Дело № 2-2542/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13 сентября 2011 года Фрунзенский районный суд г. Владивостока в составе председательствующего судьи Бичуковой И.Б., при секретаре Казаковой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ЗАО «ПИК «Дальмашпром» об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Фрунзенскому району ВГО, УСТАНОВИЛ: ЗАО «ПИК «Дальмашпром» обратилось в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> ВГО. В обоснование требований указало, что дата в рамках осуществления исполнительного производства № судебным приставом-исполнителем К. вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, полученное обществом 17.05.11, в соответствии в которым проведена оценка рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего ЗАО «ПИК «Дальмашпром», а именно: нежилых помещений общей площадью 1987,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, с определением рыночной стоимости в размере 12 254 800 рублей. Считает данное постановление незаконным и необоснованным, так как стоимость имущества, указанная в нем, не соответствует действительной рыночной стоимости нежилых помещений и является заниженной. Данный факт подтверждается отчетом № от 23.05.11 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений. Кроме того, при покупке недвижимого имущества должником производилась его оценка, которая составила 74 700 000 рублей, что более чем в шесть раз превышает оценочную стоимость, указанную в постановлении. В связи с тем, что в нарушение ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценочная стоимость имущества должника не соответствует действительной рыночной стоимости, просит признать незаконным постановление об оценке вещи или имущественного права. В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Михайлюк В.А. на заявленных требованиях настаивал по доводам, приведенным в заявлении. Пояснил, что оценка арестованного имущества, проведенная по договору с УФССП, имеет ряд нарушений, что подтверждается экспертным заключением составленным по проверке его достоверности и соответствия требованиям законодательства. Судебный пристав-исполнитель Красиков Ю.В., а также взыскатели по исполнительному производству А., З. и П. в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. Представитель взыскателя - ИФНС по Фрунзенскому району г. Владивостока также не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Учитывая, что в силу ч.2 ст.257 ГПК РФ их неявка не является препятствием к рассмотрению заявления, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. В предыдущем судебном заседании судебный пристав-исполнитель заявленные требования не признал. Пояснил, что УФССП по ПК заключен договор о проведении оценочного заключения с ЗАО «Далькомаудит». Оснований сомневаться в данном заключении у него не имелось. Представители взыскателя ЗАО «Торговый дом «Чурин и П» по доверенностям Цыцулина Л.А. и Пичугина В.Г. с заявленными требованиями не согласились, представили письменный возражения. Пояснили, что отчет об оценке не признавался заявителем недействительным. Закон «Об исполнительном производстве» не содержит требований и критериев утверждения судебным приставом-исполнителем отчета оценщика об оценке имущества, поэтому судебный пристав-исполнитель правомерно принял отчет оценщика и вынес постановление об установлении рыночной стоимости арестованного имущества в том размере, в котором она определена по итогам проведенной оценки. Считают, что представленный заявителем в материалы дела отчет № от 23.05.11 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений не может быть положен в основу решения суда, поскольку в отчете неверно указано предполагаемое использование результатов оценки: принятие управленческих решений, вместо реализации арестованного имущества для продаж на открытом аукционе или комиссионных началах. <...> составившее отчет, не привлекалось в качестве эксперта и не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу ложного заключения. Также критически оценили и экспертизу отчета № на предмет его достоверности, соответствия законодательству РФ. Представитель заинтересованного лица ЗАО «Дальком-аудит» по доверенности Сливин В.А. с заявленными требованиями не согласился, представил письменный отзыв. Пояснил, что указанная в отчете стоимость объекта оценки не может быть оспорена в суде в рамках рассматриваемого дела. Представленный отчет об оценке №, выполненный <...> не может быть допустимым доказательством по делу, так как с момента оценки до сегодняшнего дня прошло более 6 месяцев, в связи с чем, итоговая величина стоимости объекта оценки не может быть признана рекомендуемой. Указал, что при проведении оценки ЗАО «Дальком-Аудит» применялся только затратный метод, так как для применения сравнительного метода не нашли аналогов, а для доходного было недостаточно примеров сдачи в аренду помещений в данном районе. Выслушав участников, привлеченного специалиста, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что 12.07.10 в рамках исполнительного производства № о взыскании денежных средств с должника ЗАО «ПИК «Дальмашпром» было арестовано имущество должника, а именно: нежилые помещения общей площадью 1987,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Для определения рыночной стоимости имущества в соответствии с ч.2 ч.4 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» был назначен оценщик ЗАО «Дальком-Аудит» Б., обладающий специальными знаниями в области оценки. В соответствии с заключением оценщика (отчет № от 22.04.11) стоимость арестованного имущества составляет 12 254 800 рублей без учета НДС. Постановлением об оценке вещи или имущественного права от 11.05.11 судебный пристав-исполнитель К. принял данный отчет. Не согласившись с определенной в постановлении оценкой, принадлежащего ему имущества, должник обратился в суд с заявлением об обжаловании постановления судебного пристава-исполнителя. Анализ законодательства и представленных документов позволяет суду сделать вывод о том, что заявленные требования являются обоснованными. В соответствии с ч.1 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В случае оценки недвижимого имущества, судебный пристав-исполнитель обязан в силу п.1 ч.2 и п.3 ч.4 настоящей статьи привлечь оценщика и не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика вынести постановление об оценке вещи или имущественного права. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Учитывая, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается, в связи с чем, указанная в оценщиком в отчете стоимость объекта оценки может быть оспорена путем обращения с заявлением об обжаловании постановления судебного пристава-исполнителя, определяющего цену имущества. Таким образом, доводы взыскателя и заинтересованного лица о невозможности оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, путем обжалования постановления судебного пристава-исполнителя необоснованны. Статьей 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки в чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.07 №№ 256, 255 и 254 в практике оценки используются три основных подхода: затратный, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний; сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах; доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Как следует из отчета ЗАО «Дальком-Аудит» № от 22.04.11, при определении стоимости объекта оценки экспертом применялся затратный подход. По результатам оценки, рыночная стоимость нежилых помещений, принадлежащих должнику, составила 12 254 800 рублей. Как следует из отчета № об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 23.05.11 составленного по заказу ЗАО «ПИК «Дальмашпром» по результатам оценки, проведенной <...> при определении стоимости объекта оценки экспертом применялся сравнительный подход. По результатам проведенного исследования рыночная стоимость объекта оценки округленно составила 70 600 000 рублей. Указанная стоимость объекта в несколько раз превышает рыночную стоимость, определенную специалистом ЗАО «Дальком-Аудит». Учитывая, что у одного и того же объекта оценки, оцениваемого примерно в один и тот же период, объективно невозможно такое значительное расхождение в рыночной стоимости, суд давая анализ отчету, принятому судебным приставом-исполнителем, исходит из понятия рыночной стоимости объекта. Так как под ней понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, суд полагает, что при таких обстоятельствах оценщиком должен был быть избран такой подход оценки, при котором в наименьшей степени существуют погрешности в расчете. Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста оценщик М., имеющая стаж работы в оценочной деятельности 16 лет, предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснила суду, что характеристика помещений, являющихся объектом оценки, как встроенных помещений, не позволяла оценить их затратным подходом. Так как права на земельный участок, на котором расположены данные помещения, не оформлены, сам объект находится в состоянии требующим ремонта, оценка затратным подходом привела бы к существенному занижению стоимости. Наиболее адекватной оценкой данных нежилых помещений являлась оценка сравнительным подходом, именно этот подход был применен <...> Учитывая, что на момент оценки, на рынке имелись аналогичные объекты, как в пригороде, так и в городе, данный подход являлся наиболее целесообразным для объективной оценки. Данные специалистом показания полностью согласуются с Федеральным стандартом оценки. Из расчета, приведенного в отчете № <...> следует, что средняя цена 1 кв.м. коммерческой недвижимости многопрофильного назначения г. Владивостока на момент оценки составляет 41 000 рублей. При этом, оценщиками подробно исследовался рынок с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; определялись подходящие единицы сравнения и проводился сравнительный анализ по каждой единице; исследуемый объект сопоставлялся с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; показатели стоимости сравнимых объектов приводились к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта, при корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Так как отчет содержит документальное подтверждение исследование рынка коммерческой недвижимости многопрофильного назначения с приведением источников сравнимых объектов (раздел 4.3), суд полагает, что определенная специалистами рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Таким образом, затратный подход оценки, используемый специалистом ЗАО «Дальком-Аудит» признается судом необъективным, а определенная специалистом рыночная стоимость объекта оценки, не отвечающей требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Делая такой вывод, суд принимает во внимание и то, что согласно договору купли-продажи от 21.12.09 заявитель приобретал указанные нежилые помещения по цене близкой к той, которая была определена оценщиком ООО «Центр развития Инвестиций», а именно: 74 700 000 рублей,. и эта стоимость была подтверждена отчетом № об оценке рыночной стоимости встроенных помещений общей площадью 1 987,30 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <адрес>т 12.11.09, составленным <...> В связи с изложенным, имеются правовые основания для признания незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права, так как данным постановлением была принята та оценка рыночной стоимости объекта, которая не отвечает требованиям закона. Руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ, РЕШИЛ: Заявленные требования ЗАО «ПИК «Дальмашпром» об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Фрунзенскому району ВГО удовлетворить. Признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Фрунзенскому району ВГО от 11.05.11 об оценке вещи или имущественного права, вынесенное в рамках исполнительного производства №. Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района г. Владивостока в течение 10 дней со дня вынесения судом мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 21.09.11. Судья И.Б. Бичукова