Решение - о признании недействительными условий договора

Дело № 2-202/10 07 апреля 2010 года

Именем Российской Федерации

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Щепельковой А.Н. при секретаре Гомзяковой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крюковой М. В. к ООО «Управляющая Компания «Агентство Жилищно-Управленческих Работ» о признании недействительными условий договора,

установил:

Истица обратилась в суд с иском, указывая, что она является собственником квартиры №№№№№ в доме АДРЕС в Санкт-Петербурге на основании договора купли-продажи от 00.00.0000 года. 00.00.0000 года между ней и ООО «Управляющая Компания «Агентство Жилищно-Управленческих Работ» был заключен договор №№№№№ на оказание услуг и выполнение работ, в соответствии с условиями которого ответчик принимает на себя обязательства по организации технического обслуживания и управления имуществом многоквартирного дома, в котором находится квартира истицы.

Первоначально истица просила признать договор №№№№№ недействительным, полагая, что данный договор в силу требований закона должен быть заключен между собственником жилого помещения и управляющей организацией в случае выбора такого способа управления многоквартирным домом как управление управляющей организацией и только после принятия решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Истец указывала, что оспариваемый договор о привлечении ответчика в качестве управляющей организации был заключен при отсутствии решения общего собрания жильцов дома о выборе способа управления, что не соответствует положениям действующего жилищного законодательства, в том числе ст.ст. 44-48, ст.ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, собственником жилого помещения она не являлась на момент заключения и подписания договора №№№№№. Также договор заключен под принуждением, так как третье лицо отказывалось подписывать с ней основной договор, ей было отказано в выдаче ключей от принадлежащей ей квартиры, передачи квартиры по акту приема-передачи. Ссылаясь на данные обстоятельства, истица полагала, что в соответствии со ст.ст. 168, 179 ГК РФ данная сделка, как не соответствующая требованиям закона является ничтожной, заключена под принуждением и является недействительной.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования, также указала, что договор №№№№№ содержит условия, которые ущемляют ее права как потребителя услуг, противоречат действующему законодательству: положения п.2.2.1, устанавливающие необходимость внесения истицей оплаты за коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а не с момента регистрации права собственности, что необоснованно повлекло наложение на истицу бремени содержания ею жилого помещения до момента эксплуатации ею данного жилого помещения; положения п. 2.2.2, обязывающие истицу заключить дополнительное соглашение на технический надзор и административно-техническое сопровождение, что противоречит положению п.2 ст.16 Закона «О защите прав потребителей»; положения п.8.1, устанавливающие срок вступления договора в силу – с момента ввода дома в эксплуатацию; положения п.8.3, устанавливающие срок действия договора - до избрания способа управления многоквартирным домом, не связанного с передачей функций по управлению многоквартирным домом управляющей компанией, что противоречит положениям ст.161 ЖК РФ л.д.95).

Представитель истца Крюков П.В., действующий на основании доверенности л.д.26) в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Сысоев Д.Н., действующий по доверенности л.д.86) в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, ранее представил суду письменные возражения по иску л.д.55-57, 102-104).

Представитель 3-его лица ЗАО «Строймонтаж» в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, ранее в судебном заседании участвовал, возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв л.д.36-38).

Суд, определив рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного 3-его лица, изучив материалы дела, выслушав представителя истицы, оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 года между ЗАО «Строймонтаж» и истицей был заключен предварительный договор №№№№№ купли-продажи квартиры. Согласно условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры под проектным номером №№№№№ в жилом доме по строительному адресу: АДРЕС л.д. 19-22) (п.1.1.,1.2 договора).

В соответствии с п.2.2. ЗАО «Строймонтаж» обязалось передать истице квартиру по передаточному акту с характеристиками в соответствии с условиями договора до подписания основного договора.

Согласно п.2.12 данного договора истица обязалась до подписания основного договора заключить договор на техническое обслуживание квартиры, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг с Товариществом собственников жилья, организованном на объекте.

00.00.0000 года между Крюковой М.В.и ООО «Управляющая Компания «Агентство Жилищно-Управленческих Работ» был заключен договор №№№№№ на оказание услуг и выполнение работ л.д. 6-11), в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательства:

- по организации технического обслуживания и управления общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС

- по содержанию и текущему ремонту общего имущества данного дома;

- по организации предоставления в многоквартирном доме коммунальных услуг, включающих в себя: горячее и холодное водоснабжение, водоотделение, электроснабжение, отопление путем заключения соответствующих договоров от имени или в интересах заказчика;

- по техническому облуживанию квартиры истицы - №№№№№, расположенной в многоквартирном доме л.д.6-9).

В соответствии с п.10.5 договора неотъемлемой частью договора являются Приложения.

В тот же день между истицей и ответчиком было подписано дополнительное соглашение №№№№№ на оказание услуг административного и технического сопровождения строительных и отделочных работ л.д.11).

00.00.0000 года между ЗАО «Строймонтаж» и истицей был заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС л.д.53-54).

00.00.0000 года решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где находится квартира истца, в качестве управляющей организации был привлечен ответчик, а также утверждена форма договора предоставления услуг и выполнения работ по обслуживанию, содержанию и управлению домом, дополнительных соглашений, утверждены тарифы на услуги и работы л.д.58-63).

00.00.0000 года право собственности на квартиру №№№№№ в доме АДРЕС зарегистрировано за Крюковой М.В. л.д.12).

В п.2.1 договора №№№№№ на оказание услуг и выполнение работ договора содержится условие о том, истец обязана до получения разрешения на выдачу ключей внести на расчетный счет ответчика денежную сумму в размере 49 296, 00 рублей, которые направляются на обеспечение выполнения ответчиком обязательств по договору в течение шести месяцев начиная от даты разрешения ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В данную сумму также входит оказание услуг по административному сопровождению и обеспечению ведения технического надзора за работами по ремонту квартиры, условия оказания которых устанавливаются дополнительным соглашением.

Истица не согласна с условиями договора, предусмотренными в данном пункте, которые устанавливают необходимость внесения ею коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию, а не с момента регистрации права собственности, что, по мнению истицы, необоснованно влечет наложение на нее бремени содержания ею жилого помещения до момента эксплуатации ею данного жилого помещения.

Также истица указывает, что оспариваемый договор был заключен при отсутствии решения общего собрания жильцов дома о выборе способа управления, что не соответствует положениям действующего жилищного законодательства, в том числе ст.ст. 44-48, ст.ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ.

Доводы истицы в данной части необоснованны.

В соответствии со ст.162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Третьим лицо - ЗАО «Строймонтаж» в период, когда оно фактически владело и распоряжалось жилым домом в качестве управляющей организации было привлечено ООО «Управляющая Компания «Агентство Жилищно-Управленческих Работ», указанная организация фактически управляла жилым домом, оказывала жильцам жилищно-коммунальные услуги. В последующем на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС было принято решение об избрании способа управления домом в виде управления управляющей организации ей ООО «Управляющая Компания «Агентство Жилищно-Управленческих Работ».

Положения статьи 162 ЖК РФ не устанавливают каких-либо ограничений в виде возможности заключения договора на оказание жилищно-бытовых услуг лишь только между собственником жилого помещения и управляющей организацией, лишь только после выбора управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременно доводы истицы о включении в условия договора положений, ущемляющих ее права как потребителя услуг, обоснованны.

Судом установлено, что 00.00.0000 года между истцом и ЗАО «Строймонтаж» заключен предварительный договор №№№№№ купли-продажи, который по своей правовой природе фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: АДРЕС.) л.д. 19-22). Доля инвестирования истца согласно условиям договора (п.1.1.,1.2) соответствует трехкомнатной квартире, общей площадью 101, 4 кв.м., под проектным номером 137.

В соответствии с п.2.2. ЗАО «Строймонтаж» обязалось передать истице квартиру по передаточному акту с характеристиками в соответствии с условиями договора до подписания основного договора. Заключение основного договора стороны обязались подписать в течение шести месяцев с момента ввода объекта в эксплуатации при условии выполнения сторонами всех обязательств по договору.

Цена квартиры определена пунктом 3.1., порядок расчетов также установлен условиями договора (Глава 3).

00.00.0000 года заключен основной договор.

00.00.0000 года квартира по акту была переданы истцу л.д.96).

В тот же день истице были переданы ключи от жилого помещения, что следует из пояснений сторон по делу и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

00.00.0000 года дом введен в эксплуатацию согласно Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию № 78-1217в-2007.

Таким образом, ЗАО «Строймонтаж» являлось застройщиком многоквартирного дома, в котором находится квартира истицы.

В соответствии с ч.3 ст.30 Жилищного кодекса РФ, а также в силу ст.210 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

При этом согласно ч.1 ст.157 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Право собственности на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что в свою очередь предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности – распоряжаться данным объектом.

При этом передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Статьей 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Оценивая названные положения закона, суд приходит к выводу, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у гражданина после подписания передаточного акта, что предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, то есть с момента, когда он на основании статьи 153 ЖК РФ получает возможность использовать данное помещение на законных основаниях.

Как установлено, ключи были переданы истице 00.00.0000 года одновременно с составлением акта приема-передачи квартиры, следовательно суд приходит к выводу, что истец получает возможность использовать данное помещение на законных основаниях с данного момента, является фактическим пользователем коммунальных услуг также с данного момента.

Таким образом, включение в условия договора пункт 2.2.1 ущемляет установленные законом права потребителя, противоречит закону, в силу чего подлежит признанию недействительным.

Ссылка ответчика и третьего лица на пункт 5.2 предварительного договора, в соответствии с которым истица обязалась до подписания основного договора заключить договор на техническое обслуживание квартиры, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг с Товариществом собственников жилья, не состоятельна.

Пунктом 5.2. как «особые условия» предусмотрена обязанность истица компенсировать расходы, связанные с содержанием квартиры, обслуживанием объекта за период со дня ввода объекта в эксплуатацию и по день заключения договора на техническое обслуживание квартиры л.д.21).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предметом предварительного договора л.д.19) от 00.00.0000 года являются обязательства сторон по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры. К предмету указанного договора на относятся обязательства сторон по заключению договора на обслуживание дома.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

В случае, если в качестве основного договора, как указывает ответчик, понимать договор на обслуживание дома, предварительный договор от 00.00.0000 года не содержит существенных условий договора.

По изложенным основаниям суд полагает, что положения п.8.1, устанавливающие срок вступления оспариваемого договора в силу с 00.00.0000 года (с даты подписания Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) также противоречит положениям закона и ущемляют права права потребителя услуг, установленные ст.153 ЖК РФ, ст.12,16 Федерального закона от 30.12..2004 года № 214-ФЗ.

Истец указывает, что положения п. 2.2.2, обязывающие ее заключить дополнительное соглашение на технический надзор и административно-техническое сопровождение, ущемляет ее прав, противоречит положению п.2 ст.16 Закона «О защите прав потребителей».

В данной части истец считает, что включение указанного пункта в условия договора влечет заключение договора под принуждением, так как третье лицо отказывалось подписывать с ней основной договор, передавать ключи от принадлежащей ей квартиры, подписывать акт приемки-передачи квартиры до подписания в том числе и дополнительного соглашения, указанного в пункте 2.2.2.

В обоснование доводов по оспариванию данного пункта истец также ссылается на Положение л.д.101), изданное ЗАО «Строймонтаж» о порядке выдачи ключей владельцам квартир.

В соответствии с ч.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороны, а также сделка, которую лицо вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себе условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признан судом недействительной по иску потерпевшего.

Общей чертой названных в ст. 179 сделок является искажение действительной воли стороны, вступающей в сделку, которая необходима для признания сделки действительной. Поэтому, независимо от причин такого искажения воли, сделка должна быть признана недействительной, и ГК предусматривает единые последствия недействительности таких сделок.

Суд разрешает спор на основании представленных сторонами доказательств по правилам ст.67 ГПК РФ.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Доказательства того, что при заключении договора №№№№№ воля истицы была направлена на иное или она была лишена возможности действовать по своей воле и в своих интересах не представлено.

Нарушений п.2 ст.16 Закона «О защите прав потребителей», положения которого запрещают обуславливать приобретение одних товаров (работ, слуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, слуг), судом не установлено.

На основании изложенного, суд отказывает истице в удовлетворении требований о признании недействительными условий п.2.2.2 договора №№№№№, согласно которым на истицу возлагается обязанность заключить в последующем дополнительное соглашение на технический надзор и административно-техническое сопровождение.

Также истица просит суд признать недействительными условия договора, предусмотренные в пункте 8.3 устанавливающие срок действия договора - до избрания способа управления многоквартирным домом, не связанного с передачей функций по управлению многоквартирным домом управляющей компанией.

Анализируя названное условие договора судом не установлены нарушения закона, свидетельствующие об ограничении в свободе выбора истца способа управления многоквартирным домом, названный пункт согласуется с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ и не влечет в силу ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», ст. 168 ГК РФ признание условий договора недействительными.

На основании вышеизложенного, суд признает недействительным условие договора (п.2.2.1, п.8.1), согласно которого истица обязана внести оплату коммунальных услуг с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и срок вступления в силу договора определен с даты подписания Разрешения на ввод дома в эксплуатацию, поскольку данные условия договора нарушает права потребителя и не соответствуют требованиям закона.

На основании изложенного и руководствуясь ФЗ «О защите прав потребителей», ст.ст. 153, 161 Жилищного Кодекса РФ, ст. 210 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Крюковой М. В. – удовлетворить частично.

Признать недействительными следующие условия договора от 00.00.0000 года, заключенного между Крюковой М. В. и ООО «Управляющая Компания «Агентство Жилищно-Управленческих Работ»:

пункт 2.2.1, устанавливающий необходимость внесения истицей оплаты за коммунальные услуги после получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

пункт 8.1, устанавливающий срок вступления договора в силу – с момента ввода дома в эксплуатацию.

В удовлетворении остальных требований Крюковой М. В. – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи кассационной жалобы через Фрунзенский районный суд.

Судья