Дело № 2-2386/12 Мотивированное решение изготовлено 04.07.2012 г. РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г. Владивосток 03 июля 2012 г. Судья Фрунзенского районного суда г. Владивостока Ольховский С.С., при секретаре Благовисной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Медведева А.Л. к ЗАО «Н., (третье лицо - Х.) о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ: Медведев А.Л. обратился в суд с названным иском в котором указал, что дата года между ним и ЗАО «Н.» был Так же дата года между Продавцом и Покупателем было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи в соответствии, с которым, общая стоимость недвижимого имущества была определена в 80 000 000 рублей и оплата по договору должна была быть произведена в течение 5 лет с момента подписания договора купли-продажи. Следовательно, ЗАО «Н.» должны были произвести оплату договора не позднее, чем дата года. Свои обязанности по договору Медведев А.Л. выполнил в полном объеме, что подтверждается Актом приема-передачи недвижимого имущества от дата года, а так же регистрацией права собственности на торговый комплекс дата года за ЗАО «Н.». До настоящего времени покупатель ЗАО «Н.» свои обязательства по оплате договора не исполнило. После истечения предельного срока оплаты по договору Медведев А.Л. неоднократно обращался к генеральному директору ЗАО «Н.» с заявлениями о выполнении своих обязательств по договору купли-продажи от дата года и выплате ему суммы в размере 78 500 000 рублей. Однако, ЗАО «Н.» до настоящего времени оплату по договору не произвело. В порядке п.2 ст.452 ГК РФ Медведев А.Л. направил дата г. В результате после судебных споров общая площадь объекта принадлежащего ЗАО «Н.» уменьшилась до 763,5 кв. м. и здание торгового комплекса поделено на отдельные павильоны. В связи с чем, в настоящее время изменилось наименование объекта: нежилые помещения в здании (торговый комплекс, лит. А): этаж 1, номера на поэтажном плане 1,2 (общей площадью 39,2 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 45,1 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 45,6 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 39,2 кв. м. -павильон №№), 1,2 (общей площадью 39,2 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 45,1 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 35,7 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 39,2 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 39,2 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 45,1 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 45,6 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 39,2 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 45,6 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 39,2 кв. м. - павильон №№), 1,2 (общей площадью 34 кв. м. -павильон №№), 1,2 (общей площадью 20,6 кв. м. - павильон №№), 3-6. В связи с этим ЗАО «Н.» было получено свидетельство о государственной регистрации права от дата г. с уже измененным наименованием объекта. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный дата г. между Медведевым А.Л. и ЗАО «Н.» и вернуть в собственность Медведева А.Л. нежилые помещения расположенные по <адрес>. В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить по основаниям изложенным в иске. Представитель ответчика с иском не согласился, представил суду отзыв на иск. Суду пояснил, что истец основывает свои требования на договоре купли продажи от дата. а так же на дополнительном соглашении к нему датированному так же якобы дата. Именно в дополнительном соглашении указаны новая цена, а так же новый срок для оплаты купленного имущества, который изменен на срок до 5 лет. Считает данное соглашение недействительным и совершенным не в дату казанную в документе ввиду следующего. Дополнительное соглашение от дата. не было подано на государственную регистрацию в дата году а было составлено позже для того, чтобы восстановить срок исковой давности который истек в дата., Так же была специально увеличена сумма сделки, что бы указать, что товар не был полостью оплачен. И договор и дополнительное соглашение имеют одну дату т.е. оснований составлять его не было, стороны сразу могли указать в договоре данные условия. Ранее данное соглашение не фигурировало в бухгалтерской отчетности указано не было, переписку которую прилагает истец, вызывает сомнения так как истец находится в Хабаровске а ответчик во Владивостоке и нет ни одной почтовой квитанции об отправке именно истцом писем с требованиями. Истец обратился в суд только сейчас хотя обязанность по оплате не была исполнена уже несколько лет. Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд. Также пояснил, что спорные нежилые помещения ЗАО «Н.» проданы в дата году Х. Просил привлечь в качестве третьего лица Х. Третье лицо - Х. и его представитель с требованиями иска не согласились. Просили в иске отказать. Х. суду пояснил, что действительно в дата году приобрел у ЗАО «Н.» нежилые помещения в здании (торговый комплекс лит. А), назначение: торговое, общей площадью 749,7 кв.м. Выслушав участников судебного заседания, суд приходит к следующим выводам. Основанием для обращения с требованиями о расторжении договора явилось обстоятельство неоплаты полученного ранее имущества в соответствии с договором купли продажи от дата. При этом в самом договоре от дата. в пункте 2.1 стороны установили, что стоимость отчуждаемого имущества составляет 1 500 000 рублей. Срок оплаты согласно пункту 2.2 установлен одни месяц со дня подписания договора т.е. до дата. Данный договор после его заключения был сдан на государственную регистрацию. Истец обосновывает свои требования на заключенном в тот же день, а именно дата., дополнительном соглашении в котором стороны предусмотрели изменение существенных условий договора, а именно цена продаваемого имущества была повышена до 80 миллионов рублей, так же был изменен срок оплаты с одного месяца до пяти лет. Исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. О создании соответствующих правовых последствий сделки (договора купли-продажи недвижимости) свидетельствуют действия, направленные сторонами на исполнение данной сделки: передача имущества, оплата этого имущества, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. При этом согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При этом согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Так суд считает, обоснованным довод ответчика, что дополнительное соглашение от дата. является недействительным и не было направлено на изменение и прекращения прав, а направлено только на восстановление срока исковой давности и создания условий для расторжения договора. Так на вопрос суда о причинах составления данного соглашения и не указания данных условий о цене и сроках непосредственно в договоре представитель истца пояснила, что стороны изложили данные условия отличные от указанных в договоре по причине того, что хотели сохранить конфидициальность цены продаваемого недвижимого имущества, а так же в связи с тем, что Медведев владел данным имуществом менее трех лет. Таким образом, целью составления данного соглашения было уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц. Следовательно, сторона подтвердила, что единственной целью которой она может объяснить составление данного дополнительного соглашения является противоправная цель направленная на создание условий уменьшения налогооблагаемой базы. При этом представитель истца не смогла пояснить при каких обстоятельствах была составлено данное соглашение, было ли оно подписано сразу при заключении, договора или позднее. В соответствии со статьей 13, пунктом 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При проведении государственной регистрации перехода права, регистрирующим органом выдается соответствующее свидетельство о государственной регистрации права, а так же заверенный государственный органом договор. При этом поданный на государственную регистрацию договор так же является составной частью информации хранящейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное обстоятельство подтверждается тем, что именно информация в том числе и совершенные сделки являются основанием для иных третьих лиц руководствоваться при установлении прав на недвижимое имущество и совершенный в отношении его сделок. В связи, с чем законодателем установлена обязанность предоставлять на государственную регистрацию все необходимые документы, в том числе и не только сам договор, но и все дополнительные соглашения к нему. Данная обязанность установлена в силу принципа стабильности гражданского правового оборота, который реализуется в гарантии государством действительности информации содержавшейся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более того согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Дополнительное соглашение было составлено одновременно с договором, оснований для его составления у сторон не имелось, поскольку в нем не вносились изменения в связи с исправлениями технического характера, описками, опечатками. При этом сторонами были представлены все необходимые документы на государственную регистрацию, так ими был представлен договор купли продажи от дата. содержащий все необходимые и существенные условия. Следовательно, стороны, руководствуясь Законом о государственной регистрации, представили на государственную регистрацию только те документы, которым считали необходимым придать юридическую силу. Поскольку дополнительное соглашение от дата. не было представлено на регистрацию и не зарегистрировано ни на момент государственной регистрации договора купли продажи, ни позднее, воля сторон договора не была направлена на регистрацию этого дополнительного соглашения и на придание ему юридической силы. Данное обстоятельство подтверждается также тем фактом, что стороны не обратились на государственную регистрацию данного соглашения даже в момент окончания действия срока указанного в самом соглашении. С учетом доводов ответчика, анализ данного дополнительного соглашения, в части отказа сдачи его для государственной регистрации, отсутствие каких либо обеспечительных мер при столь значительной сумме сделки, отсутствие обращения истца на протяжении дата. в судебные органы сами по себе являются достаточными, что бы сделать вывод о том, что данное соглашение не было фактически заключено. Следовательно, суд считает обоснованным довод ответчика о пропуске срока исковой давности истцом. Так же не подлежат удовлетворению исковые требования в части возврата в собственность Медведева А.Л. нежилых помещений силу следующего. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». При этом, согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В пункте 3. ст. 455 ГК РФ указано, что условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Основным критерием для установления конкретного объекта недвижимости являются его адрес и площадь. Согласно договору купли продажи от дата., Медведев А.Л. продал, а ЗАО «Н.» приняло в собственность здание - торговый комплекс общей площадью 854, 60 кв.м. (лит.А), находящиеся по адресу <адрес>: Таким образом предметом договора заключенного дата. являлось здание площадью 854 кв.м, что подтверждается материалами дела. Так, согласно акту приема-передачи от дата. ответчик получил от истца в качестве исполнения по договору торговый комплекс общей площадью 854 кв.м. (лит.А). В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Следовательно, подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения предмет, ранее полученный в качестве исполнения по расторгаемому договору купли-продажи. При этом с учетом того, что возврат полученного в качестве неосновательного обогащения по расторгнутому договору является обязательственно-правовым способом защиты, то суд вправе вернуть только то, что ответчик получил ранее в виде исполнения по расторгнутому договору и не может обязать вернуть ответчика иной предмет который не является предметом исполнения по договору в силу выбранного истцом способа защиты. Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же техническому паспорту от дата. в собственности ответчика имеются только нежилые помещения общей площадью 763,5 кв.м. Следовательно, ответчик не обладает тем предметом, который ранее был им получен в качестве исполнения по договору купли продажи. Более того, самого предмета который был ранее получен в качестве исполнения по договору купли продажи от дата. в настоящее время не существует. Согласно материалам дела, площадь объекта, была изменена, более того на объекте была проведена перепланировка, изменившая площадь некоторых помещений, а так же повлиявшая на изменения площади всего недвижимого имущества находящегося в собственности ответчика. При этом истец был собственником именно здания - торгового комплекса общей площадью 854 кв.м. и не передавал в качестве исполнения нежилые помещения общей площадью 763,5 кв.м., следовательно, истец с учетом выбранного обязательственно-правового способа защиты не обладает правом требовать возврата того, чем он не обладал и что он не передавал в качестве исполнения по договору купли продажи от дата. Так же суд считает обоснованным довод ответчика, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу того, что ответчик не владеет в настоящее время спорным объектом. Так дата. между ЗАО «Н.» (продавец) и Х. (покупатель) заключен договор купли продажи нежилых помещений общей площадью 749,7 кв.м. В дальнейшем дополнительными соглашениями стороны уточнили площадь с учетом проведенной инвентаризацией. Площадь составила 771,3 кв.м. В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право утрачивается, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Выбранный истцом способ защиты в виде возврата неосновательного обогащения не относится к способам защиты права собственности и других вещных прав, а является обязательственно-правовым способом защиты прав кредитора в обязательстве по передаче вещи и не обладает абсолютным характером, а направлен на защиту его прав только в правоотношениях с ответчиком и не направлен на защиту его прав от иных третьих лиц, в том числе и Х. Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Из договора купли-продажи от дата., следует, что испрашиваемые истцом помещения фактически переданы Х. и во владении ответчика в настоящее время не находятся. Поскольку у ответчика отсутствуют индивидуально-определенные объекты недвижимости, в отношении которых заявлены исковые требования, в связи с чем, возможность реального исполнения обязательства перед истцом у ответчика так же отсутствует. Довод истца о том, что само по себе отсутствие спорного имущества во владении ответчика само по себе не может явиться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, необоснован. Возврат в качестве неосновательного обогащения ранее исполненного по договору купли продажи от дата. как способ защиты нарушенного права может быть применен при наличии у ответчика индивидуально-определенной вещи, возврата которой требует истец. Из положений ст. 398 Гражданского кодекса РФ следует, что если в период действия обязательства индивидуально-определенная вещь, являющаяся объектом данного обязательства, будет передана по параллельно действующему обязательству третьему лицу на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то право кредитора об отобрании и передаче ему этой вещи у должника естественно прекращается. Оно прекращается по двум причинам. Во-первых, он более не является владельцем указанной вещи. Во-вторых, право собственности, право хозяйственного ведения или право оперативного управления уже перешло к третьему лицу. Право истца на отобрание и передачу ему индивидуально-определенной вещи не является абсолютным. Вместо требования передать ему вещь кредитор вправе потребовать возмещения убытков. С учетом отсутствия во владении ответчика объектов недвижимости, в отношении которых заявлены исковые требования, возможность реального исполнения обязательства перед истцом у ответчика отсутствует, в связи с чем, возможность обязать ответчика возвратить полученное ранее исключается, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. При этом так же необходимо учитывать, что при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет обладатель вещно-правовых правомочий, а при отсутствии такового, то есть когда все требования основаны исключительно на обязательственных правоотношениях, преимущество отдается тому лицу, чье обязательство возникло раньше. Так как обстоятельствами дела установлено, что спорное недвижимое имущество находится на законных основаниях в фактическом владении и пользовании Х. на основании договора купли продажи от дата., и данные права возникли ранее, чем у истца, то исковые требования не могут быть удовлетворены в данной части. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковое заявление Медведева А.Л. к ЗАО «Н.,(третье лицо - ФИО32) о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества оставить без удовлетворения в полном объеме. Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через суд Фрунзенского района в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательном виде Судья С.С. Ольховский
заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание - торговый комплекс (лит. А), общей площадью 854,60 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.
ответчику предложение о расторжении договора, которое было получено ответчиком, но осталось без ответа. дата г. истец направил ответчику почтовым отправлением повторное предложение о расторжении договора, которое также осталось без ответа.