Именем Российской Федерации

31 августа 2010 года г. Иваново

Фрунзенский районный суд г. Иваново

в составе председательствующего судьи Добыш Т.Ф..

при секретаре Камановой Т.Н.

с участием:

представителя истца – Батуриной Е.Г.

представителя ответчика Администрации г. Иванова – Колеговой Е.В.,

ответчика Мартынова А.В., представителя – Шадской Н.В.

представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ивановской области – Печугиной С.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Копейкиной З.А. к Администрации города Иванова, Мартынову А.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

                Истица обратилась в суд с иском сначала к ответчикам: к Администрации г. Иванова, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А, заключенного между Администрацией города Иванова в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом, и Мартыновым А.В. от 16.07.2009 г. № 13, о признании недействительной регистрацию за Мартыновым А. В. права собственности на нежилое помещение, площадью 138,7 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: гор. Иваново, ул. Станко, ... (литер А), о признании за ней права общей долевой собственности на указанное нежилое помещение и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированном праве Мартынова А.В. на данное нежилое помещение площадью 138,7 кв. м.

                Затем заявлением от 25.06.2010 года л.д. 25 – 26) уполномоченный представитель истицы предъявила изложенные исковые требования уже к троим ответчикам: к Администрации г. Иванова, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и к Мартынову А.В.

                Заявлением от 23 августа 2010 года л.д. 76 – 77) представитель истицы исключила из числа ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, данное лицо было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. При этом исковые требования были изложены в следующей редакции: о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А, заключенного между Администрацией города Иванова в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом, и Мартыновым А.В. от 16.07.2009 г. № 13, о признании недействительным права собственности Мартынова А. В. на указанное помещение, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированном праве Мартынова А.В. на данное нежилое помещение площадью 138,7 кв. м.

           Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником квартир Номер обезличен в многоквартирном доме Номер обезличен по ... гор. Иваново. В данном жилом доме имеются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения: в том числе межквартирная лестничная площадка, лестница, цокольный этаж 138,7 кв.м., в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также ограждающее несущие и несущие конструкции данного дома, внутридомовая система отопления, внутридомовая система электроснабжения, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживание более одного помещения.

          В целях реализации положений ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 289 и 290 ГК РФ она неоднократно обращалась в Администрацию гор. Иванова по вопросу регистрации права собственности на жилой дом, однако каждый раз получала отказ.

          15.07.2009 года состоялся аукцион по продаже нежилого помещения по ул. Станко, Номер обезличен (литера А), площадью 138,7 кв.м… С победителем аукциона – Мартыновым А. В. Администрация гор. Иванова, в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом, заключила 16.07.2009 года договор купли-продажи.

       Истица считает действия Администрации гор. Иванова незаконными, нарушавшими ее право собственности на общее имущество дома в силу закона (стст.289,290 ГК РФ).

        Согласно экспликации к поэтажному плану строения основная часть помещения является подсобным. Кроме того, договор купли-продажи №13 от 16.07.2009 года включен пункт 4.1, согласно которому объект продажи обременен правом пользования организации, обслуживающей многоквартирный дом, в целях технического обслуживания и ремонта коммуникаций здания. Тем самым Администрация гор. Иванова признает факт наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, иного, обслуживающего более одного помещения, оборудования, а также, внутридомовой системы отопления, внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, канализации и иного оборудования, однако продает цокольный этаж в целом, не исключая помещения, в которых находится указанное оборудование.

          Так, с 15 декабря 2009 года в принадлежащих ей квартирах отсутствует водоснабжение, из-за отсутствия доступа к общедомовым коммуникациям, расположенным в спорном помещении, устранить неисправность не представилось возможным. Позже произошла аварийная ситуация с канализацией.

                Как ей стало известно, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права, она приостанавливалась и была возобновлена лишь после получения письма председателя Ивановского городского комитета по управлению имуществом, из которого следовало, что объекты инженерной инфраструктуры, запорная арматура и коммуникации в цокольном этаже не могут быть расположены. При этом никакой технической документации управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ивановской области не представлялось, не представлялось также и заключений об отсутствии в цокольном этаже оборудования, обслуживающего более одного помещений. Несмотря на это право собственности Мартынова А.В. было зарегистрировано.   

В судебном заседании 31 августа 2010 года от истца поступило уточнение исковых требований, в которых истица просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А, заключенного между Администрацией города Иванова в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом, и Мартыновым А.В. от 16.07.2009 г. № 13, о признании недействительными права собственности Мартынова А.В. на указанное имущество и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированном праве Мартынова А.В. на нежилое помещение площадью 138,7 кв. м., расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А, о признании за ней права собственности на указанное имущество.

Исковые требования мотивированы доводами, изложенными в решении выше.

Истица в судебное заседание не явилась. От нее поступило в суд телефонное сообщение с просьбой о рассмотрении дела без ее участия, с участием ее представителя.

Представитель истицы поддержала исковые требование, изложенные в судебном заседании.

              В судебном заседании представитель ответчика  - Администрации гор. Иванова возражала против удовлетворения исковых требований на основании письменного отзыва, из которого следует, что в реестр объектов муниципальной собственности было внесено нежилое помещение цокольного этажа площадью 138,7 кв. м., расположенное по адресу: гор. Иваново, ул. Станко, Номер обезличен. Право муниципальной собственности на данное помещение является ранее возникшим и не требует обязательной регистрации. Спорное помещение цокольного этажа было сформировано как самостоятельный объект недвижимости, использовалось в целях, не связанных с обслуживанием других помещений  (квартир) дома, еще до 01.03.2005года даты вступления в силу ЖК РФ и возникновения права собственности на квартиры у Копейкиной З. А. в 2008году. Истцом не представлено доказательств того, что в спорном помещении в целом либо в его части имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме. Согласно письму ОАО «ГУОЖХ №6», тепловой пункт, обеспечивающий дом теплом, находится в подвальном помещении соседнего дома Номер обезличен по ул. Станко. Согласно справке РЭУ№2 ОАО «ГУОЖХ №6», квартиры, собственником которых является истец, по прямому назначению для проживания граждан не используются. В них размещены служебные/офисные помещения. О недействительности сделки истец начала говорить лишь после того, как не стала победителем аукциона по продаже спорного помещения, проводимого комитетом, в котором принимала участие наряду с Мартыновым А. В..

          В судебном заседании ответчик Мартынов А. В. и его представитель исковые требования не признали на основании письменного отзыва, из которого следует, что 16 июля 2009 года между ним (Мартыновым А. В.) и Ивановским городским комитетом по управлению имуществом был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Иваново ул. Станко, Номер обезличен (литерА). Указанный договор был заключен по результатам проведенного 15.07.2009 г. Аукциона, результаты аукциона отражены в Протоколе аукциона № 19 (лот № 2) от 15.07.2009 г.

                Предметом договора купли – продажи является встроенное нежилое помещение в цокольном этаже площадью 138,7 кв. м, являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А.

    Право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение возникло на основании решения малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 г. № 155 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного имущества в муниципальную собственность города Иванова» и Постановления Главы города от 27.08.2001 г. № 808 «Об объектах недвижимости, принятых в муниципальную собственность в соответствии с решением малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 г. № 155 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного имущества в муниципальную собственность города Иванова» в редакции постановления Главы города от 11.09.2001 г. № 865 – 3 и Постановления Главы города от 14.10.2005 г. № 3158.

Встроенное нежилое помещение площадью 138,7 кв. м внесено в реестр объектов муниципальной собственности 26.11.1992 г. под реестровым номером 3 – 448 и на момент проведения торгов составляло казну города Иваново.

Действия продавца и покупателя по договору купли – продажи от 16 июля 2009 года соответствуют требованиям ст.ст. 209, 215, 218 ГК РФ.

Данное помещение, согласно письму Администрации гор. Иванова от 29.10.2009 года, в период с 1941 по 1988гг. использовалось под жилые помещения. Общее имущество в помещениях отсутствует. Спорное нежилое встроенное помещение находится в цокольном  (а не подвальном) этаже здания, представляет собой самостоятельный объект пользования. Наличие в помещении инженерного оборудования связано не с обслуживанием дома, а является частью самого помещения.

         В судебном заседании представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области -пояснила, что считает требования истца незаконными и не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого следует, что в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о регистрации за Мартыновым А. В. права собственности на нежилое помещение 1001 площадью 138,7 кв.м., расположенное по адресу: гор. Иваново, ул. Станко Номер обезличен литер А. Данное спорное нежилое помещение изначально было спроектировано как самостоятельный объект гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества многоквартирного дома, о чем свидетельствует экспликация к поэтажному плану строения, кадастровый паспорт помещения. Согласно письму Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 29.10.2009 года №09-02-433 цокольный этаж жилого дома, расположенного по адресу: гор. Иваново, ул. Станко, Номер обезличен, ранее имел статус жилого помещения и с 1941 по 1988 г.г. использовался под жилые помещения, следовательно, общего имущества многоквартирного дома не содержит.

         Государственная регистрация, как формальное условие обеспечение государственной защиты прав лица, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию воли и имущественную самостоятельность. Таким образом, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама государственная регистрация.

              Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

               Из пояснений лиц, участвующих в деле, из материалов дела суд установил следующее.

                Истице на праве собственности принадлежат квартиры Номер обезличен в многоквартирном доме Номер обезличен по ул. Станко г. Иваново (100% имеющихся в доме жилых помещений).

                Это обстоятельство подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества л.д. 11,12, 13), нотариально удостоверенные копии которых приобщены к материалам дела.

                Из данных свидетельств следует, что право собственности на указанные квартиры истица приобрела в 2008 году на основании договоров купли - продажи.

                3 ноября 2009 г. ответчику Мартынову А.В. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 138.7 кв. м, расположенное в цокольном этаже ... по ул. Станко г. Иваново (литер А), что подтверждено соответствующим свидетельством, копия которого приобщена к материалам дела л.д. 30).

                Основанием возникновения у Мартынова А.В. права собственности на указанный объект явился договор купли – продажи этого помещения, заключенный между Администрацией города Иванова в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом и Мартыновым А.В. от 16.07.2009 г. № 13.

                Данное обстоятельство подтверждено как свидетельством о государственной регистрации права собственности Мартынова А.В. л.д. 30), так и договором купли – продажи, копия которого приобщена к материалам дела л.д. 35).

                Истица со ссылками на ст. 35 ЖК РФ, ст.ст. 167, 168, 289, 290 ГК РФ оспаривает право собственности ответчика Мартынова А.В. на встроенное помещение, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А, мотивируя тем, что Администрация города Иванова не имела права отчуждать это помещение в связи с тем, что в данном помещении расположено общее имущество многоквартирного ... по ул. Станко г. Иваново.

                Суд считает позицию истицы и ее представителя ошибочной.

                Во – первых, право собственности Администрации города Иваново на спорный объект до передачи его в собственность Мартынову А.В. является подтвержденным следующими доказательствами:

в реестр объектов муниципальной собственности на основании решения малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 г. № 155 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного имущества в муниципальную собственность города Иванова» и Постановления Главы города от 27.08.2001 г. № 808 «Об объектах недвижимости, принятых в муниципальную собственность в соответствии с решением малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 г. № 155 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного имущества в муниципальную собственность города Иванова» в редакции постановления Главы города от 11.09.2001 г. № 865 – 3 и Постановления Главы города от 14.10.2005 г. № 3158 было внесено нежилое помещение цокольного этажа площадью 138.7 кв. м, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Станко, Номер обезличен

    право муниципальной собственности на данное помещение является ранее возникшим и не требует обязательной регистрации (п. 2 ст. 212, п.п. 1, 3 и 4 ст. 215, 294, 296 ГК РФ).

Данные обстоятельства подтверждены выпиской из реестра объектов муниципальной собственности, постановлением от 14.10.2005 г. № 3158, постановлением от 27.08.2001 г. № 808 л.д. 40 – 42), копии которых приобщены к материалам дела.

То обстоятельство, что на дату отчуждения спорного помещения Мартынову А.В. оно (помещение) было в муниципальной собственности города Иванова, подтверждено и фактом государственной регистрации перехода права собственности на объект к Мартынову А.В., осуществленной после соответствующей правовой экспертизы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

Право муниципальной собственности города Иванова на этот объект в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.

Далее, в п. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится определение общего недвижимого имущества в многоквартирном доме, это - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Как следует из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

                Судом из представленных лицами, участвующими в деле, доказательств установлено, что спорное помещение цокольного этажа изначально было сформировано как самостоятельный объект гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества многоквартирного дома, использовалось в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ и до возникновения права собственности на квартиры у истицы в 2008 году.

                Эти обстоятельства установлены из экспликации к поэтажному плану строения, из кадастрового плана помещения, из постановления Главы города Иванова от 20.01.2000 г. № 41 – 4 «О передаче в безвозмездное временное целевое пользование имущества, находящегося в местной казне», из договора безвозмездного пользования от 27 января 2000 г. между Городским комитетом по управлению имуществом и Муниципальным предприятием жилищного хозяйства, из которых следует, что спорное помещение было передано во временное безвозмездное пользование в распоряжение ЖРЭУ под склад, из сообщения директора ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Ивановсого филиала «О статусе помещения цокольного этажа» от 31.10.2008 г. № 1 – 13\1 – 2649 в адрес Ивановского городского комитета по управлению имуществом л.д. 60, 84 – 86, 97, 98, 96).

    Далее, в статье 36 ЖК РФ содержится понятие движимого общего имущества многоквартирного дома, это - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Более подробное перечисление движимого общего имущества многоквартирного дома содержится и в п.п. 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

Суд считает ошибочным позицию истицы и ее представителя о том, что наличие в спорном помещении санитарно – технического оборудования, расположенного на инженерных сетях холодного водоснабжения, стояков – составных частей внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, является основанием для утверждения о ничтожности договора купли – продажи спорного помещения.

Суд еще раз отмечает то обстоятельство, что спорным является объект недвижимого имущества. Право собственности продавца указанного объекта не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке. В связи с этим Администрация города Иванова имела право на отчуждение спорного объекта (ст. 209 ГК РФ). Ответчик Мартынов А.В. в установленном законом порядке приобрел спорный объект, в связи с чем у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области имелись правовые основания для регистрации перехода права собственности на спорный объект к Мартынову А.В.

Претензии истицы, связанные с аварийной ситуацией в системе водоснабжения и в санитарно – техническом оборудовании (что подтверждено актом, утвержденном начальником РЭУ № 2 от 02.02.2010 года), не являются основанием для утверждения о ничтожности договора купли – продажи, относятся к сфере иных правоотношений, выходят за рамки спора о праве собственности на объект недвижимого имущества.

Довод истицы в иске о том, что пунктом 4.1 исследованного договора купли – продажи Администрация г. Иванова «признает факт наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, иного, обслуживающего более одного помещения, оборудования, а также, внутридомовой системы отопления, внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, канализации и иного оборудования, однако продает цокольный этаж в целом, не исключая помещения, в которых находится указанное оборудование» не является доказательством ничтожности данного договора.

Так, представитель Администрации г. Иванова пояснила в судебном заседании 23 августа 2010 года л.д. 103) о том, что данный пункт был включен в договор, поскольку такая формулировка является типовой на случай проведения ремонта транзитных труб, каковыми и являются инженерные коммуникации в спорном помещении.

Суд соглашается с доводом представителя Администрации города Иванова о том, что использованная в п. 4.1 договора формулировка не дает оснований считать, что находящиеся в спорном помещении инженерные коммуникации являются общедомовыми.

Ни истицей, ни ее представителем не представлено суду допустимых доказательств своих доводов о том, что спорное помещение является техническим, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Напротив, другими лицами, участвующими в  деле, представлены суду выше перечисленные доказательства того, что спорное помещение никогда не было техническим, никогда не предназначалось для обслуживания более одного помещения в данном доме, никогда не содержало инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

 Поскольку судом не установлено оснований, по которым договор купли – продажи может считаться ничтожным, то требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки не может быть удовлетворено.

Кроме того, исследуя требование истицы о признании за ней права собственности на спорный объект, суд отмечает то обстоятельство, что истица, являясь заинтересованным лицом по спору, не является стороной исследованной сделки. В соответствии со ст. 167 ГК РФ последствием недействительности сделки является возвращение сторон сделки в первоначальное положение.

Следовательно, указанные последствия применимы исключительно к сторонам сделки, к которым истица не относится.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

                                                                                              Р Е Ш И Л:

                        Исковые требования  Копейкиной З.А. к Администрации города Иванова, Мартынову А.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли – продажи встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А, заключенного между Администрацией города Иванова в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом, и Мартыновым А.В. от 16.07.2009 г. № 13, о признании недействительными права собственности Мартынова А.В. на указанное имущество и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированном праве Мартынова А.В. на нежилое помещение площадью 138,7 кв. м., расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Станко, ..., литер А, о признании за Копейкиной З.А. права собственности на указанное имущество – оставить без удовлетворения.

                        Решение может быть обжаловано в ивановский областной суд через Фрунзенсекий районный суд г. Иваново в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательном виде.

Председательствующий:подпись.