Дело № 2-516\11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 марта 2011 года г. Иваново

Фрунзенский районный суд г. Иваново

в составе председательствующего судьи Добыш Т.Ф.

при секретаре Камановой Т.Н.

с участием истца Бакина А.А.,

представителя ответчиков Администрации города Иванова и Ивановского городского комитета по управлению имуществом– Колеговой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Бакина А.А. к Администрации города Иванова, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, Сахарову Н.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды нежилого помещения № 1166 от 01 июня 2009 года,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании ничтожной сделки – договора аренды нежилого помещения № 1166 по адресу: г. Иваново, ул. Багаева, <данные изъяты>, литер «В» от 01 июня 2009 года, заключенного между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и Сахаровым Н.И..

Заявлением от 03.02.2011 года истец уточнил исковое требование и просил о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды нежилого помещения № 1166 от 01 июня 2009 года, заключенного между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и Сахаровым Н.И., - в виде прекращения договора на будущее время с момента вступления решения суда в законную силу.

Иск мотивирован тем, что до заключения указанного договора он обращался к Администрации г. Иванова с просьбой передать ему на праве аренды данное нежилое помещение.

Указанный договор аренды заключен на основании постановления Главы города Иванова № 678 от 26 марта 2009 года, которое, в свою очередь, вынесено на основании ранее действующего договора аренды № 1166 от 11.10.2001 года.

Договор аренды нежилого помещения № 1166 от 11.10.2001 г. исполнялся сторонами с нарушением закона, а именно ч. 2 ст. 425, ч. 2 ст. 224, 655, ч 2 ч. 1 ст. 165 ГК РФ считается ничтожным.

Фрунзенским районным судом г. Иваново при рассмотрении гражданского дела № 2 – 1123\08 по его иску к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом было вынесено определение от 20 ноября 2008 года о запрете Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом совершать действия по распоряжению, в том числе, по передаче в аренду, объектом недвижимости литер «В» по адресу: г. Иваново, ул. Багаева, <данные изъяты>.

Иск был удовлетворен, решение вступило в законную силу 24 декабря 2008 года. Было признано недействительным распоряжение Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 09.11.2007 г. № 3228-ра «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Багаева, дом <данные изъяты>».

При этом мера обеспечения иска судом не была отменена и по состоянию на 29.04.2009 г. сохранила свою силу в соответствии со ст. 144 ГПК РФ, что подтверждено письмом Управления федерального агенства кадастра объектов недвижимости по Ивановской области территориального отдела № 9 от 29.04.2009 г. № 9\09-57, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 37:24:04:01 16:31 не восстановлен в прежних границах.

Из этого следует, что постановление № 678 от 26.03.2009 г. вынесено в момент действия обеспечительной меры суда в виде запрета совершать действия (заключать сделки) по распоряжению (отчуждению, передачи в аренду и в пользование) объектом недвижимости литер «В» по адресу: г. Иваново, ул. Багаева, д. <данные изъяты>.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения № 1166 от 1.06.2009 г. заключен на основании ничтожного договора аренды нежилого помещения № 1166 от 01.06.2001 г., а также – на основании постановления № 678 от 26.03.2009 г., которое вынесено в момент действия обеспечительной меры, что указывает на факты нарушения требований закона, поэтому сделка от 01.06.2009 года является ничтожной.

Он имеет на праве личной собственности здание, также расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:24:04: 01 16:31 по адресу: г. Иваново, ул. Багаева, д. <данные изъяты>, на котором расположено строение под литером «В», которое по договору № 1166 от 01 июня 2009 года арендует индивидуальный предприниматель Сахаров Н.И. и имеет намерение приобрести его в собственность.

Таким образом, договор аренды № 1166 от 01 июня 2009 года нарушает его права на приватизацию земельного участка.

Кроме того, индивидуальный предприниматель Сахаров Н.И.не выполняет договор аренды № 1166 от 01 июня 2009 года, а именно п.п. 3.1., 3.1.3, 3.1.7, 3.1.9, 3.1.14, 3.1.16, 3.1.20, 3.1.27, 3.1.28, что приводит к созданию угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, лишает его возможности как собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом для коммерческого использования в полной мере. Покупатели и клиенты для того, чтобы войти в его здание вынуждены пользоваться проходом, который расположен вдоль стены здания под литером «В». Внешний вид этой стены не соответствует этическим, санитарным и другим нормам и правилам, находится в аварийном состоянии и своим видом вызывает чувство опасности, отвращения, брезгливости, тревоги, чем отпугивает значительную часть покупателей и клиентов. В результате он недополучает возможную выгоду, этим наносится ему ущерб и нарушаются его права.

В судебном заседании истец поддержал иск.

Представитель ответчиков – Администрации города Иванова и Ивановского городского комитета по управлению имуществом- иск не признала по основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск, из которых следует, что Администрация города Иванова является не надлежащим ответчиком по делу, поскольку стороной в сделке не являлась, а Ивановский городской комитет по управлению имуществом представляет собой самостоятельное юридическое лицо, который в соответствии с Положением о комитете, утвержденным решением Ивановской городской Думы от 26.04.2006 г. № 132, выступает арендодателем муниципального недвижимого имущества, входящего в состав местной казны. Истцом в соответствии со ст. 3 ГПК РФ не доказан законный интерес в споре. Довод истца о нарушении его права на приватизацию земельного участка является не состоятельным, поскольку нежилое здание под литерами «А», «А1» по улице Багаева, <данные изъяты> принадлежащее истцу на праве собственности, и нежилое здание под литером «В» по указанному адресу, являющееся муниципальной собственностью городского округа Иванова, находятся на едином земельном участке с кадастровым номером 37:24:040116:31 площадью 718 кв.м. Собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания или сооружения.

Таким образом, до продажи муниципального объекта и при отсутствии договора аренды правовых оснований для передачи истцу земельного участка не имеется.

Данный довод истца не может быть принят во внимание еще и потому, что он касается спорного вопроса предоставления земельного участка в соответствии с земельным законодательством, который подлежит разрешению в рамках искового производства при предъявлении заинтересованным лицом соответствующих требований в установленном процессуальным законом порядке, а не в рамках рассмотрения судом требования о признании договора недействительным.

Довод истца о том, что несоблюдение Сахаровым Н.И. договора аренды лишает его возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом для коммерческого использования в полной мере, является надуманным и не подкреплен доказательствами. Наличие договора аренды не препятствует истцу осуществлять полномочия собственника в отношении нежилого здания под литерами «А», «А1» по ул. Багаева, <данные изъяты>. В настоящее время истец сдает помещения в указанном здании в аренду; истец не лишен права на отчуждение принадлежащего ему объекта любым способом, предусмотренным гражданским законодательством. На осуществление истцом права владения, пользования и распоряжения своим имуществом не требуется согласие ни Сахарова Н.И., ни собственника здания под литером «В».

Причинение ущерба истцу ненадлежащим, по мнению истца, содержанием арендатором переданного в аренду имущества, не подкреплено доказательствами. Истец не доказал факты причинения ответчиком ущерба истцу, не указал, каким образом его права будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

У истца в соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ст.ст. 11, 12 ГК РФ отсутствует право на предъявление данного иска.

Ответчик Сахаров Н.И. иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск представителя Администрации города Иванова и Ивановского городского комитета по управлению имуществом.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.

Из пояснений сторон, из материалов дела судом установлено следующее.

Истец является собственником нежилого двухэтажного здания под литерами «А», «А1», «а», «а1» по адресу: г. Иваново, ул. Багаева. <данные изъяты>, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права от 23 мая 2007 года серии 37 – АА № 230328, запись регистрации № 37-37-01\084\2007-794 от 23 мая 2007 года. Достоверность копии документа подтверждена в судебном заседании ответчиками.

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 37:24:04 01 16:31, что подтверждено сообщением территориального отдела № 9 Управления федерального агенства кадастра объектов недвижимости по ивановской области от 29.04.2009 г. № 9\09-57, копия которого приложена истцом к исковому заявлению, и не оспорено сторонами по делу (л.д. 6).

На данном земельном участке по указанному адресу расположено еще одно нежилое здание под литером «В», зарегистрированное на праве собственности за городским округом Иваново, что подтверждено обеими сторонами по делу и собранными по делу документальными доказательствами.

01 июня 2009 года между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом, действовавшим в качестве арендодателя на основании Положения о комитете, утвержденного решением Ивановской городской Думы от 26.04.2006 г. № 132, и Сахаровым Н.И. (индивидуальным предпринимателем), действовавшим в качестве арендатора, был заключен договора аренды нежилого здания под литером «В» по адресу: г. Иваново, ул. Багаева, д. <данные изъяты>, что подтверждено соответствующим договором, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службе по Ивановской области 29.10.2009 г. под номером 37 – 37-01\227\2009 – 325, копия которого приобщена к делу, подлинник обозревался в судебном заседании.

Истец считает данный договор ничтожным в силу того, что в его основе лежит ничтожный договор аренды нежилого здания под литером «В» № 1166 от 11.10. 2001 года и не законное Постановление Главы города Иванова № 678 от 26 марта 2009 года, изданное в период действия определения Фрунзенского районного суда г. Иваново от 20 ноября 2008 года по делу № 2 – 1123\08 о запрете Администрации города Иванова передавать в аренду нежилое строение под литером «В». Ничтожным же договор № 1166 от 01 июня 2001 года является в силу того, что, будучи заключенным на срок более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке при наличии требования закона об обязательной государственной регистрации.

Судом исследовались доводы истца о ничтожности договора от 01 июня 2009 года и было установлено следующее.

Действительно, ранее, 11 октября 2001 года между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом, действовавшим в качестве арендодателя на основании Положения о комитете, и Сахаровым Н.И. (индивидуальным предпринимателем), действовавшим в качестве арендатора, был заключен договора аренды нежилого здания под литером «В» по адресу: г. Иваново, ул. Багаева, д. <данные изъяты>, что подтверждено соответствующим договором, копия которого приобщена к делу, подлинник обозревался в судебном заседании.

При этом Сахаров Н.И. действовал как зарегистрированный предприниматель, что подтверждено реквизитами его свидетельства о государственной регистрации, выданного Регистрационной палатой города Иванова 20.02.1996 г, в тексте договора аренды.

Первоначально срок аренды был определен с 01.06.2001 года по 30.10.2002 года. В пункте 3.1.26 договора указывалось на то, что договор аренды, заключенный на срок 1 год и выше, подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции арендатором за его счет не позднее двух месяцев со дня подписания договора.

Как следует из договора, отметки о государственной регистрации в нем нет.

Суд считает, что он и не подлежал государственной регистрации в соответствии с действующими нормами гражданского законодательства (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), поскольку, согласно протоколу разногласий к указанному договору от 11.10.2001 года, пункт 1.4 договора был изложен в следующей редакции: «Срок аренды определяется с 01.06.2001 г. по 30.05.2002 г. По окончании срока действия договора он считается автоматически продленным на тех же условиях на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендатора. Настоящее соглашение действует до 30.10.2002 г.».

Согласно дополнительному соглашению от 12.08.2004 года к договору на аренду нежилого помещения № 1166 от 11 октября 2001 года, пункт 1.4 договора был изложен в следующей редакции: «1.4. Срок аренды определяется с 01.06.2001 по 30.05.2002; с 31.05.2002 по 30.10.2002; с 01.11.2002 по 30.10.2003; с 01.11.2003 по 31.08.2004. После 31.08.2004 срок действия договора считается продленным на тех же условиях на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендатора». Настоящее соглашение, как было указано, действует по 30.10.2008.

30 апреля 2009 г. сторонами по договору в пункт 1.1 договора были внесены изменения: слова «общей площадью 38,80 кв.м» были заменены словами «общей площадью 40,10 кв.м». В пункте 2 Изменения было указано, что арендатор производит оплату арендных и коммунальных платежей за новую площадь с 01.05.2009 года.

01 июня 2009 г. между сторонами по договору было подписано соглашение о расторжении договора № 1166 от 11.10.2001 г. с 1 июня 2009 года.

Далее, 26 марта 2009 года Главой города Иванова было издано Постановление № 678 «О заключении договора аренды на нежилое помещение по улице Багаева, <данные изъяты> литера В с индивидуальным предпринимателем Сахаровым Н.И.».

В соответствии с данным постановлением Глава города Иванова постановил заключить с ИП Сахаровым Н.И., относящимся к субъектам малого и среднего предпринимательства, без проведения торгов договор аренды на нежилое помещение общей площадью 40,1 кв. м в доме <данные изъяты> литера В по улице Багаева для использования под магазин на новый срок до 01.07.2010 года.

В соответствии с п.2.2 постановления Сахарову Н.И. предписывалось оформить договор на аренду нежилого помещения в соответствии с п.1 настоящего постановления в Ивановском городском комитете по управлению имуществом.

В преамбуле постановления содержится ссылка на обращение ИП Сахарова Н.И., на решение комиссии по заключению договоров аренды нежилых помещений № 8 от 05.03.2009 г., на ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ, на ч. 4 ст. 53 ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. № 135 – ФЗ, на ст. 4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» от 24.07.2007 г. № 209 – ФЗ, на п. 3 ч. 1 ст. 44 Устава города Иванова.

Копия постановления приобщена к делу.

Поскольку Постановление Главы города не относится к сделкам, ссылка истца на не соответствие ненормативного акта органа местного самоуправления закону (ст. 144 ГПК РФ) не может служить основанием для признания постановления недействительным.

В силу ст. 13 ГК РФ такие ненормативные акты органа местного самоуправления могут быть признаны недействительными только судом (если до этого не отменены самим органом местного самоуправления).

Данное постановление не отменено, не признано не законным в установленном законом порядке, поэтому является действующим.

При нарушении же запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой статьи 140 ГПК РФ (Статья 140 «Меры по обеспечению иска». 1. Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия;») законодателем предусмотрено такое правовое последствие как наложение на виновных лиц штрафа. Кроме того, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска (ч. 2 ст. 140 ГПК РФ).

Таким образом, довод истца о незаконности Постановление Главы города Иванова № 678 является не состоятельным.

Не состоятельным является и заявление истца от 16.02.2011 года о подложности доказательства по делу.

Так, истец явно заблуждается в своем заявлении от 16.02.2011 г., называя подложным доказательством по делу письменные пояснения представителя ответчика в отзыве на иск в части законности постановления Главы города Иванова № 678 от 29.03.2009 г. со ссылкой на решение Фрунзенского районного суда г. Иваново от 24 ноября 2008 года № 2 – 1123\08.

Так, в соответствии со ст. 186 ГПК РФ, под подложным подразумевается документ явно фальшивый, фальсифицированный, но никак не пояснения сторон по делу.

Далее, отказывая истцу в иске по указанным выше основаниям, суд соглашается с представителем ответчиков и в том, что истец не доказал законность интереса в применении последствий недействительности договора аренды № 1166 от 01 июня 2009 года.

Так, материально – правовой интерес в применении последствий недействительности ничтожной сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое состояние.

Довод истца о нарушении его права на приватизацию земельного участка является не состоятельным, поскольку нежилое здание под литерами «А», «А1», «а», «а1» по улице Багаева, <данные изъяты>, принадлежащее истцу на праве собственности, и нежилое здание под литером «В» по указанному адресу, являющееся муниципальной собственностью городского округа Иванова, находятся на едином земельном участке с кадастровым номером 37:24:040116:31 площадью 718 кв.м.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены земельным кодексом РФ, федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в данном пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания или сооружения.

Таким образом, до отчуждения (продажи) муниципального объекта и при отсутствии договора аренды правовых оснований для передачи истцу в порядке приватизации земельного участка в случае удовлетворения настоящего иска не имеется.

Другой довод истца в обоснование иска - об убытках и т.п. - судом не исследовался, поскольку взыскание убытков предметом данного спора не является.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Бакина А.А. к Администрации города Иванова, Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, Сахарову Н.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды нежилого помещения № 1166 от 01 июня 2009 года, заключенного между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и Сахаровым Н.И., - в виде прекращения договора оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иваново в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательном виде.

Председательствующий: подпись.