Дело № 2-1477/11 Решение Именем Российской Федерации Г. Иваново 11 ноября 2011 г. Фрунзенский районный суд города Иваново В составе председательствующего судьи Бабашова А.В., При секретаре Хозиной С.Ш., в с участием представителя истца Шаповалова С.П., представителя ответчика Юриной Г.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ерышева С.А. к Кирилловой Л.Л. об уменьшении покупной цены жилого дома Установил: Истец обратился в суд мотивируя следующими доводами. Ерышев С.А. является собственником земельного участка площадью 300 квадратных метров и жилого дома площадью 145.6 квадратных метров расположенных по адресу: город Иваново, улица 1-я Районная д. 51А. Данный земельный участок и жилой дом были приобретены им у ответчицы Кирилловой Л.Л. на основании договора купли-продажи от 12.11.2010 года за 1 000 000 рублей, из которых- 300 000 рублей стоимость земельного участка и 700 000 рублей стоимость жилого дома. После приобретения дома, в процессе его эксплуатации были выявлены скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре домовладения при его покупке. В частности, на внутренней поверхности оштукатуренной наружной стены со стороны входа в дом на уровне подвала имеется участок со следами промочек высотой от уровня пола до 50 см; на той же стене ближе к углу здания, выполнена отделка деревянной рейкой, при вскрытии нижней доски обнаружена влага в шве примыкания керамического пола к кирпичной стене подвала. В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. Согласно заключению судебной экспертизы стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков составляет 768 177 рублей. В этой связи, истец просит суд уменьшить покупную стоимость жилого дома, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. 1-я Районная д. 51А на 768 177 рублей. В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил предмет иска, уменьшив сумму подлежащей ко взысканию с ответчика до 239 873 рублей, мотивировав это тем, что в соответствии с локальным сметным расчётом ООО «Уютный двор», произведенным по заявке истца, именно такая сумма необходима для капитального ремонта напольного покрытия дома 51-А по улице 1-я Районная города Иваново. В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал, просил их удовлетворить. Представитель ответчика на иск возражала по мотивам, изложенным в письменном отзыве на иск, которые сводятся к следующему. 12 ноября 2010 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого к Ерышеву С.А. перешло право собственности на земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, находящимся по адресу: г.Иваново, ул.1 Районная д.51 «А». Согласно условиям договора стоимость земельного участка была определена сторонами в сумме 300.00 руб., стоимость жилого дома - в сумме 700.000 руб. Перед заключением указанного договора Ерышев С.А. неоднократно осматривал предлагаемое к продаже недвижимое имущество, знакомился с техническим паспортом домовладения. Ни разу при осмотре земельного участка и дома Ерышевым С.А. не высказывались какие-либо претензии относительно технического состояния жилого дома и земельного участка. В день подписания договора купли-продажи жилого дома, т.е. 12 ноября 2010 года, указанное недвижимое имущество было осмотрено Ерышевым С.А. лично. По результатам указанного осмотра был составлен передаточный акт, согласно которому жилой дом и земельный участок соответствуют условиям договора купли-продажи от 12.11.2010 года (п.2), переданные объекты недвижимого имущества были осмотрены покупателем лично (п.3). В настоящее время Ерышевым С.А. заявлены исковые требования об уменьшении покупной стоимости жилого дома. Правовым основанием заявленных исковых требований им указана ст.557 ГК РФ, вправе отказаться от исполнения договора кули продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, а не предъявлять требования об уменьшении стоимости жилого дома, соответствующей стоимости капитального ремонта напольного покрытия жилого дома в сумме 239 873 рублей. Просит в удовлетворении иска отказать (л.д.21-22,79-80). Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседании не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, при этом представил письменный отзыв, согласно которому следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 31.01.1998 года, зарегистрировано право собственности Ерышева С.А. на вышеуказанные объекты, на основании договора купли-продажи от 12.11.2010 года. Государственная регистрация договора купли - продажи, перехода права и права собственности Ерышева С.А. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Иваново, ул. 1 Районная, д.51А, была осуществлена в соответствии с действующим законодательством. При проведении правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, не было выявлено причин, которые могли бы привести к отказу в государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д. 88). Суд выслушав стороны, изучив материалы дела приходит к следующему. Согласно договору купли-продажи от 12 ноября 2010 года, Кириллова Л.Л. продала Ерышеву С.А. жилой дом общей площадью 145,6 кв.м. и земельный участок площадью 300 кв.м. по адресу: г. Иваново, ул. 1-я Районная д. 51 А за 1 000 000 рублей (700 000 рублей жилой дом и 300 000 рублей земельный участок). Право собственности Ерышева С.А. на указанный жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 37-СС № 030734 от 12 января 2011 года (л.д. 6). Передача объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи недвижимости произведена сторонами договора путем подписания Передаточного Акта от 12 ноября 2010 года (л.д.78). Согласно п.2,3 Договора, принятые объекты недвижимости (земельный участок и жилой дом) осмотрены покупателем лично и соответствуют условиям договора купли-продажи от 12.11.2010 года. Как следует из искового заявления Ерышева С.А., в процессе эксплуатации жилого дома, в весеннее время, им были выявлены скрытые недостатки, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре дома 12.11.2010 года. В судебном заседании представитель истца пояснил, что осенью, когда его доверителем был приобретен дом, наличие влаги отсутствовало и данный недостаток проявился весной, когда стал таять снег. Наличие влаги на уровне подвального помещения внутри жилого дома по адресу: г. Иваново, ул. 1-я Районная д. 51 А подтверждены экспертным заключением ООО «Ивановское бюро экспертизы» от 21 августа 2011 г. № 87-3, выполненного на основании определения суда от 20.06.2011 г. (л.д. 32-58). Так, из исследовательской части экспертного заключения следует, что при обследовании помещений подвала, проведя вскрытие отделочных материалов, было установлено: - в помещении № 1 (с отделкой): по нижней части внутренней поверхности фундаментной плиты (по высоте h= 15-25 см от уровня пола) выявлены многочисленные желто-бурые следы намокания и разбухания отделочного материала (гипсокартона); на деревянной обшивке стен выраженные следы биологического повреждения (плесень черного цвета). На полу (отделка керамической плиткой: 600x600 мм) следов увлажнения нет. В шве примыкания керамического пола к фундаментной стене подвала (со стороны левого фронтона и заднего фасада дома) наблюдается образование влаги (росы), особенно в местах сопряжения (стяжек) бетонных фундаментных плит; - в помещении № 2 (с отделкой помещения сауны деревянной рейкой и ламинированными панелями в душевой): по нижней части внутренних поверхностей фундаментной плиты (по высоте h= 10-20 см от уровня пола) обнаружены следы намокания и биологического повреждения (плесень); - в помещении № 3 (без отделки): на внутренней поверхности фундаментных блоков (в правом углу переднего фасада) по высоте h=15-30 см от уровня пола - увлажнение и высолы; на внутренней поверхности фундаментных блоков по правому фронтону дома -увлажнение и местами слизь; - В подсобных помещениях подвала жилого дома нарушен температурно-влажностный режим (влажный воздух и специфичный плесневело-затхлый запах), свидетельствующий об изменении параметров микроклимата в доме. Вентиляционные отверстия в цоколе, обеспечивающие воздухообмен, отсутствуют. В помещении № 1 установлены два отопительных прибора (4-х и 6-ти секционные радиаторы). Под потолком над дверью в подсобное помещение № 3 вмонтирована вентиляционная решетка; однако, площадь сечения вентиляционного канала и его конфигурация не установлены. Необходимое количество отопительных приборов, количество вентиляционных каналов и площадь их сечения должны определяться проектным расчетом в зависимости от внутреннего объема помещений). Согласно экспертному заключению на поставленные судом вопросы : Определить возможные причины образования промочек на внутренней поверхности оштукатуренной наружной стены со стороны входа в дом, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. 1-я Районная, д. 51а, на уровне подвала, экспертами при проведении осмотра были установлены: - Нарушение технологии строительных процессов в отношении устройства основания жилого дома. Причинами образования следов намокания по всему периметру дома (на уровне подвала) является отсутствие соответствующих водозащитных мероприятий. Кроме этого требуется дополнительная разработка системы вентиляции подвальных помещений жилого дома, т.к. на стадии строительства не выполнены требования СНиП в отношении вентиляции подвала дома, что привело к нарушению температурно-влажностного режима. Определить причину образования влаги в шве примыкания керамического пола к кирпичной стене подвала на внутренней поверхности оштукатуренной наружной стены, со стороны входа в дом на уровне подвала, экспертами при проведении осмотра установлены факты образования влаги и следов намокания как отделочных материалов (в виде разводов желтого цвета), так и самих фундаментов, не только со стороны входа в дом, но и по всему периметру нижней части стен подвала. Причиной образования влаги в шве примыкания керамического пола к кирпичной стене подвала на внутренней поверхности оштукатуренной наружной стены, со стороны входа в дом на уровне подвала является фильтрация (проникновение) грунтовых вод из-за отсутствия наружной и внутренней гидроизоляции стен и пола подвальных помещений жилого дома. Определить время образования выявленных недостатков, экспертом установлено, что со слов истца Ерышева С.А. интенсивное затопление грунтовыми водами (подтверждается в настоящее время следами намокания) наблюдалось в весенний период. Таким образом, выявление истцом недостатков (образования влаги (росы) в различных местах подвальных (заглубленных) помещений жилого дома) в результате отсутствия гидроизоляции вероятнее всего совпало с ежегодным сезонным колебанием неустановившегося уровня движения грунтовых вод. Образование биологических повреждений (плесени) в подсобных помещениях подвала жилого дома вызвано нарушением температурно-влажностного режима. Определить время образования, выявленных недостатков более точно, не представляется возможным. Определить стоимость устранения выявленных недостатков, влияющих на образование влаги в жилом доме, экспертом установлено, что стоимость выполнения ремонтных работ в жилом доме № 51а по ул. 1-ая Районная в г. Иваново в ценах на момент проведения экспертизы, с учетом того, что для выполнения ремонта привлекалась подрядная организация составляет 768 177рублей. В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии со 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Вместе с тем, как отмечалось выше, при передаче домовладения от ответчика к истцу, претензий последнего относительно качества указанного недвижимого имущества, не предъявлялось, оно соответствовало условиям договора купли-продажи, что подтверждается передаточным актом от 12. 11.2010 года (п.2 передаточного акта). Допрошенные в качестве свидетелей в судебном заседании Ф.Г.В., который является знакомым семьи Кирилловых, а так же З.Н.А. которая является родственницей последних, пояснили суду, что тот и другой на момент осмотра дома покупателями, присутствовали при этом. Ни тот, ни другой не вникали в суть разговора между продавцом и покупателем, однако утверждают, что в момент когда покупатели осматривали подвал, на стенах, выше стыков примыкания пола к стене со стороны входа, а также на декоративной отделке из рейки, покрывающей часть стены, были видны следы влаги в виде разводов, на расстоянии 15-40 см. от пола. Считают, что не заметить данное обстоятельство покупатели не могли (л.д. ). В соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Указанной нормой ГК РФ установлен исчерпывающий перечень требований, которые могут предъявлены продавцом при продаже недвижимости ненадлежащего качества. В соответствии с п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Из экспертного заключения следует, что выявление истцом недостатков в виде образования влаги в различных местах подвальных помещений жилого дома в результате отсутствия гидроизоляции вероятнее всего совпало с ежегодным сезонным колебанием неустановившегося уровня движения грунтовых вод. Определить время образования, выявленных недостатков более точно, не представляется возможным. Вместе с тем, как следует из показаний свидетелей, разводы от влаги на стенах подвального помещения были очевидны, еще осенью 2010 года, что подтверждает наличие (образование ) влаги в подвале, еще до его передачи покупателю. Причина образования влаги установлена экспертным путем - отсутствие наружной и внутренней гидроизоляции стен и пола. В данном случае, устройство котлована под фундаменты дома и отсутствие гидроизоляции явились условиями локального места естественной разгрузки грунтовых вод в результате неустановившегося уровня их движения (особенно в весенний период). По утверждению представителя ответчика, при заключении договора купли-продажи истец видел имеющиеся в подвальных помещениях следы влаги, однако никаких вопросов относительно качества приобретаемого им недвижимого имущества ответчику не высказывалось. То есть, он приобрел товар не со скрытыми недостатками, а с видимыми следами проникновения влаги, однако это обстоятельство не повлияло на его решение о покупке жилого дома в том виде, в котором он был осмотрен и по той цене, которая была оговорена сторонами. Доказательств обратного, истцом суду не представлено. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства, в результате проведенного экспертного исследования было установлено, что имеющийся в жилом доме недостаток в виде попадания влаги во внутрь подвального помещения в местах примыкания стен и пола носит не разовый, а сезонный характер, то есть проявляющийся периодично в весеннее время, что является следствием несоблюдения застройщиком СНиП при строительстве дома, на устранение которого требуется денежная сумма в размере 768 177 рублей, то есть, превышающая покупную стоимость жилого дома на 68 177 рублей. При таких обстоятельствах недостатки жилого дома являются существенными, поскольку не могут быть устранены без несоразмерных расходов. В связи с этим Ерышев С.А., в силу п.2 ст.475 и ст.557 ГК РФ, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Вместо этого, Ерышев С.А. просит суд уменьшить покупную стоимость жилого дома, путем взыскания с ответчика суммы в размере 239 873 рублей, которая согласно локальной смете ООО «Уютный двор», необходима для капитального ремонта напольного покрытия дома 51-А по улице 1-я Районная города Иваново, тогда, как в ходе экспертного исследования установлено, что напольное керамическое покрытие в подвальном помещении жилого дома не повреждено, следов увлажнения не имеет, соответственно необходимости в капитальном ремонте не имеется (л.д. 39).. Представитель истца не смог пояснить суду, почему ко взысканию указана именно такая сумма, а не установленная экспертом в размере 768 177 рублей. Не смог также пояснить, чем обусловлена необходимость в капитальном ремонте напольного керамического покрытия, при наличии экспертного заключения. Кроме того, в представленной истцом смете, согласованной с директором ООО «Уютный двор» С.А.Е. не содержатся основания для ее составления, сведения об исполнителях ( отсутствуют и фамилии и подписи). По мнению суда, такая смета не соответствует требованиям допустимости доказательств. В своих уточненных исковых требованиях, истцом фактически заявляются требования не об уменьшении покупной цены жилого дома, в связи с выявленными недостатками, на сумму, необходимую для их устранения, а о взыскании материального ущерба, причиненного, наличием таких недостатков. Однако, как указывалось выше, заявленный истцом ущерб им не доказан, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении иска Ерышева С.А. к Кирилловой Л.Л. об уменьшении покупной цены жилого дома - о т к а з а т ь. Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд, через Фрунзенский районный суд города Иваново в течение десяти дней. Председательствующий: