строительстве, отчуждения предмета договора ипотеки или предмета предварительного договора ипотеки не произошло. Ни в том, ни в другом случае, объект незавершенного строительства или 22х этажный жилой дом не являлись предметами договоров о долевом участии в строительстве. Предметами договоров являлись обязательства по передаче в собственность гражданам – дольщикам объектов (квартир) в построенном доме.
С учетом изложенного, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Приморского отделения № 8635 к ООО «Стройтэкс», Сотникову В.С., Бурой Н.В., Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Нидзельскому Д.П., Салиновскому А.В. о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района г. Владивостока в течение 10 дней со дня вынесения судом мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 12.10.10.
Судья И.Б. Бичукова