Дело: 2-18/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 5 апреля 2011 года Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе: председательствующего судьи И.Б. Бичуковой при секретаре Ю.В. Благовисной рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям Кушнир И.Б., Маляренко Т.В., Кошкиной К.В., Надточий О.С., Гагач Б.Н., Атамановой Т.Е., Кай Л.Д., Астафьевой А.В., Галиновой И.А., Хонич Е.В., Луневой Н.А., Петренко Ж.А., Чебан М.В. к ЗАО ПК «Фаркон», ООО «ЖСК «Стройтрест» об обязании осуществить разработку проектной документации, произвести работы по завершению строительства и ввести жилой дом в эксплуатацию, УСТАНОВИЛ: Кушнир И.Б., Маляренко Т.В., Кошкина К.В., Надточий О.С., Гагач Б.Н., Атаманова Т.Е., Кай Л.Д., Астафьева А.В., Галинова И.А., Хонич Е.В., Лунева Н.А., Петренко Ж.А., Чабан М.В. обратились в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ЗАО ПК «Фаркон» об обязании осуществить разработку проектной документации и ввести жилой дом в эксплуатацию. В обоснование требований указали, что между некоторыми из них и ответчиком были заключены договоры соинвестирования строительства, по которым ЗАО ПК «Фаркон» обязалось организовать строительство жилого дома по <адрес>, по итогам которого они должны были получить готовую к эксплуатации квартиру. Ответчик брал на себя обязательства обеспечить разработку проектной документации, получить разрешение на строительство и ввести дом в эксплуатацию. Некоторые заключили с ответчиком договоры купли-продажи, по которым ЗАО ПК «Фаркон» обязалось передать готовую к эксплуатации квартиру. Они являются собственниками квартир в указанном доме, однако, несмотря на гарантийные письма ответчика о завершении строительно-монтажных работ, получили квартиры с рядом больших отклонений от нормативов строительства. Решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 28.12.09 установлено, что фактически возведенный ЗАО ПК «Фаркон» дом с процентом готовности 57,09% не может эксплуатироваться без угрозы жизни и здоровья граждан при имеющихся в нем инженерных коммуникациях. Эксперты настаивали на разработке новой проектной документации по усилению фундамента и несущих конструкций дома, что в силу ст.61 ГПК РФ является преюдициально доказанным. Согласно данному решению ответчик обязан получить разрешение на строительство. При этом вопрос по сдаче и вводу дома в эксплуатацию, сроков ввода, по разработке и изготовлению рекомендуемой проектной документации не рассматривался. Учитывая данные обстоятельства, считают, что в силу ст.309 ГК РФ ответчик должен организовать разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта на основании строительных норм, так как согласно ст.4, ст.7 Закона РФ «О защите прав потребителей» переданный потребителю товар должен быть надлежащего качества и быть безопасным для его жизнедеятельности. Просят обязать ответчика осуществить разработку в проектной организации проектной документации по усилению фундамента и несущих конструкций <адрес> и ввести его в эксплуатацию до второго квартала 2011 года. Определением суда от 27.03.09 гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство. В ходе подготовки к судебному заседанию 03.06.10 к участию в деле в качестве соответчика как следует из материалов дела (ходатайства представителя ЗАО ПК «Фаркон», судебного извещения, уточненного искового требования, протокола судебного заседания от 16.07.10) был привлечен ООО ЖСК Стройтрест. В судебном заседании представитель истцов Маляренко Т.В., Атамановой Т.Е., Гагач Б.Н., Надточий О.С., Чебан М.В., Кошкиной К.В., Кушнир И.Б. по доверенностям Гомзарь А.В. уточнила исковые требования. Просила обязать ответчиков произвести работы по завершению строительства и вводу в эксплуатацию, перечисленные в выводах судебной строительно-технической экспертизы. Также просила обязать ответчиков подготовить техническую документацию по сдаче дома в эксплуатацию для Департамента градостроительства Приморского края отдел государственного строительного надзора по городу Владивостоку, сдать в эксплуатации дом, получить заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации до 31.12.12. Истцы Гагач Б.Н., Атаманова Т.Е., Кай Л.Д., Надточий О.С. на уточненных исковых требованиях настаивали по доводам, изложенным в исках. Истцы Астафьева А.В., Хонич Е.В., Лунева Н.А., Петренко Ж.А., Галинова И.А. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. Учитывая то, что исковые требования объединены в одно производство, суд в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель ответчика ЗАО ПК «Фаркон» по доверенности Ищенко В.В. исковые требования не признал. Представил письменный отзыв. Пояснил, что считает общество ненадлежащим ответчиком, так как строительство дома осуществляет ЖСК «Стройтрест». Решением суда от 28.12.09 установлено, что ЗАО ПК «Фаркон» взяло на себя обязательство по финансированию строительства дома. Данное обязательство обществом выполнено. Этим же решением установлено, что на ООО ЖСК «Стройтрест» возлагалась обязанность по строительству и разработке соответствующей документации. Считает, что пункты 2.1.3 и 2.1.4 договоров соинвестирования по организации строительства выполнены ЗАО ПК «Фаркон» в полном объеме. Также пояснил, что договоры купли-продажи и гарантийные письма к ним являются ничтожными. Представитель ответчика ООО ЖСК «Стройтрест» по доверенности Гордеев В.В. с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что общество не является стороной по договорам, заключенным гражданами. По договору, заключенным им с ЗАО ПК «Фаркон» оно взяло на себя обязательство по строительству дома, а ЗАО ПК «Фаркон» финансирование. Последний свои обязательства выполнил полностью, а ООО ЖСК «Стройтрест» частично. Дом не достроен. Обязательства перед гражданами Стройтрест не имеет, хотя полагает, что общество должно выполнить обязательства. Представитель ТСЖ «Нижнепортовый», привлеченный судом по ходатайству истцов к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, по доверенности Гомзарь А.В. исковые требования поддержала. Просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке судебные расходы в пользу ТСЖ по оплате экспертизы. Выслушав пояснения истцов, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. В судебном заседании установлено, что истцы на основании договоров купли-продажи квартир, заключенных с ЗАО ПК «Фаркон» в 2007 и 2008 годах, являются собственниками квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 28.12.09 были удовлетворены исковые требования прокурора Ленинского района г. Владивостока к ЗАО ПК «Фаркон», ООО ЖСК «Стройтрест», <...>, П. о запрете строительства объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Нижнепотовая, 6г до получения в установленном порядке разрешения на строительство, а также к ЗАО ПК «Фаркон», собственникам жилых и нежилых помещений указанного объекта недвижимости, в том числе и истцам, о запрете эксплуатации данного объекта до введения объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке. В основу решения положено экспертное заключение №88/10 от 02.12.09, согласно которому объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> не соответствует положениям проектной документации и требованиям технических регламентов, нормам и правилам (санитарных, пожарных, экологических и прочих) и не может эксплуатироваться в настоящее время без угрозы жизни и здоровья граждан при имеющихся в нем инженерных коммуникациях, техническом состоянии фундамента, техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций узлов и деталей. Обстоятельства установленные данным решением суда, в котором принимали участие те же стороны, в силу ст.61 ГПК РФ не доказываются вновь. На основании определения суда от 17.06.10 была проведена строительно-техническая экспертиза, по выводам которой следует, что для приведения жилого дома <адрес> в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов и проектной документации необходимо произвести ряд строительно-монтажных работ, а также осуществить разработку проектной организацией проектной документации по усилению фундамента и несущих конструкций дома, по причине того, что при проведении работ по усилению конструкций затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что обязанность по разработке проектной документации и введении жилого дома в эксплуатацию должны быть возложены на ЗАО ПК «Фаркон». Данный вывод суд делает на основании следующего. Согласно п.9 договоров купли-продажи квартир видно, что продавец - ЗАО ПК «Фаркон» квартиру сдал, а покупатель - истцы по делу принял в том виде, в каком она находилась на момент подписания настоящего договора. При этом, из представленных гарантийных писем, подписанных ЗАО ПК «Фаркон» и покупателями до заключения договоров купли-продажи квартир, следует, что ЗАО ПК «Фаркон» обязалось завершить за свой счет строительно-монтажные работы строительного объекта и произвести благоустройство прилегающей территории. Доводы представителей ответчиков о том, что указанные гарантийные письма не влекут правовые последствия, признаются судом несостоятельными. Основываясь на п.1 ст.420 ГК РФ, суд расценивает гарантийные письма как двусторонний договор о выполнении работ, устанавливающий гражданские права и обязанности сторон. В данном случае обязанность ЗАО ПК «Фаркон» заключается в выполнении строительно-монтажных работ строительного объекта, т.е. многоквартирного дома по ул. Нижнепортовая, 6г в г. Владивостоке. Предметом договора выступает - работа, а не квартира, как по договору купли-продажи. Поэтому письменные обязательства являются согласно п.2 ст.421 ГК РФ самостоятельными договорами. Кроме того, до заключения договоров купли-продажи, с некоторыми гражданами (Кай Л.Д., Кушнир И.Б., Гагач Б.Н.) ЗАО ПК «Фаркон» заключило договоры соинвестирования строительства, предметом которого являлось со стороны граждан принятие участия в реализации инвестиционного проекта группы компаний «Фаркон» путем инвестирования строительства жилого дома в районе Нижнепортовая, 6г, а со стороны ЗАО ПК «Фаркон» передача в собственность инвесторам, т.е. гражданам, жилых помещений и доли в праве на общее имущество объекта после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Принимая во внимание то, что отношения, возникшие из данных договоров связаны с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома, эти отношения не регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законом РФ «О защите прав потребителей». Согласно пунктам 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6 указанных договоров ЗАО ПК «Фаркон» взяло на себя такие обязательства, как: обеспечение разработки проектно-сметной документации; организацию строительства объекта в точном соответствии с проектом, техническими условиями и действующими на момент заключения договора строительными нормами и правилами; организацию получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительного объекта в первом квартале 2007 года, что является свидетельством исполнения обязательств ЗАО ПК «Фаркон», связанных с организацией строительства объекта, со сдачей объекта в эксплуатацию. Исходя из дат заключения договоров видно, что ЗАО ПК «Фаркон» изначально являясь застройщиком жилого дома, впоследствии оформив права собственности на объект и реализуя квартиры истцам в качестве продавца, свои обязательства по организации строительства объекта в точном соответствии с проектом, техническими условиями и действующими на момент заключения договора строительными нормами и правилами, ввиду их неисполнения, оформил в виде гарантийных писем. На основании ст.12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, что в свою очередь согласно ст.8 настоящего Закона возможно лишь не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Так как до настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительного объекта не получено, обязательства, связанные с организацией строительства объекта и сдачей его в эксплуатацию, взятые на себя ЗАО ПК «Фаркон» перед гражданами не выполнил. Доводы ответчиков о том, что эти обязательства должен был исполнить ООО ЖСК «Стройтрест», так как по договору, заключенному с ЗАО ПК «Фаркон», они возложены на него, несостоятельны, так как обязательств перед гражданами данное лицо не брало. В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Следовательно, взяв на себя обязательства ЗАО ПК «Фаркон» обязано их исполнить полностью и надлежащим образом, с соблюдением гарантий качества, предусмотренных ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Из представленных для производства судебной строительно-технической экспертизы документов следует, и это нашло свое отражение в исследовательской части экспертизы, что разрешительная и проектная документация, в подавляющем числе была выдана и разработана для возведения Бизнес-центра со вспомогательными помещениями, в то время, как фактически возведен многоквартирный жилой дом. В связи с этим, выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил), иных нормативно-правовых актов и проектной документации, должно в первую очередь начинаться с разработки проектной документации по многоквартирному жилому дому, включающей согласно выводам экспертов, усиление несущих конструкций и фундамента дома. Принимая во внимание то обстоятельство, что решением суда от 28.12.09 ЗАО ПК «Фаркон» запрещено производить строительные работы до получения в установленном порядке разрешения на строительство, а также учитывая, что проведение таких работ является необходимым этапом для введения дома в эксплуатацию, суд полагает, что исковые требования об обязании ответчика провести строительно-монтажные работы не подлежат отдельному рассмотрению, так как согласно статьям 52 и 55 Градостроительного кодекса РФ подлежат безусловному выполнению. Это же касается и требований по подготовке технической документации по сдаче дома в эксплуатацию и получения заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Таким образом, требования истцов в части обязания ЗАО ПК «Фаркон» осуществить разработку проектной документации по усилению несущих конструкций и фундамента дома <адрес> и ввести указанный жилой дом в эксплуатацию подлежит удовлетворению. Однако, при этом судом не могут быть установлены сроки, указанные истцами, в связи с наложенным судом запретом производить ответчиком строительные работы. Что касается требований о взыскании судебных расходов в пользу ГСК «Нижнепортовый», оплатившего расходы по проведению судебной экспертизы, то данные требования не подлежат удовлетворению в связи с тем, что согласно ст.98 ГПК РФ судебные расходы возмещаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования Кушнир И.Б., Маляренко Т.В., Кошкиной К.В., Надточий О.С., Гагач Б.Н., Атамановой Т.Е., Кай Л.Д., Астафьевой А.В., Галиновой И.А., Хонич Е.В., Луневой Н.А., Петренко Ж.А., Чебан М.В. к ЗАО ПК «Фаркон», ООО «ЖСК «Стройтрест» об обязании осуществить разработку проектной документации, провести работы по завершению строительства и ввести жилой дом в эксплуатацию удовлетворить частично. Обязать ЗАО ПК «Фаркон» осуществить разработку проектной документации по усилению несущих конструкций и фундамента дома <адрес> и ввести указанный жилой дом в эксплуатацию. В удовлетворении остальных исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района г. Владивостока в течение 10 дней со дня вынесения судом мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 13.04.11. Судья И.Б. Бичукова